|
QUỐC HỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Luật số:
29/2023/QH15
|
Hà Nội, ngày 28
tháng 11 năm 2023
|
LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật Kinh
doanh bất động sản.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
1. Luật này quy định về kinh
doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất
động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh đối
với các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở,
công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể,
chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất
do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị
bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của
pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công
trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa
án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh
doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người
lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ
quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng,
công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động
theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được
dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức
tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có
liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Giải
thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới
đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là
hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà
ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch
vụ bất động sản.
2. Kinh doanh dịch vụ bất động
sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.
3. Dự án bất động sản là
dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư
xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể
thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và
công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công
trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
4. Nhà ở, công trình xây dựng
có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và
đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá
trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
6. Thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một
tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo
thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn
nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối
với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đó.
7. Chuyển nhượng dự án bất động
sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản,
các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền,
nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần
dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
8. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để:
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
9. Hợp đồng kinh doanh dịch
vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện
kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân
để kinh doanh dịch vụ bất động sản.
10. Sàn giao dịch bất động sản
là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật
này.
11. Môi giới bất động sản là
việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
12. Tư vấn bất động sản là
hoạt động tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu
của các bên.
13. Quản lý bất động sản là
việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định
đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng
hoặc người có quyền sử dụng đất.
Điều 4.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Công khai, minh bạch; tự do
thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua
hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
2. Bất động sản, dự án bất động
sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân được kinh
doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về
quốc phòng, an ninh.
Điều 5. Các
loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình
thành trong tương lai.
2. Công
trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm
công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn
hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công
trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.
6. Chính phủ
quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Điều 6.
Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản,
dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2,
3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
2. Thông
tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư
hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi
tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để
ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí,
quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần
diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng,
tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật
về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng;
thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng
tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành
xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp
là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh
trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công
trình xây dựng có sẵn bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất
đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,
trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình
xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất
xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh.
5. Thông tin về quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm:
a) Giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu
tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến
độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự
án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước
theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền
sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
6. Các thông tin đã công khai
phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều 7.
Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa
bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có
chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất
động sản được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến
khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm
vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi
của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến
khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng
xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều
tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
an toàn, bền vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ
chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động
sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức,
cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho
thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch
bất động sản.
Điều 8. Các
hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản
không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm
sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về
bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo
trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng
tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của
pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ
phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của
pháp luật.
Điều 9. Điều
kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của
pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm
hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản
án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm
tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20%
tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn
15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải
bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở
hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ
các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản
quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng
phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức
quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai
nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì
còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản
5 Điều 44 của Luật này.
5. Tổ chức,
cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của
Luật này.
6. Chính phủ
quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định
kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Điều 10.
Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản
của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước
được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công
trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
c) Mua, thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho
thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép
nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy
định tại khoản 1 Điều này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch
được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình
thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công
trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông
qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời
hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực
hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của
Luật Đầu tư thì được
kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu
tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được
kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 11.
Yêu cầu đối với dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Dự án bất động sản phải phù
hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp
luật về quy hoạch đô thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây
dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu
tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
4. Tuân thủ giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
5. Dự án bất động sản phải được
đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự
án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
6. Đối với dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì
còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chương II
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 12.
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ
các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng
có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của
Luật này.
Điều 13. Nguyên
tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc mua bán nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn
với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất
đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các
chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất
theo hình thức sử dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo
quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ
tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về
đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở
phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về
nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải
tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được
xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ
tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải
kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của
Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử
dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Điều 14.
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng
đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều
này;
b) Không thuộc trường hợp đang
có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp
về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan
có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được
cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu
lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật
cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang
trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin
theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng
trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng
các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải
bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu
quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở,
công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các
loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh
doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở,
công trình xây dựng.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng
các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì còn phải bảo đảm các
điều kiện sau đây:
a) Công trình xây dựng được tạo
lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây
dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua,
thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ
thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng
theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ
trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản
lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế
đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại
công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng
đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng
đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng
khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất
đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê
mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp
và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
e) Công trình xây dựng phải được
xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 15. Đối
tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này
được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt
Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê,
thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu
tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang
trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng;
được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu
tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo
đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để
cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang
trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong
thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng
theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật
Nhà ở.
Điều 16.
Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Các bên ký kết hợp đồng và
thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có
trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp
đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự;
đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được
mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
và pháp luật về nhà ở;
b) Trước khi ký hợp đồng, bên
bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Trường hợp bất động sản được
thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện
theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;
d) Trường hợp bất động sản thực
hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc
công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
2. Các bên ký kết hợp đồng có
trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Các bên ký kết hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng được thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu
tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 17.
Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng,
kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định,
phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng
và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để
thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ
ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã
thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ
trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ
chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng,
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp
luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu
tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng
quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các
quy chuẩn về xây dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện
theo quy định của pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở
xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện
toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu
tư dự án theo quy định của pháp luật.
Điều 18.
Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có
các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên mua, thuê mua
thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối
hợp thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong
hợp đồng;
d) Không bàn giao nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa
nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác;
đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi
thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây
ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Bên cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền
sau đây:
a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên thuê thanh toán
đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử
dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Yêu cầu bên thuê bồi thường
thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho
thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
e) Yêu cầu bên thuê giao lại
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ
được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền
thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng
mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc
cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được
bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 19.
Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê,
thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho
thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết;
tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng;
d) Giao nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê
mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo
thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
e) Bên cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm
cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định
của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà
gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được
đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.
Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên
cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo
cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
i) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9
và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
m) Thực hiện giao kết hợp đồng
mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên
quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử
dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công khai thông
tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm
đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động
sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định
xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp
đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn
phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công
năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định
rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự
án đầu tư được phê duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu
riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong
dự án, công trình xây dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý
vận hành công trình xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng
các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất
đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên
mua, thuê mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 20.
Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có
các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bán, cho thuê
mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên bán, cho thuê
mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan
theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên bán, cho thuê
mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu bên bán, cho thuê
mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và
các cam kết khác trong hợp đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các quyền quy định tại
khoản 1 Điều này, bên thuê mua còn có các quyền sau đây:
a) Cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
theo quy định tại Điều 49 của Luật này;
b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa
chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;
c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi
thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;
d) Có quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời
điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau
đây:
a) Yêu cầu bên cho thuê giao
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
theo thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp
thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng;
c) Được cho thuê lại một phần
hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng
văn bản;
d) Được tiếp tục thuê theo các
điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;
đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường
thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của
bên thứ ba;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 21.
Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có
các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán đủ tiền mua,
thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan
theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Thực hiện đúng, đầy đủ các
nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện
các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
đ) Sử dụng nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê,
thuê mua theo đúng công năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc
phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã
hội;
e) Thực hiện theo quy định của
pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
khác khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
g) Có trách nhiệm để các bên có
liên quan và người có thẩm quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của
pháp luật thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt
đối với hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc
sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 Điều này, bên mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu
trú trong dự án đầu tư có các nghĩa vụ sau đây:
a) Đóng góp kinh phí bảo trì,
phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng
và quy định của pháp luật;
b) Tuân thủ các quy định, quy
chế về quản lý vận hành công trình xây dựng được áp dụng đối với công trình xây
dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
c) Tuân thủ các quy định của
pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
d) Kê khai nộp thuế theo quy định
của pháp luật trong sở hữu, quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
3. Trường hợp mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang cho
thuê, ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có
nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng
thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
4. Ngoài các nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Phải sửa chữa hư hỏng của
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng;
không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;
b) Thông báo cho bên cho thuê về
việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
c) Trường hợp đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu
các bên không có thỏa thuận khác.
5. Ngoài các nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng còn có nghĩa vụ không được
thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa
hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn
thuê mua; thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng; thông báo cho bên cho thuê mua về việc chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua công trình xây dựng.
Chương
III
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 22.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở hình thành
trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng
hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật
này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 23.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản
có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản
theo quy định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy
định tại Điều 13 của Luật này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15
của Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 16 của
Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản
1 Điều 18 của Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2
Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1
và khoản 2 Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật này;
h) Tuân thủ quy định khác có
liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch;
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản
có trách nhiệm sau đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên
mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục
đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của
pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin
về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua
bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu.
Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong
trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức,
cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành
trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản
chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc
để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào
kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán,
cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng.
Điều 24.
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa
vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng
đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp
đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp
phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng
nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng
đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc
đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về
xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng
phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước
khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải
có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ
ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời
bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường
hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản
này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng
phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục
đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại
các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của
Luật này.
7. Đã được công khai thông tin
về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài
việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này
thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14
của Luật này.
Điều 25.
Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai
1. Việc thanh toán trong mua
bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp
với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn
giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số
không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Việc thanh toán trong thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp
với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền
thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một
thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nếu bên mua, thuê mua chưa
được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được
thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên
mua, thuê mua.
Điều 26. Bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản
trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân
hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp
pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết
trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi
chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu
tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam
kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua
và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên
mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
2. Trường
hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo
lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại
khoản 1 Điều này.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh
đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng
định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án
được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản
sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc
có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại
các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc
bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối
với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ
đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho
bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho
chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện
yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa
thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo
lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa
ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh
phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể
về thời hạn hiệu lực.
6. Chủ đầu
tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc
kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc
thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua,
thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau
khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo
lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7. Trường hợp chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực
hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua
quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo
lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay
cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật
về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở
xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai.
Điều 27.
Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện
theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản
bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc
sau đây:
a) Công trình xây dựng đã được
nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
b) Việc bàn giao công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn
bản;
c) Điều kiện, trình tự, thủ tục
bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo
quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Bên mua, thuê mua công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận
bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn
giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Chương IV
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 28.
Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản
1. Chủ đầu tư thực hiện kinh
doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo
các hình thức sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà
ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng
nhà ở, công trình xây dựng;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân
sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Giao dịch kinh doanh quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như
sau:
a) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện quy định
tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản xác lập các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng
đất thông qua hợp đồng theo quy định tại Chương VI của Luật này;
c) Các bên tham gia giao dịch
có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ
năng lực pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp
luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký kết hợp đồng,
bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ
thông tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của
Luật này cho khách hàng;
đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các
bên tham gia ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng các nội dung hợp đồng
đã ký kết và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với
Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục
để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên
nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên có thỏa
thuận bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận;
g) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều 29.
Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản
1. Dự án bất động sản khi có
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng
các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư
xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt,
tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ
cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết
nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục
tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chấp thuận.
2. Việc chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35
của Luật này và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng
đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 30.
Nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản quy định như sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Bàn giao đất đủ diện tích,
đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất
đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về
đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự
nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
e) Đăng ký việc cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; kiểm tra, nhắc nhở bên
thuê, thuê lại bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; thông báo cho
bên thuê, thuê lại về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
g) Trường hợp doanh nghiệp nhà
nước chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về
quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản quy định như sau:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức
thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba
đối với đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Nhận đất đủ diện tích, đúng
thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất đã thỏa thuận trong hợp đồng;
e) Sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới; không được hủy hoại đất; không được làm tổn hại đến quyền, lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
g) Phải trả lại đất thuê đúng
thời hạn và thỏa thuận trong hợp đồng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục 2.
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
CHO CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Điều 31.
Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại
khoản 1 Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất
thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc
trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ
lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết
bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị
kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc
trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị
đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất
không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I,
loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư
dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật
Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư
dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự
xây dựng nhà ở.
7. Trước
khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước
về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được
chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ
ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng
đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng
nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải
có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản
này.
8. Đã được công khai thông tin
về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào
kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Điều 32.
Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất
động sản.
2. Bảo đảm điều kiện quy định tại
khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ
phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật
đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh.
4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động
sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử
dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước
khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản.
Điều 33.
Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát
và tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm
tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản đã ký kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật
có liên quan.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng
bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình
xây dựng nhà ở của mình.
4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục
hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong
quá trình xây dựng nhà ở.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
Điều 34.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Phải thực hiện việc xây dựng
nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt,
giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa
thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản đã ký kết.
3. Chịu sự giám sát của bên
chuyển nhượng trong quá trình xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
4. Trong quá trình xây dựng nhà
ở nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
Mục 3.
CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO TỔ CHỨC
Điều 35.
Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức
Đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất cho tổ chức phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản
1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 của Luật này.
Điều 36.
Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
Bên chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật này.
Điều 37.
Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định
tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp
lý của dự án, quyền sử dụng đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực
hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư,
pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
3. Tạo điều kiện cho bên nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng
bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình
đầu tư xây dựng của mình.5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 38.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Thực hiện các nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất
đai.
3. Đầu tư, xây dựng dự án đầu
tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về:
đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật có liên quan.
4. Thực hiện đầu tư xây dựng dự
án trên đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Đầu tư xây dựng các công
trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
b) Đầu tư xây dựng hệ thống các
công trình hạ tầng kỹ thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu
vực xung quanh, phù hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt
và quy hoạch được phê duyệt;
c) Bảo đảm việc cung cấp các dịch
vụ quản lý vận hành dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ
khác thuộc phạm vi dự án;
d) Chuyển giao các công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải
chuyển giao theo dự án được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp
chưa chuyển giao thì phải có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng
các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển
giao.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
Chương V
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN
Điều 39.
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản
được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục
đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Khi thực hiện việc chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy
hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có
liên quan.
3. Sau khi đã hoàn thành việc
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng
kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với
dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây
dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự
án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh
theo quy định của pháp luật.
4. Việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân thủ quy định về hình thức, mục
đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất
đai.
Điều 40.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển
nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận
chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu
tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết
được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch
đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng
đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển
nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các
công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết
được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch
đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án,
phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ
quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được
cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu
lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp
luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm
đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm
dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành
chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm
hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực
hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực
hiện;
h) Đối với dự án bất động sản
chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng
hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án
chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều
kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này
và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh
doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội
dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39
của Luật này.
3. Chủ đầu
tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và
các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của
dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc
phần dự án chuyển nhượng.
4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển
nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các
khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản
lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
5. Ngoài
điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định
của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Điều 41.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản
được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy
định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định
của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất
động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương
đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực
hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư,
chấp thuận đầu tư.
Điều 42.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển
nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 của
Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề
nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất
động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 45 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của
Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình
Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự
án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải
có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho
phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
2. Thủ tục
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định
cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như
sau:
a) Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 30 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của
các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép
chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện
chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do
cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho
phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
3. Trường hợp bên nhận
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2
Điều 41 của Luật này là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại
khoản 4 Điều 10 của Luật này, sau khi có quyết định cho
phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng
chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật
về đất đai.
4. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều 43.
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ
của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ
đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc
tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan
cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết
thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự
án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển
nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho
bên nhận chuyển nhượng;
d) Trường hợp chuyển nhượng một
phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng
tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển
nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt
theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo
dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm
pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền,
nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư
xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường
hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39
của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng
một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện
các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của
dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
Chương VI
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Mục 1. CÁC
LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp
đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh
bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ
mục đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn
phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục
vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ
mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ,
công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng
cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn
bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một
phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh
dịch vụ bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất
động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất
động sản;
d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất
động sản.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất
động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao
dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận
khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường
hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp
luật về công chứng, chứng thực.
7. Chính
phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại
khoản 1 Điều này.
Điều 45. Sử
dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập
hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản,
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh
doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của
Luật này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong
bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Điều 46. Nội
dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về bất động sản;
c) Giá bán, cho thuê, cho thuê
mua;
d) Phương thức và thời hạn
thanh toán;
đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo
lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình
thành trong tương lai;
e) Thời hạn giao, nhận bất động
sản và hồ sơ kèm theo;
g) Bảo hành;
h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy
bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh
chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.
2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có
các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về loại đất,
diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền
với đất (nếu có);
c) Thời hạn sử dụng đất; giá
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền
với đất (nếu có);
d) Phương thức và thời hạn
thanh toán;
đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ
sơ kèm theo;
e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g) Quyền của bên thứ ba đối với
thửa đất (nếu có);
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Phạt vi phạm hợp đồng;
k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng
hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy
bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh
chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.
3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Thông tin cơ bản của dự án
đã được phê duyệt;
c) Thông tin chi tiết về toàn bộ
dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
d) Giá chuyển nhượng;
đ) Phương thức và thời hạn
thanh toán;
e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc
một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm của các bên
trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt hợp
đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh
chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ
bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng
dịch vụ;
e) Phương thức và thời hạn
thanh toán;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Phương thức giải quyết tranh
chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.
Điều 47.
Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do
các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định
về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm
trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Điều 48.
Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch
bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân
thủ quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền
thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất
động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước
hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
3. Việc phạt và bồi thường thiệt
hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ
thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm
tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp
đồng.
Mục 2.
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình
xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp
đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối
với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 50.
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau
đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền
thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về
hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định,
phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng
thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được
bên nhận thế chấp đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê
mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp
đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong
cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công
trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng
theo quy định tại Luật này.
Điều 51.
Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động
sản
1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng
thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có
sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong
việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên
quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 52.
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Chính phủ quy định chi tiết về
trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chương
VII
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG, CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN
Mục 1. SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 53.
Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Sàn giao dịch bất động sản
hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của
Luật này.
2. Hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản phải công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao
dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn,
hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch
vụ.
3. Được đăng tải thông tin về
sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản.
4. Khi ký hợp đồng với cá nhân
môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt
động theo Luật này.
5. Sàn giao dịch bất động sản
thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông
qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật này, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật
có liên quan.
Điều 54.
Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn
theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải
có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với
tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được
đăng ký hoạt động.
3. Sàn
giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý
nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch
bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết
khoản 3 Điều này.
Điều 55.
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Người quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có quyền quản lý doanh nghiệp
tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
b) Hoàn thành khóa đào tạo về
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng
nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản
phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều
54 của Luật này.
3. Sàn giao dịch bất động sản
phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất
động sản.
4. Sàn giao dịch bất động sản
phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực
hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
5. Chính
phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 56. Nội
dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Kiểm tra tính pháp lý và điều
kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua
sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản
đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
2. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ,
cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
3. Thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động
môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện
và tuân thủ các quy định tại Mục 2 Chương này.
4. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ
các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
5. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ
các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối
với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
6. Thực hiện lưu trữ thông tin,
hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông
qua sàn giao dịch bất động sản.
7. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội
dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
8. Xác nhận giao dịch thông qua
sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch
bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
9. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều 57.
Quyền của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp
hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch
bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của
khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường
thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 58. Nghĩa
vụ của sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được
đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Niêm yết, cung cấp đầy đủ,
trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông
tin do mình niêm yết, cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ
thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối
với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra cho khách hàng.
7. Quản lý nhân viên môi giới
và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ
pháp luật.
8. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng
nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm
việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng năm.
9. Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao
dịch theo quy định của pháp luật.
10. Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 59.
Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn
giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Được yêu cầu sàn giao dịch bất
động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với sàn giao
dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động
sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện nội quy của sàn
giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao
dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
d) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 60.
Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ quan quản lý nhà nước về
kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ
hoặc đột xuất kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy
phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
c) Quyết định tạm ngừng, chấm dứt
hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn theo quy định.
2. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Mục 2. MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 61.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch
vụ môi giới bất động sản;
b) Phải
có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính
phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có
chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ
thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất
động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều 62. Nội
dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các
điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực
hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ
cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 63.
Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới bất
động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới
bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của
giao dịch được môi giới bất động sản.
Điều 64.
Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành
nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Thực hiện môi giới bất động
sản theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân
có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
c) Thu phí dịch vụ của khách
hàng theo thỏa thuận của các bên;
d) Từ chối môi giới bất động sản
không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân
có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất
động sản có các quyền sau đây:
a) Quyền quy định tại các điểm
a, b, d và đ khoản 1 Điều này;
b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới
bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Điều 65.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân
hành nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực
hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ,
thông tin do mình cung cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng
nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động
sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;
c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối
với Nhà nước;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất
động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm
a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng
nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.
Mục 3. TƯ
VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 66.
Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ
tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản quy định như sau:
a) Người trực tiếp tư vấn phải
có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn;
b) Bất động sản được quản lý phải
là bất động sản hợp pháp.
2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ
tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn về đầu tư tạo lập,
kinh doanh bất động sản;
b) Tư vấn về tài chính bất động
sản;
c) Tư vấn về giá bất động sản;
d) Tư vấn về hợp đồng kinh
doanh bất động sản.
3. Phạm vi kinh doanh dịch vụ
quản lý bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người
có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung
cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo
trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai
thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ
đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có
quyền sử dụng đất.
Điều 67.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của
Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp
có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi hoạt động kinh
doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải
gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Điều 68.
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất
động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản
1. Quyền, nghĩa vụ của các bên
trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên
quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, phí dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được trái quy định
của Luật này.
2. Các bên trong kinh doanh dịch
vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Mục 4. ĐÀO
TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN; CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69.
Yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động
sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản có
tư cách pháp nhân và thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được
thành lập theo quy định của Luật Giáo dục nghề
nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học;
b) Doanh nghiệp được thành lập
và có ngành, nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn;
c) Đối với tổ chức khác phải được
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn.
2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo,
giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
3. Cơ sở
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn
giao dịch bất động sản phải có giáo trình giảng dạy có nội dung phù hợp với
Chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Điều 70.
Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân dự thi sát hạch phải
có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận hoàn
thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động
sản;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung
học phổ thông trở lên;
c) Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi
và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch.
2. Cá nhân được cấp chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Đã qua sát hạch về kiến thức
môi giới bất động sản;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy
đủ;
c) Không đang bị truy cứu trách
nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện
pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc
hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất
định.
3. Chính
phủ quy định về tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản.
Chương
VIII
XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ
THỐNG THÔNG TIN, CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 71. Hệ
thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hệ thống thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo
đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu
của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai
thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ
liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
2. Hệ thống thông tin về nhà ở
và thị trường bất động sản gồm các thành phần sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ
thông tin;
b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận
hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản.
Điều 72. Hạ
tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận
hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản
như sau: thiết bị tính toán, thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng
và cơ sở dữ liệu, thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng
nội bộ.
2. Hệ thống phần mềm để quản
lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
bao gồm: hệ điều hành, hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng dụng, phần mềm
an ninh, an toàn mạng.
3. Chính
phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 73.
Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử
Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ
liệu, các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế
- kỹ thuật.
2. Nội dung cơ sở dữ liệu về
nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy
phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ sở dữ liệu về chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở; các chương trình hỗ trợ về nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về chương
trình điều tra, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản, về quản lý, sử dụng
nhà ở, đất ở;
d) Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất
động sản; dự án nhà ở, bất động sản;
đ) Cơ sở dữ liệu về số lượng
giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở, bất động
sản;
e) Cơ sở dữ liệu về kinh doanh
dịch vụ bất động sản;
g) Cơ sở dữ liệu khác liên quan
đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.
3. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều 74.
Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu
về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông
cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ
liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ,
khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm
sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận
hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý,
vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Xây dựng, cập nhật, quản lý,
khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
c) Kết nối, chia sẻ thông tin từ
cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin,
cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho
các tổ chức, cá nhân;
d) Công bố công khai thông tin
về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin
về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều
tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động
sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường
bất động sản bao gồm:
a) Thông tin, dữ liệu về vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
b) Thông tin, dữ liệu về dư nợ
tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
c) Thông tin, dữ liệu về phát
hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
d) Thông tin, dữ liệu về thuế đối
với hoạt động kinh doanh bất động sản;
đ) Thông tin, dữ liệu về đất
đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
e) Thông tin, dữ liệu về số lượng
giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực;
g) Thông tin, dữ liệu từ các
chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, cập nhật,
quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm
vi của địa phương;
b) Công bố công khai và chịu
trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa
phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Kết nối, chia sẻ, cung cấp
thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa
phương cho các cơ quan, tổ chức.
6. Các tổ chức, cá nhân có liên
quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số
liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.
7. Chính
phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 75.
Khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Việc khai thác và sử dụng
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật
này, pháp luật về tiếp cận thông tin và pháp luật có liên quan.
2. Việc
khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao
gồm các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được
tiếp cận, khai thác thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu
chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
c) Việc
khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
3. Chính
phủ quy định chi tiết điểm a và điểm b khoản 2 Điều này.
Điều 76.
Kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở
và thị trường bất động sản
1. Kinh phí phục vụ cho các hoạt
động xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống
phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác; điều tra, thu thập thông tin;
xây dựng cơ sở dữ liệu và duy trì hoạt động thường xuyên của hệ thống thông tin
về nhà ở và thị trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước
theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công và
nguồn khác theo quy định của pháp luật.
2. Khuyến khích các tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp dịch
vụ hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm ứng dụng
trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và khai
thác thông tin, dữ liệu.
3. Bộ trưởng
Bộ Tài chính quy định việc sử dụng kinh phí để xây dựng, điều tra thu thập
thông tin, cập nhật, duy trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà
ở và thị trường bất động sản; hướng dẫn xác định giá cung cấp dịch vụ thông
tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về
giá; hướng dẫn quản lý và sử dụng số tiền thu được từ cung cấp dịch vụ thông
tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Chương IX
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. ĐIỀU
TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 77.
Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
1. Nhà nước thực hiện điều tiết
thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và
cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2. Nhà nước điều tiết thị trường
bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh
hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a) Tính thống nhất của nền kinh
tế quốc dân;
b) Tôn trọng tối đa các quy luật
thị trường;
c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước,
quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;
d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về
thời điểm và đối tượng áp dụng.
Điều 78.
Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở
để thực hiện dự án bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu
thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu
sản phẩm của các dự án bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối
tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt
trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu
đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại
hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài
chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị
trường trong từng thời kỳ.
6. Thực hiện điều hành chính
sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.
Điều 79.
Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Bộ Xây
dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại
Điều 78 của Luật này theo chức năng, nhiệm vụ được giao.
2. Trong
thẩm quyền được giao, Chính phủ quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động
sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất
động sản, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính quy định tại Điều
78 của Luật này.
3. Trường hợp vượt thẩm quyền,
Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định
các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất động sản.
4. Chính phủ quy định chi tiết
khoản 1 Điều này.
Mục 2. NỘI
DUNG, TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 80. Nội
dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện
văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Quản lý hoạt động kinh doanh
bất động sản.
3. Xây dựng và quản lý hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Ban hành các quyết định, quy
định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp
hành các quy định của pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật,
theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 81.
Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Chính
phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối
giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, có nhiệm
vụ, quyền hạn sau đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban
hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất
động sản;
b) Xây dựng các đề án, chính
sách phát triển, quản lý kinh doanh bất động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định
biện pháp điều tiết thị trường bất động sản;
d) Chủ trì, phối hợp với các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản
lý kinh doanh bất động sản;
đ) Quản lý việc cấp chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản, quản lý hoạt động môi giới bất động sản; việc
thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
e) Chủ trì, phối hợp với các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng, quản lý, vận
hành hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng
và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
g) Phổ biến, giáo dục pháp luật,
theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả
nước;
h) Hợp tác quốc tế về kinh
doanh bất động sản;
i) Thanh tra, kiểm tra việc thực
hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
tổ chức kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đình chỉ, tạm dừng, chấm dứt hoạt động
hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
k) Giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định
của pháp luật;
l) Báo cáo Chính phủ về tình
hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm phối hợp
với Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện chức năng quản lý
nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
b) Quản lý hành nghề môi giới bất
động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản và dịch
vụ bất động sản khác trong phạm vi của địa phương;
c) Xây dựng, quản lý, vận hành
hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các
chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
d) Phổ biến, giáo dục pháp luật,
theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trong phạm vi
của địa phương;
đ) Phối hợp với Bộ Xây dựng
nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong phạm
vi của địa phương;
e) Thanh tra, kiểm tra, giải
quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản
trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất
động sản trong phạm vi của địa phương;
g) Báo cáo Thủ tướng Chính phủ,
Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn theo định kỳ hoặc
đột xuất theo yêu cầu.
5. Ủy ban nhân dân cấp huyện có
trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền
do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên.
Chương X
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 82.
Hiệu lực thi hành
1. Luật này
có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
2. Luật
Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều
theo Luật số 61/2020/QH14 (sau đây gọi là
Luật số 66/2014/QH13) hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi
hành, trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9,
12 và 13 Điều 83 của Luật này.
Điều 83.
Quy định chuyển tiếp
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của
Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày
Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Dự án bất động sản đã đáp ứng
yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy
định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp dự án bất động sản
thực hiện thủ tục điều chỉnh sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải
đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này
có hiệu lực thi hành chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định
của Luật số 66/2014/QH13; trường hợp thực
hiện lại thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định
của Luật này.
4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định của Luật số
66/2014/QH13 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn
thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng
thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 42 của Luật này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của
Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật
này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực
hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật
số 66/2014/QH13 nhưng phải thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự
án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của
Luật này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.
6. Chủ đầu tư dự án bất động sản
đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu
tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải
làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của Luật này.
7. Hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành thì không bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh theo
quy định của Luật này.
8. Hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật
số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì
không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 26 của Luật này.
9. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản đã được xác lập theo Luật số 66/2014/QH13
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định
chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật
này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên
quan về hợp đồng theo quy định của Luật này.
10. Các sàn giao dịch bất động
sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ
điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định
tại Điều 55 của Luật này trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày
Luật này có hiệu lực thi hành.
11. Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản
đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn
06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
12. Chứng chỉ hành nghề môi giới
bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử
dụng theo thời hạn trên Chứng chỉ.
13. Tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty
quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm
quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện
theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 và
các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
Luật này đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28
tháng 11 năm 2023.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Vương Đình Huệ
|