Quy định mới về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP như thế nào?

Quy định mới về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP như thế nào?

Ngày 31/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/01/2026

Theo đó, tại Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận như sau:

[1] Trường hợp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng đất thì khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất được xác định lại là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

[2] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản [2];

- Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

- Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản [2];

- Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản [2]. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Quy định mới về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP như thế nào? (Hình ảnh từ Internet)

Nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm những nội dung gì?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan quản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ hợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà (bất động sản) của mình.

Căn cứ theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận (được gọi là phôi Giấy chứng nhận).

- Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm các nội dung sau:

+ Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;

- Trang 2 gồm: mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

- Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

(1) Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân trong nước;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây:

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan;

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

(2) Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức sau đây:

+ Tổ chức trong nước được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định.