Cá nhân nước ngoài được thừa kế nhà ở Việt Nam có được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở không?
>>> Tải về Lịch nộp thuế 2026 >>> Tải về File excel tính thuế TNCN mới nhất 2026 |
Theo điểm b khoản 1 Điều 22 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
b) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
...
Theo quy định trên, theo cá nhân nước ngoài được thừa kế nhà ở Việt Nam sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2023 cụ thể như sau:
- Nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh
(2) Không vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 Luật nhà ở 2023 cụ thể như sau:
- Cá nhân nước ngoài chỉ được nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
- Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì cá nhân nước ngoài được nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật nhà ở 2023.
(3) Không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật nhà ở 2023 cụ thể như sau:
- Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 Luật nhà ở 2023, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.
(4) Được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
Như vậy, nếu cá nhân nước ngoài đáp ứng được các điều kiện trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở.
Còn nếu đáp ứng được các điều kiện trên thì cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài được thừa kế nhà ở Việt Nam có được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở không? (Hình từ Internet)
Từ 01/7/2026 nhận thừa kế, quà tặng có giá trị bao nhiêu mới phải nộp thuế TNCN?
Theo Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng
1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 10%.
2. Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.
3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định như sau:
a) Đối với thu nhập từ nhận thừa kế là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế;
b) Đối với thu nhập từ nhận quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho người nộp thuế hoặc thời điểm người nộp thuế nhận được thu nhập.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Đồng thời theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về điều khoản thi hành như sau:
Điều khoản thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.
...
Vì vậy, theo các quy định trên, từ 01/7/2026, cá nhân cư trú có thu nhập từ nhận thừa kế quà tặng trên 20 triệu đồng phải nộp thuế TNCN.
Theo đó, mức thuế suất thuế TNCN đối với thu nhập từ nhận thừa kế quà tặng là 10%.
Lưu ý:
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định như sau:
- Đối với thu nhập từ nhận thừa kế là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế;
- Đối với thu nhập từ nhận quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho người nộp thuế hoặc thời điểm người nộp thuế nhận được thu nhập.
Mã tiểu mục nộp thuế thu nhập cá nhân từ nhận thừa kế là mã nào?
Căn cứ Điều 4 Thông tư 324/2016/TT-BTC quy định về phân loại mục lục ngân sách nhà nước theo “Mục và Tiểu mục” như sau:
Phân loại mục lục ngân sách nhà nước theo “Mục và Tiểu mục”
1. Nội dung phân loại
a) Mục dùng để phân loại các khoản thu, chi ngân sách nhà nước căn cứ nội dung kinh tế theo các chính sách, chế độ thu, chi ngân sách nhà nước.
Các Mục có tính chất giống nhau theo yêu cầu quản lý được tập hợp thành Tiểu nhóm.
Các Tiểu nhóm có tính chất giống nhau theo yêu cầu quản lý được tập hợp thành Nhóm.
b) Tiểu mục là phân loại chi tiết của Mục, dùng để phân loại các khoản thu, chi ngân sách nhà nước chi tiết theo các đối tượng quản lý trong từng Mục.
...
Theo quy định trên, Mục dùng để phân loại các khoản thu, chi ngân sách nhà nước căn cứ nội dung kinh tế theo các chính sách, chế độ thu, chi ngân sách nhà nước. Trong Mục sẽ có các tiểu mục.
Tiểu mục là phân loại chi tiết của Mục, dùng để phân loại các khoản thu, chi ngân sách nhà nước chi tiết theo các đối tượng quản lý trong từng Mục.
Căn cứ Phụ lục III Danh mục mã mục, mã tiểu mục ban hành kèm theo Thông tư 324/2016/TT-BTC được bổ sung bởi khoản 5 Điều 1 Thông tư 93/2019/TT-BTC thì danh mục mã mục và mã tiểu mục nộp Thuế thu nhập cá nhân được quy định như sau:
Mục | 1000 |
| Thuế thu nhập cá nhân |
Tiểu mục | 1001 | Thuế thu nhập từ tiền lương, tiền công | |
1003 | Thuế thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của cá nhân | ||
1004 | Thuế thu nhập từ đầu tư vốn của cá nhân | ||
1005 | Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn (không gồm chuyển nhượng chứng khoán) | ||
1006 | Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản | ||
1007 | Thuế thu nhập từ trúng thưởng | ||
1008 | Thuế thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại | ||
1012 | Thuế thu nhập từ thừa kế, quà biếu, quà tặng khác trừ bất động sản | ||
1014 | Thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản | ||
1015 | Thuế thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán | ||
1049 | Thuế thu nhập cá nhân khác |
Vậy nên, theo bảng trên mã tiểu mục nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế là:
- Đối với nhận thừa kế là bất động sản sử dụng mã tiểu mục 1006.
- Đối với nhận thừa kế là các loại tài sản khác không phải bất động sản sử dụng mã tiêu mục 1016.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
