Công văn 14425 hướng dẫn xử lý hóa đơn và nghĩa vụ thuế khi bên thuê lại đất chấm dứt dự án ra sao?

Công văn 14425 hướng dẫn xử lý hóa đơn và nghĩa vụ thuế khi bên thuê lại đất chấm dứt dự án ra sao?

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ điện tử

1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn điện tử để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ; xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn) và các trường hợp lập hóa đơn theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính, trừ các trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định tại Điều 7 Nghị định này.

Hóa đơn điện tử phải theo định dạng chuẩn dữ liệu và phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về kế toán và quy định tại Điều 10 Nghị định này, bảo đảm phản ánh đầy đủ, trung thực nội dung nghiệp vụ kinh tế phát sinh. Người bán chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hóa đơn đã lập.

...

Bên cạnh đó, tại Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định về thời điểm lập hóa đơn như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

1. Thời điểm lập hóa đơn đối với bán hàng hóa (bao gồm cả bán, chuyển nhượng tài sản công và bán hàng dự trữ quốc gia) là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với xuất khẩu hàng hóa (bao gồm cả gia công xuất khẩu), thời điểm lập hóa đơn thương mại điện tử, hóa đơn giá trị gia tăng điện tử hoặc hóa đơn bán hàng điện tử do người bán tự xác định nhưng chậm nhất không quá ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày hàng hóa được thông quan theo quy định pháp luật về hải quan.

2. Thời điểm lập hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ).

...

Căn cứ điểm c khoản 5 Điều 10 Thông tư 91/2026/TT-BTC quy định như sau:

Xử lý hóa đơn điện tử đã lập

...

5. Xử lý hóa đơn điện tử đã lập trong một số trường hợp như sau:

...

c) Xử lý hóa đơn điện tử trong trường hợp trả lại hàng hóa, dịch vụ:

c.1) Trường hợp trả lại hàng hóa: Trường hợp người mua trả lại toàn bộ hoặc một phần hàng hóa (bao gồm cả trường hợp đổi hàng làm thay đổi giá trị của hàng hóa đã mua) thì người bán lập hóa đơn điều chỉnh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc người mua lập hóa đơn khi trả lại hàng hóa thì người mua lập hóa đơn điện tử giao cho người bán; người bán, người mua thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định khi bán hàng hóa;

c.2) Trường hợp hàng hóa là tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật và tài sản đã được đăng ký theo tên người mua thì khi trả lại hàng hóa đảm bảo phù hợp với pháp luật liên quan, nếu người mua là đối tượng sử dụng hóa đơn điện tử thì người mua thực hiện lập hóa đơn trả lại hàng cho người bán;

c.3) Đối với trường hợp hoàn phí, giảm phí, giảm hoa hồng môi giới bảo hiểm và các khoản chi để giảm thu khác theo quy định của pháp luật kinh doanh bảo hiểm: Căn cứ vào hóa đơn đã lập, người bán lập hóa đơn điều chỉnh giao cho khách hàng tham gia bảo hiểm, không phân biệt đã chi tiền hay chưa chi tiền. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền phí bảo hiểm hoàn, giảm, lý do hoàn, giảm. Trường hợp người bán và người mua có thỏa thuận về việc lập văn bản thỏa thuận trước khi lập hóa đơn điều chỉnh thì biên bản hoặc thỏa thuận bằng văn bản được lưu giữ cùng với hóa đơn thu phí bảo hiểm tại doanh nghiệp và xuất trình khi cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.

Đối với trường hợp phí bảo hiểm chưa thu được tiền mà doanh nghiệp bảo hiểm đã thực hiện lập hóa đơn theo quy định, doanh nghiệp bảo hiểm căn cứ vào dữ liệu phí bảo hiểm chưa thu được tiền để lập hóa đơn điều chỉnh tổng hợp cho các khoản phí chưa thu được tiền của tháng trước, kèm theo bảng kê các số hóa đơn, số tiền và tiền thuế điều chỉnh.

Đối với các trường hợp quy định tại điểm c.1, điểm c.2, điểm c.3 khoản 5 Điều này, người bán, người mua phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan đến việc trả lại hàng hóa, dịch vụ và phải xuất trình khi cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu;

...

Tiếp đó, tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định nội dung như sau:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

...

Căn cứ Chương IV Nghị định 320/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 12 năm 2025 của Chính phủ quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định:

Người nộp thuế

1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

...

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;

b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

...

Theo đó, ngày 18/8/2026 Thuế tỉnh Hưng Yên ban hành Công văn 14425/HYE-QLDN1 năm 2026 Tải về hướng dẫn xử lý hóa đơn và nghĩa vụ thuế khi bên thuê lại đất chấm dứt dự án.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp Công ty TNHH SCC Vina thuê hạ tầng khu công nghiệp của Công ty VTK. Công ty TNHH SCC Vina đã nhận bàn giao đất, thanh toán đầy đủ tiền thuê hạ tầng khu công nghiệp cho Công ty VTK và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi trả lại đất thuê cho Công ty VTK, đề nghị Công ty VTK căn cứ tình hình thực tế và Hợp đồng giữa 2 bên để xác định việc lập hoá đơn giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, điểm c khoản 5 Điều 10 Thông tư 91/2026/TT-BTC.

Trường hợp phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Công ty TNHH SCC Vina thực hiện kê khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Chương IV Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Công ty VTK nhận hoàn trả quyền sử dụng đất từ Công ty TNHH SCC Vina thì thực hiện kê khai nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tiết c.1 điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC.

Công văn 14425 hướng dẫn xử lý hóa đơn và nghĩa vụ thuế khi bên thuê lại đất chấm dứt dự án ra sao?

Kinh doanh trong lĩnh vực nào thì được sử dụng hóa đơn điện tử không có mã của cơ quan thuế?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định doanh nghiệp kinh doanh ở lĩnh vực sau thuộc đối tượng được sử dụng hóa đơn điện tử không có mã của cơ quan thuế bao gồm:

+ Điện lực

+ Xăng dầu

+ Bưu chính

+ Viễn thông

+ Nước sạch

+ Tài chính ngân hàng

+ Chứng khoán

+ Tài sản mã hóa

+ Dịch vụ hỗ trợ giao dịch trên sàn giao dịch các-bon

+ Bảo hiểm

+ Y tế

+ Kinh doanh thương mại điện tử

+ Kinh doanh siêu thị

+ Thương mại

+ Vận tải hàng không

+ Đường bộ

+ Đường sắt

+ Đường biển

+ Đường thủy

Bên cạnh đó, phải đảm bảo những yếu tố sau để được sử dụng hóa đơn điện tử không có mã của cơ quan thuế:

- Tổ chức kinh tế đã hoặc sẽ thực hiện giao dịch với cơ quan thuế bằng phương tiện điện tử, xây dựng hạ tầng công nghệ thông tin, có hệ thống phần mềm kế toán, phần mềm lập hóa đơn điện tử;

- Các phần mềm, hệ thống thực hiện giao dịch với cơ quan thuế đáp ứng lập, tra cứu hóa đơn điện tử, lưu trữ dữ liệu hóa đơn điện tử theo quy định;

- Bảo đảm việc truyền dữ liệu hóa đơn điện tử đến người mua và đến cơ quan thuế

LƯU Ý: Trường hợp thuộc nhóm đối tượng rủi ro cao về thuế theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính và trường hợp đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế thì không được sử dụng hóa đơn không có mã của cơ quan thuế.

Cách lưu trữ và thời hạn lưu trữ hóa đơn điện tử hiện nay được quy định như thế nào?

Cách lưu trữ hóa đơn điện tử được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 254/2026/NĐ-CP có nội dung như sau:

Bảo quản, lưu trữ hóa đơn, chứng từ và chuyển đổi hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử

1. Hóa đơn, chứng từ được bảo quản, lưu trữ đảm bảo:

a) Tính an toàn, bảo mật, toàn vẹn, đầy đủ, không bị thay đổi, sai lệch trong suốt thời gian lưu trữ;

b) Lưu trữ đúng và đủ thời hạn theo quy định của pháp luật kế toán.

2. Hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử được bảo quản, lưu trữ dưới dạng thông điệp dữ liệu. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn và áp dụng hình thức bảo quản, lưu trữ hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử phù hợp với đặc thù hoạt động, khả năng ứng dụng công nghệ và đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định tại Điều 13 Luật Giao dịch điện tử. Hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử phải sẵn sàng in được ra giấy hoặc tra cứu được khi có yêu cầu.

Theo đó, lưu trữ hóa đơn điện tử phải đảm bảo những yêu cầu sau:

- Phải đảm bảo tính an toàn, bảo mật, toàn vẹn, đầy đủ, không bị thay đổi, sai lệch trong suốt thời gian lưu trữ;

- Phải đảm bảo lưu trữ dưới dạng thông điệp dữ liệu (được quyền lựa chọn và áp dụng hình thức bảo quản, lưu trữ hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử phù hợp với đặc thù hoạt động, khả năng ứng dụng công nghệ và đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định tại Điều 13 Luật Giao dịch điện tử);

- Phải đảm bảo sẵn sàng in được ra giấy;

- Phải đảm bảo tra cứu được khi có yêu cầu.

Bên cạnh đó, thời hạn lưu trữ hóa đơn điện tử thực hiện theo quy định của pháp luật về kế toán. Cụ thể, tại khoản 3 và 5 Điều 41 Luật Kế toán 2015 quy định như sau:

Bảo quản, lưu trữ tài liệu kế toán

1. Tài liệu kế toán phải được đơn vị kế toán bảo quản đầy đủ, an toàn trong quá trình sử dụng và lưu trữ.

2. Trường hợp tài liệu kế toán bị tạm giữ, bị tịch thu thì phải có biên bản kèm theo bản sao chụp tài liệu kế toán đó; nếu tài liệu kế toán bị mất hoặc bị hủy hoại thì phải có biên bản kèm theo bản sao chụp tài liệu hoặc bản xác nhận.

3. Tài liệu kế toán phải đưa vào lưu trữ trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày kết thúc kỳ kế toán năm hoặc kết thúc công việc kế toán.

...

5. Tài liệu kế toán phải được lưu trữ theo thời hạn sau đây:

a) Ít nhất là 05 năm đối với tài liệu kế toán dùng cho quản lý, điều hành của đơn vị kế toán, gồm cả chứng từ kế toán không sử dụng trực tiếp để ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính;

b) Ít nhất là 10 năm đối với chứng từ kế toán sử dụng trực tiếp để ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính, sổ kế toán và báo cáo tài chính năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

c) Lưu trữ vĩnh viễn đối với tài liệu kế toán có tính sử liệu, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, an ninh, quốc phòng.

Như vậy, thời hạn lưu trữ hóa đơn điện tử cụ thể như sau:

- Lưu trữ trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày kết thúc kỳ kế toán năm hoặc kết thúc công việc kế toán.

- Lưu trữ ít nhất là 05 năm đối với tài liệu kế toán dùng cho quản lý, điều hành của đơn vị kế toán, gồm cả chứng từ kế toán không sử dụng trực tiếp để ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính;

- Lưu trữ ít nhất là 10 năm đối với chứng từ kế toán sử dụng trực tiếp để ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính, sổ kế toán và báo cáo tài chính năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

- Lưu trữ vĩnh viễn đối với tài liệu kế toán có tính sử liệu, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, an ninh, quốc phòng.