Hướng dẫn xác định giá bán nhà ở xã hội năm 2026 theo Công văn 1051/BXD-QLN mới nhất?

Hướng dẫn xác định giá bán nhà ở xã hội năm 2026 theo Công văn 1051/BXD-QLN mới nhất?

Vừa qua Bộ Xây dựng đã có Công văn 1051/BXD-QLN Tải về về một số nội dung liên quan đến lĩnh vực nhà ở thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 116/SXD-QLN ngày 08/01/2026 của Sở Xây dựng Lâm Đồng đề nghị hướng một số nội dung liên quan đến lĩnh vực nhà ở thị trường bất động sản. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng ý kiến về giá bán nhà ở xã hội như sau:

Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 quy định:

"1. Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:

a) Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt, lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng. chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật này;

b) Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật này."

Khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định: "... Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, mà người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào chi phí đầu tư của dự án."

Khoản 3 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP quy định: “1a. Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào chi phí đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai."

Khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định:

“2. Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

Trong đó: Tử (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có)."

Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định:

"2. Tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (gồm: công trình nhà ở xã hội, công trình hoặc hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) trong dự án), lãi vay (nếu có) và các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp được phân bổ cho phần nhà ở xã hội, được xác định như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm trình thẩm định, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng....".

Căn cứ quy định pháp luật nêu trên, trong cơ cấu tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn được quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trong đó Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Như vậy, trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được xác định vào giá bán nhà ở xã hội.

>>> Xem chi tiết tại Công văn 1051/BXD-QLN Tải về về một số nội dung liên quan đến lĩnh vực nhà ở thị trường bất động sản.

Hướng dẫn xác định giá bán nhà ở xã hội năm 2026 theo Công văn 1051/BXD-QLN mới nhất? (Hình từ Internet)

Bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện nào?

Theo khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định thì việc bán thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

- Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Giá bán nhà ở xã hội không được tính các khoản tiền nào?

Theo khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều 87. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

1. Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:

a) Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật này;

b) Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật này.

[...]

Theo đó giá bán nhà ở xã hội không được tính các khoản ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023.