|
QUỐC HỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Luật số:
66/2014/QH13
|
Hà Nội, ngày 25
tháng 11 năm 2014
|
LUẬT
KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền
và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về
kinh doanh bất động sản.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh
doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như
sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Môi giới bất động sản là việc làm trung
gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
3. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà,
công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.
4. Nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
5. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một,
một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản
theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng
đất.
6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra
các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản.
7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua
một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê
mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
8. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp
về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất
động sản
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên
cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không
trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công
khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền
kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh
theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Điều 5. Các loại bất động sản
đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định
của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức,
cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được
phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Điều 6. Công khai thông tin về
bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách
nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp
kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động
sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động
sản;
d) Quy mô của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng
của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử
dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà
chung cư;
e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên
quan đến bất động sản;
g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất
động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai;
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước
đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm
thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân
đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu
tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu
đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân
đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình
hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường
bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo
quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ,
trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn
huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê
mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến
kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Chương II
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ SẴN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 9. Điều kiện của bất động
sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải
có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công
trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh
doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 10. Điều kiện của tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là
doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không
thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế
theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất
động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất
động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư
xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng
đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu
tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không
phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công
trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua;
g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục
đích sử dụng đất;
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng,
cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh
doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h
khoản 1 Điều này;
b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư
xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích
sử dụng đất.
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản
1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng
nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để
kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng,
đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công
đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu
tư dự án kinh doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản
lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo
đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà,
công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà,
công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến
độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải
hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ
ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn
thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên
mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên
tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn
thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Điều 14. Đối tượng được mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng;
được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng
làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng
sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều
11 của Luật này.
Điều 15. Giá mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp
Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Điều 16. Thanh toán trong giao
dịch bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do
các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về
thanh toán.
2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua,
bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên
bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất
động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất
động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự
án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các
bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại
khoản 2 Điều 10 của Luật này thì
phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa
thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời
điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có
công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các
bên ký kết hợp đồng.
4. Chính phủ quy định các loại
hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.
Điều 18. Nội dung hợp đồng mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công
trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm
theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các
biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 2. MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG
Điều 19. Nguyên tắc mua bán
nhà, công trình xây dựng
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với
quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều
mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng
chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các
chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một
hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì
phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần
diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà
nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm
theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng
cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.
Điều 20. Bảo hành nhà, công
trình xây dựng đã bán
1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình
xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời
hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng,
cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực
hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn
bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
Điều 21. Quyền của bên bán
nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ
được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục
mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
4. Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa
nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên mua gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán
nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu
nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong
thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng
cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo
quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài
chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 23. Quyền của bên mua
nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng
theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng
theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc
giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết
khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua
nhà, công trình xây dựng
1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua
bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Trong trường hợp
mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên
thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 3. CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG
Điều 25. Nguyên tắc cho thuê
nhà, công trình xây dựng
Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất
lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử
dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 26. Quyền của bên cho
thuê nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công
trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa
chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
5. Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho
thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản
1 Điều 30 của Luật này.
7. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng
khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ
được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước
06 tháng.
8. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 27. Nghĩa vụ của bên cho
thuê nhà, công trình xây dựng
1. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo
thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng
theo đúng công năng, thiết kế.
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công
trình xây dựng trong thời hạn thuê.
3. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo
định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho
thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên
thuê thì phải bồi thường.
4. Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên
thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý
chấm dứt hợp đồng.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 28. Quyền của bên thuê
nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về nhà, công trình xây dựng.
3. Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với
người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
4. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà,
công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng
ý bằng văn bản.
5. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp
thay đổi chủ sở hữu.
6. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình
xây dựng trong trường hợp nhà, công trình
xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
7. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên cho thuê gây ra.
8. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy
định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
9. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 29. Nghĩa vụ của bên thuê
nhà, công trình xây dựng
1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng
công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp
đồng.
2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng.
3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do
lỗi của mình gây ra.
4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê
theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công
trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 30. Đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng
1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng
khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm
03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên
cho thuê;
b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục
đích thuê;
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình
xây dựng thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại
nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành
vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà,
công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên
thuê;
b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp
lý;
c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế
do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Mục 4. CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 31. Nguyên tắc cho thuê
mua nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm
chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận
hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp
đồng.
2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải
gắn với quyền sử dụng đất.
3. Các bên trong
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn
thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong
hợp đồng đã ký.
Điều 32. Quyền của bên cho
thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ
tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên thuê mua gây ra.
5. Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
6. Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công
trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
7. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 33. Nghĩa vụ của bên cho
thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền
sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng
theo quy định của pháp luật.
3. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê
mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công
trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên
quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
5. Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên
thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản
đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
6. Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định
tại Điều 20 của Luật này.
7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
8. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
10. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 34. Quyền của bên thuê
mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
2. Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình
xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
3. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà,
công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng.
4. Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của
nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình
gây ra.
5. Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
6. Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ
thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
7. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 35. Nghĩa vụ của bên thuê
mua nhà, công trình xây dựng
1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng
mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ
tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công
trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
5. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do
lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê
lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua
chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của
bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp
tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với
bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên
trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào
liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều
này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 5. CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ,
CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 37. Nguyên tắc chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều
9 của Luật này.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng
đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.
Điều 38. Quyền của bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề
nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 40. Quyền của bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao
đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi
thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn
giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 41. Nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển
nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 42. Quyền của bên cho
thuê quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo
đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời
hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất
không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc
làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi
vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu
bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.
4. Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn
thuê theo hợp đồng.
5. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên thuê gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 43. Nghĩa vụ của bên cho
thuê quyền sử dụng đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng
vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
3. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.
4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất
và sử dụng đất đúng mục đích.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
6. Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba
đối với đất thuê.
7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 44. Quyền của bên thuê
quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.
2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
3. Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
4. Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.
5. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên cho thuê gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê
quyền sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời
hạn cho thuê.
2. Không được hủy
hoại đất.
3. Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
4. Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không
được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
5. Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo
thỏa thuận trong hợp đồng.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của
các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 42,
43, 44 và 45 của Luật này.
Điều 47. Nội dung hợp đồng
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm
cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với
trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
12. Giải quyết tranh chấp;
13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện
pháp xử lý.
Mục 6. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC
MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có
liên quan.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch
xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp
thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có
các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc
quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành
xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng
toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất,
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp
có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong
quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tư
chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc
phần dự án chuyển nhượng.
3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng,
kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Điều 50. Thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu
tư.
2. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng
Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Điều 51. Thủ tục chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự
án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban
hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép
chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định
việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý
kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định.
3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định
cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải
hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự
án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất
động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 52. Quyền và nghĩa vụ của
các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với
toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu
tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện
xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển
khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển
nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi
ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển
nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật
về đất đai;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động
sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng
tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án;
theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi
phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
e) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền,
nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh
dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất
động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên
chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong
quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 53. Nội dung hợp đồng
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự
án chuyển nhượng;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và
hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và
các biện pháp xử lý;
13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Chương III
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 54. Quyền kinh doanh bất
động sản hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương
này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của
Luật này.
Điều 55. Điều kiện của bất động
sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh
doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp
là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai
thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông
báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ
đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do.
Điều 56. Bảo lãnh trong bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách
hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách
hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân
hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản
hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội
dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách
nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp
đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên
thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được
bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp
chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua,
bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng
trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp
luật về bảo lãnh.
Điều 57. Thanh toán trong mua
bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động
sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30%
giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động
sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị
còn lại của hợp đồng được thanh toán khi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách
hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của
các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua
bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có
các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán,
bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền
ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp
thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều
kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản
chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực
hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu
tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong
việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên
quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều
này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương IV
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 60. Phạm vi kinh doanh dịch
vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi
giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất
động sản theo quy định của Luật này.
Điều 61. Hợp đồng kinh doanh dịch
vụ bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:
a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được
lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa
thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường
hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các
bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức, thời hạn thanh toán;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 2. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN
Điều 62. Điều kiện của tổ chức,
cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới
bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp
đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Điều 63. Nội dung môi giới bất
động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc
đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
Điều 64. Thù lao môi giới bất
động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào
kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất
động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng.
Điều 66. Quyền của doanh nghiệp,
cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy
định của Luật này.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về
bất động sản.
3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận
trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện
công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động
sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết
quả môi giới.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 67. Nghĩa vụ của doanh
nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do
mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp
luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 68. Chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở
lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời
hạn sử dụng là 05 năm.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định
cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Mục 3. DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN
Điều 69. Điều kiện thành lập
sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt
động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Điều 70. Nội dung hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản
1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông
tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ
về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên
trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 71. Quyền của doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về
bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất
động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động
sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của
khách hàng gây ra.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 72. Nghĩa vụ của doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch
phải có đủ điều kiện được giao dịch.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về
bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp
luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 73. Quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động
sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản
gây ra;
d) Các quyền khác trong hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động
sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 4. DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 74. Dịch vụ tư vấn bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản
bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản.
3. Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của
các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động
sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại
do lỗi của mình gây ra.
Điều 75. Dịch vụ quản lý bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật về nhà ở.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng,
người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo
đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động
sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động
sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách
hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ
sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
3. Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản,
quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động
sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại
do lỗi của mình gây ra.
Chương V
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 76. Nội dung quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm
pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường
bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.
3. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường
bất động sản.
4. Xây dựng hệ thống thông tin
về thị trường bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp
luật trong kinh doanh bất động sản.
Điều 77. Trách nhiệm quản lý
nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm
trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành
theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành và chỉ đạo thực
hiện chiến lược phát triển thị trường bất động sản;
c) Chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực
hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;
d) Quy định việc cấp chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định
chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
đ) Xây dựng và quản lý vận
hành hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động sản; xây dựng và công bố
các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
e) Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động
sản;
g) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
h) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản để
kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ,
tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động
sản;
i) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
k) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động
sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm:
a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị
trường bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham
gia thị trường bất động sản theo quy định của Luật
đất đai và Luật này;
c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh
doanh bất động sản.
4. Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ
và quyền hạn của mình có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính
sách về thuế và nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản.
5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn
việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế
chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai.
6. Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Điều 78. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương
1. Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với
kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
2. Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án bất động
sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch
thực hiện các dự án bất động sản.
4. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
5. Xây dựng hệ thống thông tin
về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường
bất động sản trên phạm vi địa bàn.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động
sản trên địa bàn.
7. Hợp tác quốc
tế về kinh doanh bất động sản.
8. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố
cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm
quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn
để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển
nhượng các dự án kinh doanh bất động sản.
9. Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất
động sản trên địa bàn.
Điều 79. Xử lý vi phạm
1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật
trong kinh doanh bất động sản thì tùy
theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định
của pháp luật.
2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự
án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện
trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu
tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu
hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu
tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật
này;
b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải
quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các
bên có liên quan tới dự án;
c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm
yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông
báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;
d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao
làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ
ngày dự án bị thu hồi.
Chương VI
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 80. Điều khoản chuyển tiếp
1. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt
động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ
các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho
thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê
mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục
theo quy định của Luật này.
3. Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể
từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng
chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
4. Chứng chỉ định giá bất động
sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý
trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn
trên, người được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có đủ điều kiện về thẩm
định giá viên theo quy định của pháp luật
về giá.
Điều 81. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7
năm 2015.
Luật kinh doanh bất động
sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành.
Điều 82. Quy định chi tiết
Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết
các điều, khoản được giao trong Luật.
Luật này đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua
ngày 25 tháng 11 năm 2014.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Nguyễn Sinh Hùng
|