Hồ sơ, thủ tục tách hợp thửa đất tại TPHCM năm 2026 chi tiết nhất?

Hồ sơ, thủ tục tách hợp thửa đất tại TPHCM năm 2026 chi tiết nhất?

Vừa qua 30/6/2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 44/2026/QĐ-UBND Tải về quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực từ 1/7/2026.

Theo tiết 1 mục I Phần C ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, trình tự, thủ tục tách thửa đất hợp thửa đất tại TPHCM mới nhất được quy định như sau:

[1] Thành phần hồ sơ

- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định này;

- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện (nếu có);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc), trừ trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành mà không thu hồi được Giấy chứng nhận đã cấp;

- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có);

- Văn bản cam kết về việc người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng (nếu có);

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện (nếu có).

[2] Trình tự thực hiện

- Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

+ Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 và quy định về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện:

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và đã có bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất thì thực hiện công việc quy định tại Mục 2.4 này;

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và chưa có bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất thì lập bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất và thực hiện các công việc theo quy định tại Mục 2.4 này.

- Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

+ Đối với trường hợp diện tích thể hiện trên bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp hoặc không phù hợp nhưng nằm trong giới hạn sai diện tích:

Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số thứ tự thửa đất chính thức của các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất vào bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời ký xác nhận vào bản vẽ này, trừ trường hợp bản vẽ do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện; trả bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” và không tính vào thời gian quy định tại khoản này.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất cho người được cấp;

+ Đối với trường hợp không thuộc điểm a Mục 2.4 này:

Trường hợp thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cơ quan mình thì thông báo cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Trường hợp không thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cơ quan mình thì trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

+ Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa đất, hợp thửa đất.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận và được ghi nợ tiền sử dụng đất mà thực hiện phân chia thừa kế quyền sử dụng đất dẫn đến tách thửa đất thì những người nhận thừa kế phải có văn bản thỏa thuận xác định cụ thể số tiền sử dụng đất còn nợ theo thửa đất sau khi tách thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số tiền sử dụng đất còn nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo văn bản đã thỏa thuận.

[3] Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục: Không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Hồ sơ, thủ tục tách hợp thửa đất tại TPHCM năm 2026 chi tiết nhất? (Hình từ Internet)

Điều kiện có lối đi khi tách, hợp thửa đất năm 2026 được hiểu thế nào?

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì việc tách thửa hoặc hợp thửa chỉ được thực hiện khi thửa đất có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Tuy nhiên, pháp luật không bắt buộc lối đi này phải là đường giao thông công cộng bằng đất liền, đường nhựa, hoặc đường có ký hiệu đất giao thông (DGT) trên bản đồ địa chính. Chỉ cần có một lối đi phù hợp để đảm bảo việc tiếp cận, đi lại, cấp nước, thoát nước và các nhu cầu sử dụng đất thiết yếu.

Đáng chú ý, theo Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2026), bên cạnh trường hợp có lối đi trực tiếp ra đường công cộng, người sử dụng đất vẫn được tách, hợp thửa nếu có văn bản đồng ý của hộ liền kề cho sử dụng lối đi chung để kết nối ra đường giao thông công cộng.

Ngoài ra, liên quan đến điều kiện "có lối đi khi tách, hợp thửa đất" năm 2026, vừa qua, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trả lời như sau:

"Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về nguyên tắc và điều kiện chung khi tách thửa đất, hợp thửa đất, trong đó việc quy định điều kiện tách thửa đất phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có là đồng bộ với quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự.

Quy định về "lối đi" tại Điều 220 Luật Đất đai là tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền đi vào thửa đất của mình, không quy định bắt buộc "lối đi" phải là đường giao thông công cộng bằng đất liền, đồng thời cũng không quy định lối đi phải là đường giao thông công cộng, có mã đất (DGT).

Tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cung cấp thông tin để ông tham khảo, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để được giải quyết.".

Như vậy, điều kiện có lối đi khi tách, hợp thửa đất năm 2026 được hiểu linh hoạt hơn, không quy định bắt buộc "lối đi" phải là đường giao thông công cộng bằng đất liền, đồng thời cũng không quy định lối đi phải là đường giao thông công cộng, có mã đất (DGT), miễn sao bảo đảm kết nối sử dụng đất hợp lý và được sự thỏa thuận của các bên liên quan bằng văn bản (khi dùng lối đi chung). Việc xác định cụ thể tiêu chí, diện tích tối thiểu và tình huống áp dụng sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền.

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định ra sao?

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

(1) Đúng mục đích sử dụng đất.

(2) Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

(3) Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

(4) Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.