Xác định doanh thu tính thuế khi tổ chức khai thay cá nhân cho thuê bất động sản

Các quy định xác định doanh thu trước thời điểm năm 2026

Theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật Quản lý thuế 2019 hướng dẫn nguyên tắc khai thuế, tính thuế, cụ thể người nộp thuế tự tính số tiền thuế phải nộp, trừ trường hợp việc tính thuế do cơ quan quản lý thuế thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC (đã hết hiệu lực) thì doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại Công văn 1368/TCT-DNNCN năm 2024 đề cập:

"Căn cứ các quy định nêu trên và căn cứ vào Hợp đồng số 03/16-JBVN được ký vào ngày 18/7/2016 giữa bên cho thuê là cá nhân và bên đi thuê là Công ty TNHH Jollibee Việt Nam thì cá nhân cho thuê thuộc đối tượng phải nộp thuế GTGT và TNCN từ hoạt động cho thuê tài sản theo quy định. Do doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu đã bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) vì vậy trong trường hợp Hợp đồng quy định giá cho thuê chưa bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN thì cơ quan thuế xác định lại doanh thu GTGT và doanh thu tính thuế TNCN(=) Doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9. Cơ quan Thuế căn cứ trên hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân để xác định nghĩa vụ thuế theo quy định nêu trên, đồng thời thu đủ số thuế phải nộp (gồm thuế GTGT và thuế TNCN) đối với hoạt động cho thuê tài sản. Việc bên cho thuê hay bên đi thuê có trách nhiệm nộp tờ khai và nộp thuế sẽ do 02 bên tự thỏa thuận trong hợp đồng theo pháp luật dân sự."

Như vậy, theo quy định cũ thì doanh thu để tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản là "doanh thu bao gồm thuế", vì vậy trong trường hợp hợp đồng quy định giá cho thuê chưa bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN thì lúc này phải quy đổi, xác định lại doanh thu theo công thức doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.

Xác định doanh thu tính thuế khi tổ chức khai thay cá nhân cho thuê bất động sản (hình từ internet) 

Có phải quy đổi doanh thu khi hợp đồng thỏa thuận là doanh thu chưa có thuế để tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản theo quy định mới hay không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-CP hướng dẫn về giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, gia công hàng hóa và hoạt động xây dựng, lắp đặt, cụ thể đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:

- Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.

- Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

Căn cứ quy định tại khoản 1, điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hướng dẫn xác định doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền; bao gồm cả các khoản thưởng được nhận, khoản được nhận từ hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thanh toán, khoản hỗ trợ được nhận bằng tiền hoặc không bằng tiền, các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác liên quan đến hoạt động kinh doanh, doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh được nhận không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền, không bao gồm chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại. Một số trường hợp cụ thể được hướng dẫn như đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, hiện tại việc tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng của cá nhân cho thuê bất động sản không còn xác định là doanh thu bao gồm thuế. Đối với thuế GTGT doanh thu tính thuế là số tiền cho thuê chưa có giá trị gia tăng, đối với thuế thu nhập cá nhân là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê, "không còn" yêu cầu như quy định cũ là doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.