Kính gửi: Cục
Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Tổng cục Thuế nhận được công văn số 315/CTBRV-TTKT2
ngày 11/1/2024 của Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về khấu hao tài sản cố định
và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến
như sau:
1. Về khấu hao đối với tài sản cố định
- Tại khoản 1 Điều 4 Thông tư số
96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập
doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định:
“1. Trừ các khoản chi không được trừ nêu tại khoản
2 Điều này, doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện
sau:
a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt
động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
b) Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp
theo quy định của pháp luật.
c) Khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ
từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi
thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.”
- Tiết b và tiết d điểm 2.2 khoản 2 Điều
4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính nêu trên quy định
về khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp
như sau:
“b) Chi khấu hao đối với tài sản cố định không
có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ tài sản cố định
thuê mua tài chính).”
“d) Phần trích khấu hao vượt mức quy định hiện
hành của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.”
- Khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở số
65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định như sau:
“Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện
và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”
- Khoản 1 Điều 10 Thông tư số
45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử
dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định:
“Điều 10. Xác định thời gian trích khấu hao của
tài sản cố định hữu hình:
1. Đối với tài sản cố định còn mới (chưa qua sử
dụng), doanh nghiệp phải căn cứ vào khung thời gian trích khấu hao tài sản cố định
quy định tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư này để xác định thời gian
trích khấu hao của tài sản cố định.”
- Tại Phụ lục I về khung thời gian trích khấu hao
các loại tài sản cố định ban hành kèm theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC quy định
thời gian trích khấu hao đối với “Nhà cửa loại kiên cố” như sau: Thời gian
trích khấu hao tối thiểu 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm.
- Điểm h khoản 1 Điều 38 Thông tư số
200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán
doanh nghiệp quy định:
“Điều 38. Tài khoản 214 - Hao mòn tài sản cố
định
1. Nguyên tắc kế toán
h) Đối với bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động
phải trích khấu hao và ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng (tài sản cố định)
cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao
bất động sản đầu tư. Trường hợp bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, doanh
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá trị.”
Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp doanh nghiệp
mua căn hộ chung cư để kinh doanh doanh cho thuê, nếu không có giấy tờ chứng
minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thì không
đủ điều kiện tính khấu hao tài sản căn hộ chung cư vào chi phí được trừ khi xác
định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.
Phần trích khấu hao vượt mức quy định hiện hành của
Bộ Tài chính về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định sẽ
không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Về thời gian trích khấu hao tài
sản cố định thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư
số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính.
2. Về nộp thuế đối với thu nhập từ hoạt động
chuyển nhượng bất động sản
- Tại Điều 2 Thông tư số
96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều
4 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định như
sau:
“2... Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư,
chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của
pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức
thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng
ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng
thuế suất thuế TNDN 10%) theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều
19 Thông tư 78/2014/TT-BTC).”
- Khoản 2 Điều 16 Thông tư số
78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định
số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định:
“2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại
đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất
đai....
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà,
cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.”
- Khoản 9 Điều 18 Thông tư số
78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính quy định:
“9. Trường hợp trong cùng kỳ tính thuế, doanh
nghiệp có phát sinh hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động
kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế, thu nhập khác của các hoạt động kinh
doanh (không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển
nhượng dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư,
chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của
pháp luật) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu
thuế của các hoạt động có thu nhập do doanh nghiệp lựa chọn. Phần thu nhập còn
lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức
thuế suất của hoạt động còn thu nhập.”
Căn cứ các quy định trên, nếu doanh nghiệp có lãi từ
hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải hạch toán riêng để kê khai, nộp
thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức
thuế suất 20%), không được bù trừ với lỗ của các hoạt động sản xuất kinh doanh
khác (bao gồm cả hoạt động cho thuê căn hộ chung cư).
Đề nghị Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu căn cứ quy
định của pháp luật và tình hình thực tế của doanh nghiệp để hướng dẫn đơn vị thực
hiện theo quy định./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- PTCTr Đặng Ngọc Minh (để b/c);
- Vụ PC (TCT);
- Website TCT;
- Lưu VT, CS (2b).
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
PHÓ VỤ TRƯỞNG
Mạnh Thị Tuyết Mai
|