Tra cứu hỏi đáp Hợp đồng đặt cọc

Kính gửi các luật sư! Tôi (là bên mua) xin tóm lược vụ việc như sau: Ngày 10/9/2010 tôi có làm hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đính kèm nhưng đến ngày 09/4/2011 bên bán vẫn chưa hoàn thành thủ tục công chứng cho tôi do chưa làm xong thủ tục thừa kế . Theo cá nhân tôi nhận định thì bên bán đã vi phạm các điều sau: 1; Đến ngày  28/11/2011  bên bán mới được cấp giấy chứng nhận QSD đất và gọi tôi lên yêu cầu đưa hết tiền mới làm thủ tục đo đạc, công chứng sang nhượng cho tôi  (như vậy họ đã vi phạm về thời điểm ra công chứng hợp đồng) .  2; Đồng thời không bán đủ diện tích đất như thỏa thuận ban đầu mà chỉ bán 1 nửa diện tích đất còn 1 nửa bán cho người khác và họ đã làm hàng rào lưới B40 trên đó (bên bán đã vi phạm về diện tích đất chuyển nhượng cho tôi). 3; Theo thỏa thuận đường đi phải mở  từ đầu đến cuối thửa đất tôi mua rộng  3m mà đến giờ bên bán chỉ mở  đến đầu thửa đất  của tôi và rộng 1,8m. Hiện tại bên bán đang kiện tôi yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và tôi sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc. Tòa án đã mời tôi lên làm việc và tôi đã có ý kiến là yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng(theo tư vấn của thẩm phán tòa án). Luật sư cho tôi hỏi nếu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng mà chỉ bán cho tôi phân nửa đất, và mở đường đi 1,8m thì tôi không chấp thuận vậy có yêu cầu bên bán phạt vi phạm hợp đồng được hay không.  Về thực tế thì tôi muốn bên bán phải trả lại cọc và bị phạt do vi phạm hợp đồng như thỏa thuận. Vậy luật sư tư vấn cho tôi cách nói để yêu cầu tòa án xử cho tôi được phạt vi phạm hợp đồng. Xin chân thành cảm ơn sự tư vấn của luật sư.

Xin chào Luật sư. Bác của tôi là bị đơn trong vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc bán nhà với Công ty A. Thực tế ông bị lừa ký tên lăn tay vào hợp đồng đặt cọc (không công chứng) và biên lai nhận cọc một số tiền lớn mà không biết nội dung của nó là gì vì trước đây Bác tôi có nhờ bà B là người quen làm dùm thủ tục xin cấp sổ hồng căn nhà. Do quá tin tưởng vào bà B nên đã ký tên lăn tay vào một số giấy tờ mà không biết rõ nội dung gì (Bác tôi 83 tuổi sống độc thân không rành chữ Việt). Bà B nói với Bác tôi là phải ký tên lăn tay như vậy để làm thủ tục và mới được cấp sổ hồng. Nay Công ty A kiện ra toà yêu cầu Bác tôi hoàn trả tiền cọc và phạt cọc vì không chịu bán nhà cho họ mà đi sang tên cho người em ruột của mình. Bác tôi không hề biết về Công ty A, mọi giao dịch đều thông qua bà B và Bác tôi không bán nhà và cũng không nhận tiền cọc gì từ Công ty A cả.  Khi toà triệu tập bà B lên lấy lời khai vì là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, nhưng bà này tìm mọi cách trốn tránh, không nộp tờ tự khai, không lên toà dù đã toà đã tống đạt, không chịu lên đối chất .....Tôi xin luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi nên làm gì để vụ kiện có thể được nhanh chóng giải quyết do Bác tôi quá lớn tuổi nếu vụ kiện kéo dài thì bất lợi và nếu toà xử vắng mặt bà B thì Bác tôi có khả năng bị xử thua kiện không? Xin Luật sư cho chúng tôi lời khuyên nên như thế nào? Chân thành cám ơn Luật sư nhiều lắm.

Cho tôi xin phép hỏi các luật sư vấn đề này, tôi kí hợp đồng thuê nhà với ông A thời hạn 5 năm vào ngày 11-7-2010. Trong hợp đồng có quy định đặt tiền cọc. Ông A sẽ trả lại tiền cọc trong 30 ngày kể từ ngày 2 bên thanh lý hợp đồng. Đến 20-7-2011, tôi và ông A đồng ý kí thanh lý hợp đồng trên nhưng chúng tôi không nói gì đến tiền cọc cả. 1-11-2011, tôi lại kí hợp đồng thuê nhà ông A và trong hợp đồng không đề cập đến vấn đề tiền cọc cũ. Nay, 26-8-2013, tôi muốn đòi lại tiền cọc, hỏi tôi có thể khởi kiện ra tòa đòi lại tiền cọc không? Vì theo tôi biết thời hiệu khởi kiện là 2 năm.

Mình có vấn đề muốn trao đổi và nhờ luật sư giúp mình hướng giải quyết. mình copy nguyên văn sự việc để luật sư rõ và mong nhận sự hỗ trợ luật sư. Chúng tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần đất có diện tích 424,8m 2 đất thổ cư, thửa đất số 23, thuộc tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại: khu phố 3, phường 1, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà (cấp 4) có diện tích xây dựng là 112,7m 2 , diện tích sàn là 202,9m 2 có kết cấu nền gạch ceramic, móng khung bê tông cốt thép, vách tường, mái lợp tol, 02 tầng (01 trệt, 01 lầu). Bên chuyển nhượng là ông Trương Văn Hòa - sinh năm 1935, cư ngụ tại địa chỉ: số 234/16, đường Nguyễn Huệ, phường 1, thành phố Bến Tre và đồng chủ sở hữu gồm: - Bà Lê Thị Kim Hà - sinh năm 1939. - Ông Trương Thành Đức - sinh năm 1962. - Ông Trương Thành Trí - sinh năm 1963. - Ông Trương Thành Minh - sinh năm 1965. - Bà Trương Thị Hồng Hạnh - sinh năm 1968. - Bà Trương Thị Kim Cúc - sinh năm 1969. - Bà Trương Thị Kim Oanh - sinh năm 1971. Hợp đồng chuyển nhượng đã được các bên ký kết và công chứng vào ngày 10/5/2012 tại Phòng Công chứng số 1, Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre. Chúng tôi đã lập đầy đủ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (tạm gọi là giấy chứng nhận QSD đất) và đã được UBND Phường 1, thành phố Bến Tre xác nhận vào ngày 13/6/2012. Đại diện bên chuyển nhượng là ông Trương Văn Hòa đã làm Tờ cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất cho chúng tôi vào ngày 13/6/2012, đã nhận tiền đầy đủ và cam kết không khiếu nại hay tranh chấp bất kỳ điều gì liên quan đến thửa đất trên cũng như nhà cửa trên đất đã chuyển nhượng, đồng thời được UBND Phường 1 chứng thực vào ngày 13/6/2012. Chúng tôi đã hoàn chỉnh thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất gửi đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bến Tre vào ngày 13/6/2012 (biên nhận số 4974/BN-TNMT). Ngày 05/7/2012, chúng tôi nhận được Thông báo số 483/TB-VPĐKQSDĐ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bến Tre với nội dung: chưa thực hiện đúng thời gian quy định về xét duyệt hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của chúng tôi, với lý do là đã nhận đơn yêu cầu ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Trương Văn Hòa và bà Lê Thị Kim Hà với chúng tôi.  Ngày 18/7/2012, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre có Báo cáo xác minh số 104/BC-TNMT về việc giải quyết đơn kiến nghị của ông Đào Anh Lộc (ngụ tại 165, ấp Nghĩa Huấn, xã Mỹ Thạnh, huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre). Trong đó: tổ xác minh khẳng định việc ông Đào Anh Lộc yêu cầu ngưng giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất của chúng tôi là không phù hợp quy định của pháp luật. Đồng thời, tổ xác minh yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho chúng tôi theo trình tự thủ tục quy định . Tuy nhiên, cho đến nay đã 2 năm 6 tháng mà Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bến Tre vẫn chưa hoàn chỉnh thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho chúng tôi. Chúng tôi được biết, ông Đào Anh Lộc có gửi đơn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực chất là hợp đồng đặt cọc) với ông Trương Văn Hòa và bà Lê Thị Kim Hà (đối với phần đất mà ông Hòa, bà Hà đã chuyển nhượng cho chúng tôi) tại Tòa án Nhân dân thành phố Bến Tre và đã được Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết theo Quyết định số 15/2013/QĐST-DS vào ngày 03/4/2013 và Quyết định số 10/2014/QĐST-DS ngày 03/3/2014. Sau đó, ông Lộc kháng cáo và được Tòa án Nhân dân tỉnh Bến Tre giải quyết theo Quyết định số 67/2014/QĐ-PT ngày 18/4/2014, không chấp nhận kháng cáo của ông Lộc và giữ nguyên quyết định đình chỉ của Tòa án Nhân dân thành phố Bến Tre. Ngày 11/6/2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre gia hạn cho ông Lộc để ông yêu cầu cơ quan Công an giải quyết. Tuy nhiên, đến ngày 17/7/2014, Công an thành phố Bến Tre có Công văn số 347/CSĐT với nội dung không nhận đơn tố cáo của ông Lộc. Ngày 05/8/2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre ban hành Văn bản số 1443/TNMT-VPĐK yêu cầu ông Lộc cung cấp công văn thụ lý đơn tố cáo của cơ quan có thẩm quyền cao hơn (Công an tỉnh Bến Tre) nhưng ông không cung cấp được. Theo Công văn số 1464/TNMT-VPĐK ngày 08 tháng 8 năm 2014 của Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đối với thửa đất số 23, tờ bản đồ số 3, phường 1, thành phố Bến Tre có nêu rõ: “…yêu cầu ông Đào Anh Lộc trong thời gian 30 ngày (kể từ ngày nhận được Văn bản số 1443/TNMT-VPĐK - tức là ngày 12/8/2014) phải cung cấp được thông báo thụ lý của cơ quan chức năng. Nếu ông Đào Anh Lộc không cung cấp được thông báo thụ lý của cơ quan chức năng cấp tỉnh (Công an tỉnh Bến Tre)...thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre sẽ tiếp tục báo cáo UBND thành phố Bến Tre cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Châu Phú Nhã đồng sử dụng với ông Châu Phú Đức (nhận chuyển nhượng QSD đất từ ông Trương Văn Hòa và bà Lê Thị Kim Hà) theo đúng quy định của pháp luật…”. Tuy nhiên, đến nay  chúng tôi vận chưa nhận được giấy báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như Giấy chứng nhận QSD đất. tôi có làm đơn yêu cầu cấp GCN QSD đất với nội dung như trên thì được UBND thành phố bến tre mời lên họp và tiếp tục cho ông lộc làm đơn khiếu nại đến tòa an trong vòng 10 ngày không cung cấp được thụ lý của tòa án thì xin ý kiến của chủ tịch chuyển QSD đất cho tôi (ý kiến của Phó chủ tịch). tuy nhiên đến nay chúng tôi vẫn nhận đc sự im lặng từ UBND thành phố bến tre. chúng tôi phải làm thế nào, mong luật sư giúp đỡ chúng tôi. Trân trọng cảm ơn Luật sư!!!!!

Tôi có trường hợp nhờ luật sư tư vấn Tôi có ý định mua một miếng đất, nhưng hiện tại đất của người bán chưa có sổ đỏ. Nay bên bán đang yêu cầu tôi ký hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng có quy định là bên bán sẽ làm sổ đỏ, khi nào có sổ thì tôi mới thanh toán hết phần tiền còn lại. Vậy cho tôi hỏi là trường hợp mà bên bán chưa làm được sổ đỏ (ví dụ như có tranh chấp...) thì khi ra tòa thì hợp đồng đặt cọc này có vô hiệu không ạ? Chân thành cảm ơn!

Tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua đất, nhưng sau khi đặt cọc tôi mới biết căn nhà hàng xóm qua đất tôi chuẩn bị mua giờ tôi muốn hủy hợp đồng đặt cọc vì lý do trên có được không

Ba mẹ em có một người con chung là em. Mẹ em có một người con riêng khác nữa. Ba mẹ em đã viết giấy đặt cọc tiền để mua căn nhà, khi nào có giấy hoàn công, đồng sở hữu thì sẽ trả hết (thời gian là 10 tháng). Trong thời gian đặt cọc thì ba em mất. Sau khi hết thời hạn, bên bán nhà xin thêm 07 tháng nữa để tiếp tục hoàn tất giấy tờ (có sự chứng kiến của tổ trưởng), nếu không được thì bên bán sẽ trả lại tiền đặt cọc và trả thêm tiền lãi suất ngân hàng. 1. Nếu trong khoảng thời gian 07 tháng đó bên bán nhà chưa có đủ giấy tờ thì có phải trả lại số tiền đã nhận cọc cho mẹ em không? 2. Nếu không trả tiền thì mẹ em có thể kiện ra tòa và có khả năng thắng kiện không? 3. Nếu mẹ em lấy được tiền thì theo luật thừa kế em có được hưởng ¼ tài sản căn nhà do ba em để lại không? Hay đợi mẹ em mua một căn nhà khác, số tiền còn lại mới được chia. Em xin chân thành cảm ơn!

Nội dung của hợp đồng đặt cọc được quy định như thế nào?

Tôi có đặt cọc mua một thửa đất và căn nhà của ông A, thời gian đặt cọc để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng là 1 tháng, hợp đồng đặt cọc được công chứng (căn nhà và đất đang thế chấp tại ngân hàng). Ông A đã tất toán nợ với ngân hàng nhưng không tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho tôi mà lại tiếp tục thế chấp, hợp đồng thế chấp cũng do chính công chứng viên chứng hợp đồng đặt cọc cho tôi chứng nhận. Nay thời gian đặt cọc đã hết. Tôi phải làm thế nào để yêu cầu ông A thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho tôi (Tôi không muốn lấy lại tiền cọc và yêu cầu ông A bồi thường). Công chứng viên làm như vây có đúng không? Xin cảm ơn!

Anh X đứng tên chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2500m2. Năm 2010, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với số tiền là 3 tỉ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hai bên kí kết và được cơ quan nhà nước chứng thực. Tuy nhiên trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỉ và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X đã tìm đến anh C để thảo luận việc bán khu đất này. Hai bên đã kí giấy tờ đặt cọc, theo đó, anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh X. Tháng 01/2011, ông Y tìm đến anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao số tiền còn lại. Khi đến UBND làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, anh X bị từ chối với lí do anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này. Ông Y phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thưa luật sư! Vừa qua tôi có mua một miếng đất nông nghiệp, đã làm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán đất không công chứng vì đất chưa được cấp sổ đỏ (do bên bán chưa đóng thuế để lấy sổ ra). Theo tôi được biết thì hợp đồng mua bán đất không công chứng thì không được pháp luật công nhận, vậy còn hợp đồng đặt cọc thì sao? Có thể dựa vào hợp đồng đặt cọc để ép bên bán phải lấy sổ ra rồi thực hiện việc mua bán theo đúng quy định của pháp luật hay không? Nếu họ không thiện chí thì có thể kiện ra tòa để đòi tiền cọc và tiền phạt hợp đồng hay không? Xin cám ơn luật sư!

Tôi có ký hợp đồng đặt mua nhà liên kế của một dự án bất động sản của một công ty, đã đóng tiền cọc đợt 1 240 triệu đồng. Sau 2 tháng đóng tiền đợt 1, phía công ty yêu cầu tôi ký hợp đồng vay vốn, theo đó tôi là người cho vay và công ty là bên vay. Tôi đọc hợp đồng vay vốn thì thấy rất nhiều điều khoản bất lợi cho mình nên đã không ký. Tôi có đọc qua Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trong đó có quy định chỉ được ký hợp đồng mua bán trong tương lai khi công trình đã hoàn thành phần móng. Nếu bên chủ đầu tư ký hợp đồng mà chưa hoàn thành phần móng thì đã vi phạm pháp luật. Xin hỏi, giờ nếu tôi muốn đòi lại tiền đặt cọc thì phải làm sao? Liệu tôi có đòi lại toàn bộ số tiền đã đóng cho bên công ty không?

Công chứng viên ở TP Hồ Chí Minh có thể chứng nhận hợp đồng đặt cọc việc mua bán nhà ở tỉnh Long An hay không? Xin chân thành cảm ơn! Gửi bởi: Diệp Mộng Tuyền

Do gia đình mình sơ xuất (phần cũng vì tin tưởng người mua) nên ko ghi thời hạn trả hết số tiền mua nhà trong HĐ. Bên mua hứa miệng trong vòng 3 ngày sau khi đặt cọc sẽ trả hết số tiền còn lại. Nhưng đến thời hạn, vẫn ko thấy trả, lần lượt hẹn ngày này ngày khác, đến nay cũng đã gần 2 tháng. Lấy lý do chưa đủ tiền, người mua kéo dài thời gian. Nay gia đình mình muốn bán cho người khác thì có dc hay ko? Có phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt  cọc hay ko?