Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã bao gồm thuế GTGT chưa?

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã bao gồm thuế GTGT chưa?

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

...

Như vậy, theo quy định trên thì giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ (-) tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã bao gồm thuế GTGT chưa? (Hình từ Internet).

Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng là gì?

Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT như sau:

Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng

1. Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại Mục này:

a) Bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

b) Không bao gồm các khoản thu không liên quan đến bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của cơ sở kinh doanh: các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, thu đòi người thứ ba của hoạt động bảo hiểm, các khoản thu hộ, các khoản thù lao từ cơ quan nhà nước do thực hiện hoạt động thu hộ, chi hộ các cơ quan nhà nước, các khoản thu tài chính.

2. Trường hợp cơ sở kinh doanh áp dụng hình thức chiết khấu thương mại dành cho khách hàng (nếu có) thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá bán đã chiết khấu thương mại dành cho khách hàng chưa có thuế giá trị gia tăng.

3. Trường hợp cơ sở kinh doanh đã tính thuế giá trị gia tăng nhưng giá tính thuế bị thay đổi theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật có liên quan thì giá tính thuế được xác định theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, giá tính thuế GTGT được xác định theo các nguyên tắc sau:

(1) Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại Mục 1 Chương II Nghị định 181/2025/NĐ-CP là giá tính thuế:

- Bao gồm: các khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

- Không bao gồm các khoản thu không liên quan đến bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của cơ sở kinh doanh: các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, thu đòi người thứ ba của hoạt động bảo hiểm, các khoản thu hộ, các khoản thù lao từ cơ quan nhà nước do thực hiện hoạt động thu hộ, chi hộ các cơ quan nhà nước, các khoản thu tài chính.

(2) Trong trường hợp cơ sở kinh doanh có thực hiện chiết khấu thương mại cho khách hàng thì giá tính thuế là giá sau khi đã trừ khoản chiết khấu, tức là phần giá đã được điều chỉnh giảm, nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh đã tính thuế GTGT nhưng giá tính thuế bị thay đổi thì giá tính thuế được xác định theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thuế GTGT đầu ra được xác định như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Phương pháp khấu trừ thuế

1. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế bằng số thuế giá trị gia tăng đầu ra trừ số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ.

2. Số thuế giá trị gia tăng đầu ra bằng tổng số thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng.

Thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng bằng giá tính thuế của hàng hóa, dịch vụ chịu thuế bán ra nhân với thuế suất thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ đó.

Trường hợp sử dụng hóa đơn ghi giá thanh toán là giá đã có thuế giá trị gia tăng thì thuế giá trị gia tăng đầu ra được xác định bằng giá thanh toán trừ giá tính thuế giá trị gia tăng xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định này.

...

Theo đó, số thuế GTGT đầu ra bằng (=) tổng số thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng.

Trong đó, Thuế GTGT của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng bằng (=) giá tính thuế của hàng hóa, dịch vụ chịu thuế bán ra nhân (X) với thuế suất thuế GTGT của hàng hóa, dịch vụ đó.

Lưu ý: Trường hợp sử dụng hóa đơn ghi giá thanh toán là giá đã có thuế giá trị gia tăng thì thuế giá trị gia tăng đầu ra được xác định bằng giá thanh toán trừ (-) giá tính thuế giá trị gia tăng xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 181/2025/NĐ-CP.