Toàn văn Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở cụ thể ra sao?

Toàn văn Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở cụ thể ra sao?

Vừa qua, Cục Quản lý đất đai đã có Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026 Về việc trả lời phản ánh kiến nghị trên HTTT tiếp nhận, xử lý PAKN về văn bản QPPL.

>>> Tải về Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026

Theo Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026, Cục Quản lý đất đai nhận được phản ánh tại hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2024, với các nội dung như sau:

“Tôi xin kiến nghị Bộ xem xét điều chỉnh cho phù hợp các quy định sau.

Căn cứ Điều 139 Luật Đất đai về việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; Điều 152. Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp: 4. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận tại khoản này thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án. Người có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định tại Điều 239 và Điều 240 của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hiện nay, một số hộ dân được cấp GCN đất nông nghiệp từ trước những năm 2000, nhưng trên đất đã có nhà ở ổn định (Có hộ khẩu số nhà ....). Khi chủ sử dụng đất mất, con cái vợ chồng của chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất nêu trên. Nhưng khi người được thừa kế tài sản nêu trên thực hiện các thủ tục xin cấp GCN hợp thức hóa nhà đất sang đất ở đều bị từ chối do đất đã chuyển quyền.

Tôi kiến nghị Bộ nên xem xét đề xuất chỉnh sửa đối với trường hợp nhận thừa kế hoặc tặng cho từ cha mẹ, nên cho phép người được thừa kế tặng cho thực hiện các quyền và được cấp giấy chứng nhận theo các điều 137,138,139,141 LuậtĐất đai 2024. Đề nghị bộ nên phân rõ trường hợp chuyển quyền: ví dụ nhận thừa kế hoặc tặng cho từ cha mẹ thì được thực hiện các thủ tục cấp giấy theo các Điều 137, 138, 139, 141 Luật Đất đai 2024, còn các trường hợp nhận chuyển nhượng thì không được. Hiện tại, đây là 1 vấn đề rất thiệt thòi cho nhiều gia đình trước đây có đất chỉ được cấp mục đích nông nghiệp. Nếu gỡ được vấn đề này cũng giúp đỡ được rất nhiều ra đình có hoàn cảnh khó khăn, không có điều kiện đóng tiền sử dụng đất theo giá chuyển mục đich hiện tại.”

Về nội dung này, Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã quy định về các điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định. Trường hợp bên chuyển quyền là cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên nhận chuyển nhượng không bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì các trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. Việc xử phạt hành vi vi phạm hành chính do tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai mà người dânkhông đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy dịnh tại Điều 237 Luật Đất đai 2024.

* Xem thêm chi tiết tại Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026

Toàn văn Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở cụ thể ra sao? (Hình ảnh từ Internet)

Người sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ trong các trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trong các trường hợp sau đây:

(1) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích;

(2) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(3) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(4) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024;

(5) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

(6) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

(7) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Các trường hợp nào sẽ không được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất?

Tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khái niệm về tài sản như sau:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời, tại Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác

Điều 612. Di sản

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Theo đó, đất đai, nhà ở (gọi chung là bất động sản) được xem là di sản của người đã mất.

Tại Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người không được quyền hưởng di sản như sau:

Điều 621. Người không được quyền hưởng di sản

1. Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:

a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

2. Những người quy định tại khoản 1 Điều này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

Lưu ý: Những người nêu trên vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

Tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 613. Người thừa kế

Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Như vậy, trong thời điểm mở thừa kế, nếu người thừa kế không còn sống hoặc chưa thành thai thì sẽ không được hưởng thừa kế.

Đồng thời, tại Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 626. Quyền của người lập di chúc

Người lập di chúc có quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.

2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.

3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.

4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.

5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Trường hợp người lập di chúc không chỉ định người hưởng di sản hoặc truất quyền hưởng di sản của người thừa kế trong di chúc thì người đó cũng không được hưởng di sản.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 thì những người sau đây mặc dù không có tên trong di chúc vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật:

- Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

- Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Tóm lại, cá nhân sẽ không được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

[1] Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

[2] Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

[3] Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

[4] Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

[5] Người thừa kế không còn sống vào thời điểm thừa kế.

[6] Không có tên trong di chúc thừa kế.

[7] Bị truất quyền thừa kế.

Lưu ý: Quy định trên không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.