Đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường như thế nào?

Đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường như thế nào?

Ngày 26/7/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có bản Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 tải về. Trong đó, có nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

b) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

c) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

d) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

2. Căn cứ định giá đất bao gồm:

a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

[...]

Quy định hiện hành tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

[...]

Như vậy, một trong những điểm đề xuất sửa đổi của Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 tải về là bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi định giá đất.

Thay vào đó, việc định giá đất theo đề xuất sửa đổi của Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 tải về là phải bảo đảm các nguyên tắc:

- Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

- Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

- Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường như thế nào? (Hình từ Internet)

Giá đất cụ thể có được dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất không?

Tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 có quy định về giá đất cụ thể như sau:

Điều 160. Giá đất cụ thể

1. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;

đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

[...]

Như vậy, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức tư vấn xác định giá đất có nhiệm vụ tư vấn xác định, thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể không?

Tại Điều 162 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất như sau:

Điều 162. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất

[...]

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các nghĩa vụ sau đây:

a) Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của luật có liên quan;

b) Phải độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất;

c) Bảo đảm việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;

d) Chịu trách nhiệm về chuyên môn trong tư vấn xác định giá đất, tư vấn thẩm định giá đất do mình thực hiện;

đ) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo kết quả tư vấn xác định giá đất khi có yêu cầu gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh nơi đăng ký trụ sở chính hoặc nơi thực hiện tư vấn xác định giá đất;

g) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh nơi đăng ký trụ sở chính;

h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

i) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;

k) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, tổ chức tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ tư vấn xác định, thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể theo quy định.

Trên đây là nội dung đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường như thế nào.