Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất? Thuế cho thuê nhà từ 1 1 2026 được tính thế nào?

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất? Thuế cho thuê nhà từ 1 1 2026 được tính thế nào?

Trong năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà tiếp tục có những điểm cần lưu ý, đặc biệt liên quan đến ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản.

Nhiều người vẫn còn lúng túng trong việc xác định khi nào phải nộp thuế, cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo đúng quy định hiện hành.

Việc hiểu rõ các nguyên tắc tính thuế, công thức áp dụng cũng như thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế sẽ giúp người cho thuê chủ động kê khai, tránh rủi ro pháp lý không đáng có.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026 mới nhất, giúp người đọc nắm rõ quy định áp dụng từ ngày 01/01/2026.

(1) Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà 2026:

Tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
[...]
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
[...]

Trong đó, mức quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 là 500 triệu đồng.

Theo đó, có thể hiểu rằng, đối với cá nhân cho thuê nhà trong năm 2026 (không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú), nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân chỉ phát sinh khi tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt mức 500 triệu đồng/năm. Khi đó, phần thuế phải nộp sẽ được tính dựa trên phần doanh thu vượt ngưỡng này, áp dụng thuế suất 5% theo quy định hiện hành.

Công thức tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà 2026 có doanh thu vượt trên 500 triệu đồng như sau:

Lưu ý:

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Ví dụ 

Ông C cho thuê một căn hộ với giá 45 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 12 tháng trong năm 2026.

Tổng doanh thu trong năm: 45 triệu x 12 tháng = 540 triệu đồng.

Phần doanh thu vượt mức 500 triệu đồng: 540 triệu − 500 triệu = 40 triệu đồng.

Thuế TNCN phải nộp: 40 triệu x 5% = 2 triệu đồng.

=> Như vậy, ông C phải nộp 2 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà trong năm 2026.

(2) Cách tính thuế GTGT phải nộp đối với cá nhân cho thuê nhà 2026:

Theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đối với cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đồng thời, theo Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC thì thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà áp dụng mức thuế suất 5%.

Như vậy, công thức tính thuế GTGT đối với cá nhân cho thuê nhà năm 2026 có mức doanh thu trên 500 triệu đồng như sau:

Ví dụ:

Bà D cho thuê một căn nhà với giá 25 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 24 tháng (có hai căn hộ cho thuê) trong năm 2026.

Tổng doanh thu trong năm: 25 triệu x 24 tháng = 600 triệu đồng.

Vì doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, bà D thuộc diện phải nộp thuế GTGT.

Thuế GTGT phải nộp: 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.

=> Như vậy, bà D phải nộp 30 triệu đồng tiền thuế GTGT từ hoạt động cho thuê nhà trong năm 2026.

*Trên đây là thông tin Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất? Thuế cho thuê nhà từ 1 1 2026 được tính thế nào?

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 mới nhất? Thuế cho thuê nhà từ 1 1 2026 được tính thế nào? (Hình từ Internet)

Hướng dẫn địa điểm khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản?

Tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hướng dẫn địa điểm khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.