THUẾ - KẾ TOÁN

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 và ví dụ theo Nghị định 141 và Nghị định 68

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

13:45 12/05/26

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026 theo Nghị định 141 và 68. Miễn thuế TNCN dưới 1 tỷ đồng/năm kèm ví dụ chi tiết và quy định khai thuế mới nhất.

>> Tải về mẫu phiếu xuất kho mới nhất 2026

>> Quy định mới về hóa đơn hộ kinh doanh dưới 1 tỷ năm 2026

1. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 và ví dụ

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026, cách tính thuế cho thuê nhà 2026 thay đổi theo hướng có lợi hơn: cá nhân chỉ nộp thuế GTGT và TNCN nếu tổng doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm (thay vì 500 triệu như trước). Trong đó, thuế GTGT 5% tính trên toàn bộ doanh thu, nhưng thuế TNCN 5% chỉ tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Lưu ý: “Cho thuê nhà” trong trường hợp này được xác định là kinh doanh bất động sản (mã ngành 6810), không phải kinh doanh dịch vụ lưu trú (mã ngành 5510, 5520, 5530 và 5590).

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú thì tính thuế theo hướng dẫn TẠI ĐÂY.

Chi tiết công thức tính thuế cho thuê nhà 2026 như sau:

Thuế GTGT = Doanh thu x 5%

Thuế TNCN = (Doanh thu – 01 tỷ đồng) x 5%

Bảng tóm tắt cách tính thuế cho thuê nhà 2026:

Ngưỡng doanh thu nộp thuế

Công thức tính thuế

Ví dụ

Doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trên 1 tỷ đồng/năm.

(Hay nói cách khác, cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT)

Thuế GTGT = Doanh thu x 5%

Thuế TNCN = (Doanh thu – 01 tỷ đồng) x 5%

Năm 2026, bà A cho công ty B thuê nhà làm cửa hàng kinh doanh với giá 90 triệu/tháng. Khi đó, số tiền thuế từ việc cho thuê nhà bà A phải nộp trong năm 2026 bao gồm:

- Thuế GTGT = (90 triệu X 12 tháng) X 5% = 54 triệu đồng.

- Thuế TNCN = (90 triệu X 12 tháng – 01 tỷ) X 5% = 4 triệu đồng.

=> Tổng số thuế bà A phải nộp trong năm 2026 từ việc cho công ty B thuê nhà là 58 triệu đồng

Một số lưu ý khi tính thuế cho thuê nhà 2026:

Nếu có nhiều hợp đồng thuê thì được chọn hợp đồng để trừ 01 tỷ đồng khi tính thuế. Nếu chưa trừ đủ được lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Nếu có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê nhà để trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thì phải quy định rõ nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN trong hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng

(Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

Trên đây là toàn bộ hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026 và ví dụ theo Nghị định 141 và Nghị định 68.

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 (Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê nhà 2026

[1] Năm 2026, doanh thu cho thuê nhà bao nhiêu phải đóng thuế?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, doanh thu cho thuê nhà từ trên 1 tỷ đồng/năm (khoảng 83,3 triệu/tháng) thì mới phải đóng thuế TNCN và thuế GTGT.

[2] Cho thuê nhà bao nhiêu phải nộp thuế?

Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà vượt 1 tỷ đồng/năm (khoảng trên 83,3 triệu/tháng) thì nộp 5% thuế GTGT toàn bộ doanh thu và 5% thuế TNCN phần doanh thu vượt 1 tỷ.

[3] Cho thuê nhà trọ thuế suất bao nhiêu?

Cho thuê nhà trọ nếu được xác định là kinh doanh bất động sản (mã ngành 6810) thì mức thuế suất là 10%, trong đóng thuế GTGT là 5% tổng doanh thu và thuế TNCN là 5% doanh thu vượt 1 tỷ.

Thuế GTGT = Doanh thu x 5%

Thuế TNCN = (Doanh thu – 01 tỷ đồng) x 5%

[4] Cho thuê nhà trọ thì khai thuế như thế nào?

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trọ thì được lựa chọn khai thuế 02 lần trong năm hoặc khai thuế 01 lần theo năm.

+ Nếu khai thuế 02 lần trong năm: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

+ Nếu khai thuế 01 lần theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Mẫu tờ khai thuế là Mẫu 01/BĐS kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu 01/BK-BĐS quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.

- Trường hợp tổ chức thuê nhà của cá nhân (ví dụ công ty thuê nhà của cá nhân làm địa điểm kinh doanh) và trong hợp đồng có thỏa thuận tổ chức là người khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản ghi trong hợp đồng.

Tờ khai thuế theo Mẫu 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.

(Căn cứ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.