Tại sao giá tính thuế cho thuê bất động sản phải chia cho 0.9?

Tại sao giá tính thuế cho thuê bất động sản phải chia cho 0.9?

Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

…

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được tính theo công thức sau:

Căn cứ tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP cách tính thuế GTGT cho thuê bất động sản 2026 được quy định cụ thể như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

...

Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu/năm, cụ thể như sau:

Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.

Theo đó, Tổng tỷ lệ thuế tính trên doanh thu là 10%.

Tại Công văn 1368/TCT-DNNCN năm 2024 của Tổng cục thuế (nay là Cục thuế) hướng dẫn có nêu như sau:

Căn cứ các quy định nêu trên và căn cứ vào Hợp đồng số 03/16-JBVN được ký vào ngày 18/7/2016 giữa bên cho thuê là cá nhân và bên đi thuê là Công ty TNHH Jollibee Việt Nam thì cá nhân cho thuê thuộc đối tượng phải nộp thuế GTGT và TNCN từ hoạt động cho thuê tài sản theo quy định. Do doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu đã bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) vì vậy trong trường hợp Hợp đồng quy định giá cho thuê chưa bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN thì cơ quan thuế xác định lại doanh thu GTGT và doanh thu tính thuế TNCN(=) Doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9. Cơ quan Thuế căn cứ trên hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân để xác định nghĩa vụ thuế theo quy định nêu trên, đồng thời thu đủ số thuế phải nộp (gồm thuế GTGT và thuế TNCN) đối với hoạt động cho thuê tài sản. Việc bên cho thuê hay bên đi thuê có trách nhiệm nộp tờ khai và nộp thuế sẽ do 02 bên tự thỏa thuận trong hợp đồng theo pháp luật dân sự.

Doanh thu tính thuế là số tiền thực tế dùng để tính thuế và theo quy định phải là doanh thu đã bao gồm thuế .Tuy nhiên, trên thực tế hợp đồng thuê bất động sản có thể quy định:

- Giá thuê đã bao gồm thuế

- Giá thuê chưa bao gồm thuế

Khi hợp đồng thuê bất động sản ghi giá thuê là chưa bao gồm thuế thì số tiền này chỉ là phần chưa có thuế.

Trong khi đó, tổng thuế phải nộp là 10% trên doanh thu thì số tiền chưa thuế chiếm 90% doanh thu tính thuế.

Do đó, doanh thu tính thuế = Doanh thu chưa thuế /0.9

Có thể hiểu, đối với trường hợp giá thuê đã bao gồm thuế thì số tiền ghi trong hợp đồng chính là doanh thu tính thuế thì không cần thực hiện chia cho 0.9 cho nên thuế được tính trực tiếp trên số tiền này.

Tại sao giá tính thuế cho thuê bất động sản phải chia cho 0.9? (Hình từ Internet)

Tải Mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản 2026 ở đâu?

Mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản mới nhất 2026 là Mẫu 01/BĐS kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu 01/BK-BĐS quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản 2026 có dạng như sau (Mẫu 01/BK-BĐS Thông tư 18/2026/TT-BTC) có dạng như sau:

>> TẢI VỀ Mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản 2026

Quy định về xử lý tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thế nào?

Theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về xử lý tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa như sau:

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã được tổ chức quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện khấu trừ và nộp thuế thay số thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch phát sinh trong năm nhưng có doanh thu thực tế phát sinh của năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì thực hiện thủ tục bù trừ, hoàn trả, hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách theo quy định của pháp luật quản lý thuế đối với số thuế nộp thừa.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động kinh doanh nhưng có doanh thu thực tế phát sinh của năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì thực hiện xử lý bù trừ, hoàn trả, hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách theo quy định của pháp luật quản lý thuế đối với số thuế nộp thừa.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt đã nộp hoặc được các tổ chức, cá nhân đã khấu trừ, nộp thay lớn hơn số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp thì thực hiện xử lý bù trừ, hoàn trả, hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách theo quy định của pháp luật quản lý thuế đối với số thuế nộp thừa.

- Hồ sơ đề nghị xử lý tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa, thẩm quyền, trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

- Nơi nộp hồ sơ hoàn thuế là cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chỉ có hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số đã được chủ quản nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số thực hiện khấu trừ, nộp thuế thay hoặc chỉ có hoạt động kinh doanh khác đã được tổ chức khác khấu trừ, khai thay, nộp thuế thay thì cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ hoàn thuế là cơ quan thuế quản lý nơi chủ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cư trú.