THÔNG TƯ LIÊN TỊCH
CỦA BỘ XÂY DỰNG - TÀI CHÍNH - BAN VẬT GIÁ CHÍNH PHỦ SỐ
13/LB-TT NGÀY 18-8-1994 HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở
TRONG BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ
Căn cứ Điều 7
của Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở, Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp
xác định giá trị còn lại của nhà ở như sau:
I. NGUYÊN TẮC
CHUNG
Việc xác định giá trị còn lại của
nhà ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
1. Có căn cứ khoa học - kỹ thuật.;
2. Đảm bảo chặt chẽ và chính
xác;
3. Phù hợp với thực tiễn và dễ
áp dụng.
II. PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở
Giá trị còn lại của nhà ở được
xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, giá nhà ở xây dựng mới
và diện tích sử dụng tại thời điểm bán. Công thức tính như sau:
|
Giá
trị còn lại của nhà ở
(đ)
|
=
|
Tỷ
lệ chất lượng còn lại của nhà ở
(%)
|
x
|
Giá
nhà ở xây dựng mới
(đ/m2
sử dụng)
|
x
|
Diện
tích sử dụng
(m2)
|
1. Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà
ở được xác định đồng thời theo hai phương pháp sau:
a. Phương pháp phân tích kinh tế
- kỹ thuật
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà
ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính
(móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và
tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà. Công
thức tính như sau:
|
Tỷ
lệ chất lượng còn lại của nhà ở
(%)
|
=
|
n
Σ
i=1
|
Tỷ
lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thức i (%)
|
x
|
Tỷ
lệ giá trị của kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)
|
|
Tổng
tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)
|
Trong đó:
i: số thứ tự của kết cấu chính
n: số các kết cấu chính.
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết
cấu chính do Hội đồng bán nhà ở xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế
cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của các kết
cấu đó theo các chỉ tiêu hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư này.
- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu
chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục số
2 kèm theo Thông tư này.
Trong trường hợp nhà ở hoặc căn
hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết
kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của nhà
hoặc căn hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ giá trị của các kết
cấu khác cho phù hợp thực tế.
b. Phương pháp thống kê - kinh
nghiệm.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà
ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã
sử dụng của nhà ở đó.
2. Giá nhà ở xây dựng mới là giá
do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo
quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994
của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Trong trường hợp căn hộ thuộc nhà
ở chung có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu,
thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý Nhà đã thực hiện và thực trạng của
căn nhà đó để xác định giá nhà ở xây dựng mới cho phù hợp với thực tế.
Việc phân cấp nhà ở thực hiện
theo Thông tư hướng dẫn số 05/BXD-ĐT ngày
9-2-1993 của Bộ Xây dựng trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp
do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện.
3. Diện tích sử dụng của nhà ở
được xác định theo Thông tư hướng dẫn số 05/BXD-ĐT
ngày 9-2-1993 của Bộ Xây dựng.
III. TỔ CHỨC
THỰC HIỆN
1. Hội đồng bán nhà ở thành lập
các bộ phận chuyên môn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm về công tác nhà, đất, để
giúp Hội đồng xác định giá trị còn lại của nhà ở. Kết quả ghi theo mẫu hướng dẫn
tại Phụ lục số 3 kèm theo Thông tư này.
2. Uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Hội đồng bán nhà ở tổ chức thực hiện
tốt việc xác định giá trị còn lại của nhà ở đảm bảo nhanh, gọn, chặt chẽ, chính
xác và thường xuyên kiểm tra uốn nắn kịp thời những sai sót.
Trong quá trình tổ chức thực hiện
nếu có khó khăn, vướng mắc đề nghị phản ánh kịp thời về Liên Bộ để nghiên cứu
giải quyết.
|
Lê
Văn Tâm
(Đã
ký)
|
Nguyễn
Sinh Hùng
(Đã
ký)
|
Phạm
Sĩ Liêm
(Đã
ký)
|
PHỤ LỤC SỐ 1
BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU
CHÍNH
|
Số
TT
|
Kết
cấu
|
Tỷ
lệ còn lại
|
|
>
80%
|
70%
+ 80%
|
60%
+ 70%
|
50%
+ 60%
|
40%
+ 50%
|
<
40%
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
1
|
Kết cấu bằng bê-tông cốt thép
(khung, cột, đầm, sàn, trần, tấm bê-tông…)
|
Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê
tong bằn đầu bị nứt
|
Bê-tông nứt, cốt thép bắt đầu
rỉ
|
Bê-tông có nhiều vết nứt, cốt
thép có chỗ bị cong vênh
|
Kết cấu bắt đầu cong vênh
|
Bê-tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt
thép bị đứt nhiều chỗ
|
Kết cấu mất khả năng chống đỡ;
cần sửa chữa hoặc phá bỏ
|
|
2
|
Kết cấu bằng gạch (móng, cột,
tường…)
|
Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong
tróc, có vết nứt nhỏ
|
Vết nứt rộng, sâu tới gạch
|
Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều,
nhiều chỗ có vết nứt rộng
|
Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết
cấu bị thấm nước
|
Các vết nứt thông suốt bề mặt,
có chỗ bị cong vênh, đổ
|
Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt;
nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn
|
|
3
|
Kết cấu bằng gỗ hoặc sắt (kết
cấu dỡ mái)
|
Bắt đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ
|
Bị mối mọt hoặc bị rỉ nhiều chỗ
|
Bị mục hoặc rỉ ăn sâu nhiều chỗ,
kết cấu bắt đầu bị cong vênh
|
Kết cấu bị cong vênh nhiều, có
chỗ bắt đầu bị đứt
|
Kết cấu bị cong vênh nhiều,
nhiều chỗ đứt rời
|
Nhiều chỗ đứt rời, mất khả
năng chống đỡ; cần sửa chữa hoặc phá bỏ
|
|
4
|
Mái bằng ngói, tôn, fibro
xi-măng
|
Chất liệu lợp mái bị hư hỏng
nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa trên mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện
tích hư hỏng của mái:
|
|
< 20% diện tích mái bị hư hỏng
|
20 – 30% diện tích mái bị hư hỏng
|
30 – 40% diện tích mái bị hư hỏng
|
40 – 50% diện tích mái bị hư hỏng
|
50 – 60% diện tích mái bị hư hỏng
|
> 60% diện tích mái bị hư hỏng
|
Ghi chú: Kết cấu 1 và 2,
ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích bị hư hỏng để đánh giá
PHỤ LỤC SỐ 2
BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI TỔNG
GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ
|
Loại
nhà ở
|
Tỷ
lệ giá trị các kết cấu chính (%)
|
|
Móng
|
Khung
cột
|
Tường
|
Nền,
sàn
|
Kết
cấu dỡ máu
|
Mái
|
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
I. NHÀ XÂY GẠCH
|
|
|
|
|
|
|
|
1 tầng cấp 4 không có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
15
|
10
|
10
|
16
|
|
1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng
|
10
|
_
|
18
|
5
|
9
|
17
|
|
1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
15
|
10
|
9
|
16
|
|
1 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng
|
10
|
_
|
18
|
6
|
9
|
16
|
|
2 tầng mái ngói không có khu
phụ riêng
|
10
|
_
|
16
|
12
|
8
|
16
|
|
2 tầng mái ngói có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
13
|
6
|
10
|
|
2 tầng mái bằng không có khu
phụ riêng
|
10
|
_
|
16
|
10
|
_
|
26
|
|
2 tầng mái bằng có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
13
|
_
|
16
|
|
3 tầng mái ngói không có khu
phụ riêng
|
10
|
_
|
16
|
14
|
6
|
13
|
|
3 tầng mái ngói có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
16
|
15
|
4
|
11
|
|
3 tầng mái bằng không có khu
phụ riêng
|
9
|
_
|
16
|
10
|
_
|
22
|
|
3 tầng mái bằng có khu phụ
riêng
|
9
|
_
|
18
|
14
|
_
|
13
|
|
4 tầng mái ngói không có khu
phụ riêng
|
9
|
_
|
20
|
15
|
4
|
13
|
|
4 tầng mái ngói có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
16
|
3
|
10
|
|
4 tầng mái bằng không có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
16
|
_
|
18
|
|
4 tầng mái bằng có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
16
|
_
|
14
|
|
5 tầng mái bằng không có khu
phụ riêng
|
10
|
_
|
18
|
17
|
_
|
16
|
|
5 tầng mái bằng có khu phụ
riêng
|
10
|
_
|
18
|
17
|
_
|
12
|
|
II. NHÀ LẮP GHÉP
|
|
|
|
|
|
|
|
2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê-tông
xi than
|
8
|
_
|
13
|
16
|
13
|
6
|
|
4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng
bê-tông cốt thép dầy
|
8
|
_
|
15
|
16
|
13
|
8
|
|
5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng
bê-tông cốt thép dầy
|
8
|
_
|
16
|
16
|
12
|
5
|
|
5 tầng lắp ghép khung cột và tấm
lớn kết hợp
|
8
|
8
|
12
|
16
|
12
|
5
|
|
5 tần khung cột tường ngăn gạch
|
8
|
10
|
12
|
16
|
12
|
5
|
|
III. NHÀ BIỆT THỰ
|
|
|
|
|
|
|
|
Biệt thự 1 tầng mái ngói
|
8
|
_
|
20
|
17
|
7
|
8
|
|
Biệt thự 1 tầng mái bằng
|
8
|
_
|
18
|
16
|
_
|
16
|
|
Biệt thự 2 tầng mái ngói
|
8
|
_
|
20
|
16
|
3
|
6
|
|
Biệt thự 2 tầng mái bằng
|
8
|
_
|
18
|
16
|
_
|
14
|
PHỤ LỤC SỐ 3
|
HỘI ĐỒNG BÁN NHÀ Ở
…………………………….
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------------------
|
………………
ngày …….. tháng …….. năm ……..
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở
1. Địa chỉ nhà (ghi rõ địa chỉ,
cả tầng nhà): ................................................................................
2. Loại nhà (nhà phố, số tầng):
.................................................................................................
3. Cấp, hạng nhà:
....................................................................................................................
4. Diện tích sử dụng: ……………m2,
trong đó diện tích ở …………......m2, diện tích phụ ………m2
5. Giá nhà ở xây dựng mới
......................................................................................................
6. Tỷ lệ chất lượng (TLCL)
còn lại của nhà ở:
a) Theo phương pháp phân tích
kinh tế kỹ thuật:
|
SỐ
TT
|
Kết
cấu chính
|
Hiện
trạng
|
Tỷ
lệ chất lượng còn lại
|
Tỷ
lệ giá trị của kết cấu so với tổng giá trị của nhà
|
Ghi
chú
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
3
|
|
|
|
|
|
|
4
|
|
|
|
|
|
|
5
|
|
|
|
|
|
|
6
|
|
|
|
|
|
|
7
|
|
|
|
|
|
|
8
|
|
|
|
|
|
TLCL còn lại của nhà ở:
........................................................................................................
%
b) Theo phương pháp thống kê –
kinh tế TLCL còn lại của nhà ở ............................................ %
6.1 Kiến nghị của bộ phận kỹ thuật
: TLCL còn lại của nhà ở ................................................... %
6.2 Kiến nghị của bộ phận kiểm
tra : TLCL còn lại của nhà ở....................................................
%
6.3 Kết luận của Hội đồng bán
nhà ở : TLCL còn lại của nhà ở.................................................
%
7. Giá trị còn lại của nhà : (Mục
4 x Mục 5 x Mục 6.3).................................................................
(Ghi bằng chữ)
........................................................................................................................
|
Bộ phận kỹ thuật
|
Bộ phận tính giá
|
Bộ phận kiểm tra
|
TM Hội đồng bán nhà ở
|
|
1/
2/
3/
|
1/
2/
|
1/
2/
|
|