Phân chia quyền sử dụng đất mua chung có phải nộp thuế TNCN không?

Phân chia quyền sử dụng đất mua chung có phải nộp thuế TNCN không?

Thu nhập từ việc phân chia quyền sử dụng đất mua chung giữa những người có quan hệ nhân thân thuộc diện được miễn thuế theo Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 thì được miễn thuế TNCN; Trường hợp không thuộc diện miễn thuế, việc chuyển phần quyền sử dụng đất cho người khác được xác định là chuyển nhượng bất động sản và thuộc đối tượng chịu thuế TNCN. Cụ thể như sau:

Đầu tiên, căn cứ tại khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 quy định các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

...

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế TNCN.

Tiếp theo, căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 quy định thu nhập chịu thuế bao gồm:

Thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Đồng thời, căn cứ tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Bên cạnh đó, theo Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, việc phân chia quyền sử dụng đất mua chung cần xem xét mối quan hệ giữa các bên tham gia. Có thể chia làm 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp việc phân chia quyền sử dụng đất được thực hiện giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột hoặc các quan hệ nhân thân khác thuộc diện được miễn thuế theo quy định thì thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế TNCN.

- Trường hợp các bên không có quan hệ nhân thân thuộc diện được miễn thuế thì việc một người chuyển phần quyền sử dụng đất của mình cho người còn lại hoặc cho người khác được xem là chuyển nhượng bất động sản. Như vậy, thu nhập phát sinh từ giao dịch này thuộc diện chịu thuế TNCN

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Đồng thời, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Lưu ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú được áp dụng từ ngày 01/01/2026 và kỳ tính thuế năm 2026.

Phân chia quyền sử dụng đất mua chung có phải nộp thuế TNCN không? (Hình từ Internet)

Tiêu chí xác định cá nhân cư trú là gì?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026) nêu rõ cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong 01 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Như vậy, chỉ cần cá nhân đáp ứng một điều kiện kể trên thì đã được xác định là là cá nhân cư trú tại Việt Nam.

Các trường hợp nào được miễn giảm thuế TNCN khác là những trường hợp nào?

Theo Điều 5 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các trường hợp được miễn thuế, giảm thuế TNCN khác bao gồm:

(1) Người nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, dịch bệnh, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.

(2) Miễn thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 05 năm đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân là nhân lực công nghiệp công nghệ số chất lượng cao thuộc các trường hợp sau:

- Thu nhập từ dự án hoạt động công nghiệp công nghệ số trong khu công nghệ số tập trung;

- Thu nhập từ dự án nghiên cứu và phát triển, sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, chip bán dẫn, hệ thống trí tuệ nhân tạo;

- Thu nhập từ các hoạt động đào tạo nhân lực công nghiệp công nghệ số.

(3) Miễn thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 05 năm đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân là nhân lực công nghệ cao thực hiện hoạt động nghiên cứu và phát triển công nghệ cao hoặc công nghệ chiến lược thuộc Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển hoặc Danh mục công nghệ chiến lược và sản phẩm công nghệ chiến lược theo quy định của pháp luật về công nghệ cao.

(4) Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng chứng chỉ quỹ mở thành lập theo quy định của pháp luật về chứng khoán được nắm giữ từ 02 năm trở lên kể từ ngày mua.

(5) Giảm 50% thuế thu nhập cá nhân đối với lợi tức của nhà đầu tư cá nhân được chia từ quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản thành lập theo quy định của Luật Chứng khoán trong thời hạn do Chính phủ quy định.