BỘ XÂY DỰNG
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số:
04/VBHN-BXD
|
Hà Nội,
ngày 26 tháng 8 năm 2021
|
THÔNG
TƯ
HƯỚNG
DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA LUẬT NHÀ Ở VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 99/2015/NĐ-CP NGÀY
20 THÁNG 10 NĂM 2015 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH CHI TIẾT VÀ HƯỚNG DẪN THI HÀNH MỘT
SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT NHÀ Ở
Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm
2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà
ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực kể
từ ngày 15 tháng 8 năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi:
1. Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01 tháng 7
năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết về chế độ báo cáo định
kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của các Thông tư liên quan đến chế
độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, có hiệu lực
kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2019;
2. Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 6
năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của
Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực
kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2021.
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng
10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Nhà ở;
Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ ngày 25 tháng 6
năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ Xây dựng;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và
thị trường bất động sản;[1]
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày
20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Nhà ở.
Chương I
QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh
1. Thông tư này hướng dẫn thực hiện một số nội
dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu
nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau
đây gọi là Luật Nhà ở) và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà
ở (sau đây gọi là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).
2. Đối với nội dung về phát triển nhà ở xã hội;
quản lý, sử dụng nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì không thuộc phạm
vi điều chỉnh của Thông tư này.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên
quan đến phát triển
nhà ở,
quản lý, sử dụng nhà
ở,
giao dịch về nhà ở,
sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.
2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan
đến nhà ở.
Điều 3. Xây
dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm
bố trí kinh phí từ ngân sách của địa phương để xây dựng chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số
99/2015/NĐ-CP và Thông tư này.
2. Mức kinh phí để xây dựng chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở quy định tại Điều này bao gồm chi phí phục vụ
việc lập, thẩm định, quản lý và công bố chương trình, kế hoạch nhưng chưa bao
gồm thuế giá trị gia tăng và chi phí tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn xây dựng chương
trình, kế hoạch theo quy định.
3. Kinh phí xây dựng chương trình phát
triển nhà ở của địa phương được xác định theo công thức sau đây:
CT
= C1 + C2
Trong đó:
CT: là tổng chi phí lập, thẩm
định, quản lý và công bố chương trình phát triển nhà ở.
C1: là tổng chi phí lập chương
trình phát triển nhà ở, được xác định như sau:
C1= Cchuẩn
x H1 x H2 x K
Trong đó:
Cchuẩn = 400 (triệu đồng): là chi
phí lập chương trình phát triển nhà ở của địa bàn chuẩn (địa bàn giả định có
quy mô 1.000 km2); chi phí này được xác định trên cơ sở thực hiện
các nội dung của chương trình phát triển nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 3 của
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP .
H1: là hệ số điều kiện làm việc và
trình độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương lập chương trình, được thể
hiện tại hướng dẫn tham khảo bảng 02, phụ lục số 01
ban hành kèm theo Thông tư này.
H2: là hệ số quy mô diện tích tự
nhiên của địa bàn xây dựng chương trình, được thể hiện tại hướng dẫn tham khảo bảng
03, phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
K: là hệ số điều chỉnh mặt bằng giá tiêu dùng.
Tại thời điểm ban hành Thông tư này thì K = 1; trong trường hợp có sự điều
chỉnh mặt bằng giá tiêu dùng do cấp có thẩm quyền công bố thì hệ số K được xác
định như sau:
K = 0,5 x (1 + K1). Trong đó K1
là hệ số điều chỉnh mặt bằng giá tiêu dùng và được xác định bằng chỉ số
giá tiêu dùng do Nhà nước ban hành tại thời điểm lập dự toán chia cho chỉ số
giá tiêu dùng tại thời điểm ban hành Thông tư này.
C2: là tổng chi phí thẩm định, quản
lý và công bố chương trình, được tính bằng 15,6% C1. Trong đó, các
chi phí cụ thể được
xác định bằng tỷ lệ phần trăm theo hướng dẫn tham khảo tại bảng 01, phụ
lục số 01
ban hành kèm theo Thông tư này.
4. Mức kinh phí cho việc nghiên cứu để điều
chỉnh, bổ sung chương trình phát triển nhà ở của địa phương được xác định căn
cứ vào các nội dung cần điều chỉnh, bổ sung nhưng không được vượt quá 60% tổng
mức kinh phí xây dựng chương trình phát triển nhà ở mới quy định tại khoản 3 Điều này.
Định mức chi phí cụ thể của việc điều
chỉnh, bổ sung chương
trình phát triển nhà ở được xác định bằng tỷ lệ phần trăm theo hướng dẫn tham
khảo tại bảng 01, phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông
tư này.
5[2].
Kinh phí phục vụ cho việc xây
dựng, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được xác định như sau:
a) Kinh phí lập kế hoạch phát triển nhà
ở kỳ 05 năm và năm đầu kỳ chương trình không vượt quá 50% tổng mức kinh phí xây
dựng chương trình phát triển nhà ở mới được xác định tại thời điểm lập dự toán; kinh phí phục vụ cho
việc nghiên cứu để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở kỳ 05 năm không vượt
quá 60% tổng mức kinh phí xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở quy định tại điểm này;
b) Kinh phí lập kế hoạch phát triển nhà
ở hàng năm (trừ năm đầu kỳ chương trình) không vượt quá 20% tổng mức kinh phí
xây dựng chương trình phát triển nhà ở mới được xác định tại thời điểm lập dự
toán; kinh
phí phục vụ cho lập điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm không vượt
quá 60% tổng mức kinh phí xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm quy định
tại điểm này.
Điều 3a. Tiêu chí xác
định nhu cầu nhà ở để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở[3]
Việc xác định nhu cầu về nhà ở khi xây dựng chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được căn cứ vào các tiêu chí
sau đây:
1. Các chỉ tiêu, yêu cầu về phát triển nhà ở
nêu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
2. Các chỉ tiêu liên quan đến phát triển nhà ở
nêu trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng của địa phương của giai đoạn thực
hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt.
3. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở được xác
định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Nhu cầu về diện tích nhà ở của từng đối
tượng trên địa bàn theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.
5. Các cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở do Nhà
nước ban hành tại thời điểm nghiên cứu, xây dựng chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở.
6. Thực trạng về diện tích nhà ở trên địa bàn
do cơ quan có thẩm quyền cung cấp tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở; thực trạng về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ,
nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho các hộ nghèo tại khu vực nông thôn và nhà
ở cho các đối tượng khác trong giai đoạn 05 năm hoặc 10 năm trước đây.
7. Thực trạng về dân số và thu nhập bình quân đầu
người trên địa bàn tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch, dự kiến mức
tăng dân số tự nhiên, dân số cơ học do cơ quan có thẩm quyền cung cấp trong
giai đoạn thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
8. Dự kiến khả năng tài chính từ ngân sách của
địa phương để hỗ trợ xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện được
hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Chương II
PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở
Mục 1. MỘT SỐ
QUY ĐỊNH VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 4. (được
bãi bỏ)[4]
Điều 5. (được
bãi bỏ)[5]
Điều
6. (được bãi bỏ)[6]
Điều
7. (được bãi bỏ)[7]
Điều
8. (được bãi bỏ)[8]
Điều
9. Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. (được bãi bỏ)[9]
2. Hồ sơ gửi Sở Xây
dựng đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định tại khoản 3
Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP bao gồm các giấy tờ sau đây:
a) Văn bản đề nghị
thông báo đủ điều kiện huy động vốn;
b) Bản sao có chứng
thực quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự
án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật
về nhà ở;
c) Văn bản xác nhận của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai về việc
đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê
duyệt;
d) Bản sao có chứng
thực biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo tiến độ dự án được duyệt theo
quy định của pháp luật về đất đai.
3. Hợp đồng góp vốn,
hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định tại khoản
3 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có các nội dung chính sau đây:
a) Tên và địa chỉ của
các bên tham gia ký kết hợp đồng;
b) Hình thức huy động
vốn;
c) Số lượng vốn cần huy
động; các kỳ huy động vốn;
d) Phương thức phân
chia lợi nhuận;
đ) Thời hạn hoàn trả
vốn;
e) Quyền và nghĩa vụ
của các bên;
g) Giải quyết tranh
chấp;
h) Các thỏa thuận khác.
4. Trường hợp góp vốn
thành lập pháp nhân mới để được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì
việc lập hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh
được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Mục 2. PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở CÔNG VỤ
Điều 10.
Trình tự, thủ tục xác định nhu cầu nhà ở và chấp thuận kế hoạch phát triển nhà
ở công vụ
1. Trình tự, thủ tục
xác định nhu cầu nhà ở và chấp thuận kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các
cơ quan Trung ương (trừ nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an) được thực
hiện như sau:
a) Các cơ quan Trung
ương có trách nhiệm rà soát, thống kê, xác định nhu cầu về nhà ở công vụ 05 năm
và hàng năm theo mẫu hướng dẫn tại phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông
tư này gửi Bộ Xây dựng để thẩm định. Đối với kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
05 năm (2016 - 2020) thì phải gửi Bộ Xây dựng trước ngày 30 tháng 9 năm 2016;
đối với các kỳ 05 năm tiếp theo thì phải gửi trước ngày 31 tháng 10 của năm
trước liền kề kỳ kế hoạch; đối với kế hoạch phát triển nhà ở công vụ hàng năm
thì phải gửi trước ngày 31 tháng 10 của năm trước liền kề năm kế hoạch. Bộ Xây
dựng hoàn thành việc thẩm định trong thời gian 60 ngày, kể từ ngày nhận được đề
xuất nhu cầu nhà ở công vụ của các cơ quan Trung ương;
b) Trên cơ sở tổng hợp
nhu cầu nhà ở công vụ đã được thẩm định của các cơ quan Trung ương, Bộ Xây dựng
có trách nhiệm xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các cơ quan Trung
ương để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận; sau khi được Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận, Bộ Xây dựng gửi kế hoạch này cho các cơ quan có liên quan
để triển khai thực hiện.
2. Trình tự, thủ tục
xác định nhu cầu nhà ở và chấp thuận kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an được thực hiện như sau:
a) Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an rà soát, thống kê nhu cầu nhà ở công vụ và xây dựng kế hoạch phát triển
nhà ở công vụ của cơ quan mình, gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước
khi trình Thủ tướng Chính phủ;
b) Sau khi có ý kiến
thống nhất của Bộ Xây dựng thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoàn thiện kế hoạch,
trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm triển khai thực hiện kế
hoạch và gửi kế hoạch này cho Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi.
3. Trình tự, thủ tục
xác định nhu cầu nhà ở và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của địa
phương được thực hiện như sau:
a) Sở Xây dựng có trách
nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan và Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
huyện) rà soát, xác định nhu cầu nhà ở công vụ của địa phương theo mẫu hướng
dẫn tham khảo tại
phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông tư
này. Trên cơ sở tổng hợp nhu cầu nhà ở công vụ của các cơ quan, Sở Xây dựng có
trách nhiệm xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ 05 năm và hàng năm của
địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Kế hoạch phát triển nhà ở
công vụ có thể được lập riêng hoặc được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà
ở 05 năm và hàng năm của địa phương;
b) Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xem xét, phê duyệt và chỉ đạo thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
của địa phương, đồng thời gửi Bộ Xây dựng theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 07a
ban hành kèm theo Thông tư này để tổng hợp, theo dõi.
Điều 11.
(được bãi bỏ)[10]
Chương
III
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Mục 1. QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Điều 12. Mẫu
đơn đề nghị và hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư
1. Mẫu đơn đề nghị mua,
thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại
phụ
lục số 08
ban hành kèm theo Thông tư này. Mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở phục
vụ tái định cư thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 19,
phụ lục số 20 và phụ lục số
21 ban hành kèm theo Thông tư này.
2. Thời hạn của hợp
đồng thuê nhà ở phục vụ tái định cư tối thiểu là 03 năm (trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác); sau khi hết hạn hợp đồng mà người thuê có nhu cầu thuê
tiếp thì được gia hạn hợp đồng trong thời hạn không quá 03 năm.
3. Thời hạn của hợp
đồng thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư tối thiểu là 05 năm.
Điều 13.
Phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư
1. Nội dung
chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm: chi phí
đầu tư xây dựng nhà ở; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; chi phí bảo trì
(chỉ áp dụng đối với trường hợp thuê nhà ở) và thuế giá trị gia tăng.
2. Công thức
xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư:
Gt
=
|
Vđ
+ Vsdđ + Bt
|
x K x (1 +
GTGT)
|
12
|
Trong đó:
a) Gt: là
giá thuê, thuê mua 01m2 sử dụng nhà ở trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).
b) Vđ: là
toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở
(bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình) theo quy định của pháp
luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho 1m2 sử
dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Khi xác định Vđ đối với trường
hợp thuê mua thì phải giảm trừ chi phí đã thanh toán lần đầu theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
Tùy theo hình thức đầu
tư, căn cứ xác định Vđ như sau:
- Trường hợp Nhà nước
trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước quy
định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở hoặc sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở
phục vụ tái định cư: Vđ xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn
đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa phê duyệt
quyết toán thì Vđ xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công
trình trong tổng mức đầu tư xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Nội dung này được bãi
bỏ[11]
- Trường hợp Nhà nước
mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư: Vđ xác định
căn cứ theo giá mua nhà thương mại trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở thương mại.
c) Vsdđ: là
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phân bổ hàng năm cho 01m2 sử
dụng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp Nhà nước
trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước quy
định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở hoặc sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở
phục vụ tái định cư [12]
thì Vsdđ xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành theo quy định của pháp luật về đất đai
- Trường hợp Nhà nước
mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư[13] thì Vsdđ bằng 0;
d) Bt: là
chi phí bảo trì bình quân hàng năm phân bổ trên 1m2 sử dụng nhà ở.
Đối với thuê mua nhà ở thì không tính chi phí bảo trì (Bt =0 đồng);
người thuê mua nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở.
đ) K: là hệ số tầng điều
chỉnh giá thuê, giá thuê mua đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình
quân gia quyền và bảo đảm tổng hệ số các tầng của một khối nhà bằng 1.
e) GTGT: thuế giá trị
gia tăng xác định theo quy định của pháp luật về thuế.
g) Số 12: Là số tháng
tính trong 01 năm.
3. Giá thuê, thuê mua
trong công thức tại khoản 2 Điều này chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành; chi
phí quản lý vận hành do người thuê, thuê mua nhà ở đóng trực tiếp cho đơn vị
quản lý vận hành nhà ở theo quy định.
Mục
2. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Điều 14.
Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
thuộc sở hữu nhà nước
Người thuê, thuê mua
nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải có đơn đăng ký theo mẫu hướng dẫn tham
khảo tại phụ lục số 09 ban hành kèm theo Thông tư này
và các giấy tờ sau đây:
1. Giấy tờ chứng minh
về đối tượng và thực trạng nhà ở:
a) Đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận theo mẫu hướng dẫn
tham khảo tại phụ lục số 13 ban hành kèm theo Thông tư
này;
b) Đối tượng quy định
tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận
theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 14 ban hành kèm
theo Thông tư này;
c) Đối tượng quy định
tại khoản 8 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận theo mẫu hướng dẫn
tham khảo tại
phụ lục số 15 ban hành kèm theo Thông tư
này;
d) Đối tượng quy định
tại khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận theo mẫu hướng
dẫn tham khảo tại phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư này.
2. Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư
trú và tham gia bảo hiểm xã hội:
a) Trường hợp có đăng
ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã
hội cho thuê, thuê mua thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú
hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;
b) Trường hợp không có
hộ khẩu thường trú theo quy định tại điểm a khoản này thì phải có các giấy tờ
sau:
- Bản sao có chứng thực
giấy đăng ký tạm trú thời gian từ 01 năm trở lên;
- Hợp đồng lao động có
thời hạn từ 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn kèm theo giấy xác nhận
của cơ quan bảo hiểm (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc đang đóng bảo hiểm xã
hội tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội để cho thuê,
cho thuê mua; nếu làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực
hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan,
đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.
3. Giấy tờ chứng minh
về điều kiện thu nhập:
a) Đối tượng quy định
tại khoản 5, 6, 7 Điều 49 của Luật Nhà ở thì nội dung xác nhận về điều kiện thu
nhập thực hiện đồng thời với việc xác nhận đối tượng và thực trạng nhà ở theo mẫu
hướng dẫn tham khảo tại
phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư này;
trường hợp các đối tượng này đã được xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở
để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trước ngày Thông tư này có hiệu
lực thi hành, nhưng chưa có xác nhận về điều kiện thu nhập thì phải bổ sung
giấy xác nhận về điều kiện thu nhập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 17 ban hành kèm theo Thông tư
này.
b) Đối tượng quy định
tại khoản 4 Điều 49 của Luật Nhà ở và đối tượng quy định tại khoản 5, 6, 7 Điều
49 của Luật Nhà ở mà đã nghỉ việc, nghỉ chế độ thì tự khai, tự chịu trách nhiệm
về điều kiện thu nhập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 18
ban hành kèm theo Thông tư này (không cần phải có xác nhận); trường hợp các đối
tượng này đã được xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở để được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, nhưng
chưa có xác nhận hoặc kê khai về điều kiện thu nhập thì phải bổ sung bản tự kê
khai điều kiện thu nhập quy định tại điểm này.
c) Đối tượng quy định
tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì không yêu cầu giấy tờ
chứng minh về điều kiện thu nhập.
Điều 15.
Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước
Giấy tờ chứng minh đối
tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được áp dụng
tương tự như đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
quy định tại Điều 23 của Thông tư này.
Điều 16.
Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc
sở hữu nhà nước
1. Việc lựa chọn đối
tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy
định tại Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở và Điều 14 của Thông tư
này. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội không đủ để bố trí cho tất cả các đối
tượng có đủ điều kiện đăng ký thuê, thuê mua thì thực hiện lựa chọn thông qua
phương pháp chấm điểm theo thang điểm tối đa là 100 quy định tại khoản 2 Điều này,
người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết cho thuê, thuê mua
trước.
2. Thang điểm được xác
định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể như sau:
STT
|
Tiêu chí
chấm điểm
|
Số điểm
|
1
|
Tiêu chí khó khăn
về nhà ở:
- Chưa có nhà ở.
- Có nhà ở nhưng
hư hỏng, dột nát hoặc diện tích bình quân dưới 10m2/người.
|
40
30
|
2
|
Tiêu chí về đối
tượng:
- Đối tượng 1 (quy
định tại các khoản 1, 8 và khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở).
- Đối tượng 2 (quy
định tại các khoản 5, 6 và khoản 7 Điều 49 của Luật Nhà ở).
- Đối tượng 3 (quy
định tại các khoản 4 và khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở).
|
40
30
20
|
3
|
Tiêu chí ưu tiên
khác:
- Hộ gia đình có từ
02 người trở lên thuộc đối tượng 1.
- Hộ gia đình có
01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2 hoặc
3.
- Hộ gia đình có
từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2 hoặc 3.
Ghi chú: Trường
hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau
thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất.
|
10
7
4
|
4
|
Tiêu chí ưu tiên do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương,
nếu có):
|
10
|
3. Căn cứ nguyên tắc chấm điểm và thang điểm
quy định tại khoản 1 và Khoản 2 Điều này, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở
hoặc cơ quan quản lý nhà ở (nếu được ủy quyền) quy định cụ thể tiêu chí lựa
chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đang
được giao quản lý.
4. Cơ quan quản lý nhà ở có thể thành
lập Hội đồng xét duyệt hồ sơ (gồm đại diện các cơ quan, ban, ngành đoàn thể
liên quan của địa phương) hoặc trực tiếp thực hiện xét duyệt hồ sơ thuê, thuê
mua nhà ở bảo đảm công khai, minh bạch, đúng đối tượng và đúng nguyên tắc, tiêu
chí quy định tại Điều này.
5. Mẫu hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã
hội thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 20, phụ lục số
21 ban
hành kèm theo Thông tư này.
Điều 17.
Phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu
nhà nước
1. Nội dung chi phí cấu
thành giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại khoản
1 Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở,
chi phí bảo trì (chỉ áp dụng đối với trường hợp thuê nhà ở), thuế giá trị gia
tăng; không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí quản lý vận hành.
Đối với nhà ở xã hội
thuộc sở hữu nhà nước cho học sinh, sinh viên thuê được xác định theo quy định
tại Mục 3 Chương này.
2. Công thức
xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:
Gt
=
|
Vđ
+ Bt
|
x K x (1 +
GTGT)
|
12
|
Trong đó:
a) Gt: là
giá thuê, thuê mua 01m2 sử dụng nhà ở trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).
b) Vđ: là
toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở
xã hội (bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình nhà ở xã hội) theo
quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng
năm cho 01m2 sử dụng nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Khi xác
định Vđ đối với trường hợp thuê mua thì phải giảm trừ chi phí đã
thanh toán lần đầu theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Tùy theo hình thức đầu
tư quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở, căn cứ xác định Vđ
như sau:
- Trường hợp Nhà nước
trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn nhà nước quy định tại khoản
1 Điều 53 của Luật Nhà ở: Vđ xác định căn cứ theo giá trị quyết toán
vốn đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa phê
duyệt quyết toán thì Vđ xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng
công trình trong tổng mức đầu tư xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
- Nội dung này được
bãi bỏ[14]
c) Bt: là
chi phí bảo trì bình quân hàng năm phân bổ trên 01m2 sử dụng nhà ở.
Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì không bao gồm chi phí bảo trì (Bt
= 0 đồng); người thuê mua nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 108 của
Luật Nhà ở.
d) K: là hệ số tầng điều
chỉnh giá thuê, giá thuê mua đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình
quân gia quyền và bảo đảm tổng hệ số các tầng của một khối nhà bằng 1.
đ) GTGT: thuế giá trị
gia tăng xác định theo quy định của pháp luật về thuế.
e) Số 12: Là số tháng
tính trong 01 năm.
3. Căn cứ quy định khoản
1, khoản 2 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với
cơ quan quản lý tài chính cùng cấp tổ chức lập và trình cơ quan đại
diện chủ sở hữu ban hành giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước
để áp dụng đối với nhà ở đang được giao quản lý.
Mục 3. QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC ĐỂ CHO HỌC SINH, SINH VIÊN THUÊ
Điều 18.
Trình tự, thủ tục cho học sinh, sinh viên thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà
nước
1. Nhà ở xã hội thuộc
sở hữu nhà nước dùng để cho học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là sinh viên)
thuê quy định tại Mục này được gọi chung là nhà ở sinh viên. Thời gian thuê nhà
ở sinh viên được xác định trên cơ sở nhu cầu ở của sinh viên nhưng tối thiểu
không thấp hơn 01 năm và tối đa không vượt quá thời gian học tập tại cơ sở giáo
dục, đào tạo.
2. Đối với nhà ở sinh
viên do Nhà nước đầu tư xây dựng từ ngày 10 tháng 6 năm 2009 (là ngày Quyết
định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về ban
hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại
học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê có hiệu lực thi
hành) thì thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:
a) Sinh viên có nhu cầu
thuê nhà ở nộp đơn đề nghị thuê nhà theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 10
ban hành kèm theo Thông tư này, kèm theo bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối
tượng ưu
tiên (nếu có) theo một trong các hình thức sau đây:
- Nộp tại cơ sở giáo
dục, đào tạo đang theo học; cơ sở giáo dục, đào tạo có trách nhiệm tiếp nhận đơn,
kiểm tra, lập danh sách sinh viên và gửi cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở sinh
viên xem xét, quyết định;
- Nộp tại đơn vị quản
lý vận hành nhà ở sinh viên sau khi có xác nhận của cơ sở giáo dục, đào tạo để
được xem xét, quyết định.
b) Trên cơ sở danh sách
sinh viên nộp đơn đề nghị thuê nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở sinh viên
có trách nhiệm kiểm tra và căn cứ vào số lượng nhà ở hiện có để quyết định đối
tượng sinh viên được thuê theo thứ tự ưu tiên quy định tại khoản 1 Điều 52 của
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ;
c) Việc giải quyết cho thuê
nhà ở sinh viên quy định tại Khoản này tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn
vị quản lý vận hành nhà ở sinh viên nhận được đơn, danh sách và các giấy tờ
khác của sinh viên (nếu có).
Trường hợp sinh viên
không đủ điều kiện thuê nhà ở hoặc cơ sở giáo dục, đào tạo hoặc đơn vị quản lý
vận hành nhà ở sinh viên không có đủ nhà ở cho sinh viên thuê thì có trách
nhiệm thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho sinh viên biết.
3. Đối với nhà ở sinh
viên do Nhà nước đầu tư xây dựng trước ngày 10 tháng 6 năm 2009 mà đang giao
cho các cơ sở giáo dục, đào tạo quản lý thì căn cứ vào tình hình thực tế, cơ sở
giáo dục, đào tạo được quyết định cho thuê và quản lý nhà ở sinh viên theo thẩm
quyền.
Điều
19. Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở sinh viên
1. Cơ quan quản
lý nhà ở sinh viên (đối với nhà ở sinh viên do các Bộ, ngành, cơ quan Trung
ương quản lý) hoặc Sở Xây dựng (đối với nhà ở sinh viên do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quản lý) căn cứ vào quy định tại Điều này và Điều 20 của Thông
tư này để xây dựng giá thuê nhà ở sinh viên đang được giao quản lý, trình
cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, quyết định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc
quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ; cơ quan đại diện chủ
sở hữu nhà ở sinh viên có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý nhà ở sinh viên
quyết định giá cho thuê nhà ở sinh viên.
2. Nguồn thu từ tiền
cho thuê nhà ở sinh viên và thu từ dịch vụ kinh doanh trong khu nhà ở sinh viên
được hạch toán và chi tiêu theo quy định của pháp luật; kinh phí thu từ dịch vụ
kinh doanh (nếu có) sau khi trừ chi phí kinh doanh được sử dụng để bù đắp vào
chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì để giảm giá cho thuê nhà ở sinh viên.
Điều 20.
Phương pháp xác định giá thuê nhà ở sinh viên
1. Giá thuê nhà ở sinh
viên được xác định trên nguyên tắc tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi
phí bảo trì; không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
2. Công thức xác định
giá thuê nhà ở sinh viên:
Gt
=
|
Ql
+ Bt - Tdv
|
x K
|
10 x S
|
Trong đó:
- Gt: là giá thuê 01 m2
sử dụng nhà ở sinh viên trong 01 tháng (đồng/m2/ tháng).
- Ql: là chi phí quản
lý vận hành nhà ở phân bổ trên 01m2 sử dụng nhà ở hàng năm
(đồng/năm).
- Bt: là chi phí bảo
trì công trình bình quân năm phân bổ cho 01m2 sử dụng nhà ở (đồng/năm).
- Tdv: là các khoản thu
được từ hoạt động kinh doanh dịch vụ bù đắp cho chi phí thuê nhà ở, như: dịch
vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu khác (nếu có) (đồng/năm).
- S: là tổng diện tích
sử dụng nhà ở cho thuê (m2).
- K: là hệ số tầng điều
chỉnh giá thuê [15]
đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm
tổng hệ số các tầng của một khối nhà bằng 1.
- Số 10: là số tháng
sinh viên thuê nhà ở trong 01 năm.
Điều 21. Tổ
chức quản lý vận hành nhà ở sinh viên
1. Cơ quan đại
diện chủ sở hữu quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho cơ quan quản lý nhà ở lựa
chọn đơn
vị quản lý vận hành nhà ở sinh viên. Trường hợp bảo trì, cải tạo, xây dựng lại
nhà ở sinh viên thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo cơ quan đại diện
chủ sở hữu xem xét, phê duyệt kế hoạch bảo trì, cải tạo, xây dựng lại nhà ở đó.
2. Nhà ở sinh
viên phải có Ban tự quản do Hội nghị sinh viên trong khu nhà ở bầu ra hàng năm
và được đơn vị quản lý vận hành nhà ở sinh viên quyết định công nhận để thực
hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 3 Điều này. Thành phần Ban tự
quản nhà ở sinh viên có từ 05 đến 07 thành viên, bao gồm đại diện các sinh viên
thuê nhà ở và đại diện Đoàn thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, Hội sinh viên do
các cơ sở đào tạo giới thiệu trong số sinh viên được thuê nhà ở.
3. Ban tự
quản nhà ở sinh viên có các quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Tuyên
truyền, vận động sinh viên chấp hành nội quy sử dụng nhà ở do đơn vị quản lý
vận hành nhà ở sinh viên quy định; ngăn ngừa và báo cáo kịp thời với đơn vị
quản lý vận hành để có biện pháp xử lý các trường hợp vi phạm xảy ra trong khu
nhà ở sinh viên;
b) Tổ chức
các hoạt động giữ gìn vệ sinh, môi trường và hoạt động văn hóa, thể dục, thể
thao trong khu nhà ở sinh viên;
c) Định kỳ
hàng tháng, Ban tự quản nhà ở sinh viên có trách nhiệm báo cáo đơn vị quản lý
vận hành về tình hình sử dụng nhà ở và phản ánh những kiến nghị, đề xuất của
sinh viên thuê nhà về những vấn đề liên quan đến hoạt động quản lý vận hành nhà
ở sinh viên.
Mục
4. CHO THUÊ NHÀ Ở CŨ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Điều 22. Mẫu
đơn đề nghị và mẫu hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Mẫu đơn đề
nghị thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 11 ban hành kèm
theo Thông tư này.
2. Mẫu hợp đồng thực
hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 20 ban hành kèm theo Thông
tư này.
Điều 23. Giấy tờ chứng
minh đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Trường hợp là người
có công với cách mạng thì phải có giấy tờ chứng minh do cơ quan có thẩm quyền
cấp theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng.
2. Trường hợp là người
khuyết tật hoặc người già cô đơn thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về người khuyết tật hoặc chính sách trợ giúp
cho các đối tượng bảo trợ xã hội.
3. Trường hợp là hộ gia
đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị thì phải có giấy xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi người đó đang cư trú theo hình thức đăng ký thường trú hoặc
đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên.
Mục 5. BÁN
NHÀ Ở CŨ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Điều 24.
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Người mua nhà ở cũ lập 01
bộ hồ sơ đề nghị mua nhà ở quy định tại Khoản 1 Điều 69 của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP. Trình tự thủ tục mua bán nhà ở cũ được thực hiện theo quy định
tại khoản 2 Điều 69 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
2. Mẫu đơn đề nghị mua nhà ở
cũ thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 12 ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Mẫu hợp đồng mua bán nhà
ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 22 ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều 25.
Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại
Trường hợp nhà ở cũ thuộc sở
hữu nhà nước đã được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại thì đối với phần diện tích
ghi trong hợp đồng thuê nhà ở trước khi được cải tạo, xây dựng lại được áp dụng
giá bán nhà ở cũ quy định tại Điều 65, Điều 70 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ;
đối với phần diện tích nhà ở được bố trí tăng thêm sau khi được Nhà nước cải
tạo, xây dựng lại (nếu có) thì giá bán được xác định bảo đảm nguyên tắc thu hồi
vốn đầu tư xây dựng.
Điều 26.
Phương pháp xác định giá trị còn lại và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng khi
thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Phương pháp xác định
giá trị còn lại của nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước khi bán cho người đang thuê
theo quy định tại Thông tư này được thực hiện theo quy định tại Thông tư Liên
bộ số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật
giá Chính phủ về hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở khi
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
2. Việc phân cấp nhà ở
cũ và cách tính diện tích nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở để xác định
giá bán được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 05-BXD/ĐT ngày 09 tháng 02
năm 1993 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và
phân cấp nhà ở.
3. Hệ số điều chỉnh giá trị
sử dụng của nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được quy định như sau:
a) Hệ số điều chỉnh giá trị
sử dụng của các loại nhà ở, trừ loại nhà ở quy định tại Điểm b khoản này được
xác định như sau:
- Tầng 1 và nhà 1 tầng áp
dụng hệ số:
|
1,2
|
- Tầng 2 áp dụng hệ số:
|
1,1
|
- Tầng 3 áp dụng hệ số:
|
1,0
|
- Tầng 4 áp dụng hệ số:
|
0,9
|
- Tầng 5 áp dụng hệ số:
|
0,8
|
- Từ tầng 6 trở lên áp
dụng hệ số:
|
0,7
|
b) Hệ số điều chỉnh giá
trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ được xác
định như sau:
- Tầng 1 áp dụng hệ số:
|
1,0
|
- Tầng 2 áp dụng hệ số:
|
0,8
|
- Tầng 3 áp dụng hệ số:
|
0,7
|
- Tầng 4 áp dụng hệ số:
|
0,6
|
- Tầng 5 áp dụng hệ số:
|
0,5
|
- Từ tầng 6 trở lên áp
dụng hệ số:
|
0,4
|
c) Hệ số phân bổ các
tầng khi chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Nhà
|
Hệ số
các tầng
|
Tầng 1
|
Tầng 2
|
Tầng 3
|
Tầng 4
|
Tầng 5
|
Tầng 6 trở lên
|
2 tầng
|
0,7
|
0,3
|
|
|
|
|
3 tầng
|
0,7
|
0,2
|
0,1
|
|
|
|
4 tầng
|
0,7
|
0,15
|
0,1
|
0,05
|
|
|
5 tầng trở lên
|
0,7
|
0,15
|
0,08
|
0,05
|
0,02
|
0,0
|
Đối với nhà ở riêng lẻ mà có diện tích tầng
lửng thì áp dụng hệ số 0,7 để tính phân bổ cho các tầng khi xác định giá đất để
chuyển quyền sử dụng cho người mua.
Khi bán căn hộ chung cư cũ thuộc sở hữu nhà
nước có cấu trúc kiểu khép kín thì tiền sử dụng đất ở phân bổ cho từng căn hộ
trong nhà chung cư đó áp dụng hệ số 1,4; không áp dụng hệ số này đối với nhà ở
nhiều tầng nhiều hộ ở kiểu nhà phố.
Điều 27.
Giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn, giảm và mức miễn, giảm tiền mua nhà ở
cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Trường hợp người
mua nhà ở cũ thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 1 Điều 67 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì phải có giấy tờ chứng minh
tương tự như trường hợp miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
theo quy định tại Điều 23 của Thông tư này.
2. Trường hợp người mua nhà
ở cũ thuộc đối tượng được giảm tiền nhà theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì phải có một trong các giấy tờ sau đây:
a) Giấy xác nhận về số năm
công tác của cơ quan, đơn vị nơi người mua nhà ở đang làm việc;
b) Giấy xác nhận của cơ quan
bảo hiểm xã hội cấp huyện nếu người mua nhà ở đang hưởng lương hưu hoặc hưởng
trợ cấp mất sức lao động hoặc bệnh nghề nghiệp, hưởng trợ cấp ngành nghề theo
quy định của pháp luật;
c) Bản sao có chứng thực
quyết định nghỉ việc hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội một lần, trợ cấp thôi việc
trước và sau khi có Quyết định số 111/HĐBT ngày 12 tháng 4 năm 1991 của Hội
đồng Bộ trưởng hoặc trước và sau khi có Bộ Luật Lao động năm 1995, trợ cấp phục
viên hoặc xuất ngũ; trường hợp mất quyết định nghỉ việc hưởng trợ cấp thì phải
có kê khai đầy đủ quá trình công tác và có xác nhận của cơ quan, đơn vị cũ;
d) Giấy tờ chứng minh đối
tượng quy định tại Điều 23 của Thông tư này đối với đối
tượng là người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo, người khuyết tật,
người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô
thị.
3. Mức miễn, giảm tiền
sử dụng đất khi mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định
sau đây:
a) Trường hợp người mua
nhà ở là người có công với cách mạng thì căn cứ vào từng đối tượng cụ thể để
thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất theo các Quyết định sau đây:
- Quyết định số 118/TTg
ngày 27 tháng 02 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công
với cách mạng cải thiện nhà ở;
- Quyết định số
20/2000/QĐ-TTg ngày 03 tháng 02 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ
người hoạt động cách mạng từ trước Cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà
ở;
- Quyết định số
117/2007/QĐ-TTg ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 02 năm 1996
của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện
nhà ở và Điều 3 Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 03 tháng 02 năm 2000 của Thủ
tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước Cách mạng
tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở.
b) Trường hợp người mua
nhà ở là người khuyết tật hoặc người già cô đơn hoặc thuộc hộ gia đình nghèo,
cận nghèo tại khu vực đô thị thì mức miễn, giảm tiền sử dụng đất thực hiện theo
quy định tại khoản 1 Điều 68 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP .
Trường hợp hộ nghèo,
cận nghèo hoặc hộ gia đình có người khuyết tật thì mức giảm 60% tiền sử dụng
đất được tính cho cả hộ gia đình (không tính cho từng thành viên trong hộ gia
đình). Ví dụ: Hộ gia đình ông A là hộ nghèo có 03 thành viên đứng tên hợp đồng
thuê nhà ở thì khi mua nhà ở cũng chỉ được giảm 60% tiền sử dụng đất phải nộp;
hộ gia đình ông B có 02 thành viên đứng tên trong hợp đồng mua nhà ở là người
khuyết tật hoặc vừa có người khuyết tật vừa là hộ nghèo thì khi mua nhà ở cũ hộ
gia đình này cũng chỉ được giảm 60% tiền sử dụng đất phải nộp;
c) Việc miễn, giảm tiền
sử dụng đất khi bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cho các đối tượng quy định
tại điểm a và điểm b khoản này chỉ áp dụng đối với diện tích trong hạn mức đất
ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở quy định.
4. Mức giảm tiền nhà
khi mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được tính theo năm công tác và thực hiện
theo quy định sau đây:
a) Đối với mỗi năm công
tác, người mua nhà được giảm tương ứng bằng 0,69 lần mức lương tối thiểu áp
dụng cho cán bộ, công chức, viên chức hoặc bằng 1,24 lần mức lương tối thiểu áp
dụng cho lực lượng vũ trang.
Ví dụ: trường hợp ông A
có thời gian công tác là 20 năm, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua nhà ở có mức
lương tối thiểu là 1.210.000 đồng thì việc tính giảm tiền nhà cho ông A như
sau: 1.210.000 đồng x 0,69 lần x 20 năm = 16.698.000 đồng; trường hợp ông A là
người làm việc lực lượng vũ trang thì việc tính giảm tiền nhà sẽ là: 1.210.000
đồng x 1,24 lần x 20 năm = 30.008.000 đồng;
b) Đối với người có
công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, người khuyết tật, người già cô đơn có
số năm công tác để tính giảm nhưng số tiền tính giảm nhỏ hơn 6,9 lần mức lương
tối thiểu thì được hưởng bằng 6,9 lần mức lương tối thiểu; trường hợp các đối
tượng này không có năm công tác thì được tính giảm đúng bằng 6,9 lần mức lương
tối thiểu.
Ví dụ: ông B là người
có công với cách mạng, có 05 năm công tác, nếu tính theo năm công tác thì số
tiền nhà được giảm sẽ nhỏ hơn 6,9 lần mức lương tối thiểu (1.210.000 đồng x
1,24 x 5 năm = 7.502.000 đồng). Do đó, ông B được hưởng đúng bằng 6,9 lần mức
lương tối thiểu (1.210.000 đồng x 6,9 lần = 8.349.000 đồng); trường hợp ông B
không có năm công tác thì được hưởng số tiền giảm bằng 6,9 lần mức lương tối
thiểu là 8.349.000 đồng.
Điều 28.
Giải quyết bán phần diện tích nhà sử dụng chung của nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà
nước
Trường hợp có phần diện
tích nhà sử dụng chung (bao gồm diện tích nhà ở, đất ở) trong khuôn viên nhà ở
có nhiều hộ ở quy định tại khoản 1 Điều 71 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì
được giải quyết như sau:
1. Giải quyết bán phần
diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân đề nghị mua phần diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung phải là đối
tượng đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán (toàn bộ diện tích
nhà ở này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở);
b) Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở đã bán phải có đơn đề nghị
mua toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung;
c) Diện tích sử dụng
chung này phải không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu kiện.
2. Mức thu tiền nhà,
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích sử dụng chung được xác định theo quy
định tại khoản 1 Điều 71 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và không thực hiện
miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giải quyết bán phần diện tích này.
Chương IV
SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Điều 29.
Cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
1. Đối với một tòa nhà
chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân
nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của
tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà
cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá
30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.
2. Việc xác định số
lượng nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) mà tổ
chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp
trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có
01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số
lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt
quá hai trăm năm mươi căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức,
cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi
dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại
tất cả các dự án không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà;
b) Trường hợp trên một
khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều dự án
đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà
ở riêng lẻ theo quy định tại điểm a khoản này thì tổ chức, cá nhân nước ngoài
không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.
3. Số dân trong một dự
án đầu tư xây dựng nhà ở được xác định theo đồ án quy hoạch xây dựng được cấp
có thẩm quyền phê duyệt. Số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường
được xác định theo quy định của pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương.
Điều 30. Báo
cáo tình hình sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1.[16] Chậm nhất vào ngày 20 tháng 6
và ngày 20 tháng 12 hằng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, Sở Xây dựng có trách
nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước
ngoài trên địa bàn tỉnh theo
Mẫu số 13 tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư
này.
2. Cơ quan cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) có trách nhiệm gửi báo cáo Bộ Xây
dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận kèm theo bản sao
Giấy chứng nhận đã cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 23 ban hành kèm
theo Thông tư này để theo dõi, quản lý.
Điều 31.
Quản lý việc cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở
1. Trước khi ký hợp
đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài phải gửi văn bản
thông báo về việc cho thuê nhà ở đến Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện
nơi có nhà ở cho thuê. Nội dung thông báo bao gồm: tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà
ở cho thuê, thời gian cho thuê, bản sao Giấy chứng nhận của nhà ở cho thuê, mục
đích sử dụng nhà ở cho thuê.
2. Trường hợp pháp luật
Việt Nam quy định phải có đăng ký kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà ở thì
cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy
định của pháp luật; khi chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở thì phải có văn bản
thông báo cho Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê
biết để theo dõi, quản lý.
3. Phòng có chức năng
quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm thông báo cho cơ quan thuế để thu thuế
theo quy định của pháp luật về thuế; báo cáo Sở Xây dựng theo định kỳ 6 tháng,
01 năm hoặc theo yêu cầu đột xuất về tình hình cho thuê nhà ở của cá nhân nước
ngoài trên địa bàn để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây
dựng.
Chương V
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Điều 32. Điều
kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân mua
nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở
hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho
tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng
tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng
nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Việc chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng
lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở
(căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng
đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong
tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng
mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà
ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Điều 33.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1. Bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông
tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06
bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản
bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu);
trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực
thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
2. Việc công chứng,
chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định
sau:
a) Trường hợp bên
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có
chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng
thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp
chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển
nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển
nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp
đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục
hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
- Bản sao có chứng thực
hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng
minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá
nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký
thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo
quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Tổ chức hành nghề công
chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản
chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng,
chứng thực.
b) Trường hợp bên
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng
kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng
hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản
chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc
chứng thực được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản này.
3. Sau khi thực hiện
các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác
nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
a) Hồ sơ đề nghị chủ
đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính văn bản
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
(trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
- Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp
chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển
nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển
nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp
đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục
hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên
bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho
việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được
miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực
hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận
chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết
định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
b) Chủ đầu tư có trách
nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05
ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này
và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
- 02 văn bản chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của
bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính
văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với
trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng
mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư
cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số
nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có
chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao
nhà ở);
- Biên lai nộp thuế cho
việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được
miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
4. Các trường hợp
chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục
tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
5. Bên nhận chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp
Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề
nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy
tờ sau:
a) Bản chính hợp đồng
mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở
đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng
liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số
nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng
thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu
tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có
thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
b) Bản chính văn bản
chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
6. Xác nhận văn bản
chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải
thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):
a) Trường hợp việc
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có
hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;
b) Trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại điểm a khoản này
thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở
đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản
chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp
xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có
tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận
cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều 34.
Nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
1. Văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
a) Thông tin về bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá
nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
b) Số, ngày, tháng năm
của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
c) Giá chuyển nhượng
hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
d) Quyền và nghĩa vụ
của các bên;
đ) Giải quyết tranh
chấp;
e) Các thỏa thuận khác.
2. Mẫu văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 24
ban hành kèm theo Thông tư này. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung
các điều khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho
phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết
phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định tại khoản 1 Điều này và
không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Chương VI
TỔ CHỨC THỰC HIỆN VÀ ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH[17]
Điều 35.
Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
1. Thực hiện nhiệm vụ được
giao theo quy định của Luật Nhà ở, Điều 85 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và
các Khoản 2, 3 và 4 của Điều này.
2. Quy định cụ thể về
tiêu chí ưu tiên để lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn theo hướng dẫn tại Điều 16
của Thông tư này.
3. Ban hành mới hoặc
sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền có liên quan
đến nhà ở bảo đảm phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số
99/2015/NĐ-CP và Thông tư này.
4. Chỉ đạo thực hiện
các quy định của pháp luật về nhà ở; chỉ đạo tổ chức thanh tra, kiểm tra việc
chấp hành các quy định pháp luật về nhà ở và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị
cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm về nhà ở trên địa bàn.
Điều 36.
Trách nhiệm của Sở Xây dựng
1. Thực hiện
nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định
số 99/2015/NĐ-CP , quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các Khoản 2, 3 và
4 của Điều này.
2. Chủ trì, phối hợp
với các cơ quan chức năng của địa phương xây dựng tiêu chí cụ thể lựa
chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước theo
quy định tại Điều 16 của Thông tư này, trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh phê duyệt theo quy định.
3. Thanh tra, kiểm tra,
xử lý các hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên
địa bàn theo thẩm quyền hoặc báo cáo cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định.
4. Thực hiện việc báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng về tình hình quản lý, sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn định kỳ 6 tháng, 01 năm hoặc theo yêu cầu
đột xuất.
Điều 37. Xử
lý chuyển tiếp
1. Trường hợp địa
phương đã thành lập Tổ chuyên gia để thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số Điều của Luật Nhà ở thì Tổ chuyên gia này tiếp tục thực hiện việc thẩm định,
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công nhận chủ đầu tư đối với những trường hợp đã
nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi
hành. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc thành lập, kiện
toàn, hoạt động của Tổ chuyên gia được thực hiện theo quy định của Thông tư này.
2. Kể từ ngày
Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị thuê,
thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ
tái định cư thuộc sở hữu nhà nước trước ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành thì không phải bổ sung hồ sơ theo quy định của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP , trừ trường hợp phải bổ sung xác nhận về điều kiện thu nhập để
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại khoản
3 Điều 14 của Thông tư này.
3. Trường hợp các bên
đã ký kết hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày Nghị định số
99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì các bên không phải ký lại hợp đồng theo
quy định của Thông tư này mà được tiếp tục thực hiện đến hết thời hạn của hợp
đồng.
Điều 38.
Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2016.
2.
Các Thông tư sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành:
a)
Quyết định số 29/2001/QĐ-BXD ngày 19 tháng 11 năm 2001 của Bộ trường Bộ Xây
dựng về việc quy định mẫu hợp đồng mua bán nhà ở và mẫu đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở áp dụng đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Nghị định số
81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ;
b)
Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ngày 07 tháng 6 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
ban hành quy định tạm thời về điều kiện tối thiểu của nhà ở cho người lao động
thuê để ở;
c)
Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị;
d)
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở;
đ)
Thông tư số 14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22
tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
e)
Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm
2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
g)
Thông tư số 07/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 7 năm
2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
3.
Các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch
về nhà ở, sở hữu nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở được quy định trong các văn
bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy
định thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Thông
tư này.
4. Trong quá trình thực
hiện nếu có vướng mắc, đề nghị phản ánh về Bộ Xây dựng để xem xét, hướng dẫn
theo thẩm quyền./.
|
XÁC THỰC
VĂN BẢN HỢP NHẤT
KT. BỘ
TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn
Văn Sinh
|