THUẾ - KẾ TOÁN

Hướng dẫn mới về chính sách thuế TNDN đối với khấu hao tài sản cố định và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2024

Tham vấn bởi luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Huệ Mẫn

10:59 27/06/24

Ngày 12/4/2024, Tổng Cục thuế ban hành Công văn 1517/TCT-CS hướng dẫn mới về khấu hao tài sản cố định và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

>> Hướng dẫn mới về thuế giá trị gia tăng đối với việc chuyển mục đích sử dụng hàng hóa được miễn thuế nhập khẩu năm 2024

>> Hướng dẫn mới về chính sách thuế khi chuyển nhượng cổ phần là bất động sản do cổ đông góp vốn năm 2024

1. Chính sách thuế TNDN đối với khấu hao đối với tài sản cố định năm 2024

1.1. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

Trừ các khoản chi không được trừ nêu tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

- Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.

- Khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

(Căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC)

1.2. Khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN

- Chi khấu hao đối với tài sản cố định không có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ tài sản cố định thuê mua tài chính).

- Phần trích khấu hao vượt mức quy định hiện hành của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

(Căn cứ tiết b và tiết d điểm 2.2 khoản 2 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC)

1.3. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

Công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật nhà ở 2014 thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

(Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2014)

File Word mẫu Giấy đề nghị gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất năm 2024

Hệ thống biểu mẫu về pháp luật doanh nghiệp (cập nhật mới)

Hướng dẫn mới về chính sách thuế TNDN đối với khấu hao tài sản cố định và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2024

Hướng dẫn mới về chính sách thuế TNDN đối với khấu hao tài sản cố định và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2024 (Ảnh minh họa – Nguồn ừ Internet)

1.4. Xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định hữu hình

Đối với tài sản cố định còn mới (chưa qua sử dụng), doanh nghiệp phải căn cứ vào khung thời gian trích khấu hao tài sản cố định quy định tại Phụ lục 1 - Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định ban hành kèm theo Thông tư 45/2013/TT-BTC để xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định.

(Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 45/2013/TT-BTC)

Theo Công văn 1517/TCT-CS ngày 12/4/2024, Phụ lục 1 - Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định ban hành kèm theo Thông tư 45/2013/TT-BTC quy định thời gian trích khấu hao đối với “Nhà cửa loại kiên cố” như sau: Thời gian trích khấu hao tối thiểu 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm.

1.5. Tài khoản 214 - Hao mòn tài sản cố định

Nguyên tắc kế toán Đối với bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động phải trích khấu hao và ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng (tài sản cố định) cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư. Trường hợp bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá trị.

(Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 38 Thông tư 200/2014/TT-BTC)

Công văn 1517/TCT-CS căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp doanh nghiệp mua căn hộ chung cư để kinh doanh doanh cho thuê, nếu không có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thì không đủ điều kiện tính khấu hao tài sản căn hộ chung cư vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phần trích khấu hao vượt mức quy định hiện hành của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định sẽ không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Về thời gian trích khấu hao tài sản cố định thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 45/2013/TT-BTC.

2. Chính sách thuế TNDN về việc nộp thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

(i) Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10%) theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư 78/2014/TT-BTC).

(Căn cứ Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

(ii) Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

(Căn cứ khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

(iii) Trường hợp trong cùng kỳ tính thuế, doanh nghiệp có phát sinh hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế, thu nhập khác của các hoạt động kinh doanh (không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động có thu nhập do doanh nghiệp lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất của hoạt động còn thu nhập.

(Căn cứ khoản 9 Điều 18 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

Theo Công văn 1517/TCT-CS, căn cứ các quy định trên, nếu doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải hạch toán riêng để kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được bù trừ với lỗ của các hoạt động sản xuất kinh doanh khác (bao gồm cả hoạt động cho thuê căn hộ chung cư).

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.