Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp so sánh từ ngày 01/8/2024

1. Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp so sánh từ ngày 01/8/2024

Từ ngày 01/8/2024, để xác định giá đất theo phương pháp so sánh thì cần thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

Cụ thể, thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá được khảo sát, thu thập bao gồm:

- Mục đích sử dụng đất;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

(2) Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh

Thông tin được khảo sát, thu thập gồm những thông tin quy định tại điểm a,b,c khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(3) Lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh

Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.

Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

(4) Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:

- Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng thì được xác định theo công thức:

- Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Đối với rừng trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

(5) Xác định giá của thửa đất so sánh

Việc xác định giá của thửa đất so sánh được quy định như sau:

Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh - Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất)/Diện tích thửa đất so sánh

(6) Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

+ Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;

+ Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

(7) Xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá 

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:

(8) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá 

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá nêu trên; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.

* Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh được minh họa tại ví dụ số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp bao gồm những yếu tố nào?

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp bao gồm những yếu tố sau đây:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi;

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

 - Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Trân trọng!