BẤT ĐỘNG SẢN

Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM từ năm 2026

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

09:15 26/12/25

Dưới đây là quy định mới về cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM từ năm 2026 theo Quyết định 29/2025/QĐ-UBND năm 2025.

>> Quyết định 29/2025/QĐ-UBND về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM từ 01/01/2026

>> Từ ngày 01/7/2026 bắt buộc thẩm tra thiết kế xây dựng đối với công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy

1. Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM từ năm 2026

Ngày 22/12/2025, UBND TPHCM ban hành Quyết định 29/2025/QĐ-UBND về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; Quy định về quy mô, thời hạn tồn tại của công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

>>TẢI VỀ<< Quyết định 29/2025/QĐ-UBND năm 2025

1.1. Phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM

Căn cứ Điều 2 Quyết định 29/2025/QĐ-UBND, việc phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phân cấp cho:

+ Ủy ban nhân dân xã, phường và đặc khu cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ (trừ công trình nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên) và công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên (trừ các công trình được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phân cấp tại điểm b khoản 1 Điều 2 Quyết định 29/2025/QĐ-UBND) với nguyên tắc đơn vị hành chính cấp xã chiếm tỷ lệ diện tích khu đất xây dựng công trình lớn hơn sẽ thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng.

+ Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao; Ban Quản lý Khu Nông nghiệp công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng thuộc chức năng và trong phạm vi địa giới được giao quản lý.

+ Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với tất cả công trình còn lại, trừ các công trình đã được phân cấp tại điểm a, b khoản 1 Điều 2 Quyết định 29/2025/QĐ-UBND.

- Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được sử dụng con dấu của cơ quan, đơn vị mình và có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân Thành phố trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

- Trường hợp khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo.

Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng tại TPHCM từ năm 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

1.2. Quy mô xây dựng và thời hạn tồn tại của công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Quyết định 29/2025/QĐ-UBND cũng quy định cụ thể quy mô xây dựng đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, cụ thể như sau:

(i) Trường hợp thuộc khu vực có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

- Về quy mô xây dựng, tối đa 03 tầng. Trường hợp sửa chữa, cải tạo (có thời hạn) thì theo số tầng cao hiện hữu được công nhận.

- Trường hợp xây dựng tầng hầm, đối với công trình xây dựng mới (có thời hạn) quy mô tối đa 01 tầng hầm; đối với công trình sửa chữa, cải tạo (có thời hạn) theo số tầng hầm hiện hữu được công nhận.

- Các chỉ tiêu xây dựng phải phù hợp quy chuẩn quy hoạch xây dựng, Quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14).

(ii) Trường hợp thuộc khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

- Về quy mô xây dựng, tối đa 01 tầng. Trường hợp công trình sửa chữa, cải tạo (có thời hạn) thì theo số tầng cao và tầng hầm công trình hiện hữu được công nhận.

Lưu ý:

- Thời hạn tồn tại của công trình được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn do cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ thời hạn tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch (được thể hiện tại quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) nhưng tối đa không quá 05 năm và theo yêu cầu quản lý, phát triển của từng khu vực xem xét khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng.

+ Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn mà quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn có điều chỉnh kéo dài thời hạn thực hiện quy hoạch thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình nêu trên.

+ Trường hợp Chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo công trình thì thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn thực hiện của quy hoạch điều chỉnh. Việc công nhận quyền sở hữu công trình và tài sản trên đất được thực hiện theo pháp luật đất đai.

- Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm khoản (i), khoản (ii) nêu trên đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo quy định thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

- Các nội dung khác được thực hiện theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14); khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.

- Trong thời hạn (kể cả thời gian được gia hạn theo quy định) được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn thì việc công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng tương ứng và việc hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn. Trong trường hợp phải bị tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo quy định do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai chủ trì xem xét và được thực hiện theo pháp luật đất đai.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/01/2026 theo Luật Xây dựng 2025

Ngày 10/12/2025, Quốc Hội đã ban hành Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15).

Luật Xây dựng 2025 sẽ chính thức áp dụng từ 01/07/2026 (trừ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/01/2026) và đồng thời thay thế Luật Xây dựng 2014 (căn cứ Điều 94 Luật Xây dựng 2025)

>> Xem chi tiết công trình được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/01/2026: TẠI ĐÂY

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.