Hợp đồng mua quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá thì có cần công chứng hay không?

Hợp đồng mua quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá thì có cần công chứng hay không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng mua quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá về bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Riêng trường hợp một bên hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực không bắt buộc mà thực hiện theo thỏa thuận, yêu cầu của các bên.

Hợp đồng mua quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá thì có cần công chứng hay không? (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần nộp thuế GTGT và thuế TNCN trong năm 2026 hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Theo quy định trên, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu nhập thuộc nhóm thu nhập chịu thuế TNCN.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng như sau:

Đối tượng không chịu thuế

...

6. Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

8. Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thủy sản; tái bảo hiểm; bảo hiểm các công trình, thiết bị dầu khí, tàu chứa dầu mang quốc tịch nước ngoài do nhà thầu dầu khí hoặc nhà thầu phụ nước ngoài thuê để hoạt động tại vùng biển Việt Nam, vùng biển chồng lấn mà Việt Nam và các quốc gia có bờ biển tiếp liền hay đối diện đã thỏa thuận đặt dưới chế độ khai thác chung.

...

Theo quy định trên thì xác định được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng thuộc nhóm đối tượng không phải chịu thuế GTGT.

Như vậy, từ những căn cứ trên thì khi chuyển nhượng nhượng đất người dân sẽ phải nộp thuế TNCN tính trên giá trị chuyển nhượng và không cần phải nộp thuế GTGT.

Lưu ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú được áp dụng từ ngày 01/01/2026 và kỳ tính thuế năm 2026.

Người sử dụng đất sẽ có những quyền lợi nào khi được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất sẽ có đầy đủ những quyền sau đây:

(1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

(2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.

(3) Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.

(4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.

(5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

(6) Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

(7) Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

(8) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.