Công văn 7227/CT-QLNT Hướng dẫn xác định tiền thuê đất khi được cho thuê đất trước 01/8/2024?

Công văn 7227/CT-QLNT Hướng dẫn xác định tiền thuê đất khi được cho thuê đất trước 01/8/2024?

Theo khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định như sau:

Hiệu lực thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

...

Căn cứ khoản 7 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm d khoản 19 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất

...

7. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính, thông báo tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất thì nay phải nộp số tiền thuê đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp (tính trên số tiền còn thiếu) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

b) Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nay cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán yêu cầu tính lại mà phát sinh khoản tiền thuê đất tăng thêm so với số tiền đã được thông báo quy định tại điểm a khoản này thì thực hiện như sau:

b1) Trường hợp đã nộp đủ số tiền theo Thông báo thì người sử dụng đất phải nộp số tiền thuê đất tăng thêm theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 9 Điều này tính từ thời điểm tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

b2) Trường hợp người sử dụng đất chưa nộp hoặc chưa nộp đủ số tiền theo thông báo thì ngoài số tiền phải nộp theo quy định tại điểm a khoản này, người sử dụng đất phải nộp số tiền thuê đất tăng thêm theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; đồng thời nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 9 Điều này tính từ thời điểm tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

c) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, nay cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán yêu cầu tính lại mà phát sinh khoản tiền thuê đất tăng thêm so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất phải nộp số tiền thuê đất tăng thêm và tiền thuê đất hằng năm theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; đồng thời nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 9 Điều này tính từ thời điểm tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

d) Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất có nhiều hình thức sử dụng đất hoặc dự án sau khi chuyển mục đích có nhiều hình thức sử dụng đất nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất thì thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 52 Nghị định này.

...

Đồng thời thời tại Công văn 7227/CT-QLNT năm 2026 TẢI VỀ có hướng dẫn như sau:

Như vậy, theo hướng dẫn trên, nếu được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (ngày 01/8/2024) thì thực hiện xác định tiền thuê đất như sau:

- Trường hợp 1: Đã được tính và thông báo tiền thuê đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nếu thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính, thông báo tiền thuê đất trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì phải nộp số tiền thuê đất còn thiếu và tiền chậm nộp trên số tiền còn thiếu theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

- Trường hợp 2: Phải tính lại tiền thuê đất theo yêu cầu của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán. Nếu việc tính lại làm phát sinh số tiền thuê đất tăng thêm so với số đã thông báo thì xử lý như sau:

+ Đã nộp đủ tiền theo thông báo: Phải nộp số tiền thuê đất tăng thêm theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo quy định.

+ Chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền theo thông báo: Ngoài số tiền phải nộp theo quy định, phải nộp thêm số tiền thuê đất tăng thêm theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm theo quy định.

Công văn 7227/CT-QLNT Hướng dẫn xác định tiền thuê đất khi được cho thuê đất trước 01/8/2024? (Hình từ Internet)

Người sử dụng đất hiện nay phải đóng thuế các loại thuế đất nào?

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất như sau:

Phân loại đất

1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

...

Đồng thời, tại Điều 1 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 quy định:

Điều 1

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế).

Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về người nộp thuế như sau:

Người nộp thuế

1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;

b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

c) Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

d) Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

đ) Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Như vậy, theo các quy định trên người sử dụng đất hiện nay phải đóng thuế cho loại đất sau:

- Đất nông nghiệp.

- Đất phi nông nghiệp.

Thủ tục khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay như thế nào?

Theo Mục 16 Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 216/QĐ-BTC năm 2026 quy định thủ tục khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với trường hợp khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp của năm cụ thể như sau:

Bước 1:

* Đối với tổ chức

Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tổ chức sử dụng đất thuộc tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại cơ chế một cửa liên thông nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế, TTPVHCC cấp tỉnh, xã (trực tiếp) hoặc qua Cổng DVC Quốc gia (trực tuyến).

Trong chu kỳ ổn định, hàng năm tổ chức không phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Kê khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp và khai bổ sung khi phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót ảnh hưởng đến số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

Khai bổ sung hồ sơ khai thuế được áp dụng đối với: Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp; trường hợp phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởng đến số thuế phải nộp.

* Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác vào Tờ khai thuế các thông tin liên quan đến người nộp thuế như: tên, số CCCD, mã số thuế, địa chỉ nhận thông báo thuế; Các thông tin liên quan đến thửa đất chịu thuế như diện tích, mục đích sử dụng. Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì phải khai đầy đủ các thông tin trên Giấy chứng nhận như số, ngày cấp, số tờ bản đồ, diện tích đất, hạn mức (nếu có), nộp hồ sơ khai thuế tại cơ chế một cửa liên thông nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế, TTPVHCC cấp tỉnh, xã (trực tiếp) hoặc qua Cổng DVC Quốc gia (trực tuyến).

Đối với hồ sơ khai thuế đất ở của hộ gia đình, cá nhân, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận thông tin khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho người nộp thuế trong phạm vi nhiệm vụ của mình trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được đề nghị của người nộp thuế hoặc của cơ quan quản lý thuế.

Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Trường hợp có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá của 1m2 đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

Trường hợp người nộp thuế đề nghị miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cùng hồ sơ khai thuế thì người nộp thuế kê khai thông tin đề nghị miễn giảm tại tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và nộp bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế kèm theo.

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ, giải quyết, trả kết quả (nếu có) theo quy định; Trường hợp hồ sơ không đầy đủ theo quy định, cơ quan thuế không tiếp nhận và hướng dẫn người nộp thuế hoàn thiện hồ sơ theo quy định.