Hướng dẫn mới về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Công văn 5129/CT-CS)

Hướng dẫn mới về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Công văn 5129/CT-CS)

Ngày 12/11/2025, Cục Thuế đã ban hành Công văn 5129/CT-CS năm 2025 hướng dẫn về chính sách thuế.

>>> TẢI VỀ Toàn văn Công văn 5129/CT-CS năm 2025

Theo đó, trả lời Công văn 53-7/2025/CV/CEO-PC ngày 25/7/2025 của Công ty CP Tập đoàn CEO (sau đây gọi tắt là Công ty) về chính sách thuế, Cục Thuế có ý kiến như sau:

(1) Về chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với tạm nộp 1% thuế TNDN trên số tiền thu được từ chuyển nhượng bất động sån.

- Tại điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP) quy định:

Điều 8. Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế

[...]

6. Các loại thuế, khoản thu khai quyết toán năm và quyết toán đến thời điểm giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng hoặc tổ chức lại doanh nghiệp. Trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp (không bao gồm doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa) mà doanh nghiệp chuyển đổi kế thừa toàn bộ nghĩa vụ về thuế của doanh nghiệp được chuyển đổi thì không phải khai quyết toán thuế đến thời điểm có quyết định về việc chuyển đổi doanh nghiệp, doanh nghiệp khai quyết toán khi kết thúc năm. Cụ thể như sau:

[...]

Người nộp thuế có thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyên nhượng hoặc cho thuê mua, có thu tiến ứng trước của khách hàng theo tiến độ phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện tạm nộp thuể thu nhập doanh nghiệp theo quý theo tỷ lệ 1% trên số tiền thu được. Trường hợp chưa bàn giao cơ sở hạ tầng, nhà và chưa tính vào doanh thu tính thuế thu nhập đoanh nghiệp trong năm thì người nộp thuế không tổng hợp vào hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp năm mà tổng hợp vào hỗ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp khi bàn giao bắt động sản đối với từng phần hoặc toàn bộ dự án.

[...]

Vì vậy, đề nghị Công ty thực hiện theo quy định điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP).

(2) Về chính sách thuế đối với chi phí lãi vay doanh nghiệp theo quy định tại Nghị định 132/2020/NĐ-CP.

- Căn cứ quy định tại Điều 1, Điều 2 và khoản 3 Điều 16 Nghị định 132/2020/NĐ-CP;

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 132/2020/NĐ-CP.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ (sau đây gọi chung là người nộp thuế) là đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp có phát sinh giao dịch với các bên có quan hệ liên kết theo quy định tại Nghị định 132/2020/NĐ-CP nêu trên thì chi phí lãi vay được trừ khi tính thuế TNDN thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật về thuế TNDN, đồng thời xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 132/2020/NĐ-CP ngày 5/11/2020.

Quy định này được áp dụng chung cho tất cả doanh nghiệp có phát sinh giao dịch liên kết (không phân biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay doanh nghiệp trong nước).

(3) Về kê khai, bù trừ số thuế giá trị gia tăng (GTGT), nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Về nội dung kiến nghị của Công ty CP Tập đoàn CEO liên quan đến khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động bất động sản của dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà ở để chuyển nhượng tại địa bàn tỉnh khác với nơi đóng trụ sở chính, Cục Thuế ghi nhận, rà soát và tổng hợp vướng mắc khi xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế (sửa đổi).

(*Trên đây là thông tin Hướng dẫn mới về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Công văn 5129/CT-CS năm 2025)

Hướng dẫn mới về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Công văn 5129/CT-CS) (Hình từ Internet)

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện nay gồm các trường hợp nào?

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng bất động sản hiện nay gồm các trường hợp sau đây:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định thế nào?

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.