Tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo Công văn 7713/BTC-QLCS mới nhất?

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo Công văn 7713/BTC-QLCS mới nhất?

Vừa qua ngày 08/6/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Công văn 7713/BTC-QLCS về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

>>> Tải về Công văn 7713/BTC-QLCS Tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở

Theo đó, tại công văn nêu rõ Bộ Tài chính nhận được Phiếu chuyển kiến nghị cử tri của đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân, đại biểu Quốc hội khoá XVI thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh, theo đó, hiện nay vẫn có cách hiểu khác nhau đối với quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính đã có Công văn 7713/BTC-QLCS năm 2026 giải đáp về tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở với nội dung như sau:

- Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định:

“Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở những người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giả đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giả đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyên mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: 50% chênh lệch đổi với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương: 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quả 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)."

Căn cứ quy định nêu trên, các trường hợp được áp dụng quy định về mức thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm:

(i) Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;

(ii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;

(iii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.

- Quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà nay chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Từ ngày 01/8/2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp quy định quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội thì việc tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 (tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 không quy định về việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có), khoản 1, khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ, được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cả nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.

- Tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định dẫn chiếu việc xác định tiền sử dụng đất đối với các trường hợp thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, không quy định về trường hợp được áp dụng quy định về mức thu tiền sử dụng đất khác; đồng thời, quy định hướng dẫn về số lần, việc lựa chọn thửa đất áp dụng..., hướng dẫn về việc xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và việc xử lý trong trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này.

Như vậy, nội dung tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Đề nghị Thuế các tỉnh, thành phố phối hợp với các cơ quan có liên quan của địa phương căn cứ các quy định nêu trên và hồ sơ thực tế của hộ gia đình, cá nhân để xác định và thu, nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai, đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

>>> Xem chi tiết tại Công văn 7713/BTC-QLCS Tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở .

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo Công văn 7713/BTC-QLCS mới nhất? (Hình từ Internet)

Căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 ra sao?

Căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm:

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

- Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;

- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước;

- Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 theo Nghị định 50 2026 như thế nào?

Tại Điều 3 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15:

[1] Diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP).

[2] Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất được xác định theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15, quy định của Chính phủ về giá đất và quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

[3] Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 17, 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại các khoản 5, 6, 7 và điểm b khoản 22 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).

[4] Chi phí xây dựng hạ tầng:

- Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng xác định chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 1m2 đất thuộc phạm vi dự án (nếu có) và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan ký hợp đồng BT (trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT) hoặc cơ quan, người có thẩm quyền được giao nhiệm vụ lập Phiếu chuyển thông tin để ghi trong Phiếu chuyển thông tin chuyển cho cơ quan thuế.

- Trường hợp giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể hoặc trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất hoặc bảng giá đất được xác định chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng thì căn cứ tính tiền sử dụng đất không bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng của dự án.

[5] Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất là 100%, trừ các trường hợp được quy định cụ thể tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khoản 4 Điều 6, các Điều 9, 10, 11 và 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại các điểm d, đ và e khoản 22 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).