Hành vi lấn đất và chiếm đất được hiểu thế nào?
Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2024 về hành vi lấn đất và chiếm đất như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
...
31. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
...
Như vậy, theo quy định trên thì hành vi lấn đất và chiếm đất có thể được hiểu như sau:
- Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
- Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Xây nhà nhầm trên đất người khác, buộc phải tháo dỡ hay bồi thường? Thực tiễn xét xử tranh chấp liên quan (hình từ internet)
>> Bị lấn chiếm đất do người khác xây nhà trên đất của mình thì xử lý thế nào?
>> Thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư hiện nay?
>> Chi tiết 04 khoản tiền phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất thổ cư hiện nay
Xây nhà nhầm trên đất người khác, buộc phải tháo dỡ hay bồi thường? Thực tiễn xét xử tranh chấp liên quan
Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân khi tiến hành xây dựng nhà ở đã vô tình hoặc cố ý dịch chuyển mốc giới, dựng tường, đổ móng, thậm chí xây cả một phần căn nhà lấn sang thửa đất của người khác. Khi đó, tranh chấp phát sinh không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn kéo theo yêu cầu tháo dỡ, bồi thường và điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây, là nội dung một vụ án liên quan đến trường hợp này:
Bản án 73/2023/DS-PT ngày 11/07/2023 do Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm về tranh chấp quyền sử dụng đất do xây dựng công trình lấn qua ranh giới:
Tóm tắt bản án:
"Nguyên đơn là bà Phan Thị H, được cha mẹ tặng cho và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 221623 ngày 11/9/2017 đối với thửa đất diện tích 137,2 m2. Bị đơn là bà Phan Thị T, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 221624 cùng ngày đối với thửa đất liền kề diện tích 134,8 m2.
Theo bà H, bà đã xây dựng nhà trệt và sau đó xây tường rào, cổng. Trong thời gian bà T đi làm ăn xa, ít ở nhà do dịch bệnh Covid-19 và bão lụt , gia đình bà T đã tháo dỡ hàng rào lưới B40, xây thêm tường gạch sát tường rào của bà H, lắp đặt máng xối và một số hạng mục kiến trúc khác lấn sang đất của bà. Bà H khởi kiện yêu cầu bà T tháo dỡ phần công trình lấn chiếm, trả lại diện tích đất bị lấn, tháo máng xối và lắp lại hàng rào B40. Sau đó bà H rút một phần yêu cầu, không yêu cầu tháo máng xối và không yêu cầu lắp lại hàng rào B40.
Bà T phản tố cho rằng toàn bộ công trình xây dựng đều nằm trong đất của mình, đồng thời trình bày rằng trước đây giữa hai nhà có một đường luồng đi chung rộng khoảng 0,5 m nên một số hạng mục bà H xây dựng đã chiếm vào phần lối đi này. Bà T đề nghị hủy Giấy chứng nhận cấp cho cả bà và bà H vì cho rằng việc cấp giấy không đúng hiện trạng. Người có quyền lợi liên quan, ông Phan Hữu H (anh trai), xác nhận có tham gia việc nhập, tách thửa và cũng cho rằng có tồn tại phần lối đi chung, nên đề nghị hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Tòa án nhân dân quận C xét xử sơ thẩm, căn cứ kết quả đo đạc của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường, xác định công trình của bà T lấn sang đất của bà H diện tích 3,6 m2, trong đó 2,2 m2 là phần đã xây dựng từ năm 2003, 1,4 m2 là phần xây dựng thêm khi sửa chữa, cải tạo năm 2020. Sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của bà H, buộc bà T tháo dỡ một số hạng mục, bồi thường giá trị đất lấn chiếm cho bà H, đình chỉ xét xử một phần yêu cầu bà H đã rút, đồng thời bác yêu cầu phản tố đòi hủy Giấy chứng nhận của bà T.
Xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng nhận định có sai sót trong việc đo đạc ban đầu, điều chỉnh diện tích lấn chiếm thực tế xuống còn 2,8 m2, tính đến mút đất giáp đường bê tông. Tòa phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bà T về diện tích đất lấn chiếm, không chấp nhận kháng cáo về việc hủy Giấy chứng nhận vì việc cấp giấy dựa trên hợp đồng tặng cho, đúng quy định. Đối với yêu cầu của bà H đòi nhận lại đất thay vì nhận bồi thường, tòa nhận thấy nếu trả lại đất sẽ phá vỡ kết cấu công trình kiên cố, gây thiệt hại lớn, nên giải quyết bằng bồi thường bằng tiền.
Căn cứ chứng thư thẩm định giá, tòa buộc bà T bồi thường cho bà H số tiền 30.223.026 đồng tương ứng diện tích 2,8 m2; buộc bà T tháo dỡ 2 tấm đanh bê tông che cửa sổ giáp ranh với kích thước cụ thể trong án; giao cho bà T quyền sử dụng diện tích 2,8 m2 này theo sơ đồ kèm án. Ngoài ra, bà T còn phải hoàn trả cho bà H chi phí tố tụng (đo đạc, định giá, thẩm định) tổng cộng 11.755.000 đồng."
Trong nội dung vụ án này, hành vi của bà Phan Thị T được tòa án xác định là lấn đất, bởi bà vốn có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất liền kề nhưng đã xây dựng công trình dịch chuyển mốc ranh, chiếm 2,8 m2 sang thửa đất của bà Phan Thị H. Đây là trường hợp điển hình cho dạng tranh chấp ranh giới đất liền kề trong thực tế, khi người sử dụng đất hợp pháp nhưng có hành vi vượt quá phạm vi quyền của mình.
Ngoài ra, tòa phúc thẩm cũng cho thấy sự linh hoạt trong áp dụng pháp luật. Mặc dù bà H yêu cầu trả lại đất, nhưng xét thấy phần diện tích lấn đã gắn liền với công trình kiên cố, việc buộc tháo dỡ sẽ gây thiệt hại lớn, tòa quyết định giải quyết bằng cách buộc bồi thường giá trị bằng tiền. Cách xử lý này vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn, vừa hạn chế thiệt hại về tài sản cho bị đơn, đồng thời phù hợp với nguyên tắc đảm bảo lợi ích chung và ổn định sử dụng đất.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng không phải trong mọi trường hợp lấn đất, Tòa án đều giải quyết bằng biện pháp bồi thường bằng tiền. Nếu người lấn chiếm được xác định là cố ý dịch chuyển ranh giới, xây dựng công trình kiên cố với mục đích tạo sự đã rồi để ép chủ đất phải nhận bồi thường hoặc bán phần đất bị lấn, thì cách xử lý sẽ hoàn toàn khác. Trong trường hợp này, Tòa án có cơ sở buộc tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm để trả lại đất cho chủ sở hữu hợp pháp, cho dù việc tháo dỡ có thể gây thiệt hại lớn nhằm ngăn chặn tình trạng cố tình vi phạm để trục lợi, đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật.
Từ vụ án này có thể rút ra kinh nghiệm cho người sử dụng đất. Trước hết, nếu đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc có căn cứ pháp luật xác lập quyền, thì cần kiên quyết bảo vệ tài sản hợp pháp của mình. Khi phát hiện có hành vi lấn chiếm, xây dựng trái phép, người sử dụng đất nên lập tức thông báo cho chính quyền địa phương để kịp thời xử lý, đồng thời có thể tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm về xâm phạm quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hòa giải không được giải quyết ổn thỏa, việc khởi kiện tại Tòa án là biện pháp cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
