Mua nhà chung cư Hà Nội cần lưu ý những gì? Mua bán căn hộ chung cư Hà Nội năm 2026?

Mua nhà chung cư Hà Nội cần lưu ý những gì? Mua bán căn hộ chung cư Hà Nội năm 2026?

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Hiện tại, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội năm 2026 ghi nhận nhiều dự án mới mở bán với pháp lý minh bạch, tiến độ thi công bảo đảm và mức giá cạnh tranh hơn nhờ chính sách điều chỉnh cung - cầu của thành phố.

Các dự án mở bán trong giai đoạn này chủ yếu tọa lạc tại những khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, khả năng kết nối thuận lợi và mật độ dân cư ổn định. Nhờ hưởng lợi từ hệ thống đường vành đai, các tuyến giao thông công cộng và quy hoạch đô thị đang được triển khai, mặt bằng giá trị bất động sản tại các khu vực này có xu hướng tăng đều.

Đồng thời, phần lớn dự án mới đều chú trọng hoàn thiện tiện ích nội khu, tiêu chuẩn bàn giao và chất lượng vận hành, qua đó tạo ra lựa chọn phù hợp cho cả nhu cầu an cư lâu dài lẫn các nhà đầu tư tìm kiếm mức sinh lời bền vững.

Dưới đây là danh sách các dự án chung cư Hà Nội đang mở bán mới nhất năm 2026 mà người đọc có thể tham khảo:

>>> Xem chi tiết: Dự án Lumi Hanoi

>>> Xem chi tiết: Mua bán nhà đất tại Dự án Lumi Hanoi, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Mới nhất Tháng 1/2026

>>> Xem chi tiết: Dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm

>>> Xem chi tiết: Mua bán nhà đất tại Dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Huyện Gia Lâm, Hà Nội Mới nhất Tháng 1/2026

>>> Xem chi tiết: Dự án The Victoria Smart City

>>> Xem chi tiết: Mua bán nhà đất tại Dự án The Victoria - Vinhomes Smart City, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Mới nhất Tháng 1/2026

>>> Xem toàn bộ Dự án căn hộ chung cư Hà Nội đang mở bán T1/2026

Dưới đây là những lưu ý khi mua nhà chung cư Hà Nội năm 2026:

Khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư, người mua cần đặc biệt cẩn trọng và kiểm tra kỹ các nội dung sau để tránh rủi ro pháp lý, tài chính và quyền sở hữu. Dưới đây là những lưu ý quan trọng nhất, kèm căn cứ pháp lý theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn:

Thứ nhất, cần lưu ý giao dịch về mua bán nhà chung cư phải có đủ điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

(6) Điều kiện quy định tại điểm (2) và điểm (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

- Mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

(Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

Thứ hai, điều kiện nhà chung cư hình thành trong tương lai được mở bán như sau:

(1) Nhà ở phải được khởi công xây dựng đúng quy định:

(2) Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

- Quyết định giao đất;

- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(3) Chủ đầu tư cần có các loại giấy tờ liên quan đến việc xây dựng

- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(4) Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cấp tỉnh, xác nhận rằng nhà ở đã đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê.

Sở Xây dựng có 15 ngày để kiểm tra và phản hồi cho chủ đầu tư, nếu đủ điều kiện thì được phép bán, nếu không thì phải nêu rõ lý do.

Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, Sở Xây dựng sẽ thực hiện trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 6, khoản 1 Điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP và không thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 144/2025/NĐ-CP

(5) Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản hợp pháp

Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Dự án này phải có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua.

(6) Phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2023

Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở 2023.

(7) Thông tin về bất động sản phải được công khai:

Chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(8) Diện tích sàn xây dựng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể

Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Thứ ba, các bên tham gia mua bán nhà chung cư phải đáp ứng điều kiện như sau:

- Bên bán nhà chung cư phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Bên mua nhà chung cư là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024.

- Bên mua nhà chung cư là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023)

Thứ tư, nội dung hợp đồng phải đảm bảo các nội dung tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Thứ năm, cần lưu ý về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà chung cư:

Hợp đồng mua bán nhà chung cư có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Đối với trường hợp mua bán nhà chung cư thuộc tài sản công; mua bán nhà chung cư mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

(Điều 164 Luật Nhà ở 2023)

*Trên đây là thông tin Mua nhà chung cư Hà Nội cần lưu ý những gì? Mua bán căn hộ chung cư Hà Nội năm 2026?

Mua nhà chung cư Hà Nội cần lưu ý những gì? Mua bán căn hộ chung cư Hà Nội năm 2026? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán chung cư vô hiệu khi nào? Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán chung cư năm 2025?

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Theo đó, tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, căn cứ tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng mua bán nhà chung cư có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

(2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

(3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

(4) Hợp đồng mua bán nhà chung cư được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp mua bán nhà chung cư thuộc tài sản công; mua bán nhà chung cư mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà chung cư không có một trong các điều kiện quy định tại Mục (1), (2), (3), (4) nêu trên thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Lưu ý:

Tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm những phần nào?

Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023.