Công văn 1229/TCS14-QLDN2 về doanh thu tính thuế của cá nhân cho thuê bất động sản?

Công văn 1229/TCS14-QLDN2 về doanh thu tính thuế của cá nhân cho thuê bất động sản?

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1, Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có quy định về giá tính thuế như sau:

Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

...

d) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng;

...

Dựa vào quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-NP có quy định giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản như sau:

Giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, gia công hàng hóa và hoạt động xây dựng, lắp đặt

1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:

a) Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.

b) Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

...

Mặt khác, tại Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 của Quốc hội có quy định về phương pháp tính trực tiếp như sau:

Phương pháp tính trực tiếp

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

a) Đối tượng áp dụng bao gồm:

...

a2) Hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này;

...

c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

...

Tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC quy định tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú là 5%.

Căn cứ khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2025 có quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về thuế giá trị gia tăng như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Mặt khác, tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

[...]

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

...

Dựa vào khoản 1 và điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

1. Doanh thu là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền; bao gồm cả các khoản thưởng được nhận, khoản được nhận từ hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thanh toán, khoản hỗ trợ được nhận bằng tiền hoặc không bằng tiền, các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác liên quan đến hoạt động kinh doanh, doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh được nhận không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền, không bao gồm chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại.

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Ngoài ra, tại điểm đ, khoản 3, Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP cũng có quy định nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn được quy định như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

...

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

...

Đồng thời, vào ngày 20/4/2026, Thuế Cơ sở 14 TP Hồ Chí Minh đã ban hành Công văn 1229/TCS14-QLDN2 năm 2026 về xác định doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN của cá nhân cho thuê bất động sản như sau:

Trường hợp Công ty thuê bất động sản của cá nhân mà Công ty có trách nhiệm khai thay, nộp thay thuế GTGT và thuế TNCN cho cá nhân cho thuê thì Công ty và cá nhân cho thuê bất động sản phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN của cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP là tổng số tiền mà cá nhân cho thuê bất động sản được hưởng, kể cả phần thuế GTGT và thuế TNCN mà Công ty trả thay cho cá nhân.

<<<Tải về Công văn 1229/TCS14-QLDN2 năm 2026>>>

Công văn 1229/TCS14-QLDN2 về doanh thu tính thuế của cá nhân cho thuê bất động sản? (Hình từ Internet)

Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản như thế nào?

Theo Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì cá nhân cho thuê bất động sản có thể lựa chọn khai thuế 1 lần theo năm hoặc khai thuế 2 lần theo năm.

Cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

a) Trường hợp khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;

b) Trường hợp khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế trừ trường hợp khai thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này;

c) Trường hợp khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo;

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

e) Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

...

Như vậy, theo quy định trên thì cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế cụ thể như sau:

Khai thuế 2 lần trong năm tính thuế thì sẽ phải kê khai như sau:

- Lần 1 kê khai chậm nhất trước ngày 31/07

- Lần 2 kê khai chậm nhất trước ngày 31/01 của năm tiếp theo

Khai thuế 1 lần theo năm tính thuế:

- Kê khai chậm nhất trước ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo

Cá nhân cho thuê bất động sản nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi cư trú hay nơi có bất động sản?

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp tờ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Căn cứ vào điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế

...

d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

...

Theo quy định trên, cá nhân cho thuê bất động sản nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê chứ không phải nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

Lưu ý: Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được tổng hợp khai thuế chung trên một hồ sơ tại một cơ quan thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp nhưng phải kê khai doanh thu và nộp thuế GTGT, thuế TNCN theo từng địa điểm cho thuê, trừ trường hợp tổ chức thuê khai và nộp thuế thay.