BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Nhà ở 2023 sẽ khắc phục những vướng mắc, bất cập hiện nay

Tham vấn bởi luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Văn Thanh

10:00 27/11/23

Luật Nhà ở 2023 kỳ vọng sẽ khắc phục những vướng mắc, bất cập gì so với Luật Nhà ở 2014? Rất mong được giải đáp cụ thể về vấn đề này. Trân trọng cảm ơn! – Trúc Linh (Hòa Bình).

>> Hệ thống văn bản pháp luật đất đai 2023 (cập nhật ngày 03/11/2023)

>> Luật Đất đai 2023: Bỏ khung giá đất, cấp sổ đỏ cho nhà đất giấy tờ tay

1. Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023

Sáng Thứ 2 ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở 2023 (tỉ lệ 85,63% đại biểu Quốc hội biểu quyết thông qua). Luật Nhà ở 2023 (gồm 13 Chương, 198 Điều) sẽ thay thế cho Luật Nhà ở 2014.

Các Luật mới được thông qua tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV

Luật Nhà ở 2023 sẽ khắc phục những vướng mắc, bất cập hiện nay

2. Luật Nhà ở 2023 sẽ khắc phục những vướng mắc, bất cập tại Luật Nhà ở 2014

Bên cạnh những kết quả đạt được thi thực hiện Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung. Với việc ban hành Luật Nhà ở 2023 sẽ kỳ vọng khắc phục những vướng mắc, bất cập tại Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:

2.1. Khắc phục những tồn tại, hạn chế tại các quy định về sở hữu nhà ở

- Quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

Quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.

Ngoài ra, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

- Quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam:

Pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài: một số quy định còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

2.2. Khắc phục những tồn tại, hạn chế tại các quy định liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

- Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều điều khoản của Luật, Nghị định và Thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương.

- Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Việc quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong công tác thực hiện, quản lý, giám sát.

- Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp Trung ương đến địa phương, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.

2.3. Khắc phục những tồn tại, hạn chế tại các quy định về phát triển nhà ở

- Một số quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay đã được điều chỉnh trong hệ thống pháp luật đầu tư, Luật số 03/2022/QH15 về sửa 09 Luật cụ thể như việc chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở,... do đó, Luật Nhà ở cần phải điều chỉnh để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật như việc xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại,...

- Các yêu cầu trong phát triển dự án nhà ở cần phải được cập nhật, bổ sung để kịp thời điều chỉnh thực tiễn phát sinh. Quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở được nhiều hệ thống pháp luật điều chỉnh (pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng,...) nên thời gian vừa qua, các địa phương còn lúng túng trong triển khai thực hiện, do đó cũng cần có quy định thống nhất các bước thực hiện dự án.

- Quy định hiện hành về các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị còn phân tán ở nhiều pháp luật khác nhau nên việc áp dụng thực hiện còn chưa thống nhất gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư xây dựng dự án trong quá trình triển khai thực hiện.

2.4. Khắc phục những tồn tại, hạn chế việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư

- Các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện.

- Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không có nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác.

- Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã cho phép mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.

2.5. Khắc phục những tồn tại, hạn chế việc phát triển quản lý nhà ở công vụ

- Nhiều cán bộ thuộc diện được điều động, luân chuyển về Trung ương nhưng do quy định hạn chế về đối tượng thuê nhà ở công vụ nên chưa được bố trí cho thuê nhà ở công vụ và phải đi thuê nhà ở thương mại, gặp nhiều khó khăn.

- Quỹ nhà ở công vụ bị dôi dư chưa được sử dụng để bố trí cho thuê dẫn đến hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị nội thất của nhà ở công vụ xuống cấp nhanh, dẫn tới lãng phí nguồn lực của Nhà nước.

2.6. Khắc phục những tồn tại, hạn chế về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Chưa có sự thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan. Tại Điều 99, Điều 110 Luật Nhà ở 2014 thì chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại nhưng pháp luật về nhà ở cũng chưa xác định thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, trong khi đó pháp luật về xây dựng lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

- Chưa có quy định trong Luật Nhà ở 2014 về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư còn chưa rõ ràng nên trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

- Theo quy định tại Điều 113 Luật Nhà ở 2014 có 02 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án; Nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao. Theo quy định này thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu nhà chung cư có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không hoặc phải thực hiện dự án theo hình thức đầu tư từ ngân sách hay hình thức hợp đồng chuyển giao. Trên thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định Nhà nước có trách nhiệm xử lý các trường hợp này, trong khi số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế; Luật PPP đã bỏ hình thức BT dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên không thể thực hiện được các dự án, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu mà chưa quy định về các nguyên tắc, nội dung của việc bồi thường, khung hệ số bồi thường, việc bồi thường các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…), diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân tái định cư nên trên thực tế người dân không đồng thuận di dời, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

2.7. Khắc phục những tồn tại, hạn chế trong việc phát triển nhà ở xã hội

- Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

- Luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức kinh tế nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển địa phương tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với các luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư, xây dựng…

- Quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

- Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa thống nhất với pháp luật về thuế, đầu tư, đầu tư công...

- Quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để “trống”, lãng phí, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

- Giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,.. trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận thu được quá thấp.

- Một số loại hình nhà ở cho các đối tượng chính sách hiện đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn nhưng chưa được Luật hóa như: nhà lưu trú cho công nhân; nhà ở của lực lượng vũ trang.

- Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép các doanh nghiệp được mua, thuê mua nhà ở xã hội để bố trí hoặc cho cán bộ, nhân viên lao động của doanh nghiệp thuê lại.

2.8. Khắc phục những tồn tại, hạn chế về tài chính cho phát triển nhà ở

- Quy định về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng và chưa đầy đủ như: các nguồn vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,…; chưa có quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn, hình thức huy động vốn dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với pháp luật có liên quan; nhiều trường hợp thực hiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký…trước thời điểm dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật, dẫn đến gây rủi ro cho khách hàng và phát sinh các tranh chấp phức tạp.

- Các nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn hạn chế, dàn trải, chưa đảm bảo đủ để thực hiện cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, một số quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công.

2.9. Khắc phục những tồn tại, hạn chế các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Chưa có quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ; quy định về thời gian bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang Ban quản trị là chưa phù hợp; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến…), về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

- Chưa có quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư sau đầu tư, về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư, chưa quy định trách nhiệm của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương, nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư.

2.10. Khắc phục những tồn tại, hạn chế về việc quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở

- Nhiều địa phương thực hiện không đúng các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, không bảo đảm chất lượng sống của người dân, nhất là nhà ở tái định cư.

- Tại một số địa phương còn buông lỏng quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở dẫn đến tình trạng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc bị bỏ trống không sử dụng vẫn xảy ra, chưa có quy định về chuyển đổi công năng sử dụng đã gây tình trạng lãng phí, sử dụng nhà ở không hiệu quả.

- Các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử còn chung chung, mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí để di dời, giảm mật độ dân cư, tạo điều kiện cho việc bảo tồn các nhà ở có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc.

- Chưa có quy định cụ thể về thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để xử lý khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở.

- Một số quy định về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở 2014 có sự trùng lắp, chồng chéo về phạm vi điều chỉnh với Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

- Quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân còn chưa cụ thể, thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật... Nhiều trường hợp sau khi xây dựng xong vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến các chủ sở hữu bị hạn chế các quyền khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.