|
CHÍNH PHỦ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 71/2024/NĐ-CP
|
Hà Nội,
ngày 27 tháng 6 năm 2024
|
NGHỊ ĐỊNH
QUY
ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19
tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ
và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01
năm 2024;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định quy định
về giá đất.
Chương I
QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh
Nghị định này quy định về phương pháp
định giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng
giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện
hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng
phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản
2 Điều 257 Luật Đất đai.
Điều 2. Đối tượng áp
dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý
nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ
sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá
nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Giải thích từ
ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới
đây được hiểu như sau:
1. Chuyển nhượng trên thị trường là
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc
đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển
nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo
quy định của pháp luật.
2. Khu đất cần định giá là tập hợp các
thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá.
3. Thửa đất so sánh là thửa đất có
cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quyết định trúng đấu giá.
4. Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ
chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất
đai được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện
tư vấn định giá đất.
Chương II
PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Điều 4. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa
đất, khu đất cần định giá, gồm:
a) Mục đích sử dụng đất;
b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với
thửa đất so sánh, gồm:
a) Thông tin đầu vào để định giá đất
là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử
dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c
khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;
b) Thông tin tại điểm a khoản này được
lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về
giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản,
doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;
c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
3. Việc lựa chọn thông tin của các thửa
đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
a) Thông tin gần nhất với thời điểm định
giá đất.
Trường hợp có nhiều nguồn thông tin
khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin
theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia
về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền
sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh
nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;
b) Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất;
c) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất,
khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị
hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng
phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện
định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng
phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Trường hợp thửa đất so sánh có tài
sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu
có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:
a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền
với đất là công trình xây dựng
Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại
thời điểm
chuyển
nhượng,
trúng
đấu giá quyền sử dụng đất
như sau:
|
Giá trị của
tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử
dụng đất
|
=
|
Giá trị xây
dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất
|
-
|
Giá trị hao
mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
|
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới
và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của
pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương
pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện
căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường;
b) Đối với trường hợp tài sản gắn liền
với đất là cây lâu năm, rừng trồng
Đối với cây lâu năm, giá trị của tài sản
gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với
số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường
đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Đối với rừng trồng thì giá trị của tài
sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực
hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì
giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư
để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
5. Xác định giá của thửa đất so sánh
như sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất so sánh
|
=
|
Giá đất của
thửa đất so sánh
|
-
|
Giá trị của
tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử
dụng đất
|
|
Diện tích
thửa đất so sánh
|
6. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất quy định tại Điều 8 của Nghị định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần
định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực
hiện theo nguyên tắc sau:
a) Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;
b) Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó;
trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm
tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của
thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;
c) Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì
giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
7. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được
xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố
khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như
sau:
|
Giá đất ước
tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
|
=
|
Giá đất của
từng thửa đất
so sánh
|
±
|
Mức điều chỉnh
về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với
thửa đất cần
định
giá
|
8. Giá đất của thửa đất cần định giá
được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại
khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm
chênh lệch với từng giá đất ước
tính không quá 15%.
9. Việc xác định giá đất bằng phương
pháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số 01 Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định này.
Điều 5. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu
nhập của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo
sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm
(được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước
thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được
tính từ ngày 01
tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa
đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
Trường hợp không thu thập được thông
tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập
từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian
03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề
trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo
tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
b) Đối với đất nông nghiệp thì khảo
sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan
thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể như
sau:
- Trong khoảng thời gian 03 năm (được
tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời
điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối, đất nông nghiệp khác;
- Tối thiểu 03
vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
- Trong một chu kỳ khai thác trước thời
điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật
có liên quan.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan
thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập
thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi
phí của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp
Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử
dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là các khoản chi phí vận hành,
duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất được
xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; các
khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
Trường hợp chi phí để tạo ra thu nhập
từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu trên ghi trong báo cáo
tài chính; trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ chi phí để tạo
ra thu nhập từ việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo ra thu
nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường.
b) Đối với đất nông nghiệp
Chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp
gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất căn cứ vào định
mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê,
cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn và thực hiện theo quy
định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan
thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn
thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa
đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân
năm được thực hiện như sau:
|
Thu nhập
ròng bình quân năm
|
=
|
Thu nhập
bình quân năm
|
-
|
Chi phí
bình quân năm
|
Trong đó:
a) Thu nhập bình quân năm là trung
bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối với
trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của
03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quân
năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so
sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;
b) Chi phí bình quân năm là trung bình
cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất
của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
Thu nhập ròng
bình quân năm
|
|
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
(r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là ngân hàng thương mại nhà nước)
của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định
giá.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều
chỉnh theo thời hạn
|
=
|
r x (1 + r)n
|
|
(1 + r)n
-
1
|
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất
còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định
giá được thực hiện như sau:
|
Giá đất của
thửa đất cần
định giá
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa
đất cần định giá
|
|
Diện tích
thửa đất cần định giá
|
Đối với trường hợp thửa đất cần định
giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếp
sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định giá trị của thửa đất
và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị của công trình gắn liền với
đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.
6. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các
ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin về
lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân quy định tại khoản 4 Điều này.
7. Việc xác định giá đất bằng phương
pháp thu nhập được minh họa chi tiết tại ví dụ số 02 Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định này.
Điều 6. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về
thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định
của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê
duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác
phục vụ định giá đất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển
của thửa đất, khu đất
a) Tổng doanh thu phát triển của thửa
đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá
thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của
giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao
gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được
áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất,
giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát, thu thập thông tin về giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ.
Thông tin về giá bán nhà ở, căn hộ,
công trình xây dựng, một phần công trình xây dựng, giá đất thu thập theo quy định
tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị định này; thông tin về giá thuê đất, giá
thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng;
thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát
các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự có khoảng cách gần
nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
c) Việc ước tính giá chuyển nhượng,
giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để xác định tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so
sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo
quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;
d) Việc xác định mức biến động của giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động
sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị
trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường hợp xác định mức biến động
của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu
xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên
địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá
tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu
dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường hợp xác định mức
biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo mức biến động thể
hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường hợp xác
định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số liệu thực
tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra, khảo sát và đề
xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa
phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham
mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy để áp dụng
chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh điều chỉnh để phù hợp với
tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có
khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được
xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển
của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu
thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa
xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án
cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức
thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích
sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề
xuất để Hội đồng thẩm
định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất
a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xác
định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công
trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã
được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí khác theo quy định của pháp
luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự
án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất
Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì
thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công
trình.
Trường hợp xác định giá đất đối với dự
án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn biển
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tư
xây dựng tại điểm này mà chưa được xác định trong dự án lấn biển hoặc hạng mục
lấn biển trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp thửa đất, khu đất cần định
giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân
lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;
b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ %
trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa
phương;
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ
% nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản này và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6
Điều này;
d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo
quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai;
đ) Căn cứ thông tin về các dự án tương
tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất, Sở Tài nguyên và Môi
trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí
kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu,
rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc
từng dự án cụ thể để áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường
hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh doanh được xác định bằng mức
bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần
nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến vốn chủ sở hữu, rủi ro
trong kinh doanh thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét, quyết định.
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ
sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án
đầu tư để ước tính chi
phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc
hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự
án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm
dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ
chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tư
xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu tư xây dựng được ước
tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc
hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư
xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán xây dựng đã được cơ quan
chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Dự toán xây dựng dựa trên định mức,
đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan,
tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định
hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc
thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;
- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng
công bố;
c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định
tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin về
chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có
khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất
trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm
định giá đất xem xét, quyết định.
5. Việc ước tính các khoản doanh thu,
chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện
dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước
tính tổng doanh thu
phát triển, tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện theo công
thức sau:
Tổng doanh thu phát triển = 
Tổng chi phí phát triển = 
Trong đó:
- TRi là doanh thu
năm thứ i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ i
của dự án;
- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi
suất cho vay trung hạn (từ
01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối
với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại nhà nước
của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- n là số năm bán hàng của dự án (tính
tròn năm);
- m là số năm xây dựng và phát sinh
chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định giá đất của thửa đất, khu
đất cần định giá
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Tổng doanh
thu phát triển
|
-
|
Tổng chi
phí phát triển
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được
xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
|
Diện tích
thửa đất, khu đất cần định giá
|
7. Trường hợp khu đất có diện tích
giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho
thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này
được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của
từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện
tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất
|
=
|
Tổng chi phí
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích
giao đất
|
|
Tổng diện
tích giao đất và cho thuê đất
|
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất
|
=
|
Tổng chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích cho thuê đất
|
|
Tổng diện
tích giao đất và cho thuê đất
|
Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định
tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp thửa đất, khu đất cần
định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện
dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để
tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy
đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính
lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt
bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các
ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản về
lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.
10. Việc xác định giá đất bằng phương
pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định này.
Điều 7. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Khảo sát, thu thập thông tin về các
thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao
gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng
giá đất.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về giá
đất theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai
cho từng vị trí đất,
khu vực.
Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập
thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn
liền với đất để xác định giá
đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.
3. Xác định giá đất thị trường của từng
vị trí đất, khu vực:
a) Thống kê giá đất thu thập được theo
từng vị trí đất, khu vực;
b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng
vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu
có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ
thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;
c) Giá đất thị trường của từng vị trí
đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại
vị trí đất, khu vực đó.
4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định
theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia
cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
5. Giá đất của thửa đất cần định giá tại
từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá đất
trong bảng giá
đất của
thửa đất cần định giá
|
x
|
Hệ số điều
chỉnh
giá
đất
|
Điều 8. Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối
với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu
đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết
cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của
thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch
xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về
chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch
chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối
với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất:
khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất,
tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa
hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông
nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông
nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời
hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ
trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa
của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh
lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ
chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh
lệch của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 9. Áp dụng
phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản
2 Điều 257 Luật Đất đai
1. Trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo
quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm
thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban
hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7
năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho
thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban
hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
2. Trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo
quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo quy định
tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và
các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất
theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì căn cứ quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này để áp dụng các phương pháp định giá đất theo từng quyết định.
4. Đối với trường hợp quy định tại khoản
3 Điều này khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước
tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy
đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính
lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt
bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Việc xác định giá đất bằng phương
pháp thặng dư đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này được minh họa
chi tiết tại ví dụ số 04 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 10. Trách nhiệm
của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin
Các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao
quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4
và điểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định này có trách nhiệm cung cấp thông tin để
phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời
hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện
định giá đất.
Chương III
BẢNG
GIÁ ĐẤT
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 11. Căn cứ xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ
sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các
điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin
về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất.
Điều 12. Nội dung xây
dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Quy định cụ thể giá các loại đất:
a) Giá đất trồng cây hằng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Giá đất trồng cây lâu năm;
c) Giá đất rừng sản xuất;
d) Giá đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Giá đất làm muối;
e) Giá đất ở tại nông thôn;
g) Giá đất ở tại đô thị;
h) Giá đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp;
i) Giá đất thương mại, dịch vụ;
k) Giá đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;
l) Giá đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản;
m) Giá các loại đất trong khu công nghệ
cao;
n) Giá các loại đất khác theo phân loại
đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai chưa được quy định từ điểm a đến điểm m
khoản này theo yêu cầu quản lý của địa phương.
2. Xác định giá đất đối với một số loại
đất khác trong bảng giá đất:
a) Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng
đặc dụng thì căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận để quy định
mức giá đất;
b) Đối với đất chăn nuôi tập trung,
các loại đất nông nghiệp khác thì căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại
khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
c) Đối với đất sử dụng vào các mục
đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác thì căn cứ vào
giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá
đất;
d) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng
không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩa
trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào
giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức
giá đất. Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục
đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
đ) Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và mặt nước chuyên dùng thì căn cứ vào mục đích sử dụng để quy định mức
giá đất cho phù hợp;
3. Giá đất trong bảng giá đất đối với
đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm,
trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức
giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không
căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Điều 13. Chuẩn bị xây
dựng bảng giá đất
Việc chuẩn bị xây dựng bảng giá đất lần
đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:
1. Sở Tài nguyên và Môi trường lập dự
án xây dựng bảng giá đất, trong đó xác định nội dung, thời gian, tiến độ, dự
toán kinh phí thực hiện và các nội dung liên quan.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị
hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất và gửi Sở Tài chính; Sở Tài chính
có trách nhiệm thẩm định và gửi văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá
đất về Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất
gồm:
a) Công văn đề nghị thẩm định dự án
xây dựng bảng giá đất;
b) Dự thảo Dự án xây dựng bảng giá đất;
c) Dự thảo Tờ trình về việc phê duyệt
dự án;
d) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp
thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ dự án
xây dựng bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm:
a) Dự án xây dựng bảng giá đất sau khi
đã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;
b) Tờ trình về việc phê duyệt dự án;
c) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án;
d) Văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng
bảng giá đất.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo
các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu
kinh tế (nếu có) để thực hiện
xây dựng bảng giá đất.
5. Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn
tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp
luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào
tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu
thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ
điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.
6. Thành lập Hội đồng thẩm định bảng
giá đất, Tổ giúp việc của Hội đồng:
a) Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại khoản 1
Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất, trong đó:
Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất
tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo
quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;
Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng
là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài
chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
b) Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng
thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm:
đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức
năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế và các thành viên khác
do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị
các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất
xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 14. Trình tự, thủ
tục xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để
công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:
1. Tổ chức thực hiện định giá đất tiến
hành xây dựng bảng giá đất như sau:
a) Điều tra, khảo sát, thu thập thông
tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng
giá đất đến từng thửa đất
trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Xác định loại đất, khu vực, vị trí
đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo
khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại
đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá
trị, thửa đất chuẩn;
c) Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả
điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân
tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng
giá đất theo khu vực, vị trí;
d) Tổng hợp kết quả điều tra, khảo
sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác
định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng
giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
đ) Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự
thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ
lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày; lấy ý
kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công
chứng nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếp
thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết
minh xây dựng bảng giá đất.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội
đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất; Hội đồng thẩm định
bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá
đất về Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức
thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất
theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, công bố công khai và chỉ đạo cập
nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Điều 15. Hồ sơ lấy ý
kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất, trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất,
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất
1. Hồ sơ lấy ý kiến góp ý đối với dự
thảo bảng giá đất:
a) Dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng
giá đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng
bảng giá đất.
2. Hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất:
a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá
đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng
giá đất;
d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến
góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.
3. Hồ sơ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
quyết định bảng giá đất:
a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá
đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng
giá đất;
d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến
góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;
đ) Văn bản thẩm định bảng giá đất;
e) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến
thẩm định bảng giá đất.
Điều 16. Điều chỉnh,
sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng
năm để công bố và
áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo hoặc trong năm thực hiện như sau:
a) Điều chỉnh, sửa đổi giá đất của từng loại đất tại
từng khu vực, vị trí có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng
giá đất theo khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất có biến động trên thị
trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng
giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Bổ sung giá đất chưa được quy định
trong bảng giá đất hiện hành của từng loại đất tại từng khu vực, vị trí đối với
khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; của từng thửa đất đối với
khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn;
c) Giữ nguyên giá đất trong bảng giá đất
đã xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hiện hành của từng loại đất tại
từng khu vực, vị
trí không có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo
khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất không có biến động trên thị trường
đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa
đất chuẩn.
2. Trình tự, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi,
bổ sung bảng giá đất thực hiện theo quy định tại các điều 13, 14 và 15 của Nghị
định này.
3. Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng
bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa
được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ
quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong
bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá
đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp quy định tại khoản
3 Điều 111 Luật Đất đai.
Điều 17. Trình tự điều
chỉnh bảng giá đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều
257 Luật Đất đai
1. Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn
tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định
này.
2. Tổ chức thực hiện định giá đất tiến
hành điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nghị định
này.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; tổ chức lấy
ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về hồ sơ lấy ý kiến đối với dự
thảo bảng giá đất; tiếp thu, hoàn thiện Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội
đồng thẩm định bảng giá đất.
5. Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực
hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định về Sở Tài nguyên và Môi
trường.
6. Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện
tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất, trình Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo thành phần hồ sơ
quy định tại khoản 3 Điều 15 của Nghị định này.
Mục 2. BẢNG GIÁ ĐẤT
THEO VỊ TRÍ ĐẤT
Điều 18. Xác định khu
vực trong xây dựng bảng giá đất
1. Các loại đất cần xác định khu vực
trong bảng giá đất bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn; đất thương mại,
dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng
công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp
khác tại nông thôn.
2. Khu vực trong xây dựng bảng giá đất
được xác định theo từng đơn vị hành
chính cấp xã và căn cứ vào năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản
phẩm (đối với đất nông nghiệp); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm
chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và
đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn) và thực hiện theo quy định sau:
a) Khu vực 1 là khu vực có khả năng
sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
b) Các khu vực tiếp theo là khu vực có
khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực
liền kề trước đó.
Điều 19. Điều tra, khảo
sát, thu thập thông tin
1. Thu thập thông tin về các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại
xã, phường, thị trấn theo Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định
này.
2. Thu thập thông tin đầu vào theo quy
định tại điểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này được hình thành trong thời
gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước. Trường hợp thông tin có
cùng thời điểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự
như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn
phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,
đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động
sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
3. Điều tra, khảo sát, thu thập thông
tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được
các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất.
4. Việc điều tra, khảo sát, thu thập
thông tin quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 của
Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này. Ngoài các nội dung điều tra, khảo
sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông
tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất tại địa
phương.
Điều 20. Xác định vị
trí đất trong xây dựng bảng giá đất
1. Căn cứ xác định vị trí đất trong
xây dựng bảng giá đất
a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vị
trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng khu vực và thực hiện
như sau:
Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa
đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại
đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền
kề trước đó.
b) Đối với đất phi nông nghiệp: Vị trí
đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố (đối với đất ở tại
đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), đường, đoạn đường hoặc
khu vực (đối với các loại đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 18 của
Nghị định này) và căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh
tế, thương mại trong khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa
đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại
đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền
kề trước đó.
2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều
này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định
tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất
trong bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận
lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định tăng hoặc
giảm mức giá như sau:
a) Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả
năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất,
kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa
giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn;
b) Đối với thửa đất ở có các yếu tố
thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức
giá.
Điều 21. Tổng hợp,
hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại xã, phường,
thị trấn
1. Kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều
tra và xác định mức giá của các vị trí đất sau khi thu thập thông tin giá đất
quy định tại Điều 19 của Nghị định này. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng
bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí
đất.
Đối với loại đất mà tại một hay một số
vị trí đất không có thông tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị
định này thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị
trí đất khác đã được xác định của loại đất đó, áp dụng phương pháp so sánh
để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.
Đối với loại đất mà không có thông tin
về giá đất quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định này thì giá đất được xác định
bằng phương pháp thu nhập dựa trên thông tin quy định tại khoản 3 Điều 19 của
Nghị định này.
2. Thống kê giá đất đầu vào tại xã,
phường, thị trấn thực hiện theo Mẫu số 04 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị
định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã,
phường, thị trấn. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá tổng quan về xã, phường,
thị trấn;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều
tra giá đất tại xã, phường, thị trấn; tình hình biến động và mức biến động
(tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất
hiện hành;
c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất
tại xã, phường, thị trấn.
3. Hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra
khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại xã, phường, thị trấn. Hồ sơ gồm có:
a) Phiếu thu thập thông tin về xã, phường,
thị trấn;
b) Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
c) Bảng thống kê giá đất tại xã, phường,
thị trấn;
d) Báo cáo về tình hình và kết quả điều
tra giá đất tại xã, phường, thị trấn.
Điều 22. Tổng hợp,
hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp huyện,
cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
1. Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập
thông tin giá đất tại cấp huyện thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 05 đến Mẫu số 08 Phụ lục
I ban hành kèm theo Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả
điều tra giá đất tại cấp huyện. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá về các yếu tố tự nhiên,
kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
cấp huyện;
b) Đánh giá tình hình và kết quả
điều tra, thu thập thông tin giá đất; tình hình biến động và mức biến động
(tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất
hiện hành tại cấp huyện;
c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất
trên địa bàn cấp huyện.
2. Hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra
khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện. Hồ sơ gồm có:
a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn
cấp huyện;
b) Báo cáo về tình hình và kết quả điều
tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
3. Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập
thông tin giá đất tại cấp tỉnh thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 09 đến Mẫu số 11 Phụ lục
I ban hành kèm theo Nghị định này.
4. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện
bảng giá đất hiện hành
a) Đánh giá tình hình biến động và mức
biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng
giá đất hiện hành;
b) Đánh giá các quy định trong bảng
giá đất hiện hành.
Điều 23. Xây dựng dự
thảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực,
vị trí đất
1. Bảng giá đất được xây dựng theo khu
vực, vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 15 Phụ lục I ban
hành kèm theo Nghị định này.
2. Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng
giá đất theo khu vực, vị trí gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều
tra, thu thập thông tin giá đất trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảng
giá đất hiện hành;
c) Đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp
của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với kết quả điều tra giá đất điều
tra;
d) Việc quy định khu vực, vị trí đất;
áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng
giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảng
giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính
sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
sử dụng đất.
Mục 3. BẢNG GIÁ ĐẤT ĐẾN
TỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN
Điều 24. Điều kiện
khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn
Khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng
thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn phải đảm bảo các điều kiện sau:
1. Có bản đồ địa chính số được chỉnh
lý, cập nhật khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và
các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính và đồng thời được cập
nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật về bản đồ
địa chính.
2. Có cơ sở dữ liệu giá đất gồm: giá đất
được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền
sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thông tin giá đất thu thập
qua điều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất
trở về trước.
Điều 25. Điều tra, khảo
sát, thu thập và tổng hợp thông tin
1. Thu thập thông tin về các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại
khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn.
2. Thu thập thông tin về đặc tính của
tất cả các thửa đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ
sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo các tiêu chí về đặc tính thửa đất.
3. Thu thập thông tin đầu vào để định
giá đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai theo Mẫu số 02 và Mẫu số 03 Phụ lục
I kèm theo Nghị định này.
4. Tổng hợp kết quả điều tra, khảo
sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất
trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
a) Tổng hợp thông tin về đặc tính của
tất cả các thửa đất;
b) Tổng hợp thông tin giá đất đầu vào
để định giá đất.
Điều 26. Thiết lập
vùng giá trị
1. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất quy định tại Điều 8 của Nghị định này, tổ chức thực hiện định giá đất lựa
chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thiết lập vùng giá trị quy định tại khoản
48 Điều 3 Luật Đất đai nhằm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Trường hợp sau khi thiết lập các vùng
giá trị mà có các thửa đất không liền kề nhau nhưng có cùng mục đích sử dụng
và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ
tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất thuộc vùng giá trị
khác thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương để thiết lập các vùng
giá trị phù hợp với các thửa đất này.
2. Vùng giá trị được xác định ranh giới,
đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số.
Điều 27. Lựa chọn thửa
đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn
1. Lựa chọn thửa đất chuẩn
Thửa đất có các đặc tính về diện tích,
hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị; có
tính ổn định về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch sẽ được chọn làm thửa đất
chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
2. Xác định giá cho thửa đất chuẩn
a) Trường hợp thửa đất chuẩn có thông
tin đầu vào theo quy định tại điểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này và sử
dụng thông tin theo quy định tại khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai thì giá của thửa
đất chuẩn là thông tin đầu vào;
b) Trường hợp thửa đất chuẩn không có
thông tin về giá đất quy định tại điểm a khoản này, giá của thửa đất chuẩn được
xác định thông qua các phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản
5 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
Điều 28. Lập bảng tỷ
lệ so sánh
1. Bảng tỷ lệ so sánh quy định cách thức
điều chỉnh để xác định giá của thửa đất cụ thể trên cơ sở khác biệt các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất chuẩn và thửa đất cụ thể.
2. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, thông tin giá đất trên thị trường và tình hình cụ thể tại địa phương, tổ
chức thực hiện định giá đất lập bảng tỷ lệ so sánh để đề xuất trong Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất
đai trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét, quyết định.
Điều 29. Xây dựng dự
thảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất đến từng
thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn
1. Định giá các thửa đất cụ thể trong
từng vùng giá trị
a) Căn cứ đặc tính của thửa đất và giá
của thửa đất chuẩn, áp dụng cách thức điều chỉnh trong bảng tỷ lệ so sánh giá đất
để tính giá của từng thửa đất cụ thể trong từng vùng giá trị;
b) Rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết
quả xác định giá của thửa đất cụ thể: kiểm chứng mức chênh lệch giá đất giữa các thửa
đất liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị; kiểm chứng mức
chênh lệch giá đất các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng
giá trị; hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.
2. Xây dựng dự thảo bảng giá đất đến từng
thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
3. Xây dựng dự thảo Báo cáo thuyết
minh xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn. Nội dung chi tiết của báo cáo như sau:
a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá điều kiện khu vực xây dựng
bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Đánh giá kết quả điều tra, khảo
sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất
trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
d) Kết quả thiết lập vùng giá trị, lựa
chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn, lập bảng tỷ lệ so
sánh và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các
loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảng
giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính
sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
sử dụng đất.
Chương IV
ĐỊNH
GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Điều 30. Căn cứ định
giá đất cụ thể
1. Việc định giá đất cụ thể phải thực
hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định
này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
2. Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử
dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất,
điều chỉnh thời hạn sử dụng
đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo
thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Điều 31. Chuẩn bị hồ
sơ định giá đất cụ thể và lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ định giá đất cụ thể
gồm:
a) Mục đích định giá đất, thời gian thực
hiện và dự toán kinh phí;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều
chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất;
c) Các văn bản pháp lý khác liên quan
đến thửa đất cần định giá.
2. Căn cứ hồ sơ định giá đất cụ thể,
cơ quan có chức năng quản lý đất đai lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất
theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định này.
Điều 32. Thành lập Hội
đồng thẩm định giá đất cụ thể
1. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định
phương án giá đất theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng
hoạt động theo vụ việc, trong đó:
a) Đại diện tổ chức tư vấn xác định
giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất
theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định
giá đất cụ thể;
b) Chuyên gia về giá đất tham gia Hội
đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực
tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
2. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Chủ
tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ
giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính cùng cấp
làm Tổ trưởng và đại
diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư,
thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp
việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội
dung theo phân công để đề xuất, báo
cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 33. Trình tự, thủ
tục xác định giá đất cụ thể
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến
hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:
1. Thu thập, tổng hợp, phân tích thông
tin
a) Các thông tin cần thu thập gồm
thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định
giá đất.
Việc thu thập, tổng hợp thông tin về
thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện
theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định
này;
b) Tổ chức thực hiện định giá đất chịu
trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp
định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu
vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
2. Lựa chọn phương pháp định giá đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được
đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã
thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản
6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân
tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá
đất cụ thể quyết định.
3. Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng
phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
a) Tổ chức thực hiện định giá đất xây
dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá
đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất thực hiện theo Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị
định này.
Điều 34. Thẩm định
giá đất cụ thể
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án
giá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá đất, văn bản đề nghị thẩm định
phương án giá đất; trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án
giá đất. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:
a) Văn bản đề nghị thẩm định phương án
giá đất;
b) Tờ trình về phương án giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.
2. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định phương án giá đất đến cơ
quan có chức năng quản lý đất đai.
Điều 35. Quyết định
giá đất cụ thể
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá
đất.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết
định giá đất cụ thể gồm:
a) Tờ trình về phương án giá đất của
cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất, Chứng thư định giá đất;
c) Văn bản thẩm định phương án giá đất
của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định
giá đất cụ thể;
đ) Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn
thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể.
3. Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng
để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm e khoản
1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp
phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện theo quy định tại khoản 1 Điều
này cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để
đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai có trách nhiệm lưu trữ và cập
nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể
tại địa phương. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể
từ ngày có quyết định có phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
5. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền
xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng
nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không
chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm
định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
Điều 36. Điều kiện của
cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
1. Cá nhân được hành nghề tư vấn xác định
giá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có bằng tốt nghiệp đại học trở lên
thuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản,
thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng;
b) Có thời gian công tác thực tế theo
ngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp
ngành hoặc chuyên ngành quy định tại điểm a khoản này tính đến ngày đăng ký
danh sách định giá viên, thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên;
c) Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành
khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng
nghiệp vụ về giá đất quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Trường hợp cá nhân đã được cấp Thẻ
thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật về giá thì không cần đáp ứng
các điều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.
3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
a) Là cơ sở giáo dục đại học, cơ sở
giáo dục nghề nghiệp, cơ sở đào tạo bồi dưỡng cán bộ công chức, viên chức hoặc
các tổ chức đào tạo khác do Nhà nước thành lập, cho phép hoạt động theo quy định
của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 giảng viên cơ hữu,
người được mời thỉnh giảng đạt tiêu chuẩn, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ theo
quy định của pháp luật, có trình độ thạc sĩ trở lên thuộc các ngành, chuyên
ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài
chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng và có kinh nghiệm công tác từ 10 năm trở
lên liên quan trực tiếp đến chuyên đề giảng dạy;
c) Xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng
nghiệp vụ về giá đất báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để theo dõi, kiểm tra
trong quá trình hoạt động. Kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất bao
gồm các nội dung:
- Thời gian, hình thức đào tạo, bồi dưỡng
trong đó thời gian học trực tiếp tập trung đảm bảo tối thiểu là 60% tổng thời
lượng khoá đào tạo;
- Hồ sơ năng lực của đội ngũ giảng
viên dự kiến giảng dạy (bao gồm giảng viên cơ hữu và người được mời thỉnh giảng);
- Giáo trình và tài liệu dự kiến giảng
dạy được xây dựng trên cơ sở khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về
giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Bộ câu hỏi thi sát hạch hoàn thành
khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
d) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất phải tiến hành đánh giá quá trình tham gia đào tạo của người học, tổ
chức sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, cấp Giấy
chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất và thực hiện
lưu trữ thông tin trong vòng 10 năm trở lên.
4. Trong thời gian không quá 10 ngày
làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại khoản 3 Điều này, Bộ Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm công khai các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ về giá đất đáp ứng điều kiện quy định tại điểm c khoản 3 Điều này trên Cổng
thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc thông báo bằng văn bản
cho các trường hợp không đáp ứng điều kiện; thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ
các quy định tại khoản 3 Điều này đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất.
5. Cơ quan có chức năng quản lý đất
đai cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh sách tổ chức tư vấn xác định giá đất, định
giá viên báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến trước khi công khai danh
sách đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất, cập nhật vào Cổng thông tin
điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
kiểm tra, theo dõi việc chấp hành pháp luật về tư vấn xác định giá đất của tổ
chức tư vấn xác định giá đất, định giá viên.
Chương V
ĐIỀU
KHOẢN THI HÀNH
Điều 37. Căn cứ khoản 2 Điều
112 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 sửa đổi, bổ
sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định
số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 2 năm 2024
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai)
1. Sửa đổi, bổ sung Điều 5đ như sau:
“Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định
giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về
thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định
của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê
duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác
phục vụ định giá đất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển
của thửa đất, khu đất
a) Tổng doanh thu phát triển của thửa
đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất,
giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển
nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong
thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời
gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ
bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được
áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất,
giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát, thu thập thông tin về giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b của Nghị định này;
c) Việc ước tính giá chuyển nhượng,
giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để xác định tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so
sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo
quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;
d) Việc xác định mức biến động của giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động
sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị
trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường hợp xác định mức biến động
của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu
xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường hợp
địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng
thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường hợp xác định mức biến động
của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo mức biến động thể hiện
trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường hợp xác định
mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số liệu thực tế
trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra, khảo sát và đề xuất
để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa
phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên
quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ
lệ lấp đầy.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa
quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ
số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét, quyết định.
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được
xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển
của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu
thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa
xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án
cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức
thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích
sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề
xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất
a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xác
định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công
trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã
được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí khác theo quy định của pháp
luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án, do
tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất Hội
đồng thẩm định giá đất quyết định.
Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì
thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công
trình.
Trường hợp xác định giá đất đối với dự
án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn biển
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tư
xây dựng tại điểm này mà chưa
được xác định trong dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án
đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp thửa đất, khu đất cần định
giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;
b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ %
trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa
phương;
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với
tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, điểm c khoản 1 Điều 23
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
đ) Căn cứ thông tin về các dự án tương
tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất, Sở Tài nguyên và Môi
trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh;
chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro
trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự
án cụ thể.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh doanh được xác định bằng mức
bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến vốn chủ sở hũu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ chức thực hiện định giá đất
đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án
để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ
sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án
đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại
địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ
thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của
03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa
đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết
định.
4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tư
xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu tư xây dựng được ước
tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ
thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư
xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán xây dựng đã được cơ quan
chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Dự toán xây dựng dựa trên định mức,
đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan,
tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định
hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc
thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;
- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng
công bố;
c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định
tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin về
chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có
khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét, quyết định.
5. Việc ước tính các khoản doanh thu,
chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị
hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng
chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện theo công thức sau:
|
Tổng doanh
thu phát triển =
|
|
|
Tổng chi
phí phát triển =
|
|
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ
i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ i
của dự án;
- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi
suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay bằng
tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng
thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước
thời điểm định giá;
- n là số năm bán hàng của dự án (tính
tròn năm);
- m là số năm xây dựng và phát sinh
chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định giá đất của thửa đất, khu
đất cần định giá
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Tổng doanh
thu phát triển
|
-
|
Tổng chi
phí phát triển
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định
giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của
thửa đất,
khu
đất cần định giá
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
|
Diện tích
thửa đất, khu đất cần định giá
|
7. Trường hợp khu đất có diện tích
giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau
đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá được xác định
theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện
tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện
theo công thức sau:
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất
|
=
|
Tổng chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích
giao đất
|
|
Tổng diện
tích giao đất và cho thuê đất
|
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất
|
=
|
Tổng chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án
|
x
|
Diện tích
cho thuê đất
|
|
Tổng diện
tích giao đất và cho thuê đất
|
Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định
tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp thửa đất, khu đất cần định
giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để
tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy
đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính
lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc
xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực
hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt
bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các
ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản về
lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.”
2. Việc xác định giá đất bằng phương
pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại Ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định này.
Điều 38. Trách nhiệm
của các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, người có thẩm quyền quyết định
giá đất
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường:
a) Quy định chi tiết về xây dựng, điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị,
thửa đất chuẩn;
b) Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
trong việc áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ
sung bảng giá đất; giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo quy
định của pháp luật;
c) Quy định chi tiết về đào tạo, bồi
dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; khung
chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
a) Tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi,
bổ sung trình Hội đồng nhân dân ban hành bảng giá đất;
b) Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện
các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương; giải quyết các vướng mắc
phát sinh về giá đất theo thẩm quyền;
c) Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm
về giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất tại địa phương;
d) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý
và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất tại địa phương theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
đ) Tổ chức quy định cụ thể các nội
dung được giao tại Nghị định này;
e) Hàng năm, báo cáo Bộ Tài nguyên và
Môi trường về tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa
phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện việc quyết định giá đất cụ
thể theo quy định tại Nghị định này.
4. Kinh phí để tổ chức xây dựng, điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể, thẩm định, theo
dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường xuyên theo quy định của
Luật Ngân sách nhà nước.
Điều 39. Hiệu lực thi
hành
1. Nghị định này có hiệu lực thi hành
kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Điều 37 của Nghị định này có hiệu lực
kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành.
3. Các nghị định sau đây hết hiệu lực
kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành
a) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
b) Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP
ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định
liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
c) Điều 2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP
ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
d) Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05
tháng 02 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị
định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Ví dụ về việc áp dụng
phương pháp thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số
12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;
đ) Điều 37 của Nghị định này.
4. Điều khoản chuyển tiếp
a) Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá
đất mà Chứng chỉ định giá đất còn thời hạn và không thuộc trường hợp thu hồi Chứng
chỉ định giá đất theo quy định của pháp luật đến trước ngày Nghị định này có hiệu
lực thi hành thì tiếp tục được hành nghề định giá đất trong thời hạn còn lại của
Chứng chỉ định giá đất;
b) Cá nhân được cấp Giấy chứng nhận đã
hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định
giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mà đến trước ngày Nghị định này
có hiệu lực thi hành chưa được cấp Chứng chỉ định giá đất và đủ điều kiện hành
nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định tại điểm a và b khoản 1 Điều 36 của
Nghị định này thì được hành nghề tư vấn định giá đất theo quy định của Nghị định
này.
5. Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan
thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát các văn bản
quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định của Luật Đất đai, của Nghị
định này để sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ.
Điều 40. Trách nhiệm
thi hành
Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan
ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp,
tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
|
Nơi nhận:
-
Ban Bí thư Trung ương Đảng;
-
Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
-
Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
-
HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
-
Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
-
Văn phòng Tổng Bí thư;
-
Văn phòng Chủ tịch nước;
-
Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
-
Văn phòng Quốc hội;
-
Tòa án nhân dân tối cao;
-
Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
-
Kiểm toán nhà nước;
-
Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia;
-
Ngân hàng Chính sách xã hội;
-
Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
- Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
-
Cơ quan trung ương của các đoàn thể;
-
VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTg, TGĐ Cổng TTĐT,
các
Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo;
- Lưu: VT, NN (2).
|
TM. CHÍNH
PHỦ
KT. THỦ TƯỚNG
PHÓ THỦ TƯỚNG
Trần Hồng Hà
|
PHỤ
LỤC I
(Kèm theo Nghị định số
71/2024/NĐ-CP
ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT
|
Mẫu số
|
Tên mẫu
|
|
1
|
Mẫu số 01
|
Phiếu thu thập thông tin về các yếu
tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
tại xã, phường, thị trấn
|
|
2
|
Mẫu số 02
|
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
|
|
3
|
Mẫu số 03
|
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp)
|
|
4
|
Mẫu số 04
|
Bảng thống kê giá đất tại xã, phường,
thị trấn
|
|
5
|
Mẫu số 05
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp
dụng đối với đất
nông nghiệp)
|
|
6
|
Mẫu số 06
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn)
|
|
7
|
Mẫu số 07
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị)
|
|
8
|
Mẫu số 08
|
Bảng tổng hợp giá đất trong khu công
nghệ cao (Áp dụng đối
với các loại đất trong khu công nghệ cao)
|
|
9
|
Mẫu số 09
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp
dụng đối với đất nông nghiệp)
|
|
10
|
Mẫu số 10
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn)
|
|
11
|
Mẫu số 11
|
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị)
|
|
12
|
Mẫu số 12
|
Bảng giá đất nông nghiệp
|
|
13
|
Mẫu số 13
|
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại
nông thôn
|
|
14
|
Mẫu số 14
|
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại đô
thị
|
|
15
|
Mẫu số 15
|
Bảng giá các loại đất trong khu công
nghệ cao
|
|
16
|
Mẫu số 16
|
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất
|
|
17
|
Mẫu số 17
|
Chứng thư định giá đất
|
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ CÁC YẾU TỐ TỰ NHIÊN, KINH TẾ
- XÃ HỘI, QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI XÃ, PHƯỜNG, THỊ
TRẤN
Tên xã (phường, thị trấn):
……………………………………………………………………………………………….
1. Thuộc vùng: đồng bằng □ trung du □ miền núi □
2. Các thông tin về kinh tế - xã hội
- Giá trị tổng sản phẩm bình quân: …………. đồng/ha, so với
mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Thu nhập bình quân năm: ………… đồng/người,
so với mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Dân số: ……….. người, mật độ
dân số: …………
người/km2,
so với mật độ dân
số
của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
3. Các thông tin về kết cấu hạ tầng
(so với điều kiện chung của tỉnh)
- Giao thông: Tốt □, trung bình □, kém
□;
- Cấp, thoát nước: Tốt □, trung bình
□, kém □;
- Thủy lợi: Tốt □, trung bình □, kém
□;
- Điện: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cơ sở giáo dục: Tốt □, trung bình □,
kém □;
- Cơ sở y tế: Tốt □, trung bình □, kém
□.
4. Các thông tin về cung cấp dịch vụ
(so với điều kiện chung của tỉnh)
- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp:
Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
- Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi
□, trung bình □, kém □.
- Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt □,
trung bình □, kém □.
- Thương mại: Thuận lợi □, trung bình
□, kém □.
5. Các thông tin khác
- Quy hoạch xây dựng chi tiết: đã được
phê duyệt □, chưa được phê duyệt □.
- Số thửa đất đã được xác định lại giá
đất, đã trúng đấu giá trong năm điều tra: ………. thửa.
|
|
Ngày …. tháng …. năm ….
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
Tên xã (phường, thị trấn): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ...........................................................................................
Địa chỉ (1) …………………..; thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá: .............................
Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng đấu
giá: ……………………
triệu
đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: ……. triệu đồng/thửa
hoặc …………………
đồng/m2
Nguồn thông tin: .........................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ……………..; thửa đất số:
……………….., diện tích: ……………………. m2
- Địa chỉ thửa đất (2): ....................................................................................................
- Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất,
tiêu thụ sản phẩm: ........................................
Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp
giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, không tiếp giáp lộ
□.
- Mục đích sử dụng (3): .................................................................................................
- Đặc điểm về năng suất cây trồng, vật
nuôi (hệ thống tưới tiêu, độ phì của đất...): ........
- Địa hình: ...................................................................................................................
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất,
tiêu thụ sản phẩm: ..........................................
...................................................................................................................................
- Thông tin khác (nếu có): ............................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với
đất
- Loại cây trồng (thủy sản nuôi trồng):
…………………; Năm trồng
(nuôi trồng): ..............
- Công trình xây dựng phục vụ sản xuất
nông nghiệp: …………..
Loại
công trình: …………; năm xây dựng:
……………….; giá trị của
công trình xây dựng: ……………………..triệu đồng.
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
3. Các thông tin về thu nhập, chi phí
từ việc sử dụng đất
|
Thời gian
Nội dung
|
Năm 1/Vụ 1
|
Năm 2/Vụ 2
|
Năm 3/Vụ 3
|
Vụ ...
|
01 Chu kỳ
khai thác
|
|
Thu nhập
|
|
|
|
|
|
|
Chi phí
|
|
|
|
|
|
|
|
……, ngày …. tháng …. năm ….
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
|
Ghi chú:
|
- (1) Ghi rõ tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Ghi rõ tên
xứ đồng.
- (3) Ghi rõ loại
đất.
|
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp)
Tên xã, phường (thị trấn): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ...........................................................................................
- Địa chỉ(1): ……………………..; thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá: ........................
- Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng
đấu giá: …………………
triệu
đồng/bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá:
………… triệu đồng/thửa hoặc …………. đồng/m2
- Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng: ………………………………………………………
đồng/m2
- Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: .............................................................................
- Nguồn thông tin: .......................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………………; thửa đất số: ……………….; diện tích: …………………. m2.
- Địa chỉ thửa đất (2): ....................................................................................................
- Kích thước mặt tiền: ………………. m; kích thước
chiều sâu thửa đất: ………………..m
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □,
hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược
□, hình đa giác □, hình chữ L □, hình khác □.
- Mục đích sử dụng đất: ..............................................................................................
- Khoảng cách đến thửa đất chuẩn: ..............................................................................
- Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến:
+ Trung tâm hành chính: …………….m; + Trung
tâm thương mại, chợ: ……………….m;
+ Cơ sở giáo dục: …………………….m; + Cơ sở thể
dục, thể thao: ……………………m;
+ Cơ sở y tế: …………………………..m; + Công
viên, khu vui chơi giải trí: ……………m.
- Các yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ
thuật:
+ Điều kiện về giao thông: Độ rộng: ……….…..m; cấp đường:
……………..; kết cấu mặt đường: ………………; tiếp giáp với
mặt đường: ………………….;
+ Điều kiện về cấp thoát nước: .................................................................................... ;
+ Điều kiện về cấp điện: .............................................................................................. ;
- Các yếu tố liên quan đến hạ tầng xã
hội:
+ Hạ tầng giao thông công cộng: ................................................................................. ;
+ Hạ tầng không gian: ................................................................................................. ;
+ Hạ tầng cung cấp dịch vụ: ........................................................................................ ;
+ Hạ tầng văn hóa, thể thao: ........................................................................................ ;
+ Hạ tầng môi trường: ................................................................................................. ;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương: .....................................................................................................................
- Thời hạn sử dụng đất: ...............................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với
đất
2.1. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở
- Nhà ở: Loại nhà: ……………....; cấp nhà: …………………..; năm xây dựng:
.................
- Diện tích xây dựng: ……….m2;
số tầng: …………..; diện tích sàn
sử dụng: …………….m2
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
2.2. Tài sản gắn liền với đất là công
trình xây dựng khác
- Loại tài sản: ..............................................................................................................
- Năm xây dựng: ……………………; Diện tích
xây dựng: ...............................................
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
- Thu nhập bình quân năm: ...........................................................................................
- Chi phí bình quân năm: ..............................................................................................
2.3. Tài sản gắn liền với đất là cây
lâu năm, rừng trồng
- Loại cây trồng: Cây lâu năm □, Rừng trồng □
- Diện tích: ………..……….; Mật độ trồng:
…………..…..; Năm trồng: …………….……;
- Giá trị khai thác tính theo thu nhập
từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong
chu kỳ thu hoạch của cây lâu năm: ......................................................................................................... ;
- Tổng chi phí đã đầu tư để trồng,
chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất: ............................................................................................................................
|
|
……, ngày …. tháng …. năm ….
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Ghi chú:
- (1) Ghi rõ tên thôn, ấp,
bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Ghi rõ tên
đường, tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
|
Xã (phường, thị trấn):...............
Huyện (Quận, TX, TP):………..
Tỉnh (TP).......……………………
|
Mẫu
số 04
|
BẢNG THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT TẠI XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN
(Áp dụng đối với
đất: ………………………..…..) (1)
|
Phiếu số
|
Tên người sử
dụng đất
|
Thửa đất số
|
Tờ BĐ số
|
Diện tích
(m2)
|
Tên đường,
đoạn đường, phố, đoạn phố
|
Khu vực
|
Vị trí đất
|
Thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá
|
Giá bán bất
động sản (1.000đ/ bất động
sản)
|
Giá đất chuyển
nhượng/trúng đấu giá (1.000đ/m2)
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành (1.000đ/m2)
|
So sánh
(11)/(12) (%)
|
|
(1)
|
(2)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
(11)
|
(12)
|
(13)
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
…….., ngày ….. tháng …. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Ghi chú: (1) Áp dụng để
thống kê phiếu điều tra đối với tất cả các loại đất.
|
Huyện (Quận, TX, TP):………..
Tỉnh (TP): .......……………………
|
Mẫu
số 05
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Xã (P, TT): ….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã (P, TT): ….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Xã (P, TT): ……..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Phòng TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
….., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
|
Huyện (Quận, TX, TP):………..
Tỉnh (TP): .......……………………
|
Mẫu
số 06
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông
thôn)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Xã: ……….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ .....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ .....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 3 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã: ………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Phòng TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
|
Huyện (Quận, TX, TP):………..
Tỉnh (TP): .......……………………
|
Mẫu
số 07
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô
thị)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- .....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Phòng TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
|
Khu CNC: ……………………..
Tỉnh (TP): ....……………………
|
Mẫu
số 08
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Áp dụng đối với các loại đất trong khu công
nghệ cao)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Đất ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường,
đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Ban quản lý Khu Công nghệ cao
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân (1)
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Huyện (Q, TX, TP):
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Xã (P, TT): ……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã (P, TT): ……..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (Q, TX, TP):
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã (P, TT): …….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2. Xã (P, TT): ……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Sở TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông
thôn)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Huyện (TX, TP):
…….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Xã: …….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã: ………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (TX, TP):
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã: …………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Sở TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô
thị)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Quận (TX, TP,
H):
....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ …….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ …….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Quận (TX, TP,
H):
....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Xác
nhận của Sở TN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác
nhận của Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
..., ngày….. tháng…. năm ….
Người
lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
BẢNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
(Ban hành kèm
theo Quyết định số... ngày... tháng ... năm ... của HĐND …...)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Giá đất
|
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Huyện (Q, TX,
TP)
….
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
1.2
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
…
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
2
|
Huyện (Q, TX,
TP) ….
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
2.2
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
…
|
Xã (phường, thị trấn) ….
|
|
|
|
|
|
…
|
………………
|
|
|
|
|
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
(Ban hành kèm
theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ….…..)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Giá đất
|
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Huyện (TX, TP):
…..
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Xã ……
|
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
1.2
|
Xã ……
|
|
|
|
|
|
2
|
Huyện (TX, TP):
……..
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Xã …….
|
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
(Ban hành kèm
theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Đoạn đường
|
Giá đất
|
|
Từ
|
Đến
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Quận (H, TX,
TP): ….
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
…………
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Quận (H, TX,
TP): …….
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
….
|
……….
|
|
|
|
|
|
|
|
….
|
Quận (H, TX,
TP): …..
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
………..
|
|
|
|
|
|
|
BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Ban hành kèm
theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……….)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT
|
Tên khu
công nghệ cao
|
Đoạn đường
|
Giá đất
|
|
Từ
|
Đến
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
(1)
|
(2)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
|
1
|
Đất ...
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Đất ...
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
Đất ...
|
|
|
|
|
|
|
|
3.1
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
3.2
|
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….
|
|
|
|
|
|
|
Mẫu
số 16
|
TÊN TỔ CHỨC
THỰC HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
|
….., ngày
...tháng ... năm …
|
BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT
(Kèm theo Chứng
thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày
...
tháng
...
năm
….)
1. Thửa đất, khu đất cần định giá
2. Mục đích định giá đất: Xác định giá
đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê
đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia
hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết
xây dựng, tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
3. Thời điểm định giá đất
4. Căn cứ định giá đất
4.1. Căn cứ pháp lý để định giá đất
4.2. Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu
đất cần định giá
5. Các thông tin về thửa đất, khu đất
cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục
đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử
dụng; giá đất trong bảng giá đất.
6. Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng
đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
7. Đánh giá tình hình và kết quả điều
tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.
8. Lựa chọn, áp dụng phương pháp định
giá đất.
9. Trình tự, nội dung, kết quả xác định
giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký và ghi rõ
họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|
Mẫu
số 17
|
TÊN TỔ CHỨC
THỰC HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: /CT-ĐGĐ
|
…., ngày
...tháng ...năm…
|
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Kính gửi: ………………………..
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01
năm 2024;
Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP
ngày .... tháng ... năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Hợp đồng số ……………
1. Mục đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2. Thời điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ...
tháng .... năm....).
3. Cơ sở định giá đất
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất
cần định giá.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn
công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).
- Các căn cứ pháp lý khác.
4. Thông tin của thửa đất, khu đất cần
định giá và tài sản gắn liền với đất
4.1. Thửa đất, khu đất cần định giá
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý;
địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.
- Diện tích (tổng diện tích, diện tích
từng phần); hình thể; kích thước.
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.
- Các thông tin khác (nếu có).
4.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện
tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ
phận (móng, tường, mái...).
- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết
bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
- Các thông tin khác (nếu có).
4.3. Tài sản khác gắn liền với đất:
- Các thông số kỹ thuật, thực
trạng của tài sản.
- Tình trạng pháp lý của tài sản.
- Các thông tin khác (nếu có).
5. Phương pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định giá đất……….
6. Kết quả xác định giá đất
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá: ………….
(đồng)
- Giá đất: ……………….. (đồng/m2)
(Viết bằng chữ: …………………………………………..……….đồng/m2)
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký và ghi rõ
họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|
PHỤ
LỤC II
(Kèm theo Nghị
định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT
|
Ví dụ
|
Tên ví dụ
|
|
1
|
Ví dụ số 01
|
Về phương pháp so sánh
|
|
2
|
Ví dụ số 02
|
Về phương pháp thu nhập
|
|
3
|
Ví dụ số 03
|
Về phương pháp thặng dư
|
|
4
|
Ví dụ số 04
|
Về phương pháp thặng dư đối với trường
hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 257
|
VÍ
DỤ SỐ 01: VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Thông tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở
tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện
thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2),
mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch
xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường
Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15
m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là
600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp
điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.
Thời điểm định giá đất là ngày 01
tháng 6 năm 2024.
2. Xác định giá đất của thửa đất cần định
giá
2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của
thửa đất so sánh
Khảo sát, thu thập được thông tin về
giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng
thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, tương
đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá
và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá.
Thông tin của thửa đất cần định giá và
các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
|
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
|
1
|
Mục đích sử dụng
|
Đất ở tại đô thị
|
Đất ở tại đô thị
|
Đất ở tại đô thị
|
Đất ở tại đô thị
|
|
2
|
Thời hạn sử dụng đất
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
|
3
|
Vị trí, địa điểm
|
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A
cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m
|
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A
cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ,
trường học, bệnh viện 500m
|
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B,
cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học,
bệnh viện 700m
|
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C,
cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học,
bệnh viện 800m
|
|
4
|
Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu
giá
|
Thời điểm định
giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024
|
Ngày 10
tháng 10 năm 2023
|
Ngày 05
tháng 10 năm 2023
|
Ngày 19
tháng 8 năm 2022
|
|
5
|
Giao thông
|
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15m
|
Tiếp giáp 2 đường; đường bê tông nhựa,
độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m
|
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 12m
|
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15m
|
|
6
|
Diện tích, kích thước, hình thể
|
|
|
|
|
|
|
- Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
|
- Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
|
|
- Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
|
|
- Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
|
7
|
Tài sản gắn liền với đất
|
Không có tài sản gắn liền với đất
|
Không có tài sản gắn liền với đất
|
Không có tài sản gắn liền với đất
|
Công trình xây dựng cao 2 tầng; diện
tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180 m2;
giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%.
|
|
8
|
Tính pháp lý về quyền sử dụng đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với
đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
|
|
9
|
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ....
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ....
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ....
|
- Mật độ xây dựng: 90%;
- ....
|
|
10
|
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
- ....
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
- ....
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
- ....
|
- Khu vực cấp thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn định;
- ....
|
|
11
|
Hiện trạng môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
|
12
|
Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản
gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
2.2. Xác định giá trị của tài sản gắn
liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của
thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng
công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn
liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu
giá là 7.500.000 đồng/ m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng
gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá
là:
180 m2 x 7.500.000 đồng/ m2
= 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển
nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = 1.350.000.000 đồng x 20% =
270.000.000
đồng.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số
3 là:
1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng
= 1.080.000.000 đồng.
2.3. Xác định giá đất của thửa đất so
sánh số 3
Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:
|
5.000.000.000
đồng - 1.080.000.000 đồng
|
= 39.200.000 đồng/ m2
|
|
100 m2
|
2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất
so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa
đất cần định giá
a) Căn cứ cách thức điều chỉnh đối với
từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh A quy định
- Vị trí, địa điểm của thửa đất cần định
giá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 01 là 1%, thuận
lợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và thửa đất so sánh số 03 là 5%.
- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là
12m là 5%.
- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận
lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
- Thửa đất có diện tích 100 m2
thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa
đất có diện tích 120 m2 là 2%.
- Thửa đất có mặt tiền 5m thuận lợi
hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 5%.
- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi
hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.
- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa
đất không vuông vắn là 5%.
- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt
thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.
b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất
so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa
đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
|
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá
X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
|
1
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
2
|
Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản
gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
|
3
|
Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn
liền với đất (đồng)
|
|
|
|
1.080.000.000
|
|
4
|
Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/
trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
3.920.000.000
|
|
5
|
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá
(đồng/m2)
|
|
43.000.000
|
38.000.000
|
39.200.000
|
|
6
|
Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh
|
|
|
|
|
|
6.1
|
Vị trí
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600
m
|
Tiếp giáp mặt
đường
Nguyễn
Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ,
trường học, bệnh viện 500 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
101%
|
97%
|
95%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-0,99%
|
3,09%
|
5,26%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
-425.743
|
1.175.258
|
2.063.158
|
|
6.2
|
Giao thông
|
|
|
|
|
|
6.2.1
|
Độ rộng đường
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 12 m
|
Độ rộng đường(bao
gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
95%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
5,26%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
1.998.800
|
0
|
|
6.2.2
|
Loại đường
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
Đường bê
tông nhựa
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
6.2.3
|
Số mặt đường tiếp giáp
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp
hai mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
110%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-9,09%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
-3.909.091
|
0
|
0
|
|
6.3
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
98%
|
99%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
2,04%
|
1,01%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
877.551
|
383.838
|
0
|
|
6.4
|
Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
105%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-4,76%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
-2.047.619
|
0
|
0
|
|
6.5
|
Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
|
6.6
|
Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
95%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
5,26%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
2.263.158
|
0
|
0
|
|
6.7
|
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
6.8
|
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước trung
bình; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
|
6.9
|
Hiện trạng môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
7
|
Giá đất ước tính của thửa đất cần định
giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/ m2)
|
|
39.758.256
|
43.108.916
|
41.263.158
|
|
|
Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/
m2)
|
41.376.777
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa
đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh
|
|
4,07%
|
-4,02%
|
0,28%
|
Kết luận: Giá
đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/ m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng
trong thực tế).
VÍ
DỤ SỐ 02: VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Trường hợp 1:
THỬA ĐẤT ĐỊNH
GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Thửa đất cần định giá
là thửa đất trồng cây hàng năm tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng
sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm
thu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm
thu thập được tại cơ quan thống kê.
Thời điểm định giá đất: tháng 6 năm
2024
Kết quả thu thập thông tin về thu nhập
từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm (được
tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời
điểm định giá như sau:
|
Nội dung
|
Đơn vị tính
|
2021
|
2022
|
2023
|
|
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm
|
Kg
|
7.200
|
7.000
|
6.800
|
|
Giá bán bình quân năm
|
đồng/kg
|
4.300
|
4.700
|
4.600
|
|
Tổng thu nhập
|
đồng
|
30.960.000
|
32.900.000
|
31.280.000
|
|
Chi phí sản xuất
|
đồng
|
21.000.000
|
20.000.000
|
18.500.000
|
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân
hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng
số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính
đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
|
%/năm
|
12
|
9
|
8,5
|
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
|
30.960.000
+ 32.900.000 + 31.280.000
|
= 31.713.333
đồng
|
|
3
|
- Chi phí bình quân một năm:
|
21.000.000
+ 20.000.000+ 18.500.000
|
=
19.833.333 đồng
|
|
3
|
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng- 19.833.333 đồng =
11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân năm (r) là:
|
12% + 9% +
8,5%
|
= 9,83 %
|
|
3
|
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất
cần định giá là:
|
Giá trị của
thửa đất
cần định giá
|
=
|
11.880.000 đồng
|
x 100
|
= 120.854.527
đồng
|
|
9,83
|
- Giá đất của thửa đất cần định giá
là:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
120.854.527
đồng
|
= 30.214 đồng/m2
|
|
4.000m2
|
Kết luận: Giá
đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng
trong thực tế).
2. Trường hợp 2:
THỬA ĐẤT ĐỊNH
GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU
NĂM
Thửa đất cần định giá là đất trồng cây
lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thời điểm định
giá đất tháng 01/2024.
Thông tin về thửa đất cần định giá như
sau:
Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê
có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác
định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu
đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, mỗi năm thu hoạch
được 2 vụ.
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch
4 vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.
Chi phí từ việc sử dụng đất trồng cây
cà phê như sau:
|
STT
|
Khoản mục
chi phí
|
Đơn vị
|
Kiến thiết
cơ bản (trồng mới và chăm sóc)
|
Chăm sóc,
thu hoạch trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác)
|
|
1
|
Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống,
phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác
|
đồng/ha
|
47.500.000
|
45.000.000
|
|
2
|
Nhân công
Bình
quân nhân công bậc 3
|
đồng/ha
|
90.000.000
|
120.000.000
|
|
3
|
Máy
Bao
gồm: máy cày, máy bừa, máy khoan, phương tiện vận chuyển...
|
đồng/ha
|
8.500.000
|
7.000.000
|
|
4
|
Chi phí khác (quản lý, thuế
sử dụng đất...)
|
đồng/ha
|
7.300.000
|
8.600.000
|
|
|
Cộng
|
đồng/ha
|
153.300.000
|
180.600.000
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
(r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất
có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2021 là: 12%; năm
2022 là 9%; năm 2023 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt
cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn x 7 tấn/ha : 2 x
10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
180.600.000 đồng/ha : 2 x 10 ha =
903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà
phê nhân xô:
1.400.000.000 đồng/năm - 903.000.000 đồng/năm
= 497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định
giá:
|
Giá trị của
thửa đất
và
vườn cây
|
=
|
497.000.000
|
x 100
|
= 5.055.951.170
đồng
|
|
9,83
|
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha
x 10ha) = 3.522.951.170 đồng
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
3.522.951.170
đồng
|
= 35.230 đồng/m2
|
|
100.000 m2
|
Kết luận: Giá
đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 đồng/ m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong
thực tế).
3. Trường hợp 3:
THỬA ĐẤT ĐỊNH
GIÁ LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP
(1) Thửa đất cần định
giá là thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành
phố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho
thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất cần định giá:
6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng
3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 30.000 m2;
diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.
- Tổng giá trị công trình trên đất
(tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm định giá đất là: 315.000
triệu đồng.
- Giá trị thu hồi của công trình sau
khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Thu thập thông tin về thu nhập của
giá thuê văn phòng trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất
có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá. Sau khi điều chỉnh các yếu tố
khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định
giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ
lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần
thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá đất là một năm.
- Giả sử chi phí vận hành, duy tu, bảo
dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30
triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất
có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.
(2) Việc xác định giá đất
theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn
phòng là:
0,23 triệu đồng/ m2/tháng x
22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng
công trình xây dựng gắn liền với đất một năm là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu
đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là:
30 triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng -
30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại
là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
|
R =
|
r x (1 + r)n
|
=
|
9,83% x (1+9,83%)40
|
= 10,07%
|
|
(1 + r)n
- 1
|
(1 + 9,83%)40 -1
|
- Giá trị của bất động sản là:
|
Giá trị của
bất
động
sản
|
=
|
41.260 triệu
đồng
|
= 409.731
triệu đồng
|
|
10,07%
|
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất
cần định giá là:
409.731 triệu đồng - 315.000 triệu đồng
= 94.731 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
94.731 triệu
đồng
|
= 15,788
triệu đồng/ m2
|
|
6.000 m2
|
Kết luận: Giá
đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng
trong thực tế)
VÍ
DỤ SỐ 03: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1. Năm 2024, Ủy ban
nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công
ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho
thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m2 đất để xây dựng
nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng; hình thức sử
dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m2 đất để xây dựng
tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2,
cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời
gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
- Dự án này sẽ hoàn thành xây dựng
trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ
hai.
2. Các khoản chi phí để
thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng
bao gồm chi phí thiết bị: 0,9 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng
bao gồm chi phí thiết bị: 12 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng
15 tầng bao gồm chi
phí thiết bị: 12,5 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công: 450 triệu đồng; trong đó
chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 197 triệu đồng,
phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 253 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng
không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định
trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 200 triệu đồng; trong đó chi phí
này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 87,5 triệu đồng, phân bổ
trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 112,5 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng của
chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị và chi phí xây dựng
nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị của dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:
15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí khác theo quy định của pháp
luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án đối
với nhà chung cư là 5.000 triệu đồng, đối với tòa nhà văn phòng là 4.000 triệu
đồng.
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán
hàng bằng 1% tổng doanh thu.
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu
tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân
với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi
suất cho vay trung hạn (từ
01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh
doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn
điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của
năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là
12%/năm.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng
không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định
trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí xây dựng các công trình,
hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí khác theo
quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu
phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng,
tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50%
khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt
giá trong thời gian thực hiện xây dựng nhà chung cư là 56.742,24 triệu đồng
(trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu đồng, năm thứ 2 là 38.081,94 triệu đồng).
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng tòa
nhà văn phòng là 40.238,47 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 13.232,86 triệu đồng,
năm thứ 2 là 27.005,61 triệu đồng).
3. Giá bán căn hộ và
cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân tại
thời điểm định giá 25 triệu đồng/ m2, tổng diện tích sàn thương phẩm
căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Năm đầu tiên xây dựng,
chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu
thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp
theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn
phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình
quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,35 triệu đồng/ m2/tháng;
tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà
văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) hằng năm bằng 15% doanh
thu hằng năm. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá
bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3
năm.
4. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để
định giá khu đất thực hiện như sau:
4.1. Xác định giá đất của khu
đất xây dựng nhà chung cư
4.1.1. Ước tính doanh thu phát triển
nhà chung cư
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do
chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu
tư xây dựng):
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x
80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệu
đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x
80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)^2] x 50% = 832.320
triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng
|
+
|
816.000 triệu
đồng
|
+
|
832.320 triệu
đồng
|
= 1.242.939,14 triệu đồng
|
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
(1+12%)3
|
4.1.2. Ước tính chi phí
phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi
phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000
m2+ 9.000 m2) = 7.875 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm
chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 20 tầng x
12 triệu đồng/ m2 = 960.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà
chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.875 triệu đồng + 960.000 triệu đồng)
x 2% = 19.357,50 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
87,5 + 197 + 7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50
+ 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1
là:
87,5 + 197 + (7.875 + 960.000 + 8.000 +
19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2
là:
(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50)
x 50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
521.561,05
triệu đồng
|
+
|
535.698,19
triệu đồng
|
= 892.734,83
triệu đồng
|
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán
hàng
1% x 1.242.939,14 triệu đồng =
12.429,39 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (892.734,83
triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + Vcc) = 135.774,63 triệu đồng +
15% x Vcc
Trong đó: Vcc là giá trị
quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi phí phát triển của nhà
chung cư
892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu
đồng + 135.774,63 triệu đồng +15% x Vcc = 1.040.938,85 triệu đồng
+15% x Vcc
4.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng
đất của khu đất nhà chung cư:
Vcc =
1.242.939,14 triệu đồng - (1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc)
Vcc = 175.652,42 triệu đồng
4.1.4. Xác định giá đất của khu đất
nhà chung cư:
175.652,42 triệu đồng /7.000 m2
= 25,09 triệu đồng/m2.
4.2. Xác định giá đất của tòa nhà văn
phòng cho thuê
4.2.1. Ước tính tổng doanh thu
phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một
năm là:
0,35 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng
x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng
15% doanh thu hằng năm) là:
151.200 triệu đồng x 15% = 22.680 triệu
đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
151.200 triệu đồng - 22.680 triệu đồng
= 128.520 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về
thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê
văn phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151 triệu đồng.
4.2.2. Ước tính chi phí phát triển tòa
nhà văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi
phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2
x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2) = 10.125 triệu
đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng
bao gồm cả chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 15 tầng x
12,5 triệu đồng/m2 = 750.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa
văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng =
7.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(10.125 triệu đồng + 750.000 triệu đồng)
x 2% = 15.202,50 triệu đồng.
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
112,5 + 253 + 10.125 + 750.000 + 7.000 +
15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1:
112,5 + 253 + (10.125 + 750.000 + 7.000 +
15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2:
(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50)
x 50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết
khấu về giá trị hiện tại:
|
408.762,11
triệu đồng
|
+
|
418.169,36
triệu đồng
|
= 698.328,22
triệu đồng
|
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán
hàng
1% x 995.151 triệu đồng = 9.951,51 triệu
đồng.
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (698.328,22
triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + Vvp) = 106.241,96 triệu đồng +
15% x Vvp
Trong đó: Vvp là giá trị
quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa văn phòng cho thuê
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn
phòng cho thuê
698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu
đồng + 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp = 814.521,69
triệu đồng + 15% x Vvp
4.2.3. Xác định giá trị của khu đất
tòa văn phòng cho thuê
Vvp = 995.151 triệu đồng -
(814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp)
Vvp = 157.069,31 triệu đồng
4.2.4. Xác định giá đất của khu đất
tòa văn phòng cho thuê
157.069,31 triệu đồng/ 9.000 m2
= 17,45 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất của
khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá
175.652,42 triệu đồng + 157.069,31 triệu
đồng = 332.721,73 triệu đồng
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất
xây nhà chung cư là 175.652,42 triệu đồng; giá đất của khu đất xây nhà chung cư
là 25,09 triệu đồng/m2.
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất
xây tòa văn phòng cho thuê là 157.069,31 triệu đồng; Giá đất của khu đất xây
tòa văn phòng cho thuê là 17,45 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực
tế)
VÍ
DỤ SỐ 04: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
THEO TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỂM C KHOẢN 2 ĐIỀU
257
1. Ủy ban nhân dân
Thành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
để bán dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- 32.000 m2 đất xây dựng
nhà liền kề;
- 18.000 m2 đất đường giao
thông, nội bộ sử dụng chung;
2. Công ty B được Ủy
ban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m2 để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền theo tiến độ bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm 2017, 2018 và 2019.
Cụ thể:
- Tại quyết định giao đất năm 2017
giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 14.000 m2 đất xây dựng
nhà liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ 6.000 m2 đất đường giao thông nội
bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giai đoạn này sẽ hoàn thành xây dựng
trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ
hai.
- Tại quyết định giao đất năm 2018
giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 16.000 đất xây dựng nhà liền kề; hình
thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
+ 4.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
- Tại quyết định giao đất năm 2019
giao 10.000 m2 đất; trong đó:
+ 2.000 m2 đất xây dựng nhà
liền kề;
+ 8.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
Trong 03 quyết định giao đất thì quyết
định giao đất năm 2017 đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí
phát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất năm 2018, quyết định giao
đất năm 2019 không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu
đất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định doanh thu phát triển ước
tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích của quyết định
năm 2017; năm 2018, 2019 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát
triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.
Mỗi quyết định giao đất được hoàn
thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất
và cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.
3. Các khoản chi phí để
tính toán chi phí phát triển của dự án (không bao gồm thuế giá trị gia tăng):
|
Năm
|
2017
|
2018
|
2019
|
|
Quy mô diện
tích để tính toán
|
20.000 m2
|
50.000 m2
|
50.000 m2
|
|
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi
phí thiết bị
|
0,75 triệu đồng/m2
|
0,8 triệu đồng/m2
|
0,9 triệu đồng/m2
|
|
Chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công
|
135 triệu đồng
|
Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ
trợ phục vụ thi công
|
Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ
trợ phục vụ thi công
|
|
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng
không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định
trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
|
200 triệu đồng
|
Không phát sinh
|
Không phát sinh
|
|
Chi phí quản lý dự án
|
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng
và chi phí thiết bị của dự án
|
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng
và chi phí thiết bị của dự án
|
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng
và chi phí thiết bị của dự án
|
|
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi
phí bảo hiểm công trình, chi phí quan trắc biến dạng công trình
|
5.000 triệu đồng
|
8.000 triệu đồng
|
8.000 triệu đồng
|
|
Chi phí khác theo quy định của pháp
luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án
|
105 triệu đồng
|
200 triệu đồng
|
200 triệu đồng
|
|
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt
giá
|
888,6 triệu đồng
(năm 1: 292,22 triệu đồng; năm 2:
596,38 triệu đồng)
|
2.369,6 triệu đồng
(năm 1: 779,28 triệu đồng; năm 2:
1.590,35 triệu đồng)
|
2.665,8 triệu đồng
(năm 1: 876,69 triệu đồng; năm 2:
1.789,15 triệu đồng)
|
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán
hàng
|
1% tổng doanh thu
|
1% tổng doanh thu
|
1% tổng doanh thu
|
|
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu
tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
|
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư
xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá
|
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư
xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của
thửa đất, khu đất cần định giá
|
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư
xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất
cần định giá
|
|
Tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất
cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với
dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước
nắm giữ trên 50% vốn
điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của
năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá
|
11%
|
11,5%
|
11,5%
|
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng
không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định
trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng công trình tạm,
phụ trợ phục vụ thi công hoàn thiện trong năm 2017; các năm 2018 và 2019 tiếp tục
sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và không phát sinh chi phí phá
dỡ. Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp
hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu của năm giao
đất. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng năm đầu giao đất
của từng quyết định thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện
theo chi phí xây dựng của từng năm xây dựng đối với từng đợt giao đất.
4. Giá chuyển nhượng đất
xây dựng nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019 (chưa gồm thuế giá
trị gia tăng) bình quân lần lượt là 18 triệu đồng/ m2, 19 triệu đồng/m2,
21 triệu đồng/m2.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh
thu phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định giao đất năm 2017: năm đầu
tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2
xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn
thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh
thu phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết định giao đất năm 2018,
2019: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh
thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được tỷ lệ 1/3 trong
tổng diện tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp theo mỗi năm bán được tỷ lệ 1/3
trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Giả sử cơ quan thống kê, cơ quan quản
lý thị trường bất động sản không có số liệu về mức biến động của giá chuyển nhượng
đất xây dựng nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng
bình quân 03 năm liền kề gần nhất của tỉnh đối với thời điểm định giá năm 2017
là 3,5%/năm; thời điểm định giá năm 2018 là 3,6%/năm; thời điểm định giá năm 2019
là 3,8%/năm.
5. Việc áp dụng phương
pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
5.1. Đối với thời điểm có quyết định
giao đất năm 2017
5.1.1. Ước tính tổng doanh thu phát
triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực
hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu
tư xây dựng):
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2
x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2
x (1+3,5%)^2 x 50% =
134.974,35 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về
giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng
|
+
|
130.410 triệu
đồng
|
+
|
134.974,35
triệu đồng
|
= 204.535,76
triệu đồng
|
|
(1+11%)1
|
(1+11%)2
|
(1+11%)3
|
5.1.2. Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi
phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,75 triệu đồng/m2
= 15.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
15.000 triệu đồng x 2% = 300 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
105 + 200 + 135 +
15.000 + 5.000 + 300 + 888,61 = 21.628,61 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1
là:
105 + 200 + 135 + (15.000 + 5.000 +
300) x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2
là:
(15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 596,38
= 10.746,38 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
10.882,22 triệu đồng
|
+
|
10.746,38
triệu đồng
|
= 18.525.82 triệu đồng
|
|
(1+11%)1
|
(1+11%)2
|
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 204.535,76 triệu đồng = 2.045,36
triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (18.525,82
triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + V1) = 3.085,68+ 15% x V1
Trong đó: V1 là giá trị của
khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất
năm 2017.
d) Tổng chi phí phát triển
18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu
đồng
+
3.085,68 triệu đồng+15%x V1 = 23.656,86 triệu đồng +15% x V1
5.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng
đất của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định
giao đất năm 2017:
V1 = 204.535,76 triệu đồng
- (23.656,86 triệu đồng +15% x V1)
V1 = 157.286,01 triệu đồng
5.1.4. Xác định giá đất của khu đất:
157.286,01 triệu đồng /14.000 m2
= 11,23 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định giao
đất năm 2018
5.2.1. Ước tính tổng doanh thu
phát triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực
hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu
tư xây dựng):
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%)
:
3 = 209.962,67
triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%)^2 : 3 =
217.521,32 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ tư:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%)^3 : 3 =
225.352,09 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về
giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng
|
+
|
209.962,67 triệu đồng
|
+
|
217.521,32 triệu đồng
|
+
|
225.352,09
triệu đồng
|
|
(1+11,5%)1
|
(1+11,5%)2
|
(1+11,5%)3
|
(1+11,5%)4
|
= 471.606,65 triệu đồng
5.2.2. Ước tính tổng chi phí
phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi
phí thiết bị:
50.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2
= 40.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
40.000 triệu đồng x 2% = 800 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
200 + 40.000 + 8.000 + 2.369,63 + 800
= 51.369,63 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1
là:
200 + (40.000 + 8.000 + 800) x 50% +
779,28 = 25.379,28 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2
là:
(40.000 + 8.000 + 800) x 50% +
1.590,35 = 25.990,35 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu
về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
25.379,28
triệu đồng
|
+
|
25.990,35
triệu đồng
|
= 43.667,28
triệu đồng
|
|
(1+11,5%)1
|
(1+11,5%)2
|
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán
hàng
1% x 471.606,65 triệu đồng = 4.716,07
triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (43.667,28
triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + V2) = 7.257,50 triệu đồng + 15% x
V2
Trong đó: V2 là giá trị của
khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất
của cả dự án.
d) Tổng chi phí phát triển
43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu
đồng + 7.257,50 triệu đồng +15% x V2 = 55.640,85 triệu đồng +15% x V2
5.2.3. Xác định giá trị quyền sử dụng
đất của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện
tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
V2 = 471.606,65 triệu đồng
- (55.640,85 triệu đồng +15% x V2)
V2 = 361.709,40 triệu đồng
5.2.4. Xác định giá đất của khu đất
361.709,40 triệu đồng /32.000 m2
= 11,30 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định
giao đất năm 2019
Thực hiện xác định tương tự như thời
điểm có quyết định giao đất năm 2018, xác định được giá đất của khu đất tại thời
điểm năm 2019 là 12,55 triệu đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực
tế)