Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Thu tiền cọc mua nhà dự án tối đa không được quá bao nhiêu %?

Căn cứ vào khoản 4 và khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định đối với thu tiền cọc mua nhà như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền cọc mua nhà dự án tối đa không được quá 5% giá bán. Trong thỏa thuận tiền cọc mua nhà phải ghi rõ giá bán, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào? (Hình từ Internet)

Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

[...]

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua.

Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua khi nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc bàn giao nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2023.

Dẫn chiếu đến khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua đối với nhà ở thương mại chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Ngoài ra, tại khoản 3 và khoản 4 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì trước khi thực hiện bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án phải lập hồ sơ bao gồm:

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án

- Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Trong đó khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và khu vực để xe công cộng được phân định rõ.

Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Như vậy, bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở và trước khi bàn giao thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ và công khai hồ sơ đến người mua, thuê mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.