BẤT ĐỘNG SẢN

Đất khu dân cư ở xã là đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị từ năm 2026?

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

11:35 30/05/26

Đất khu dân cư ở xã được xác định là đất ở nông thôn nếu nằm trong địa giới hành chính của xã và không thuộc dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

>> Tải về dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai bản ngày 22/4/2026

>> Từ 01/7/2026, người có từ 2 con đẻ trở lên được ưu tiên mua nhà ở xã hội

1. Đất khu dân cư ở xã là đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị từ năm 2026?

Đất khu dân cư ở xã thường được xác định là đất ở tại nông thôn. Chỉ khi khu dân cư đó nằm trong dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt thì dù vẫn thuộc địa giới hành chính xã, đất ở tại đó mới được xác định là đất ở tại đô thị.

Hay nói cách khác, đất khu dân cư ở xã được xác định là đất ở nông thôn nếu nằm trong địa giới hành chính của xã và không thuộc dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn phân biệt đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT) năm 2026 như sau:

1. Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:

a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã, trừ đất ở thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã;

b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường, đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, không phải cứ là khu dân cư ở xã thì mặc nhiên là đất ở nông thôn. Việc xác định là đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị phụ thuộc vào địa giới hành chính và quy hoạch đô thị, cụ thể như sau:

Vị trí thửa đất	Loại đất ở
Trong xã, không thuộc dự án đô thị mới	Đất ở tại nông thôn (ONT)
Trong xã nhưng thuộc dự án đô thị mới theo quy hoạch được duyệt	Đất ở tại đô thị (ODT)
Trong phường	Đất ở tại đô thị (ODT)

Cách xác định đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị từ năm 2026 (Bảng minh họa)

>>TẢI VỀ<< Văn bản hợp nhất Luật Đất đai năm 2026 mới nhất

Đất khu dân cư ở xã là đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị từ năm 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Các loại đất theo Luật Đất đai 2026 mới nhất

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai 2026, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

Trong đó:

(i) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất chăn nuôi tập trung;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

(ii) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

- Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);

- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;

- Đất có mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác.

(iii) Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.

3. Cập nhật Luật Đất đai 2026 và các văn bản hướng dẫn

Luật Đất đai 2026 mới nhất là Luật Đất đai 2024 được sửa đổi bổ sung bởi các Luật sau:

- Luật Đầu tư 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/3/2026).

- Luật sửa đổi 15 Luật trong lĩnh vực Nông nghiệp và Môi trường 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026).

- Luật Địa chất và khoáng sản sửa đổi 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026).

- Luật Phục hồi, phá sản 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/3/2026).

- Luật An ninh mạng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026).

- Luật Thi hành án dân sự 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026)

- Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/10/2025).

- Luật Đường sắt 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026).

- Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025.

- Luật Thanh tra 2025.

- Luật Công nghiệp công nghệ số 2025.

- Luật Đầu tư công 2024.

- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.

- Luật số 43/2024/QH15 (Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024).

Xem chi tiết các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2026 tại bài viết: Luật Đất đai 2026 và các văn bản hướng dẫn mới nhất

Xem thêm: Một số quy định mới về đất đai 2026 nổi bật

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.