Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?

Chính thức từ ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất được quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản) như sau:

[1] ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CƯ TRÚ

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

- Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

[2] ĐỐI VỚI CÁ NHÂN KHÔNG CƯ TRÚ

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất phải nộp gồm các loại nào?

Hiện nay, các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất phải nộp bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (hay lệ phí cấp sổ đỏ), phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, cụ thể:

(1) Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ việc bán nhà đất được xác định như sau:

Lưu ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026 quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú vẫn được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

(2) Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%

- Lệ phí trước bạ đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định như sau:

(3) Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất

Căn cứ theo điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

(4) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;

- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

(5) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất

Căn cứ khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi mua bán nhà đất năm 2026 phải đóng các loại phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận.

Thủ tục khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập khi mua bán nhà đất hiện nay được quy định thế nào?

Tại Mục 66 Phần 2 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025 được sửa đổi bởi Điều 2 Quyết định 4008/QĐ-BTC năm 2025 Khai thay thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở) tại Việt Nam thuộc TTHC thực hiện tại cấp Tỉnh, cấp xã như sau:

[1] Trình tự thực hiện:

Bước 1. Tổ chức, cá nhân khai thay thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân chuyển nhượng bất động sản chuẩn bị hồ sơ khai thuế và nộp hồ sơ khai thuế tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Thuế cơ sở nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng (đối với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ:

- Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

- Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

[2] Cách thức thực hiện:

+ Nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan thuế;

+ Hoặc gửi qua hệ thống bưu chính;

+ Hoặc gửi hồ sơ điện từ đến cơ quan thuế qua giao dịch điện tử (Cổng thông tin điện tử của Cục Thuế Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ T-VAN).

[3] Thời hạn giải quyết:

- Chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày người nộp thuế nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông chuyển đến đối với khai lần đầu, khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế, khai bổ sung. Trường hợp thay đổi người nộp thuế nhưng người nộp thuế trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ thuế năm thì cơ quan thuế không ban hành thông báo nộp thuế.

- Chậm nhất là 05 ngày làm việc đối với phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đến.