Hướng dẫn tính thuế GTGT 10% với hoạt động kinh doanh bất động sản theo Công văn 5149/CT-CS ra sao?

Công văn 5149/CT-CS về tính thuế GTGT 10% với hoạt động kinh doanh bất động sản ra sao?

Ngày 23/7/2026 Cục Thuế ban hành Công văn 5149/CT-CS về thuế giá trị gia tăng

Công văn 5149/CT-CS: Tải về

Cụ thể về chính sách thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh bất động sản, Cục Thuế có ý kiến nhu sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 7 và khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 về giá tính thuế GTGT, thuế suất;

Căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Căn cứ các quy định nêu trên, hoạt động kinh doanh bất động sản áp dụng thuế suất thuế GTGT 10%. Giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyền nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điểu 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP nêu trên.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Xem thêm:

>> Hoả tốc Công văn 19280/CHQ-NVTHQ thuế GTGT với hàng tạm nhập tái xuất ra sao?

>> Tờ khai thuế GTGT Mẫu 01/GTGT Thông tư 89/2026/TT-BTC áp dụng cho đối tượng nào?

Công văn 5149/CT-CS về tính thuế GTGT 10% với hoạt động kinh doanh bất động sản ra sao? (Hình từ Internet)

Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh bất động sản là khi nào?

Căn cứ khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

(1) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

(2) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

Người nộp thuế GTGT được quy định thế nào?

Theo Điều 4 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về người nộp thuế gồm:

(1) Tổ chức, hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh).

(2) Tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là người nhập khẩu).

(3) Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam mua dịch vụ (kể cả trường hợp mua dịch vụ gắn với hàng hóa) của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng không cư trú tại Việt Nam, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này; tổ chức sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam mua hàng hóa, dịch vụ để tiến hành hoạt động tìm kiếm thăm dò, phát triển mỏ dầu khí và khai thác dầu khí của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng không cư trú tại Việt Nam.

(4) Nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam có hoạt động kinh doanh thương mại điện tử, kinh doanh dựa trên nền tảng số với tổ chức, cá nhân tại Việt Nam (sau đây gọi là nhà cung cấp nước ngoài); tổ chức là nhà quản lý nền tảng số nước ngoài thực hiện khấu trừ, nộp thay nghĩa vụ thuế phải nộp của nhà cung cấp nước ngoài; tổ chức kinh doanh tại Việt Nam áp dụng phương pháp tính thuế giá trị gia tăng là phương pháp khấu trừ thuế mua dịch vụ của nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam thông qua kênh thương mại điện tử hoặc các nền tảng số thực hiện khấu trừ, nộp thay nghĩa vụ thuế phải nộp của nhà cung cấp nước ngoài.

(5) Tổ chức là nhà quản lý sàn giao dịch thương mại điện tử, nhà quản lý nền tảng số có chức năng thanh toán thực hiện khấu trừ, nộp thuế thay, kê khai số thuế đã khấu trừ cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trên sàn thương mại điện tử, nền tảng số.

Lưu ý: Chính phủ quy định chi tiết các khoản 1, 4 và 5 Điều này; quy định về người nộp thuế trong trường hợp nhà cung cấp nước ngoài cung cấp dịch vụ cho người mua là tổ chức kinh doanh tại Việt Nam áp dụng phương pháp khấu trừ thuế quy định tại khoản 4 Điều này.