Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ mới nhất?

Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ mới nhất?

Sổ đỏ là tên gọi thực tế dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vừa qua ngày 14/5/2026, Cục Quản lý đất đai (Cục QLĐĐ) đã ban hành Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ về việc trả lời phản ánh kiến nghị trên HTTT tiếp nhận, xử lý PAKN về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ.

>>> Tải về Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ

Cục Quản lý đất đai nhận được phản ánh của Ông Nguyễn Định Giao tại hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật Đất đai năm 2024, với các nội dung như sau:

“Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 và không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 139, Điều 140 đã được quy định tại Điều 138 Luật Đất đai. Theo đó, quy định việc sử dụng đất theo các mốc thời gian cụ thể là trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà hiện trạng thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công theo từng mốc thời điểm sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 138 quy định: “Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này đối với từng thửa đất đó”.

Trong quá trình triển khai áp dụng, Tôi gặp khó khăn về cách hiểu như thế nào là đúng theo quy định của Luật, cụ thể:

Theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai quy định: việc Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định. Như vậy, có thể hiểu, người sử dụng đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích trên cùng một thửa đất hay không (mục đích chính ban đầu là đất nông nghiệp, sau đó sử dụng một phần để làm nhà ở và vẫn sử dụng ổn định cả nhóm đất nông nghiệp và nhà ở đến thời điểm cơ quan Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận).

Vậy, đối với trường hợp đang sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai mà thửa đất có nhà ở, thì việc xác định diện tích đất ở, thời điểm tính tiền đất ở phải nộp khi công nhận đất ở là thời điểm nhà ở đó được xây dựng hay thời điểm bắt đầu sử dụng ổn định vào một mục đích chính (đất nông nghiệp, sau đó mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất nông nghiệp).

Ví dụ cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân bắt đầu sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1989 với diện tích khoảng 500m2, đến năm 2010 thì xây dựng nhà ở với diện tích khoảng 150m2 và sử dụng ổn định nhà ở và đất trồng cây lâu năm cho đến nay, vậy tiền sử dụng đất ở phải nộp được xác định tại thời điểm năm 1989 (thời điểm bắt đầu sử dụng đất) hay năm 2010 (thời điểm xây dựng nhà ở)?

Đồng thời, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý thì không xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai (Công văn số 2459/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ ngày 12/10/2025 của Cục Quản lý đất đai) .

Vậy, trường hợp người sử dụng đất sử dụng ổn định thửa đất vào nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 15/10/1993, đến năm 2016 thì xây dựng nhà ở trên một phần diện tích thửa đất trên, thì nhà ở trên có được xem xét công nhận đất ở theo hình thức giao đất có thu tiền hay không? nếu nhà ở trên được công nhận thì chế độ thu tiền sử dụng đất theo quy định nào? Nếu không được công nhận đất ở thì xử lý trường hợp trên theo quy định nào? Kính đề nghị quý cơ quan sớm phản hồi để có cơ sở giải quyết hồ sơ cho công dân, trân trọng cảm ơn”.

Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

Theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này. Đồng thời, theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.

Việc xác định thời điểm sử dụng đất trong thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho cá nhân đang sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã và được quy định tại điểm b2 khoản 3 Mục II Nội dung C Phần V của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể như sau:

“(i) Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai thì thực hiện xác định đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai.

(ii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định việc sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai. Việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ sau đây:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

[...]

>>> xem chi tiết tại Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ

Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ mới nhất? (Hình từ Internet)

Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định mới nhất từ 31/1/2026?

Tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu như sau:

Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

- Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật?

Theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 01/08/2024 có 7 trường hợp đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Đến năm 2026, quy định này vẫn đang có hiệu lực và chưa có văn bản pháp luật nào sửa đổi, thay thế. Do đó, 7 trường hợp đất không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 tiếp tục được áp dụng trong năm 2026, bao gồm:

(1) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2024;

(2) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(3) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(4) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024;

(5) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

(6) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

(7) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.