|
ỦY BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 5289/QĐ-UBND
|
Hà Nội, ngày 18
tháng 12 năm 2021
|
QUYẾT ĐỊNH
VỀ
VIỆC BAN HÀNH “ĐỀ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI”
ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền
địa phương ngày 19/6/2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Tổ chức chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày
22/11/2019;
Căn cứ Luật Thủ đô ngày 21/11/2012;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25/11/2014;
Căn cứ Luật Đất đai ngày
29/11/2013;
Căn cứ Luật Đầu tư ngày 17/6/2020;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày
18/6/2014, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17/6/2020;
Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên
quan đến quy hoạch ngày 20/11/2018;
Căn cứ các Nghị định của Chính
phủ: số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về Cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư; số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Nhà ở; số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Quyết định số 1259/QĐ-TTg
ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030
và tầm nhìn đến năm 2050;
Căn cứ Nghị quyết Đại hội đại biểu
lần thứ XVII (nhiệm kỳ 2020-2025) Đảng bộ thành phố Hà Nội;
Căn cứ các Chương trình của Thành
ủy Hà nội: số 03-CTr/TU ngày 17/3/2021 về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị
và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021-2025; số 05-CTr/TU ngày 17/3/2021 về đẩy mạnh công tác quy hoạch quản lý quy hoạch; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường; chủ động
phòng, chống thiên tai, cứu hộ, cứu nạn, ứng phó biến đổi khí hậu trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Căn cứ Quyết định số 1594-QĐ/TU
ngày 18/10/2021 của Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội về việc kiện
toàn Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Căn cứ Thông báo số
485-TB/TU ngày 01/9/2021 của Thành ủy Hà Nội về Kết luận của Ban Thường vụ
Thành ủy về Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Căn cứ Nghị quyết số 06-NQ/TU
ngày 20/9/2021 của Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội về Đề
án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Căn cứ Nghị quyết số 25/NQ-HĐND
ngày 23/9/2021 của Hội đồng nhân dân Thành phố về việc thông qua “Đề án cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây
dựng tại Tờ trình số 250/TTr-SXD(PTĐT) ngày 03/11/2021 về việc ban hành “Đề án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban
hành kèm theo Quyết định này “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa
bàn thành phố Hà Nội”.
Điều 2. Quyết
định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
Điều 3. Chánh
Văn phòng UBND Thành phố; Giám đốc, Thủ trưởng các Sở, ban, ngành: Xây dựng,
Quy hoạch - Kiến trúc, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường,
Tư pháp, Cục Thuế Thành phố, Công An Thành phố, Quỹ đầu tư phát triển Thành
phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã; thủ trưởng các cơ quan,
đơn vị, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết
định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Thủ tướng Chính phủ; (để báo cáo)
- Đ/c Bí thư Thành ủy; (để báo cáo)
- Thường trực Thành ủy; (để báo cáo)
- Ban Thường vụ Thành ủy; (để báo cáo)
- HĐND Thành phố; (để báo cáo)
- UBMTTQ VN TPHN; (để báo cáo)
- Chủ tịch UBND Thành phố;
- Cáo PCT UBND Thành phố;
- Bộ Xây dựng;
- Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố (theo Quyết định số 1594-QĐ/TU
ngày 18/10/2021 của Ban Thường vụ Thành ủy);
- Văn phòng Thành ủy;
- Văn phòng HĐND TP;
- Ban Đô thị HĐND TP;
- VPUB: CVP, PCVP P.C.Chiến;
Các phòng: TH, TKBT, KT,
ĐT(Thực, Năng, Vũ);
- Lưu: VT, Sxd, ĐTa1.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
CHỦ TỊCH
Chu Ngọc Anh
|
ĐỀ ÁN
CẢI
TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số
5289/QĐ-UBND ngày 18
tháng 12 năm 2021 của UBND thành phố Hà Nội)
Chương I
SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ NGHIÊN CỨU, XÂY DỰNG ĐỀ ÁN
I. Sự cần thiết xây dựng Đề án
1. Quá trình hình
thành, tồn tại và phát triển nhà chung cư cũ
Loại hình nhà chung cư (nhà tập thể)
bắt đầu xuất hiện tại Hà Nội từ trước những năm 1954. Sau ngày giải phóng
10/10/1954, Thủ đô Hà Nội được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, cùng cả nước
thực hiện các nhiệm vụ chiến lược, đấu tranh giành độc lập dân tộc, thống nhất
đất nước, khôi phục đất nước sau chiến tranh, xây dựng chủ nghĩa xã hội, thực
hiện công cuộc đổi mới, phát triển thì nhiệm vụ chăm lo
đời sống, tạo lập chỗ ở mới cho nhân dân được chính quyền hết sức quan tâm. Từ
những năm 1960 đến năm 1994, công tác đầu tư xây dựng các khu chung cư, nhà
chung cư được triển khai mạnh mẽ, bài bản theo phương thức Nhà nước trực tiếp thực
hiện quy hoạch và đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách.
Theo thống kê đến năm 2020, trên địa
bàn Thành phố có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ (nhiều nhất cả nước, thành phố Hồ
Chí Minh có khoảng 474 nhà, Hải Phòng có khoảng 205 nhà, Nghệ An có khoảng 22
nhà), đến nay đang tiếp tục rà soát, thống kê cập nhật (số liệu do Sở Quy hoạch
- Kiến trúc đang nghiên cứu rà soát dự kiến tổng số khoảng 1.880 nhà chung cư
cũ, đang tiếp tục đánh giá, cập nhật bổ sung); tập trung chủ yếu tại các quận
nội thành và nội đô lịch sử, theo mô hình tiểu khu nhà ở như hình mẫu một số
nước trên thế giới đã thực hiện trước đó, quy mô xây dựng các nhà chung cư thường
có chiều cao từ 2 ÷ 6 tầng, ngoài ra có một số chung cư đơn lẻ độc lập phân bố
rải rác trên địa bàn các quận trung tâm. Trong giai đoạn này, mô hình xây dựng
các chung cư đã đóng góp, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước, của Thủ đô
trong thời kỳ lịch sử nhất định, đã giải quyết được nhu cầu nhà ở cho đông đảo
nhân dân Thủ đô. Đến nay, qua nhiều thập kỷ, hầu hết các nhà chung cư cũ đã hết
niên hạn sử dụng, bộc lộ nhiều hạn chế trong việc quản lý, vận hành và khai
thác sử dụng; qua quá trình sử dụng, sửa chữa cơi nới tự phát, các nhà chung cư
cũ và hạ tầng kèm theo đã bị biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ
sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của nhân dân.
Thực tiễn trên đòi hỏi cần cấp thiết
phải thực hiện công tác kiểm định, đánh giá, phân loại chất lượng chung cư cũ
để khẩn trương di chuyển người dân tại các chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng
đến nơi ở tạm cư (nhà ở tạm thời) đảm bảo an toàn; đồng thời cần phải có kế
hoạch triển khai đồng bộ quy hoạch, đầu tư xây dựng lại, cải tạo/chỉnh
trang/tái thiết đô thị khu vực chung cư cũ, nhằm nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, phục vụ tái định cư, làm thay đổi nâng cao chất lượng
cuộc sống, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới
đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững, đáp ứng được yêu cầu phát triển mới.
2. Quá trình nghiên cứu chủ
trương và biện pháp thực hiện
2.1. Quá trình nghiên cứu kinh nghiệm
các nước trên thế giới đã thực hiện theo 02 biện pháp: Dỡ bỏ, xây dựng mới (tái
thiết đô thị) hoặc phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị. Đối với các trường hợp
đã quá thời hạn sử dụng, công trình cũ đã lạc hậu, kết cấu (móng, thân, mái) và
hạ tầng kỹ thuật kèm theo đã hư hỏng, sụt lún, không thể gia cố phục hồi được;
mặt khác, cấu trúc không gian ở chật hẹp, thiếu các tiện ích công cộng, không
phù hợp với tiêu chuẩn hiện đại, nên hầu hết các nước đều thực hiện biện pháp
tái thiết đô thị, phá dỡ xây dựng lại toàn khu mới đồng bộ chức năng, hiện đại,
cao tầng, tái định cư tại chỗ hoặc tại khu phát triển mới, triển khai dự án đầu
tư xây dựng công trình mới (hỗn hợp, nhà ở, thương mại dịch vụ,...) trên nền
khu đất chung cư cũ đã phá dỡ để tạo nguồn lực cân đối hiệu quả đầu tư, bổ sung
các tiện ích công cộng, phát triển hoàn chỉnh đô thị hiện đại.
Đối với thành phố Hà Nội, là Thủ đô
có quy mô diện tích lớn trên thế giới, đồng thời cũng có quy mô số lượng lớn
các chung cư cũ phân bố trong vùng lõi các quận nội thành và nội đô lịch sử,
nơi tập trung đông dân cư; việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa chung cư cũ qua
nhiều năm còn hạn chế, sự đồng thuận của người dân chưa cao, cơ chế chính sách
còn nhiều vướng mắc (tính đến nay mới thực hiện xây dựng lại được 19 chung cư,
chiếm khoảng 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ; 14 chung cư đang triển khai; một
số nhà chung cư được cải tạo gia cố kết cấu tạm thời giữ an toàn trong thời
gian nhất định). Để tiếp tục triển khai công tác này có hiệu
quả, Thành phố đã nghiêm túc tổng kết đánh giá, rút kinh nghiệm qua quá trình
triển khai, kế thừa kinh nghiệm các nước trên thế giới, thiết lập chương trình,
kế hoạch triển khai thực hiện và xác định đây là công tác an sinh, nhằm đảm bảo
sự an toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân, là công cuộc
lớn (cải tạo, xây dựng lại, tái định cư, chỉnh trang, tái thiết
đô thị) đầy khó khăn phức tạp và lâu dài, là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, cần
thiết phải có phương pháp, giải pháp hiệu quả (xây dựng Đề án) mà vai trò chủ
đạo của Nhà nước, cả hệ thống chính trị quyết liệt thực hiện và sự ủng hộ,
thống nhất của nhân dân, doanh nghiệp cùng phối hợp tích cực triển khai thực
hiện.
2.2. Các quy định pháp luật có liên
quan trước đây:
Công tác cải tạo, xây dựng lại chung
cư cũ trên địa bàn Thành phố đã được nghiên cứu, đặt ra nhiệm vụ triển khai từ
hơn 30 năm qua kể từ khi các chung
cư cũ hết niên hạn sử dụng, có dấu hiệu xuống cấp. Trọng tâm công tác này,
Chính phủ, Thành ủy, HĐND Thành phố, UBND Thành phố đã rất quan tâm, chỉ đạo
xuyên suốt quá trình; đã được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng trước đây chỉ đạo tại Quyết định
số 132/CT ngày 18/4/1992, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Quyết định số
108/1998/QĐ-TTg ngày 20/5/1998 về việc phê duyệt Quy hoạch chung Thủ đô đến năm
2020, Nghị định Chính phủ số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Pháp lệnh Thủ đô, Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011
về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Qua các mô hình thí điểm
cải tạo, xây dựng lại một số nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, ngày
05/8/2005, HĐND Thành phố thông qua ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây
dựng mới các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố với 03 quan điểm
và 04 nguyên tắc, trong đó xác định việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư
cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn
dân cư Thành phố, vì vậy, phải thực hiện bài bản, chắc chắn, có bước đi thích
hợp, có kế hoạch lộ trình cụ thể, không làm tràn lan; đặc biệt, ưu tiên thực
hiện các nhà chung cư cũ nguy hiểm. Thực hiện Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, Chính
phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về một số giải pháp để
thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, UBND Thành phố có Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008
ban hành Quy chế cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn Thành
phố. Thực hiện Luật Thủ đô ngày 21/11/2012, HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết
số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013 về một số biện pháp cải tạo, xây dựng mới các
khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp. Từ năm 2014, thực hiện Luật Nhà ở ngày
25/11/2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ; quá trình triển khai thực hiện còn nhiều vướng
mắc, khó khăn khi áp dụng chính sách pháp luật vào thực tiễn; Quyết định số
48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của UBND Thành phố không còn phù hợp và chưa được thay thế.
2.3. Biện pháp thực hiện:
Thời gian qua Thành ủy, UBND Thành
phố đã có nhiều chỉ đạo, tổ chức nhiều cuộc họp, chỉ đạo các Sở, ngành và cơ
quan có liên quan khẩn trương nghiên cứu đề xuất các cơ chế, chính sách đặc thù
triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nghiên cứu nâng cấp
thành Đề án. Theo đó UBND Thành phố đã giao Sở Xây dựng chủ trì, thành lập Tổ
chuyên gia nguyên cứu, đánh giá tổng kết quá trình, khó khăn vướng mắc, nghiên
cứu đề xuất cơ chế chính sách và xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội; giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì nghiên cứu
những khó khăn về công tác quy hoạch; quá trình nghiên cứu, Sở Xây dựng, Sở Quy
hoạch - Kiến trúc, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Hội Quy hoạch phát triển đô thị
Hà Nội, Hội Xây dựng thành phố Hà Nội, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã
hội Hà Nội, Đài truyền hình trung ương (VTV, VTC), Đài phát thanh truyền hình
Hà Nội, các báo đài quan tâm,... đã tổ chức 09 cuộc Hội thảo khoa học, tọa đàm
về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với sự tham của nhiều tổ chức trong nước
và quốc tế, chính quyền địa phương, các chuyên gia đầu ngành, các nhà khoa học,
nhà nghiên cứu và các nhà đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
nhằm tìm ra những nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc, chậm thu hút được đầu tư,
chậm triển khai, qua đó tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc
đẩy thực hiện; với hơn 50 tạp chí, báo điện tử (Tiền Phong, Dân Trí, VNexpress,
Hà Nội Mới, Kinh tế đô thị, VTV, VTC,...) để tuyên truyền quy định về cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc
trong quá trình triển khai.
Tại buổi làm việc giữa UBND thành phố
Hà Nội và Bộ Xây dựng ngày 06/11/2018, buổi làm việc giữa Thành ủy Hà Nội và
Ban Cán sự Đảng Bộ Xây dựng ngày 21/8/2020 (Thông báo số 2822-TB/BCSĐ-TU
ngày 26/8/2020) và tại Hội nghị đánh giá tình hình thực hiện
nhiệm vụ 05 năm (2016-2020) và triển khai nhiệm vụ kế hoạch 05 năm (2021-2025)
và năm 2021 của ngành Xây dựng ngày 26/12/2020, UBND Thành phố đã có một số
kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã thống nhất chủ trương Thành
phố nghiên cứu đề xuất các cơ chế, chính sách đặc thù (ngoài quy định của Chính
phủ) để xem xét đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày
30/11/2011; Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020
và định hướng đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định
số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 xác định: Tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để
di dời các hộ dân đang sinh sống tại
các khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng; xuống cấp, không bảo đảm an toàn tại trung
tâm đô thị; ưu tiên dành quỹ đất tại các khu vực này để xây dựng các công trình công cộng theo quy hoạch; đồng thời có
lộ trình thích hợp để cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến sự an toàn
của nhân dân và mỹ quan đô thị; Đồng thời, xác định
mục tiêu đến năm 2030: Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở, Thành phố đề xuất
những cơ chế, chính
sách phát triển nhà ở xanh sạch, hiện đại, bền vững, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
Thành phố; Thực hiện cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đảm bảo an toàn cho người sử dụng và mỹ quan đô thị. Nghị quyết Đại hội 17 Đảng bộ Thành phố; Chương trình 03-CTr/TU
ngày 17/3/2021 của Thành ủy về chỉnh trang đô thị, phát triển đô
thị và kinh tế đô thị Thành phố giai đoạn 2021 - 2025 đã chỉ ra hạn chế: Công
tác cải tạo chung cư cũ chưa đạt tiến độ; Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, triển khai chậm; Đề ra
mục tiêu giai đoạn 2021-2025: Hoàn thành xây dựng Đề án khung cơ chế chính
sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo,
xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.
Ngày 28/3/2021, Thủ tướng Chính phủ
đã có buổi làm việc với Lãnh đạo Thành phố; tại Thông báo số 72/TB-VPCP ngày
02/4/2021 của Văn phòng Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo về việc cải
tạo xây dựng lại chung cư cũ: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chủ trì, phối
hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, cơ quan liên quan
thống nhất phương án giải quyết hiệu quả, làm chuyển biến vấn đề này; đối với
những vấn đề vượt thẩm quyền, quy định pháp luật, thì đề xuất mô hình, cơ chế chính sách đặc thù,
báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định sớm, không được để kém an toàn
các chung cư cũ.
Ngày 12/4/2021, Thành ủy có Thông báo
số 212-TB/TU thông báo Kết luận của Thường trực Thành ủy về các nhiệm vụ trọng
tâm của Thành ủy trong Quý II và 9 tháng cuối năm 2021, đã chỉ đạo một số nội
dung về công tác quản lý, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Đồng ý
về chủ trương đối với việc sử dụng ngân sách Thành phố để triển
khai công tác kiểm định, đánh giá chất lượng các
chung cư cũ trên địa bàn Thành phố; giao Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố phối
hợp Đảng đoàn HĐND Thành phố chỉ đạo các cơ quan liên quan tham mưu, đề xuất,
triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định pháp luật và đáp ứng kịp thời nhu
cầu cấp bách của Thành phố trong công tác quản lý các chung cư cũ, vì sự an
toàn của nhân dân. Giao Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố chỉ đạo các cơ quan liên
quan khẩn trương hoàn thiện Đề án để sớm
thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên
địa bàn Thành phố, trong đó lưu ý cần rà soát, tính
toán về phương án sử dụng đất và dân số phù hợp với từng khu vực và toàn Thành
phố, vừa đảm bảo tuân thủ các quy hoạch có liên quan
đã được phê duyệt vừa đáp ứng tình hình thực tiễn của
Thành phố nói chung và từng khu vực nói riêng. Đồng thời chỉ đạo các cơ quan
nghiên cứu, tham mưu cho Thành phố báo cáo các cấp có thẩm quyền trình Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về các cơ chế, chính
sách đặc thù trong công tác cải tạo,
xây dựng mới các chung cư cũ để tạo điều kiện tháo
gỡ khó khăn, vướng mắc cho thành phố Hà Nội.
Thực hiện chỉ đạo của Thành ủy, UBND
Thành phố đã có các cuộc họp, chỉ đạo, định hướng hoàn chỉnh Đề án cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội (các Thông báo: số
287/TB-UBND ngày 15/4/2021, số 79/TB-VP ngày 25/02/2021).
Ngày 20/4/2021, Thành ủy có Quyết
định số 947-QĐ/TU thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành
phố. Ngày 12/5/2021, UBND Thành phố có Thông báo số 334/TB-UBND ngày 12/5/2021
Kết luận cuộc họp Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, đã
giao Sở Xây dựng (Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo) tiếp tục nghiên cứu, hoàn
chỉnh Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
Ngày 12/5/2021, Thường trực Thành ủy
đã họp xem xét, chỉ đạo, cho ý kiến với nội dung Đề án, giao Ban Cán sự Đảng
UBND Thành phố tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng trong quá trình
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung (hoặc thay thế) Nghị định số 101/2015/NĐ-CP , làm cơ
sở hoàn chỉnh nâng cao tính khả thi của Đề án, báo cáo Ban Thường vụ Thành ủy, Ban
Chấp hành Đảng bộ Thành phố và HĐND Thành phố xem xét, thông qua.
Quá trình góp ý sửa đổi, thay thế
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư, UBND Thành phố đã phối hợp tích cực với Bộ Xây dựng, Bộ Tư
pháp, đã có các Văn bản số 972/UBND-ĐT ngày 02/4/2021, số 1120/UBND-ĐT ngày
16/4/2021 và số 1910/UBND-ĐT ngày 18/6/2021 góp ý, kiến nghị nhiều nội dung,
giải pháp cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cơ chế chính sách, đã được Bộ Xây
dựng, Bộ Tư pháp đánh giá cao, ghi nhận các nội dung kiến nghị cần báo cáo Thủ tướng Chính phủ để tháo gỡ khó
khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chính phủ đã
họp, xem xét (Thông báo số 171/TB-VPCP ngày 28/6/2021 của
Văn phòng Chính phủ) đánh giá kết quả phối hợp của UBND thành phố Hà Nội và
giao Bộ Xây dựng nghiên cứu hoàn chỉnh Nghị định, trình Chính phủ phê duyệt.
Ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đó đã cơ
bản tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, tạo động lực cơ chế phát huy hiệu quả để
triển khai cải tạo, xây dựng lại hệ thống chung cư cũ. Trên cơ sở đó, UBND
Thành phố đã hoàn chỉnh Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội, báo cáo và được Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, thông qua tại
Thông báo số 485-TB/TU ngày 10/9/2021, Ban Chấp hành Đảng
bộ Thành phố thông qua tại Nghị quyết số 06-NQ/TU ngày 20/9/2021 và HĐND Thành phố thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày
23/9/2021, làm cơ sở để UBND Thành phố phê duyệt, triển khai các kế hoạch thực
hiện, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thúc đẩy
phát triển đô thị và kinh tế đô thị toàn Thành phố giai đoạn tới.
II. Cơ sở pháp lý để nghiên cứu,
xây dựng Đề án
- Các Luật: Luật Nhà ở ngày
25/11/2014; Luật Đầu tư ngày 17/6/2020; Luật Xây dựng ngày 18/6/2014; Luật Quy
hoạch đô thị ngày 17/6/2009; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây
dựng ngày 17/6/2020; Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Luật Thủ đô ngày 21/11/2012;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 luật có liên quan đến quy hoạch ngày
15/6/2018; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy
hoạch ngày 20/11/2018; Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19/6/2015; Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức chính phủ và Luật Tổ chức chính
quyền địa phương ngày 22/11/2019;
- Các Nghị định của Chính phủ: số
69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (thay thế
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015); Số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; số
06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất
lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
- Quyết định, chỉ thị, chỉ đạo của
Thủ tướng Chính phủ: số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 về việc phê duyệt Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050; số
2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030; số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở
Thành phố giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030; Chỉ thị số 05/CT-TTg
ngày 15/02/2016 về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và
công trình công cộng cũ, nguy hiểm
tại đô thị; Thông báo số 72/TB-VPCP ngày 02/4/2021 kết luận của Thủ tướng Chính
phủ Nguyễn Xuân Phúc tại buổi làm việc với lãnh đạo thành phố Hà Nội; Thông báo
số 171/TB-VPCP ngày 28/6/2021 thông báo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính
phủ Lê Văn Thành tại cuộc họp về Nghị định thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ
XVII (nhiệm kỳ 2020-2025) Đảng bộ thành phố Hà Nội; Chương trình số 03-CTr/TU
ngày 17/3/2021 của Thành ủy về chỉnh trang đô thị, phát triển đô
thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025;
- Thông báo của Thành ủy: số
2822-TB/BCSĐ-TU ngày 26/8/2020 Kết luận Hội nghị Thường
trực Thành ủy Hà Nội làm việc với Ban cán sự đảng Bộ Xây dựng và các bộ, ngành
liên quan; số 104-TB/TU ngày 04/01/2021 thông báo Kết luận buổi làm việc của
Thành ủy Hà Nội với Sở Xây dựng; số 212-TB/TU ngày
12/4/2021 thông báo Kết luận của Thường trực Thành ủy về các nhiệm vụ trọng tâm
của Thành ủy trong Quý II và 9 tháng cuối năm 2021; số 485-TB/TU ngày 10/9/2021
Kết luận của Ban Thường vụ Thành ủy về Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Nghị quyết số 06-NQ/TU ngày
20/9/2021 của Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội về Đề án cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 947-QĐ/TU ngày 20/4/2021 của Ban Thường vụ Thành ủy về việc thành lập Ban Chỉ đạo
cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Quyết định số 1594-QĐ/TU Ngày 18/10/2021 của Ban Thường vụ Thành ủy về việc kiện toàn Ban Chỉ
đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nghị quyết của HĐND Thành phố: số
25/NQ-HĐND ngày 23/9/2021 về việc thông qua “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung
cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”, số 17/2013/NQ-HĐND
ngày 23/7/2013 của về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư
cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình
kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố.
- Các Quyết định của UBND Thành phố:
số 70/2014/QĐ-UBND ngày 12/9/2014 về việc ban hành quy chế quản lý quy hoạch,
kiến trúc chung thành phố Hà Nội; số 6398/QĐ-UBND ngày 24/10/2013 về việc ban
hành quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc khu phố cổ Hà Nội; số
24/2015/QĐ-UBND ngày 13/8/2015 về việc ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến
trúc khu phố cũ Hà Nội; số 11/2016/QĐ-UBND ngày 07/4/2016 về việc ban hành quy
chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch
sử thành phố Hà Nội; số 4309/QĐ-UBND ngày 05/8/2016 về kế hoạch kiểm tra, rà
soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm
trên địa bàn Thành phố. Các Quyết định: số 1361/QĐ-UBND ngày 19/3/2021 về việc
phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H1-1A, tỷ lệ 1/2000; số 1360/QĐ-UBND
ngày 19/3/2021 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H1-1B, tỷ lệ
1/2000; số 1357/QĐ-UBND ngày 19/3/2021 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân
khu đô thị H1-1C, tỷ lệ 1/2000; số 1359/QĐ-UBND ngày
19/3/2021 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H1-2, tỷ lệ 1/2000; số 1356/QĐ-UBND ngày 19/3/2021 về việc phê duyệt đồ
án Quy hoạch phân khu đô thị H1-3, tỷ lệ 1/2000; số
1358/QĐ-UBND ngày 19/3/2021 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H1-4, tỷ lệ 1/2000; số 2932/QĐ-UBND ngày 05/7/2021 của UBND Thành phố và số 2928/QĐ-UBND ngày 05/7/2021 của Chủ tịch UBND Thành
phố về ủy quyền thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn của UBND Thành phố và Chủ
tịch UBND Thành phố liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung
cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, thông tư
hướng dẫn của Bộ Xây dựng: QCVN 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về
Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ
thuật đô thị; QCVN:01/2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây
dựng; QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà chung cư; TCVN
9378:2012 Tiêu chuẩn quốc gia về khảo sát đánh giá tình trạng nhà và công trình
xây gạch đá; TCVN 9381:2012 Tiêu chuẩn quốc gia về hướng dẫn đánh giá mức độ
nguy hiểm của kết cấu nhà; Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/06/2021 về phân
cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây
dựng.
- Và các văn bản quy định khác của
Trung ương và Thành phố có liên quan về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chương II
ĐÁNH GIÁ TỔNG KẾT, THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI
CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
I. Đánh giá hiện trạng chung cư
cũ, tình hình khảo sát, điều tra xã hội học
1. Thống kê, lập
danh mục chung cư cũ:
Theo thống kê tại thời điểm năm 2020,
trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273
nhà thuộc 76 khu chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ) chủ yếu
được xây dựng khoảng từ trước năm 1954 và từ năm 1960-1994 tập trung chủ yếu
tại các quận nội thành và nội đô lịch sử.
|
TT
|
Địa
bàn
|
Khu
chung cư cũ
|
Nhà
độc lập, đơn lẻ
|
Tổng
cộng
|
|
Số
khu
|
Số
nhà chung cư
|
|
TOÀN
THÀNH PHỐ
|
76
|
1.271
|
306
|
1.579
|
|
1
|
Quận
Đống Đa
|
19
|
332
|
83
|
415
|
|
2
|
Quận
Ba Đình
|
8
|
176
|
35
|
211
|
|
3
|
Hai
Bà Trưng
|
9
|
175
|
22
|
197
|
|
4
|
Quận
Cầu Giấy
|
4
|
57
|
8
|
65
|
|
5
|
Quận
Thanh Xuân
|
11
|
200
|
11
|
211
|
|
6
|
Quận
Hoàng Mai
|
3
|
191
|
4
|
195
|
|
7
|
Quận
Long Biên
|
6
|
61
|
3
|
64
|
|
8
|
Quận
Bắc Từ Liêm
|
3
|
13
|
4
|
17
|
|
9
|
Quận
Nam Từ Liêm
|
1
|
2
|
1
|
3
|
|
10
|
Huyện
Thanh Trì
|
0
|
0
|
2
|
2
|
|
11
|
Huyện
Đông Anh
|
10
|
56
|
0
|
56
|
|
12
|
Huyện
Gia Lâm
|
1
|
5
|
0
|
5
|
|
13
|
Quận
Hoàn Kiếm
|
0
|
0
|
99
|
99
|
|
14
|
Quận
Hà Đông
|
1
|
3
|
32
|
35
|
|
15
|
Quận
Tây Hồ
|
0
|
0
|
2
|
2
|
(Theo số liệu do Sở Quy hoạch -
Kiến trúc cùng UBND các quận, huyện có nhà chung cư cũ, trên địa bàn Thành phố
đang tiếp tục rà soát, đánh giá trong tổng số khoảng 1.880 nhà chung cư cũ để bổ sung cập nhật quá
trình tiếp theo vào các kế hoạch triển khai hàng năm).
Trong tổng số 1.579 nhà chung cư cũ,
có 1.049 nhà do Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý. Thực
hiện chỉ đạo của UBND Thành phố về việc bán nhà ở cũ theo Nghị định số 61/CP,
đến nay Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội tổ chức bàn giao 463
nhà /1.049 nhà (đã hoàn thành bán theo Nghị định số 61/CP) cho các quận, huyện1, còn
lại 586 nhà/1.049 nhà chưa tổ chức bàn giao theo quy định, trong đó có: 511 nhà
2 /586
nhà đã hoàn thành bán nhà ở cũ theo Nghị định số 61/CP và 75 nhà đang bán.
Trong giai đoạn 1960-1970, các chung cư chủ yếu cao từ 2-4 tầng, kết cấu tường
gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công; giai đoạn 1970-1980 xuất
hiện nhà kết cấu bê tông lắp ghép có chiều cao tối đa là 5 tầng; giai đoạn 1980-1994 có thêm loại hình kết cấu khung bê tông cốt thép chịu lực, chiều cao tối đa 6 tầng.
Các chung cư cũ xuống cấp tập trung
chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử thuộc khu vực hạn chế phát triển, bị
khống chế quy mô dân số, chiều cao công trình, trong đó: quận Ba Đình có 211
nhà, quận Hoàn Kiếm có 99 nhà, quận Đống Đa có 415 nhà và quận Hai Bà Trưng có 197 nhà; ngoài ra còn tập
trung nhiều tại các quận: Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông,... Hiện tại đa phần
căn hộ trong các khu chung cư cũ này đã được bán cho các hộ dân theo Nghị định
số 61/CP; nhiều nhà chung cư đến nay đã xuống cấp, trước đây UBND Thành phố
giao cho công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý và thực hiện
duy tu, cải tạo, sửa chữa phần sở hữu chung trong các nhà chung cư cũ. Tuy
nhiên, do hầu hết các căn hộ chung cư cũ đã bán cho người sử dụng nên việc cải
tạo, sửa chữa chỉ mang tính chất cục bộ, tạm thời cho từng khối nhà, chưa đáp
ứng được nguyện vọng của người dân cũng như chưa đáp ứng được về công năng sử
dụng, quy hoạch, kiến trúc cảnh quan của Thành phố.
Trong các khu chung cư cũ, xen kẽ còn
có các công trình nhà ở thấp tầng (có trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất), công trình trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại,
công trình hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế...) và các công trình khác;
đa phần các hộ dân tại tầng 1 tự ý xây dựng nhà trên phần đất lưu không; Diện
tích căn hộ 3 tại các nhà chung cư cũ phần lớn nhỏ dưới
30m2 không thỏa mãn diện tích ở của người dân, đến nay các nhà chung cư cũ này
không đáp ứng được tình trạng gia tăng dân số (trước đây mỗi căn hộ chỉ đáp ứng
được nhu cầu cho một hộ gia đình 2 đến 3 người, nay nhiều căn hộ có nhiều thế
hệ sinh sống) dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát, hư hại
kết cấu công trình và hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc cảnh quan bên ngoài
bị phá vỡ.
(Chi tiết xem tại Phụ lục 1 kèm theo)
2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội:
2.1. Hạ tầng kỹ thuật: Phần lớn các
công trình hạ tầng kỹ thuật trong nhà/khu chung cư cũ4 đã cũ, xuống
cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện
hành, cụ thể:
- Hệ thống đường giao thông trong một
số khu đã xuống cấp, hư hỏng, bị lấn chiếm; hệ thống đường nội bộ có mặt cắt
không đồng đều, bề rộng nhỏ (từ 3-6m hoặc nhỏ hơn); phần lớn vỉa hè tại các đường nội bộ bị lấn chiếm để sử dụng vào
mục đích cá nhân;
- Nguồn cấp điện được lấy từ các trạm
cấp điện của Thành phố, chủ yếu sử dụng các tuyến đường dây đi lộ thiên và trạm
biến áp được treo trên các cột điện, gây mất an toàn, PCCC và ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị;
- Nguồn cấp nước được lấy từ mạng
lưới cấp nước của Thành phố, về cơ bản đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của người dân.
Tuy nhiên, hệ thống cấp nước trong các nhà chung cư được đầu tư không đồng bộ,
hệ thống cấp nước lên các căn hộ chất lượng kém, tình trạng người dân đục phá
tường để lắp đặt đường ống và lắp đặt các bồn chứa nước inox trên tầng thượng
các tòa nhà gây mất an toàn và ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị;
- Hệ thống thoát nước đã cũ, xuống
cấp, tình trạng ngập úng cục bộ khi mưa trên 50 mm/h tại một số khu tập thể
(Nam Đồng, Kim Liên, Tân Mai, Thành Công, 3 tầng Lê Hồng Phong-Hà Đông, Nguyễn
Công Trứ); hệ thống cống thoát nước thải của các nhà/khu chung cư dùng chung
với hệ thống cống thoát nước mưa không đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi trường và xử
lý nước thải;
- Tỷ lệ cây xanh thấp (khoảng
0,6m2/người), không đảm bảo quy định QCVN 01:2021/BXD (tối thiểu phải đạt 2m2/người);
tại một số khu tập thể không có diện tích đất cây xanh tập trung;
- Về PCCC: hầu hết không có hệ thống PCCC, mất an toàn cho người
dân;
- Về vệ sinh môi trường: phần lớn
không có hệ thống thu gom, tập kết và xử lý chất thải rắn; rác thải được các
công ty vệ sinh môi trường thu gom hàng ngày theo giờ cố định và vận chuyển đi
bằng xe chuyên dùng;
- Không có diện tích dành riêng để
chỗ đỗ xe phục vụ nhu cầu của người dân, chủ yếu tận dụng diện tích giao thông,
sân chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà và trong các hộ tại tầng 1 làm chỗ đỗ
và gửi xe;
- Tổng hợp kết quả khảo sát, đánh giá
HTKT một số khu chung cư cũ:
|
TT
|
KHU
CHUNG CƯ
|
THỰC
TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
|
|
1
|
Khu
tập thể (TT) Thành Công
|
Diện tích cây xanh chiếm 3,4% diện
tích toàn khu; mặt đường, vỉa hè của các đường nội bộ phần lớn bị lấn chiếm;
hệ thống thoát nước đã xuống cấp, ngập úng cục bộ, hệ thống thoát nước thải
chung với thoát nước mưa; hệ thống cấp điện đi nổi; không có hệ thống PCCC;
không có bãi đỗ xe.
|
|
2
|
Khu
TT Đại học Bách Khoa
|
Diện tích đất cây xanh khoảng
2.724m2 (0,6m2/người) không đạt tiêu chuẩn; hệ thống đường nội bộ có mặt cắt
nhỏ, đa số là đường cụt; không có bãi đỗ xe, tận dụng diện tích giao thông và
sân vườn làm chỗ đỗ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác vẫn đáp ứng nhu cầu ở mức
tối thiểu nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển;
|
|
3
|
Khu
TT Đại học Thủy Lợi
|
Diện tích đất cây xanh khoảng
2.724m2 (tương đương 0,5m2/người) không đạt tiêu chuẩn; hệ thống đường nội bộ
được quy hoạch nhưng đã xuống cấp, nhiều khu vực bị lấn chiếm, mật độ giao
thông lớn; thiếu chỗ đỗ xe; hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác vẫn đáp ứng nhu
cầu ở mức tối thiểu nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển.
|
|
6
|
Khu
TT Nghĩa Tân
|
Hệ thống cây xanh, sân chơi tương
đối hoàn chỉnh (khoảng 21.108m2; chiếm tỷ lệ 6,67%, đạt chỉ tiêu khoảng 1,82m2/người); các tuyến đường nội bộ có mặt cắt 3,5-4m, chưa đáp ứng
được yêu cầu về giao thông; hệ thống thoát nước mưa và nước thải thoát chung
vào hệ thống cống hiện có; mạng lưới điện phân phối đã cơ bản được hạ ngầm;
rác thải sinh hoạt chưa có điểm tập kết tập trung mà chỉ có các điểm tập kết
nhỏ lẻ.
|
|
7
|
Khu TT
Thanh Xuân Bắc
|
Diện tích đất cây xanh khoảng và
thể thao khoảng 8.168m2 (chiếm 2,9%), chưa đáp ứng tiêu chuẩn. Hiện trạng hệ
thống đường giao thông đã xuống cấp, bị lấn chiếm, không đáp ứng nhu cầu sử
dụng.
|
|
8
|
Khu
TT Thanh Xuân Nam
|
Diện tích đất cây xanh và thể thao
chưa đáp ứng tiêu chuẩn. Hiện trạng hệ thống đường giao thông đã xuống cấp,
bị lấn chiếm, không đáp ứng tiêu chuẩn và nhu cầu sử dụng.
|
|
9
|
Khu
TT Thuốc lá Thăng Long
|
Hiện trạng hệ thống đường giao
thông đã xuống cấp, bị lấn chiếm, không đáp ứng tiêu chuẩn và nhu cầu sử dụng.
|
|
10
|
Khu
TT 3 tầng Hà Đông
|
Không có diện tích cây xanh; hệ
thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom chất thải rắn đang hoạt động
bình thường; cốt nền thấp thường xuyên xảy ra tình trạng ngập úng.
|
|
11
|
Khu
TT Thanh Nhàn
|
Diện tích đất dành cho cây xanh ít;
hệ thống HTKT toàn khu bị quá tải, xuống cấp nghiêm trọng; giao thông nội bộ
chủ yếu là các đường ngõ, ngách có mặt cắt 3-6m; thiếu chỗ để xe, chủ yếu lấy
sân chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà làm chỗ để xe.
|
|
12
|
Khu
TT Mai Động
|
Diện tích đất dành cho cây xanh ít;
hệ thống HTKT toàn khu bị quá tải, xuống cấp nghiêm trọng; giao thông nội bộ
chủ yếu là các đường ngõ, ngách; thiếu chỗ để xe trầm trọng, chủ yếu lấy sân
chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà làm chỗ để xe.
|
|
13
|
Khu
TT Văn Chương
|
Mật độ xây dựng hiện trạng cao
khoảng 66%, tình trạng lấn chiếm không gian chung; phần còn lại là sân đường
nội bộ. Hệ thống cây xanh không có. Hạ tầng kỹ thuật cấp điện, cấp nước,
thoát nước và giao thông xuống cấp nghiêm trọng. Đường vào khu tập thể là các
đường ngõ rộng 2-3m và 5-6m; đường xung quanh khu rộng 4-5m, hiện tại là chợ
dân sinh hoạt động thường xuyên.
|
|
14
|
Khu
TT Nam Đồng
|
Số lượng cây xanh ít (khoảng 110
cây), diện tích đất cây xanh không đảm bảo theo quy
chuẩn, tiêu chuẩn. Hệ thống HTKT cấp điện, cấp nước, thoát nước được cải tạo
những năm gần đây nên đáp ứng được nhu cầu sử dụng ở mức trung bình.
|
|
15
|
Khu
TT Quỳnh Mai
|
Không có diện tích cây xanh tập
trung. Hiện trạng đường nội bộ mặt cắt nhỏ, không đáp ứng nhu cầu giao thông
của khu vực. Không có bãi đỗ xe tập trung, sử dụng các bãi đất trống giữa các
khu nhà làm bãi đỗ xe; hệ thống thoát nước xuống cấp.
|
|
16
|
Khu
TT Trung Tự
|
Hệ thống cây xanh ít; Các tuyến
đường nội bộ xuống cấp nghiêm trọng, chắp vá. Hệ thống thoát nước mưa kém,
gây úng ngập cục bộ; hệ thống cống thoát nước thải chung với thoát nước mưa;
chưa có quy hoạch khu vực tập trung chất thải rắn.
|
|
17
|
Khu
TT C86 Kim Mã Thượng
|
Không có hệ thống cây xanh. Hệ
thống đường giao thông có mặt cắt nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu hiện nay.
Hệ thống cấp nước chưa đồng bộ. Hệ thống đường dây điện đi nổi gây mất mỹ
quan và an toàn, Hệ thống thoát nước thải đi chung với thoát nước mưa.
|
|
18
|
Khu
TT Hào Nam
|
Hệ thống hạ tầng cây xanh, cấp
điện, cấp nước, thoát nước, giao thông và thu gom chất thải rắn không đảm bảo
đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành và nhu cầu sử dụng;
|
|
19
|
Khu
TT Khương Thượng
|
Hệ thống cây xanh và đường giao
thông không đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn.
|
2.2. Hiện trạng hạ tầng xã hội:
Một số công trình trường học, nhà văn
hóa còn đảm bảo chất lượng do đã
được cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng lại trong những năm gần đây. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều công trình nhà trẻ, trường học bị quá tải, thiếu diện tích các
sân chơi theo tiêu chuẩn, xung quanh bị lấn chiếm bởi các ki ốt xây dựng tạm.
Nhiều công trình nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng còn thiếu hoặc đã được xây
dựng từ lâu, hiện đã xuống cấp.
|
TT
|
KHU
CHUNG CƯ
|
HIỆN
TRẠNG HẠ TẦNG XÃ HỘI
|
|
1
|
Khu
TT Thành Công
|
Các công trình trường học, hạ tầng
xã hội khác có chất lượng tương đối tốt do mới được xây dựng, sửa chữa
|
|
2
|
Khu
TT Đại học Bách Khoa
|
Các công trình HTXH (trường học, nhà văn hóa...) đáp ứng tiêu chuẩn.
|
|
3
|
Khu
TT Đại học Thủy Lợi
|
Các công trình HTXH (trường học,
nhà văn hóa...) chưa đáp ứng tiêu chuẩn.
|
|
4
|
Khu
TT Nghĩa Tân
|
Các công trình trường học cơ bản
đạt tiêu chuẩn, riêng chỉ tiêu đất trường tiểu học đạt 0,41m2/người, thiếu so
với QC, TC;
|
|
5
|
Khu
TT Thanh Xuân Bắc
|
Các công trình trường học đã được
cải tạo, xây dựng lại, chất lượng còn tốt, đáp ứng yêu cầu.
|
|
6
|
Khu
TT Thanh Xuân Nam
|
Các công trình trường học đã được
cải tạo, xây dựng lại, chất lượng còn tốt, đáp ứng yêu
cầu.
|
|
7
|
Khu
TT 3 tầng Hà Đông
|
Không có nhà trẻ, trường học, bãi
đỗ xe;
|
|
8
|
Khu
TT Văn Chương
|
Trong khu chỉ có duy nhất 01 công
trình nhà trẻ.
|
|
9
|
Khu
TT Nam Đồng
|
Không có bãi đỗ xe, nhà văn hóa.
|
|
10
|
Khu
TT Trung Tự
|
Khu vực sân chơi giữa các khu bị
lấn chiếm trái phép
|
|
11
|
Khu
TT Hào Nam
|
Không đảm bảo đáp ứng các quy
chuẩn, tiêu chuẩn của Nhà nước.
|
3. Khảo sát, điều tra xã hội học:
Qua khảo sát điều tra xã hội một số
khu chung cư cũ cho thấy phần lớn ý kiến đồng thuận của các hộ dân (chủ sở hữu
nhà chung cư) đối với chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đạt
tỷ lệ từ 63% đến 95%. Tuy nhiên, kiến nghị về hệ số bồi thường diện tích tái
định cư tại chỗ (hệ số k) lớn, đa số các hộ dân khi được hỏi ý kiến đều yêu cầu
hệ số bồi thường diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ (hệ số k) lớn (từ k ≥ 1,3
đến k ≥ 2).
|
TT
|
KHU
CHUNG CƯ
|
KẾT
QUẢ KHẢO SÁT LẤY Ý KIẾN
|
|
1
|
Khu
TT Thành Công
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 95%; Yêu cầu hệ số k>2 chiếm từ 89% đến 92%
|
|
2
|
Khu
TT Đại học Bách Khoa
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 62%; Yêu cầu hệ số k: Tầng 1: k>1,5
chiếm 64%. Tầng 2 trở lên: k>1,3 chiếm 73%.
|
|
3
|
Khu
TT Đại học Thủy Lợi
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 65%; Yêu cầu hệ số k: Tầng 1: k≥1,5
đến k≥3 chiếm 78,47%.
Tầng
2 trở lên: k≥1,3 đến k≥3 chiếm 88,15%
|
|
4
|
Khu
TT Ngọc Khánh
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 70%; Yêu cầu hệ số k: Tầng 1: k≥1,5
đến k≥2,5 chiếm 96,2%. Tầng 2 trở lên: k≥1,5 đến k≥2,5
chiếm 96,2%.
|
|
5
|
Khu
TT Giảng Võ
|
|
6
|
Khu
TT Thanh Xuân Bắc
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 70%; Yêu cầu hệ số k: k=1,5-2 chiếm
9%; k>2,5 chiếm 4%. Yêu cầu thương thảo chiếm 10%; Yêu cầu bồi thường theo
giá thị trường chiếm 13%; yêu cầu TĐC như căn hộ cũ chiếm 18%.
|
|
7
|
Khu
TT Thanh Xuân Nam
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 74,3%; Yêu cầu hệ số k: hầu hết các hộ dân không có ý kiến trả
lời
|
|
8
|
Khu
TT Thuốc lá Thăng Long
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 62,87%; Yêu cầu hệ số k: k>2,5 chiếm 1,2%; Ý kiến khác
chiếm 57,8%; không trả lời chiếm 41%.
|
|
9
|
Khu
TT 3 tầng Hà Đông
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 80%; Yêu cầu hệ số k: 100% các hộ yêu cầu hệ số k>2
|
|
10
|
Khu
TT Văn Chương
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 85%; Yêu cầu hệ số k=2-5 lần; phần còn lại không cho ý kiến
|
|
11
|
Khu
TT Quỳnh Mai
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 72,31%; Yêu cầu hệ số k: Không có số liệu
|
|
12
|
Khu
TT Trung Tự
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 72,9%; Yêu cầu hệ số k: k=1,5 đến
k>3 chiếm 8,1%; Thỏa thuận trực tiếp: 12%. Không có ý kiến: 74,6%.
|
|
13
|
Khu
TT C86 Kim Mã Thượng
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 88,4%; hệ số k>2 chiếm 51%
|
|
14
|
Khu
TT Khương Thượng
|
Tỷ
lệ đồng thuận đạt 81,7%; Yêu cầu hệ số k>2 chiếm 79,1%
|
(Chi tiết xem tại Phụ lục 2 kèm
theo)
II. Đánh giá kết quả triển khai
thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
1. Các dự án đã hoàn thành, các dự án
đang triển khai:
1.1. Các dự án đã hoàn thành (19 dự
án).
|
TT
|
NHÀ/KHU
CHUNG CƯ CŨ
|
CHỦ
ĐẦU TƯ
|
GHI CHÚ
|
|
1
|
I1 Thái Hà,
phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D)
|
Công ty Địa ốc Sông Hồng
|
Đã đưa vào sử dụng tháng 5/2012
|
|
2
|
I2 Thái Hà,
phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D)
|
|
3
|
I3 Thái Hà,
phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D)
|
|
4
|
187 Tây Sơn, quận Đống Đa (nguy
hiểm cấp D)
|
Công TNHH MTV Quản lý & phát
triển nhà Hà Nội
|
Đã đưa vào sử dụng tháng 7/2013
|
|
5
|
P3 Phương Liệt, phường Phương Liệt,
quận Thanh Xuân (nguy hiểm cấp D)
|
Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà
và đô thị (HUD)
|
Đã đưa vào sử dụng tháng 10/2013
|
|
6
|
B7 Kim Liên, quận Đống Đa
|
Ban QLDA các nguồn vốn ngân sách
- Sở TN&MT
|
Dự án thực hiện thí điểm bằng nguồn
vốn ngân sách, đưa vào sử dụng từ tháng 02/2005
|
|
7
|
B10 Kim Liên, quận Đống Đa
|
|
8
|
B4 Kim Liên, quận Đống Đa
|
Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng
|
Đã đưa vào sử dụng từ tháng 5/2012
|
|
9
|
B14 Kim Liên, quận Đống Đa
|
Đã đưa vào sử dụng từ tháng 7/2014
|
|
10
|
A6 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận
Ba Đình
|
Công ty tu tạo và phát triển nhà Hà
Nội
|
Đã đưa vào sử dụng năm 2003
|
|
11
|
C7 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận
Ba Đình (nguy hiểm cấp D)
|
Công ty Cổ phân Tư vấn HANDIC
|
Đã đưa vào sử dụng từ tháng 12/2015
|
|
12
|
D2 Giảng Võ phường Giảng Võ,
quận Ba Đình
|
Công ty CP Đầu tư PT nhà Gia Bảo
|
Đã đưa vào sử dụng từ tháng 3/2015
|
|
|
Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường
Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, gồm:
|
Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng
phát triển nhà số 7 Hà Nội
|
Dự án thí điểm bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, đã đưa vào sử dụng từ tháng 12/2015
|
|
13
|
A2 khu Nguyễn Công Trứ
|
|
14
|
A3 khu Nguyễn Công Trứ
|
|
15
|
Khu tập thể Văn phòng Trung ương
Đảng tại số 44 ngõ 260 Đội Cấn, phường Liễu Giai, quận Ba Đình
|
Liên danh: Công ty Cổ phần SIMCO Sông Đà và Công ty CP ĐTXD và Phát triển kiến trúc Hà Nội
|
Đã đưa vào sử dụng từ đầu năm 2018
|
|
16
|
Khu tập thể 97-99 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa
|
Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí
|
Đã đưa vào sử dụng từ đầu năm 2019
|
|
17
|
B6 Giảng Võ,
phường Giảng Võ quận Ba Đình
|
Tổng Công ty 36 - Bộ Quốc phòng
|
Đã hoàn thành vào năm 2020.
|
|
18
|
C1 Thành Công, phường Thành Công
quận Ba Đình
|
Tổng Công ty Công trình giao thông 1
|
Đã hoàn thành vào năm 2020.
|
|
19
|
Nhà 30A Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm
|
Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Tài chính Toàn Cầu
|
Cơ bản hoàn thành, đã đưa vào khai
thác, sử dụng.
|
1.2. Các dự án đang triển khai (14 dự
án).
|
TT
|
NHÀ/KHU
CHUNG CƯ CŨ
|
NHÀ
ĐẦU TƯ ĐỀ XUẤT
|
TÌNH
HÌNH TRIỂN KHAI
|
|
1
|
Nhà 26 Liễu Giai, phường Cống Vị,
quận Ba Đình;
|
Công ty cổ phần ĐTXD và phát triển
Đô thị Sông Đà
|
Đang thi công xây dựng công trình.
|
|
2
|
Nhà 3A Quang Trung, P.Tràng Tiền,
Hoàn Kiếm
|
Công ty cổ phần Nhật Quân Anh
|
Đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng.
|
|
3
|
17 nhà gỗ phường Chương Dương (nhà
cháy);
|
UBND quận Hoàn Kiếm
|
Hoàn thành phá dỡ nhà nguy hiểm cấp
D và di dời các hộ tạm cư tại nhà A1, A2 Phú Thượng.
|
|
4
|
Nhà 148-150 Sơn Tây, quận Ba Đình;
|
Công ty cổ phần PCCC và Đầu tư xây
dựng Sông Đà
|
Đang tổ chức vận động di dời các hộ
dân để phá dỡ.
|
|
5
|
Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng, phường
Láng Hạ quận Đống Đa; (nhà nguy hiểm cấp độ D)
|
Công ty cổ phần Đầu tư và phát
triển Bách Khoa
|
Đã chấp thuận nguyên tắc nghiên cứu
thực hiện dự án; đã chấp thuận Tổng mặt bằng; UBND quận
Đống Đa đang tiến hành vận động di dời 04 hộ dân còn lại để phá dỡ.
|
|
6
|
Khu tập thể Viện tư liệu phim Việt
Nam - The Boulevard tại số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình;
|
Công ty TNHH Đầu tư & Kinh
doanh bất động sản Việt Úc
|
Đã quyết định chấp thuận Chủ đầu
tư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chủ trương đầu tư dự án. Chủ
đầu tư đang phối hợp với UBND quận Ba Đình chi trả bồi thường, ký hợp đồng và
thực hiện vận động di dời các hộ dân.
|
|
7
|
Nhà A & B Nghĩa Đô, quận Cầu
Giấy
|
LD: Công ty TNHH Thủ đô II (đại diện LD); Công ty TNHH MTV Quản lý và PT Nhà HN; Công ty CP Nhật
Quân Anh.
|
Đã giao chủ đầu tư và chấp thuận
chủ trương đầu tư; đang tổ chức lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
|
|
8
|
Dự án Cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 (Khu Nam Thành Công), số 93 Láng Hạ, Đống Đa;
|
Công ty cổ phần Bất động sản
Vinaconex
|
Đã hoàn thành công tác phá dỡ; Đang
triển khai thi công xây dựng.
|
|
9
|
Dự án phá dỡ nhà nguy hiểm và xây
dựng mới tại 225 phố Thụy Khuê, quận Tây Hồ;
|
Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát
triển nhà Hà Nội
|
Đã thực hiện xong phá dỡ nhà nguy
hiểm; xây xong phần thô công trình.
|
|
10
|
Dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Phố Huế, quận
Hai Bà Trưng
|
Liên danh Công ty CP đầu tư xây
dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty TNHH Thanh Xuân Bắc
|
Dự án gồm 14 nhà tập thể cũ, trong
đó 02 khối nhà A1, A2 đã xây dựng mới thành nhà N3. Hiện
nay Nhà đầu tư đang thực hiện các thủ tục để triển khai tiếp phần còn lại.
|
|
11
|
Dự án xây dựng cải tạo, xây dựng
lại khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường Sắt, số 1 phố Định
Công, phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai
|
Liên danh Công ty CP dịch vụ vận
tải Đường sắt và Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển kiến trúc Hà Nội
|
Đã được quyết định chủ đầu tư số
1556/QĐ-UB ngày 02/4/2021; chấp
thuận chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Văn bản số
974/UBND-SXD ngày 02/4/2021.
|
|
12
|
Nhà chung cư CT1A, CT1B tại phường
Xuân La, Tây Hồ
|
Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Hà
Nội số 5
|
UBND Thành phố đồng ý về chủ trương
nghiên cứu, lập quy hoạch TMB và PAKT; đang rà soát thủ
tục đầu tư
|
|
13
|
Khu đất số 26-28-30-32 phố Láng Hạ,
q.Đống Đa
|
Công ty Cổ phần thiết bị vật tư du
lịch
|
Đang thực hiện thủ tục đất đai tại
Sở TN&MT.
|
|
14
|
Nhà chung cư 23 Hàng Bài, quận Hoàn
Kiếm
|
Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng
Tam Sơn
|
Đang thực hiện GPMB.
|
Trong 14 dự án đang triển khai nêu
trên, có 06 dự án đã hoàn thành di dời các chủ sở hữu, phá dỡ công trình; còn
08 dự án đang thực hiện vận động các chủ sở hữu di dời hoặc đang triển khai
công tác quy hoạch kiến trúc, chấp thuận phương án bồi thường hỗ trợ tạm cư tái
định cư, có nhiều khó khăn vướng mắc chưa được tháo gỡ, dự án chậm chưa được
tiếp tục triển khai.
2. Về tình hình cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D:
Trên cơ sở kết quả kiểm định, Sở Xây
dựng đã tham mưu để UBND Thành phố kịp thời ban hành quyết định tổ chức di dời
các hộ dân ra khỏi tất cả các chung cư cũ nguy hiểm cấp D (giao UBND các quận
liên quan tổ chức thực hiện) và đã bố trí đủ quỹ nhà tạm cư (nhà ở tạm thời);
đồng thời tổ chức sửa chữa chống xuống cấp, đảm bảo an toàn cho người sử dụng
tại các khu: Nghĩa Đô, Thành Công, Quỳnh Mai, Giảng Võ, Ngọc Khánh,... Đến nay
Thành phố đã tổ chức thực hiện di dời 08 nhà 5 chung cư cũ
nguy hiểm cấp độ D, trong đó có 02 nhà đã di dời xong và hoàn thành cải tạo,
xây dựng lại, đưa vào sử dụng, bao gồm: Nhà C1 Thành Công và B6 Giảng Võ;
Nay còn 06 nhà, tình hình di dời các
hộ dân cụ thể như sau:
- 01 nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ
D trên địa bàn quận Đống Đa, Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng: đến nay còn 04 hộ gia đình tại Đơn nguyên 1 được xác định cấp độ D (đã
bị sập đổ 1 phần) chưa di dời mặc dù đã được bố trí quỹ nhà tạm cư 6 tại nhà 9B khu đô thị mới Đại Kim - Định Công. UBND quận Đống Đa hiện đang
khẩn trương tổ chức di dời 04 hộ gia đình để đảm bảo an toàn.
- 05 nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ
D trên địa bàn quận Ba Đình: nhà C8 Giảng Võ, G6A Thành
Công, nhà A Ngọc Khánh, Tập thể Bộ Tư pháp, Nhà 148-150 Sơn Tây; kết quả:
+ Nhà C8 Giảng Võ (Đơn nguyên 3, có:
36 hộ gia đình và 01 cơ quan): 01/36 hộ gia đình và 01 cơ quan đã di dời và
nhận tiền tạm cư; 17/36 hộ đã di dời và nhận nhà tạm cư tại nhà Lô E Yên Hòa;
còn lại 18/36 hộ chưa di dời 7.
+ Tập thể Bộ Tư pháp (Đơn nguyên 1,
3): có 40/42 hộ đã di dời và nhận nhà tạm cư tại nhà Lô E Yên Hòa; còn lại
02/42 hộ chưa di dời.
+ Nhà A phường Ngọc Khánh (Đơn nguyên
1): có 07/27 hộ đã di dời và nhận nhà tạm cư tại nhà Lô E Yên Hòa; còn 20/27 hộ
chưa di dời (chưa nhận nhà tạm cư).
+ Nhà G6A phường Thành Công (Đơn
nguyên 1, 2): có 21/49 hộ đã di dời và nhận nhà tạm cư tại nhà Lô E Yên Hòa;
còn 28/49 hộ chưa di dời (chưa nhận nhà tạm cư).
+ Nhà 148-150 Sơn Tây đang tổ chức di
dời các hộ dân (còn 03 hộ chưa đồng ý).
Một số hộ dân, chủ sở hữu (chủ yếu
tại tầng 1) còn chưa thống nhất di chuyển khỏi chung cư
nguy hiểm đến nơi tạm cư với lý do: chưa thống nhất với kết quả kiểm định; nhà
tạm cư cách xa, khó khăn ổn định cuộc sống; chưa lựa chọn chủ đầu tư; bao giờ
thực hiện xây dựng nhà tái định cư; tái định cư ở vị trí nào, diện tích là bao
nhiêu và bao giờ được trở về nhà tái định cư.
Hiện nay UBND quận Ba Đình đang tiếp
tục tuyên truyền, vận động các hộ dân di dời và đã thực hiện niêm phong các căn
hộ, rào chắn, quây tôn các khu vực đã di dời nhằm đảm bảo an toàn, an ninh trật
tự khu vực và đang tiếp tục vận động các hộ, chủ sở hữu còn lại khẩn trương di
dời khỏi nhà nguy hiểm.
(Chi tiết xem tại Phụ lục 3 kèm theo)
3. Kết quả rà soát, kiểm định
chất lượng chung cư cũ:
Giai đoạn trước (từ năm 2014 - 2021)
thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 (Điều 6), Sở Xây dựng có trách nhiệm điều tra,
khảo sát, kiểm định chất lượng các chung cũ để đưa vào Kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Quyết định 681/QĐ-BXD ngày
12/7/2016, công tác kiểm định phải thực hiện theo 02 giai đoạn: (1) Giai đoạn
1: thực hiện khảo sát đánh giá theo phương pháp chuyên gia để phân loại tình
trạng kỹ thuật theo mức độ xuống cấp tăng dần và được chia làm 03 mức 8 1, 2, 3; (2) Giai đoạn 2:
Đánh giá, lựa chọn các chung cư cũ có tình trạng kỹ thuật mức 2, 3 (có dấu hiệu
nguy hiểm) đã được thực hiện Giai đoạn 1 để phân loại thành 04 mức độ 9 nguy hiểm tăng dần: A, B, C, D. Thành phố đã triển khai rà soát, đánh giá
toàn bộ các chung cư cũ theo các mức tình trạng kỹ thuật để lựa chọn kiểm
định chỉ đối với các chung cư cũ có dấu
hiệu nguy hiểm cấp độ D, kết quả như sau:
- Về công tác rà soát, đánh giá sơ bộ
(Giai đoạn 1): Trong tổng số 1.579 chung cư cũ đã rà soát có: Mức 1: 42 chung
cư; Mức 2: 1.449 chung cư; Mức 3: 88 chung cư. Trong đó:
+ 88 chung cư mức 3: 63 nhà đã kiểm
định xong (cấp B: 01 nhà; cấp C: 54 nhà; cấp D: 8 nhà, trong đó 02 nhà đã hoàn
thành cải tạo, xây dựng lại và đưa vào sử dụng), 25 nhà còn lại đã được cải
tạo, sửa chữa đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
+ 1.449 chung cư mức 2: 338 nhà đã
kiểm định xong (cấp B: 147 nhà; cấp C: 191 nhà; cấp D: 0 nhà).
- Về kết quả kiểm định (Giai đoạn 2):
Trong tổng số 1.579 chung cư cũ, đã tổ chức kiểm định 401 chung cư, trong đó:
Cấp B: 148 chung cư; Cấp C: 245 chung cư; Cấp D: 08 chung cư (trong đó 02 nhà
cấp D đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại và đưa vào sử dụng: C1 Thành Công; B6
Giảng Võ).
Ngoài ra, có 07 chung cư cũ nguy hiểm
cấp D đã cải tạo xây dựng lại hoàn thành đưa vào sử dụng (không thuộc danh mục
1.579 chung cư cũ 10).
(Chi tiết xem tại Phụ lục 4 kèm
theo)
4. Tình hình triển khai công
tác nghiên cứu quy hoạch chi tiết:
Quá trình triển khai trước đây, thực
hiện Nghị định số 101/2015/NĐ-CP , việc giao cho nhiều chủ đầu tư tự lập quy
hoạch và lập dự án một số chung cư cũ, chủ yếu là thiết lập quy hoạch kiến trúc
cho từng nhà chung cư đơn lẻ, manh mún, dẫn đến sự thiếu đồng bộ, không thống
nhất về quy hoạch kiến trúc tổng thể chung khu vực, thiếu liên kết giữa các dự
án, không đảm bảo yêu cầu về đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và phân bổ dân cư.
Năm 2016, UBND Thành phố đã kêu gọi
xã hội hóa công tác nghiên cứu lập quy hoạch thông qua Hội nghị hợp tác đầu tư
và phát triển Thành phố, qua đó đã lựa chọn một số công ty tự nguyện bỏ kinh
phí nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại
các Khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố (Văn bản số 5621/UBND-ĐT ngày
30/9/2016). UBND Thành phố đã giao UBND các quận nơi có các khu chung cư cũ chỉ
đạo các phường phối hợp với các nhà đầu tư để cung cấp số liệu về dân số, số hộ
làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết; đồng thời giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ
trì cùng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND
các quận đề xuất UBND Thành phố chỉ đạo chung về nguyên tắc xác định ranh giới
các khu chung cư cũ, xây dựng Biểu mẫu khảo sát, điều tra xã hội học và định
hướng quy hoạch, kiến trúc, hướng dẫn các công ty nghiên cứu lập ý tưởng quy
hoạch chi tiết.
UBND Thành phố đã tổ chức nhiều cuộc
họp nghe các đơn vị đề xuất báo cáo phương án ý tưởng quy hoạch; đã có chỉ đạo
hướng dẫn các bước nghiên cứu ý tưởng quy hoạch (08 bước) theo 02 phương án
(Phương án 1 theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao
tầng được duyệt; Phương án 2 điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối
tài chính dự án) (Tại các Thông báo số 479/TB-UBND ngày 29/5/2017 và số
1357/TB-UBND ngày 24/11/2017).
Đến nay, tổng số 30 khu chung cư cũ
được UBND Thành phố giao nhiệm vụ, trong đó:
- 01 khu đã phê duyệt quy hoạch trước
đây (KTT Nguyễn Công Trứ)
- 01 khu mới được chấp thuận Tổng mặt bằng (KTT 3 tầng quận
Hà Đông);
- 03 khu đang triển khai lập quy
hoạch chi tiết theo Nhiệm vụ quy hoạch được duyệt trước đây (KTT Hào Nam; KTT
Quỳnh Mai; KTT Nghĩa Tân);
- 03 khu các Nhà đầu tư xin rút vì
khó khăn trong quá trình nghiên cứu khảo sát lập quy hoạch (KTT xí nghiệp xây
lắp 24; KTT Tân Mai; KTT đường sắt);
- 20 khu đã báo cáo UBND Thành phố ý
tưởng quy hoạch (trong đó, đã báo cáo lần 1 là 08 khu; đã báo cáo lần 2 là 12
khu);
- 02 khu chưa báo cáo ý tưởng quy
hoạch (KTT Nam Thành Công; KTT Phương Mai);
Quá trình nêu trên, các nhà đầu tư
mới thực hiện ở bước nghiên cứu điều tra khảo sát, lập các phương án ý tưởng
quy hoạch; các phương án nghiên cứu hầu hết đều khó khăn
không khả thi khi áp dụng quy mô chiều cao công trình theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình
cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội để cân đối phương án đầu
tư đáp ứng yêu cầu tái định cư tại chỗ cho người dân và đảm bảo thu hồi vốn đầu
tư. Mặt khác, theo quy định Luật Quy hoạch đô thị, các khu chung cư cũ chưa
được giao Chủ đầu tư nên chưa đủ cơ sở để giao Nhà đầu tư tổ chức nghiên cứu
lập quy hoạch chi tiết. Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn việc các doanh nghiệp, tổ
chức, cá nhân tài trợ sản phẩm là đồ án quy hoạch/ý tưởng quy hoạch là chưa đủ
cơ sở xem xét do chưa được pháp luật quy định.
Ngày 06/10/2020, UBND Thành phố có
Thông báo 461/TB-VP chỉ đạo tạm dừng việc giao các nhà đầu
tư nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết; Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài chính
chuẩn bị kế hoạch vốn lập quy hoạch các khu chung cư cũ bằng nguồn ngân sách;
các sở, ngành nghiên cứu kế thừa kết quả điều tra, khảo sát, nghiên cứu.
Hiện nay, theo quy định tại Nghị định
số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư, đối với chung cư cũ chưa lựa chọn chủ đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm
tổ chức lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ, làm cơ sở lập phương án bồi thường,
giải phóng mặt bằng và lựa chọn chủ đầu tư dự án.
(Chi tiết xem tại Phụ lục 5 kèm
theo)
5. Tình hình công tác giải
phóng mặt bằng, bồi thường, bố trí tái định
cư, tạm cư (nhà ở tạm thời):
Qua thực tế triển khai 19 dự án đã
hoàn thành; công tác GPMB, bồi thường, bố trí tái định cư, tạm cư (nhà ở tạm
thời) thực hiện như sau:
- Trình tự gồm 07 bước: (1) Quyết định
thu hồi đất và phương án bồi thường tái định cư tổng thể được Thành phố phê
duyệt; (2) Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư và Tổ công tác;
(3) Lập, phê duyệt dự toán chi phí tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định
cư, tạm cư; (4) Họp dân cư và tổ chức điều tra hiện trạng, xác nhận nội dung
điều tra; (5) Lập, niêm yết lấy ý kiến về dự thảo, hoàn chỉnh phương án bồi
thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư; (6) Hoàn chỉnh, thẩm định và phê duyệt
phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư; (7) Công khai quyết định phê
duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư, chi trả tiền, bàn giao
mặt bằng;
- Chính sách tạm cư: Đa số các dự án
được tạm cư bằng tiền hoặc bằng căn hộ chung cư của chủ đầu tư. Riêng dự án nhà
B4, B14 đường Phạm Ngọc Thạch - khu tập thể Kim Liên không phải bố trí tạm cư
do tận dụng nhà B7, B10 cũ trong khu tập thể chưa bị phá dỡ để tạm cư cho các
hộ dân (do nhà B7, B10 xây dựng mới trên khu đất trống của khu tập thể nên nhà
B7, B10 không bị phá dỡ), một số dự án các hộ dân nhận tiền tự thuê nhà tạm cư
như: D2, C7 Giảng Võ;
- Chính sách bồi thường hỗ trợ tái
định cư: Về cơ bản các dự án áp dụng theo Quy chế cải tạo, xây dựng lại các
chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội của UBND Thành
phố ban hành kèm theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 với hệ số
tái định cư tại chỗ từ k = 1,3 đến 2,5; cụ thể:
+ Các hộ dân tại tầng 1 nhà chung cư
cũ được hoàn trả diện tích kinh doanh tại tầng 1 nhà chung cư xây mới và được
mua 01 căn hộ tại tầng trên của dự án với giá kinh doanh.
+ Các hộ dân từ tầng 2 trở lên được
bố trí căn hộ tái định cư tại chỗ
khép kín đúng tầng cũ với hệ số từ 1,3 đến 1,4 (k = 1,3¸1,4) không phải trả
tiền, trường hợp các hộ di chuyển lên tầng cao hơn được tăng 0,1 lần (hệ số trượt
tầng không quá 4 tầng), do đó hệ số k lên tới 2 ¸ 2,1 lần (riêng nhà D2 Giảng
Võ, nhà đầu tư đã thỏa thuận với các hộ dân với hệ số k = 2,5).
+ Diện tích sàn tăng thêm giữa căn hộ
xây mới so với diện tích sàn căn hộ được tái định cư thì
hộ dân phải trả tiền cho chủ đầu tư theo suất đầu tư m2 sàn + 10% lợi nhuận
định mức theo quy định.
+ Các căn hộ có nhiều hộ khẩu, nhân
khẩu được mua thêm 01 căn hộ với giá kinh doanh, có trường hợp phải xác nhận
của UBND phường sở tại vào đơn xin mua thêm căn hộ của hộ dân.
+ Diện tích cơi nới, lấn chiếm (trái
phép) của các hộ dân cơ bản được chủ đầu tư hỗ trợ bằng tiền. Trường hợp cơi
nới lấn chiếm để ở không đủ điều kiện để xét tái định cư tại chỗ bằng căn hộ,
nếu không còn nơi ăn ở nào khác thì được chủ đầu tư xét bán căn hộ xây mới với
suất đầu tư m2 sàn nhân với hệ số (từ 1,2 đến 1,5) và trả tiền 01 lần.
(Chi tiết xem tại Phụ lục 6 kèm
theo)
6. Đánh giá về mô hình đầu tư
trước đây đã triển khai thực hiện:
Đánh giá, phân loại 19 dự án đã hoàn
thành thực hiện theo 03 mô hình sử dụng nguồn vốn: (1) Mô hình sử dụng nguồn
vốn ngân sách; (2) Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ
Thành phố; (3) Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách; cụ thể như sau:
(1) Mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng
lại bằng nguồn vốn ngân sách: Các dự án đầu tư cải tạo xây dựng lại các nhà B7,
B10 Khu tập thể Kim Liên đường Phạm Ngọc Thạch, quận Đống Đa do Ban Quản lý dự
án các nguồn vốn ngân sách - Sở Tài nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư.
* Khó khăn, tồn tại chủ yếu: Phải sử
dụng nguồn kinh phí lớn trong khi nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp.
Qua triển khai dự án cho thấy việc thỏa thuận tái định cư cho các hộ dân gặp
khó khăn do một số hộ dân không thống nhất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ của
Thành phố, nhất là các hộ tại tầng
1 có diện tích cơi nới, lấn chiếm (xây dựng trái phép) không được bồi thường mà
chỉ được hỗ trợ. Nhiều hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi
chi trả tiền phần diện tích tăng thêm sau cải tạo.
(2) Mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng lại
toàn khu chung cư cũ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố bằng
việc giao các khu đất khác để đầu tư, kinh doanh, tạo vốn nhằm cân bằng chi
phí: Dự án cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Nguyễn Công Trứ là cải tạo, xây
dựng lại nhà A2, A3 thành nhà N3 (giai đoạn 1): Thành phố giao nhà đầu tư 06 ô
đất để Nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán lấy lợi nhuận của dự án bù lỗ thực hiện thí điểm cải tạo nhà
A2, A3 Khu tập thể Nguyễn Công Trứ; hiện các khu đất Nhà đầu tư đã sử dụng nhưng
dự án xây dựng, cải tạo nhà chung cư đang dở dang.
* Khó khăn, tồn tại chủ yếu: Mất
nhiều thời gian để tuyên truyền, vận động các hộ dân di dời để thực hiện dự án.
Ngoài việc phải bố trí tái định cư cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn
phải bố trí nhà tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống
của khu chung cư (không còn chỗ ăn ở nào khác); Nhiều hộ dân có khó khăn về
kinh tế khi chi trả tiền phần diện tích tăng thêm sau cải tạo. Việc cải tạo,
xây dựng lại toàn khu phải đầu tư xây dựng lại hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội của khu làm tăng chi phí đầu tư. Dự án không có quỹ đất trống làm
điểm khởi động dự án, Thành phố phải hỗ trợ quỹ nhà để chủ đầu tư bố trí tạm
cư; Trong khu có xen lẫn nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, trường
học, y tế... trong khi đó chưa có cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho các đối tượng trên. Thành phố phải bố trí 06
quỹ đất để hỗ trợ, đảm bảo cân đối tài chính cho nhà đầu tư thực hiện dự án,
nhưng nhà đầu tư chủ yếu tập trung dự án tại các quỹ đất hỗ trợ tạo lợi nhuận
còn dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ thực hiện rất chậm, mặt khác
việc giao đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu đến nay không còn phù
hợp pháp luật; Thời gian thực hiện dự án kéo dài (từ thời điểm trước khi Luật
Nhà ở 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP được ban hành đến nay) dẫn đến các cơ
chế, chính sách theo quy định của pháp luật thay đổi, gây khó khăn trong việc tiếp tục thỏa thuận với các hộ dân về phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để triển khai thực hiện dự án.
(3) Mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng
lại các chung cư cũ độc lập bằng nguồn vốn ngoài ngân sách: Các dự án: I1, I2, I3 Thái Hà, phường Láng
Hạ, quận Đống Đa; 187 Tây Sơn, quận Đống Đa; P3 Phương Liệt, phường Phương
Liệt, quận Thanh Xuân; B4, B14 Kim Liên, quận Đống Đa; A6, C7, D2, B6 Giảng Võ,
phường Giảng Võ, quận Ba Đình; C1 Thành Công; 97-99 Láng Hạ; Khu tập thể Văn
phòng Trung ương Đảng tại số 44 ngõ 260 Đội Cấn, phường Liễu Giai, quận Ba
Đình. Đối với mô hình này, Chủ đầu tư tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, tự cân đối tài
chính để bố trí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo chính sách của nhà nước và
hỗ trợ thêm theo thỏa thuận cho các hộ dân.
* Khó khăn, tồn tại chủ yếu: Thỏa
thuận cơ chế tái định cư đối với các hộ dân gặp khó khăn do yêu cầu được tái
định cư tại chỗ về đúng vị trí căn hộ, tầng cao trong nhà chung cư xây mới sau
khi hoàn thành. Việc bồi thường trong công tác GPMB theo chính sách nhà nước
chưa được người dân chấp thuận và chủ đầu tư phải thương lượng, hỗ trợ thêm
theo thỏa thuận với các hộ dân, đặc biệt khó khăn đối với các hộ dân ở tầng 1
chung cư cũ. Nhiều hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi chi
trả tiền phần diện tích tăng thêm sau cải tạo, xây dựng lại. Việc cải tạo, xây
dựng lại từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không có
quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được các không gian đô
thị, hệ thống giao thông phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đô
thị. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chủ yếu do nhà đầu tư thỏa thuận
với hộ dân theo hướng tăng hệ số k dẫn đến nhu cầu phải tăng thêm diện tích
kinh doanh. Các dự án do có hệ số k không đồng nhất làm khó khăn cho việc thỏa
thuận của nhà đầu tư với các hộ dân giữa các dự án. Thành phố không có cơ chế
hỗ trợ tài chính đối với các dự án nên không thu hút được các nhà đầu tư tham
gia cải tạo đồng bộ các nhà chung cư; các nhà chung cư cũ chỉ thực hiện được
khi nằm ở các vị trí đắc địa, có hiệu quả cao về kinh tế, đảm bảo được thu hồi vốn
cho nhà đầu tư. Việc Quy hoạch chung xây dựng thủ đô xác định khu vực 04 quận
nội đô lịch sử là khu vực hạn chế phát triển (hạn chế tầng cao và dân số) dẫn
đến khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư tham gia.
(Chi tiết đánh giá thực hiện các
mô hình xem tại Phụ lục 7 kèm theo)
7. Đánh giá
về các cơ chế ưu đãi, điều kiện thực hiện:
Thời điểm trước đây, từ năm 2005 đến
năm 2014, Thành phố triển khai thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở ngày
29/11/2005, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của HĐND Thành phố,
Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ, Quyết định số
48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của UBND Thành phố và Nghị quyết số
17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013 của HĐND Thành phố; thời điểm này có 05 nội dung
liên quan đến chính sách ưu đãi, điều kiện tương đối thuận lợi, cụ thể: (1) quy
định điều kiện phá dỡ và lựa chọn chủ đầu tư chỉ cần 2/3 tổng số chủ sở hữu
đồng ý 11; (2) chủ đầu
tư được UBND cấp tỉnh xem xét cho vay tỷ lệ vốn đầu tư tối đa 70% giá trị xây
lắp và thiết bị dự án từ Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát triển nhà ở, hỗ
trợ vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và một số công trình
hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án; (3) chủ đầu
tư được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 15 năm, được
miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp
trong 09 năm tiếp theo; (4) hệ số bồi thường tái định cư
tại chỗ căn hộ cũ từ 1,3 đến 1,95 (k = 1,3-:-1,95) 12; (5) được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được
giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử
dụng). Thời điểm này hầu hết khu vực nội đô lịch sử chưa bị khống chế bởi các
chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, dân số, do vậy, đã có 19 dự án đã được triển khai
hoàn thành đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai, tuy nhiên còn nhiều vướng
mắc.
Thời điểm sau năm 2014, sau khi Luật
Nhà ở ngày 25/11/2014 13, Nghị định 101/2015/NĐ-CP 14 ngày 20/10/2015 của Chính phủ được ban hành và có hiệu lực thi hành thì
04/05 nội dung thuận lợi, chính sách ưu đãi nêu trên không còn được quy định
(chỉ còn chính sách về miễn tiền đất được tiếp tục thực hiện), hệ số bồi thường
tái định cư tại chỗ không quy định cụ thể, các quy định của Nghị định số
101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 có nhiều nội dung còn chưa khả thi triển khai
trong thực tiễn, quy trình lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khó thực hiện; đồng thời các dự án bị khống chế về dân số, tầng cao
theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô làm khó khăn phát triển các diện tích sàn
thương mại; trong khi đó, nhu cầu về nhà ở cũng như thị trường bất động sản
biến động tăng, nhu cầu đòi hỏi bố trí diện tích tái định cư của các chủ sở hữu
tăng theo; đã dẫn đến khó khăn về cân đối hiệu quả tài chính dự án, tính khả thi
không cao, do vậy không thu hút được các nhà đầu tư tham gia; đến nay, không có
dự án mới nào được bổ sung thêm; tiến độ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ trên địa bàn Thành phố chậm.
Đến tháng 7/2021, quá trình dự thảo
Nghị định thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP , Bộ Xây dựng có sự phối hợp chặt
chẽ với thành phố Hà Nội, đã hoàn chỉnh dự thảo Nghị định, trình Chính phủ ban
hành Nghị định mới số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư đã cơ bản giải quyết được các cơ chế ưu đãi, tháo gỡ các khó khăn
vướng mắc nêu trên.
Chương III
TỔNG HỢP NHỮNG NỘI DUNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC CHÍNH QUÁ
TRÌNH TRIỂN KHAI TRƯỚC ĐÂY VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2021/NĐ-CP NGÀY 15/7/2021 CỦA
CHÍNH PHỦ
I. Những khó khăn, vướng mắc
Quá trình triển khai trước đây những
khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được
UBND Thành phố báo cáo, kiến nghị Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ trong suốt
quá trình. Thời gian qua, theo đề nghị của Bộ Xây dựng về việc góp ý nghiên cứu
sửa đổi, thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; UBND Thành phố đã tham gia các cuộc họp
thẩm định của Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đã có các Văn bản
số 972/UBND-ĐT ngày 02/4/2021, số 1120/UBND-ĐT ngày 16/4/2021, số 1910/UBND-ĐT ngày 18/6/2021 gửi góp ý, kiến nghị nhiều nội dung, giải pháp
cần tháo gỡ khó khăn vướng mắc cơ chế chính sách, đã được Bộ Xây dựng, Bộ Tư
pháp đánh giá cao, ghi nhận các nội dung kiến nghị cần báo cáo Thủ tướng Chính
phủ để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư.
Tổng hợp những nội dung khó khăn,
vướng mắc chính (gồm 06 nhóm, 20 vấn đề) trước đây, như sau:
1. Khó khăn, vướng
mắc trong công tác rà soát, kiểm định chất lượng và lập kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
(1)- Số lượng nhà chung cư cũ trên
địa bàn Thành phố lớn, tình trạng quản lý phức tạp, đan xen sở hữu; một số đơn
vị chậm bàn giao nhà về Thành phố để quản lý, gây khó khăn trong việc rà soát,
thống kê xác định danh mục.
(2)- Nhiều nhà chung cư cũ xây dựng
đã lâu, không còn hồ sơ tài liệu kỹ thuật liên quan đến công trình, các hộ dân
đã tự cải tạo, cơi nới nên gặp khó khăn khi đánh giá niên hạn sử dụng, đánh
giá, kiểm định chất lượng công trình.
(3)- Về kinh phí kiểm định: Luật Nhà
ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định nhà nước phải bố trí kinh phí để thực
hiện kiểm định các chung cư hết niên hạn sử dụng và nhà chung cư có dấu hiệu hư
hỏng nặng; Tuy nhiên, chưa quy định rõ trách nhiệm của nhà nước và của chủ sở
hữu nhà chung cư đối với công tác kiểm định đối với nhà chung cư cũ nói chung;
thực tế người dân không có điều kiện kinh phí để đóng góp phục vụ kiểm định
chung cư của mình; Do vậy, trường hợp nhà nước bỏ kinh phí ngân sách để tổ chức
kiểm định còn vướng mắc trong thanh quyết toán bởi quy định chưa rõ đối với nhà
chung cư cũ không thuộc sở hữu Nhà nước (thuộc nhiệm vụ chi có tính chất đặc
thù theo quy định tại Điểm h Khoản 9 Điều 30 Luật Ngân sách nhà nước) 15.
(4)- Đồng thời, theo quy định tại
Quyết định 681/QĐ-BXD ngày 12/7/2016 của Bộ Xây dựng phê duyệt quy trình đánh
giá an toàn kết cấu nhà ở và công trình công cộng: “Đối với nhà và công
trình đã được khảo sát, đánh giá trong
khoảng thời gian 3 năm kể từ thời điểm ban hành quy trình nêu trên, cần tiến
hành rà soát sự phù hợp của các kết quả khảo sát, đánh giá với quy trình. Nếu phù hợp với quy trình ở
giai đoạn 1, cần sàng lọc, chuyển các đối tượng cần khảo sát, đánh giá chi
tiết sang giai đoạn 2. Nếu nhà, công trình đã được khảo sát, đánh giá phù hợp
với giai đoạn 2 thì cần khảo sát, đánh giá lại”. Do vậy, các kết quả kiểm định từ năm 2013
trở về trước cần phải được kiểm định, đánh giá lại, sẽ
phát sinh chi phí và mất nhiều thời gian.
(5)- Một số trường hợp người dân chưa
đồng thuận với kết quả kiểm định và phải thực hiện kiểm định lại, như tại 51
Huỳnh Thúc Kháng, C8 Giảng Võ, G6A Thành Công (Sở Xây dựng đã kiểm định là cấp
D, chuyển sang Bộ Xây dựng kiểm định vẫn có kết quả là nhà chung cư cũ nguy
hiểm cấp D), gây phát sinh chi phí và mất nhiều thời gian, chậm di dời chủ sở
hữu ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm.
(6)- Luật Nhà ở năm 2014 (Khoản 1
Điều 111) quy định nhà chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng thuộc diện phải phá
dỡ (theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở) mới được đưa
vào Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại mà không quy định cụ thể đối với chung cư cấp A, B, C và cận D sẽ rất khó khăn khi triển
khai theo nguyên tắc toàn khu (nhiều công trình cấp độ nguy hiểm khác nhau).
(7)- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP còn
một số bất cập như: (1) chưa quy định rõ “chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ
sụp đổ” và “chung cư nguy hiểm” gắn với cấp độ nguy hiểm nhà chung cư (A, B, C,
D) nhằm lượng hóa khái niệm, niên hạn để xác định đối tượng phải phá dỡ theo
kết quả kiểm định; (2) quy định phải kiểm định toàn bộ các nhà chung cư cũ trước khi đưa vào Kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ, quy định này khó thực hiện do ngân sách Thành phố hạn
chế và chưa có quy định rõ trách nhiệm thực hiện kiểm định như nêu trên, dẫn
đến không thể ban hành Kế hoạch, chậm triển khai; (3) quy định cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu mà không
thực hiện phân kỳ đầu tư là không khả thi; (4) chưa quy định trường hợp phải
phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư cũ do sự cố, thiên tai, cháy nổ, không còn đảm bảo
cho người sử dụng; (5) chưa quy định phân cấp cho UBND cấp huyện tổ chức thực
hiện kiểm định các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ để đẩy nhanh tiến độ thực hiện
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
2. Khó khăn, vướng mắc trong
công tác lập quy hoạch
(1)- Thực trạng Thành phố tồn tại 03
loại hình chung cư cũ (khu chung cư cũ quy mô >2ha, nhóm chung cư cũ quy mô
<2ha và chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, diện tích đất hạn chế), các chung cư cũ
đa phần thuộc khu vực các quận nội thành và nội đô lịch sử, hạn chế phát triển
tầng cao, dân số theo quy định tại Quy hoạch chung xây
dựng Thủ đô, phải tiến hành từng bước giãn - giảm dân số từ 1,2 triệu xuống 0,8
triệu dân, quy định nêu trên khó khăn khi thực hiện tái định cư tại chỗ 100%,
đồng thời hạn chế phát triển diện tích kinh doanh (sau khi tái định cư) dẫn đến
khó khăn đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án. Khu vực nội đô lịch sử là nơi tập trung
chủ yếu các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp,
nguy hiểm (cấp B, C và cận D) trong đó có nhiều chung cư cũ không đủ diện tích
mặt bằng để xây dựng lại, không thể tự cân đối tài chính của dự án, khó khăn
lựa chọn giải pháp thực hiện.
(2)- Trong phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch các khu chung cư cũ, có một số nhà ở thấp tầng
riêng lẻ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất trụ sở cơ quan, doanh
nghiệp đóng trên địa bàn. Khi nghiên cứu lập quy hoạch chưa nhận được sự đồng
thuận của các tổ chức, cá nhân này về phương án quy hoạch, phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư do chưa có quy định cụ thể cơ chế bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
(3)- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 còn một số bất cập, cụ thể như: (1) Quy định trình tự thực hiện (từ
Điều 6 đến Điều 10) thì việc lựa chọn được nhà đầu tư trước khi lập quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là không khả thi do khi
quy hoạch chi tiết chưa được phê duyệt, nhà đầu tư không xác định được cụ thể
các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc để tính toán phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư và xác định hiệu quả đầu tư của dự án, không thu hút được nhà
đầu tư tham gia; (2) Chưa quy định lập, phê duyệt Kế hoạch tổ chức lập các đồ
án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc tổng mặt bằng và phương án kiến trúc
công trình với diện tích <2ha) làm cơ sở để lập kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư; (3) Khó khăn trong việc xác định giải
pháp quy hoạch, phương án đầu tư đối với các chung cư cũ đơn lẻ có diện tích
đất nhỏ (có diện tích đất chỉ 500 - 700m2, không đủ yêu cầu diện tích để xây
dựng nhà tái định cư); (4) Chưa quy định hình thức quy hoạch gộp các chung cư cũ đơn lẻ, độc lập để thực hiện dự
án đầu tư theo phương thức quy gom cải tạo xây dựng lại chung cư cũ; (5) Chưa
quy định rõ vai trò của nhà nước trong công tác tổ chức lập quy hoạch chi tiết
đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu vực tái thiết đô thị theo
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị
(là khu vực quan trọng cần kiểm soát toàn diện về quy hoạch, tạm cư, tái định
cư, phá dỡ nhà nguy hiểm, đảm bảo an toàn cho người dân) khi chưa lựa chọn chủ
đầu tư. Mặt khác, theo quy định Luật Quy hoạch đô thị, các chung cư cũ chưa
được giao chủ đầu tư nên chưa đủ cơ sở để giao nhà đầu tư tổ chức nghiên cứu
lập quy hoạch chi tiết. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã có ý kiến việc các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân tài trợ sản phẩm là đồ án quy hoạch/ ý tưởng quy hoạch
là chưa có trong quy định pháp luật.
3. Khó khăn, vướng mắc trong
công tác lựa chọn chủ đầu tư dự án
(1)- Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở quy
định nhà chung cư không thuộc diện nguy hiểm, hư hỏng nặng thì phải được tất cả
các chủ sở hữu (100% chủ sở hữu) thống nhất phá dỡ xây dựng lại; Tuy nhiên,
thực tế không thể đạt được 100% các chủ sở hữu nhà chung cư cũ thống nhất, do
vậy khó khăn triển khai thực hiện đối với đối tượng nhà chung cư này.
(2)- Chưa có quy định lượng hóa tỷ lệ
quyền của nhà nước trong việc tham gia lựa chọn chủ đầu tư (lý do: Nhà nước
thực hiện quyền quản lý toàn diện, tổng thể toàn khu, các công trình hạ tầng kỹ
thuật, giao thông, hạ tầng xã hội, công cộng,... và các diện tích nhà, đất
thuộc sở hữu nhà nước (quyền của chủ sở hữu thuộc nhà
nước)).
(3)- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 chưa quy định cụ thể trình tự thực hiện lựa chọn chủ đầu tư đối với
03 trường hợp: (1) Các chủ sở hữu nhà chung cư cũ lựa chọn chủ đầu tư thông qua
Hội nghị nhà chung cư; (2) Các chủ sở hữu nhà chung cư cũ không lựa chọn được
chủ đầu tư; (3) Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
(4)- Quy định thực hiện dự án cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo hình thức BT là không còn phù hợp do hiện
nay Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư không quy định hình thức này.
4. Khó khăn, vướng mắc trong
công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường, hỗ trợ tái định cư
(1)- Các cơ chế chính sách pháp luật
trước đây chưa có quy định cụ thể việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng và cho các bên tự thỏa thuận. Qua đánh giá thực tế quá trình thỏa thuận
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 19 dự án đã hoàn thành, 14 dự án
đang triển khai và khảo sát ý kiến các chủ sở hữu quá trình nghiên cứu ý tưởng
quy hoạch 19 khu chung cư cũ, hầu hết các chủ sở hữu căn hộ thường yêu cầu hệ
số bồi thường tái định cư tại chỗ quá lớn (k ≥ 2-:-2,5),
rất bất hợp lý; Do chưa có quy định về hệ số bồi thường tối đa cho phép, dẫn
đến nhà đầu tư không thể thống nhất được với chủ sở hữu căn hộ, đây là một
trong những nguyên nhân khó khăn chính làm chậm tiến độ triển khai thực hiện dự
án.
(2)- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP chưa
có quy định cụ thể hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ đối với diện tích nhà
sử dụng chung, các nhà ở riêng lẻ, các hộ dân tại tầng 1; chưa quy định bồi
thường, tái định cư đối với các công trình trụ sở doanh nghiệp, tổ chức, công
trình thuộc sở hữu nhà nước, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo
hình thức quy gom các chung cư độc lập, đơn lẻ trong địa bàn phường, quận;
(3)- Các cơ chế chính sách pháp luật
trước đây chưa có quy định Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là đối tượng
thực hiện “cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và tái định cư” thống nhất
với Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ và Văn bản hợp
nhất số 07/VBHN-BXD ngày 13/9/2018 của Bộ Xây dựng về Quản lý đầu tư phát triển
đô thị và cơ sở pháp lý thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều
62, Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (đối tượng thu hồi đất: tái định cư, chỉnh
trang, tái thiết đô thị; thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng
bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người); nên thực tế còn
vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi giao đất, cho thuê đất
trong phạm vi dự án; chưa có quy định phân công cụ thể cho các cơ quan, đơn vị
chức năng tổ chức triển khai thực hiện.
5. Khó khăn, vướng mắc về việc tạo lập quỹ
nhà tạm cư (nhà ở tạm thời)
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP chưa có
quy định: các hình thức tạo lập quỹ nhà tạm cư cho chủ sở hữu trong quá trình
thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trên địa bàn Thành phố hầu hết các
quỹ nhà tái định cư phục vụ cho các dự án giải phóng mặt bằng khi xây dựng
đường giao thông, các công trình công cộng đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư công
nên không có đủ quỹ nhà tạm cư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung
cư cũ khiến cho nhiều hộ dân không thấy được đảm bảo về chỗ ở trong thời gian
thực hiện Dự án để sau đó tiến hành tái định cư tại chỗ. Đồng thời chưa quy
định giải pháp quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ trong tạo lập quỹ nhà tạm
cư tại chỗ khi thực hiện phân kỳ đầu tư. Thực tế cho thấy nếu tạm cư tại chỗ sẽ
không bị xáo trộn sinh hoạt hàng ngày, tăng tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu
căn hộ đối với dự án; nếu không có phương án bố trí quỹ
nhà tạm cư hợp lý thì sẽ rất khó khăn trong việc vận động, thuyết phục các hộ
dân đồng thuận để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa
bàn Thành phố.
6. Khó khăn về ưu đãi đầu tư
(1)- Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định
ưu đãi cho chủ đầu tư được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp đối
với phần thuế từ chuyển nhượng bất động sản cho người được tái định cư tại chỗ
và thu nhập từ hoạt động sản xuất
kinh doanh do thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
(2)- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP đã
có một số chính sách ưu đãi tốt về quy hoạch, đất đai, huy động vốn đầu tư và
một số chính sách ưu đãi khác (miễn phí thiết kế mẫu, được chỉ định các gói
thầu, không phải nộp thuế trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở,...). Tuy nhiên, các chính sách này chưa được đồng bộ hóa với các chính sách
quy định tại Nghị định; chưa có ưu đãi về huy động vốn từ các nguồn vốn: từ
tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng, vay tỷ
lệ vốn tối đa so với giá trị xây dựng và thiết bị từ Quỹ đầu tư phát triển
Thành phố hoặc hỗ trợ lãi suất; hỗ trợ đấu nối ngoài hàng rào dự án; hỗ trợ cho
các dự án không cân đối được tài chính.
(Chi tiết các vướng mắc quy định
Luật, Nghị định tại Phụ lục 8 kèm theo)
II. Đánh giá, kết luận
1. Đánh giá
Qua quá trình nghiên cứu Đề án đã
phân tích, đánh giá, báo cáo chỉ ra 06 nhóm, 20 vấn đề khó khăn vướng mắc như
nêu trên, là những nguyên nhân chính, trong đó có cả nguyên nhân mang tính chủ
quan, nhiều nguyên nhân khách quan dẫn đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung
cư cũ trên địa bàn Thành phố trong suốt quá trình trước đây hiệu quả chưa đạt
yêu cầu, tiến độ chậm, đến nay, cần tiếp tục được xem xét, khẩn trương có biện
pháp khắc phục.
Quá trình góp ý sửa đổi, thay thế
Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư (Bộ Xây dựng chủ trì, Bộ Tư pháp thẩm định), UBND Thành phố đã có
nhiều văn bản tham gia góp ý (Văn bản số 972/UBND-ĐT ngày 02/4/2021, số
1120/UBND-ĐT ngày 16/4/2021 và số 1910/UBND-ĐT ngày 18/6/2021), tham gia các
cuộc họp thẩm định, kiến nghị tháo gỡ các khó khăn vướng mắc đã báo cáo ở trên.
Đến nay các kiến nghị nêu trên đã được Bộ Xây dựng xem
xét, tổng hợp, trình Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày
15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đã tháo gỡ, làm rõ 13 nhóm nội
dung như:
(1) Làm rõ phạm vi điều chỉnh; khái
niệm nhà chung cư; dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; tái định cư;
(2) Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư: (i) Phải được triển khai thực hiện theo dự án, gắn với
việc cải tạo, chỉnh trang đô thị; (ii) Thực hiện đối với nhà chung cư nguy hiểm
trước, nhà chung cư bị hư hỏng nặng sau; (iii) Có thể triển khai thực hiện một
hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết nối
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của
toàn khu chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (iv) Trường
hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ
để xây dựng lại nhà chung cư nguy hiểm trước, các nhà chung cư còn lại trong
khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt; có thể thực hiện theo hình thức
cuốn chiếu, sắp xếp lại vị trí các chung cư tái định cư theo quy hoạch được
duyệt;
(3) Đã làm rõ các trường hợp nhà
chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại: (i) nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do
sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật; (ii) nhà chung cư hết
niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật
nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong
các trường hợp sau đây: (a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công
trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng
điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư; (b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy
hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố
sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước
thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu
chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác
sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải
tạo, chỉnh trang đô thị; (iii) nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết
cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu
sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định nhưng nằm trong
khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của
Luật Nhà ở.
(4) Đã làm rõ một số nội dung để hoàn
thiện trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư
cũ;
(5) Đã làm rõ về nội dung kiểm định,
đánh giá chất lượng và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trách
nhiệm, vai trò của của nhà nước và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
(6) Quy định nhà nước có trách nhiệm
tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư,
khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại và có giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để
làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo,
chỉnh trang đô thị;
(7) Quy định chi tiết trình tự lựa
chọn chủ đầu tư đối với 03 trường hợp: (i) các chủ sở hữu nhà chung cư cũ thỏa
thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để lựa chọn chủ đầu tư thông qua
tổ chức lấy ý kiến thỏa thuận Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, (ii)
các chủ sở hữu nhà chung cư cũ không lựa chọn được chủ đầu tư thì lựa chọn
thông qua hình thức đấu thầu (iii) Nhà nước trực tiếp thực hiện cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ (việc lấy ý kiến lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà
chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở
hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp
được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu
chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm
chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các
chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư,
khu chung cư đó đồng ý);
(8) Quy định chi tiết phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư): (i) phương án
bồi thường lập trên cơ sở quy hoạch khu vực nhà chung cư, khu chung cư được
duyệt; (ii) quy định các hình thức tái định cư khi tại địa điểm cũ không xây
dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác; (iii) căn cứ vào điều kiện
cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường
từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ; (iv) các chủ sở hữu tầng 1 có diện
tích nhà kinh doanh và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ có bố trí diện
tích kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch, nếu có nhu cầu được mua
hoặc thuê diện tích này; (v) quy định các trường hợp chủ sở hữu không có nhu
cầu tái định cư tại chỗ; (vi) UBND cấp tỉnh quyết định đối với trường hợp nhà ở
riêng lẻ hiện hữu khi phê duyệt quy hoạch khu chung cư cũ, quy định cụ thể các
hình thức bồi thường đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình khác có trong khu
chung cư; (vii) quy định cụ thể bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc
sở hữu nhà nước;
(9) Cơ chế tạo lập quỹ nhà ở tạm thời
(tạm cư) xác định cụ thể trong phương án bồi thường, theo 03 hình thức: (i) mua
nhà ở thương mại, (ii) sử dụng nhà tái định cư có sẵn, (iii) đầu tư xây mới
bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở
của địa phương (nếu có); nếu chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư phải trả
các chi phí liên quan cho chủ sở hữu; quy định bố trí chỗ ở tạm
thời đối với trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
(10) Các cơ chế ưu đãi về đất đai:
(i) chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được
giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao
gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu
có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công
trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó); (ii) quy định
cụ thể cơ chế ưu đãi đất đai trường hợp xây dựng nhà ở được các chủ sở hữu đồng
ý không tái định cư tại chỗ, trường hợp thực hiện dự án tái định cư theo giải
pháp quy gom.
(11) Cơ chế về huy động vốn: (i) quy
định cụ thể chủ đầu tư được vay vốn, huy động vốn; (ii) các chủ sở hữu nhà
chung cư được vay vốn trường hợp phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích tái
định cư;
(12) Bố trí kinh phí từ ngân sách địa
phương để thực hiện: (i) kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung
cư; (ii) lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; (iii) lập,
thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư cần cải
tạo, xây dựng lại; (iv) cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư thuộc
diện nhà nước thực hiện bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở; (v) thực hiện các nhiệm vụ
trong giai đoạn đầu tư thuộc trách nhiệm của địa phương;
(13) UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm
quyền các cơ chế chính sách cụ thể phù hợp với điều kiện của địa phương để thực
hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.
2. Kết luận
Như báo cáo nêu trên, Nghị định số
69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cơ bản đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội; làm cơ sở để hoàn thiện Đề án cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, báo cáo cấp thẩm quyền xem xét,
chấp thuận chủ trương và phê duyệt ban hành đi vào triển khai thực tiễn (đã
được: Thường trực Thành ủy, Ban Thường vụ Thành ủy chấp thuận chủ trương tại
Thông báo số 485-TB/TU ngày 01/9/2021; Ban chấp hành Đảng bộ
thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương tại Nghị quyết số 06-NQ/TU ngày
20/9/2021; HĐND Thành phố thông qua tại
Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày 23/9/2021). UBND Thành phố sẽ tiếp tục nghiên cứu
xây dựng, ban hành các quy định cụ thể để tổ chức thực hiện theo quy định tại
Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP , thống nhất đồng bộ với các giải
pháp đặt ra tại Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.
Quá trình triển khai cụ thể sau này,
trường hợp còn một số nội dung, quy định pháp luật cần tiếp tục nghiên cứu bổ
sung hoàn chỉnh để đồng bộ cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở, quy hoạch, đầu
tư, xây dựng, đất đai, cơ chế tài chính, ưu đãi về thuế,..., và pháp luật hiện
hành có liên quan để đảm bảo tối ưu khả thi thực hiện, Thành phố sẽ chỉ đạo
tiếp tục nghiên cứu, đánh giá và có đề xuất kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét
theo quy định.
Chương IV
QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ VÀ GIẢI PHÁP TRỌNG TÂM
I. Quan điểm, mục tiêu
1. Quan điểm:
(1) Các chung cư cũ (tập thể cũ)
trước đây đã được nhà nước đầu tư xây dựng bài bản để bố trí chỗ ở, thực hiện
mục tiêu nhiệm vụ ổn định đời sống dân sinh, đóng góp vào công cuộc xây dựng, phát triển. Quá trình sử dụng qua nhiều thập kỷ, công trình
dần suy giảm chất lượng, hết niên hạn sử dụng, cùng với tình trạng biến đổi khí
hậu gây mất an toàn và trở nên cấp thiết phải thực hiện công tác kiểm định,
đánh giá, phân loại chất lượng để khẩn trương di chuyển
người dân tại chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng đến nơi ở tạm cư (nhà ở tạm
thời) đảm bảo an toàn, đồng thời cần phải có kế hoạch triển khai đồng bộ quy
hoạch, đầu tư xây dựng lại để kịp thời tái định cư ổn định cuộc sống người dân,
nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, kinh tế xã
hội giai đoạn mới.
(2) Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, nhằm đảm bảo sự an
toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân, là công tác an sinh xã
hội, trong đó vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong việc quản lý, chỉ đạo thực
hiện; các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư và cộng đồng dân cư có quyền và
trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật; cần thiết phải có phương
pháp, lộ trình, giải pháp hiệu quả, khả thi, cả hệ thống chính trị vào cuộc và
tăng cường sự tham gia, thống nhất ủng hộ, đồng thuận của nhân dân, các tổ chức
kinh tế, chính trị, xã hội cùng phối hợp quyết liệt triển khai thực hiện.
2. Mục tiêu:
(1) Công tác cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ góp phần công cuộc cải
tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, nhằm từng bước xóa bỏ các chung cư cũ nguy
hiểm xuống cấp, xây dựng mới chung cư tái định cư, gìn giữ công trình kiến trúc
có giá trị, thực hiện theo quy hoạch, xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển công
trình thương mại, dịch vụ,..., kết nối, thống nhất với các khu chức năng đô thị
hiện hữu, sắp xếp lại dân cư, phát huy tối đa nguồn lực giá trị đất đai đô thị
để đầu tư phát triển, nhằm làm thay đổi cơ bản và nâng cao chất lượng đô thị,
chất lượng cuộc sống, giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị Thủ đô
xanh, văn hiến, văn minh hiện đại, bền vững.
(2) Thực hiện, áp dụng đồng bộ và
hiệu quả các cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở, quy hoạch, đầu tư, xây dựng,
đất đai và quy định, pháp luật hiện hành có liên quan của Nhà nước và Thành
phố; áp dụng hiệu quả các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày
15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
(3) Xây dựng hoàn chỉnh “Đề án cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội” với phương pháp,
lộ trình, giải pháp, quy trình và chính sách hiệu quả, khả thi, tính thực tiễn
cao, trình cấp thẩm quyền xem xét, thông qua chủ trương, phê duyệt ban hành,
làm cơ sở pháp lý, công cụ giải pháp thực hiện các kế hoạch có liên quan, đẩy
nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại toàn diện các chung cư cũ trên địa bàn
Thành phố; phấn đấu đến năm 2045 hoàn thành cơ bản công tác cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ.
II. Nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm
Trên cơ sở thực hiện quy định của
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư; đánh giá những khó khăn vướng mắc trong thực tiễn quá trình
triển khai và dự báo tình hình thời gian tới trước những diễn biến dịch bệnh
Covid-19 còn phức tạp, khó lường, tuy nhiên để phấn đấu đạt mục tiêu theo chủ
trương của Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố, Chương trình số 03-CTr/TU của
Thành ủy, Nghị quyết số 06-NQ/TU ngày 20/9/2021 của Ban Chấp hành Đảng bộ thành
phố và Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày 23/9/2021 của HĐND Thành phố, UBND Thành
phố đặt ra triển khai song song, đồng thời các nhóm nhiệm vụ giải pháp trọng
tâm như sau:
1. Tổng rà soát,
khảo sát, kiểm định chung cư cũ:
- Thành lập Hội đồng thẩm định của
UBND Thành phố (dự kiến tháng 12/2021 ÷ 01/2022) để tổ chức thẩm định, ban hành
kết luận kiểm định nhà chung cư cũ theo quy định tại Điều 7, 8 Nghị định số
69/2021/NĐ-CP .
- Ban hành Kế hoạch tổng rà soát,
khảo sát, kiểm định các nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố (gọi tắt là Kế
hoạch kiểm định) dự kiến trong tháng 12/2021; Nội dung chủ yếu:
(1) Theo quy định khoản 2 Điều 7 Nghị
định số 69/2021/NĐ-CP đối với khu chung cư phải kiểm định, đánh giá an toàn
toàn khu trước khi đưa vào Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Hiện
nay đã có 401 nhà chung cư được kiểm định nhưng nằm rải rác trong 45 khu chung
cư16 và một số nhà chung
cư độc lập17. Vì vậy
phải thực hiện rà soát các nhà chung cư chưa kiểm định thuộc các khu đã kiểm
định dở dang để đưa vào Kế hoạch kiểm định. Hoàn thành việc rà soát, xây dựng
danh mục.
(2) Dự kiến tiến độ thực hiện kiểm
định từng nhà chung cư cũ theo từng năm trong giai đoạn 2021-2025, chia làm 04
đợt và phấn đấu hoàn thành công tác kiểm định tất cả các chung cư cũ trên địa
bàn thành phố trước quý III/2023, trong đó:
+ Đợt 1: Ưu tiên kiểm định trước các
nhà chung cư còn lại của 03 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D
(Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh)18, rà soát, đánh giá sự phù hợp kết quả kiểm định của 401
nhà chung cư cũ so với thực tế hiện trạng và quy định hiện hành (trong đó có
Khu tập thể Bộ Tư pháp); 06 khu chung cư được lựa chọn triển khai ban
đầu có tính khả thi cao (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc,
Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân); rà soát 14 dự án đang triển khai để hoàn
chỉnh công tác kiểm định theo quy định (trong đó có Khu tập thể Nguyễn Công
Trứ); 126/177 chung cư đã được UBND Thành phố chấp thuận nguyên tắc tại
văn bản số 4599/UBND-ĐT ngày 16/10/2019 (thực hiện theo Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
15/02/2016 của Thủ tướng Chính phủ); các chung cư cũ theo Đề án quy gom trên
địa bàn quận Hoàn Kiếm; các khu chung cư cũ, nhà chung cư cũ có tính khả thi
cao theo kết quả rà soát của UBND các quận, huyện trong quá trình triển khai kế
hoạch. Dự kiến tiến độ hoàn thành trước Quý II/2022.
+ Đợt 2: Rà soát hiện trạng các chung
cư cũ đã được kiểm định và tổ chức kiểm định toàn bộ các nhà chung cư còn lại
của 15 khu/nhóm chung cư cũ và tối thiểu 30% các nhóm/nhà
chung cư cũ độc lập trên địa bàn các quận, huyện, thị xã. Dự kiến tiến độ hoàn
thành trước Quý IV/2022.
+ Đợt 3: Rà soát hiện trạng các chung
cư đã được kiểm định và tổ chức kiểm định toàn bộ các nhà chung cư còn lại của 22 khu/nhóm chung cư cũ và
tối thiểu 30% các nhóm/nhà chung cư độc lập trên địa bàn các quận, huyện, thị
xã. Dự kiến tiến độ hoàn thành trước Quý IV/2022.
+ Đợt 4: Kiểm định toàn bộ các nhà
chung cư cũ của 29 khu/nhóm chung cư cũ và các nhóm/nhà chung cư cũ độc lập còn
lại trên địa bàn các quận, huyện, thị xã. Dự kiến tiến độ hoàn thành trước Quý
III/2023.
Tiến độ, nội dung cụ thể, đơn vị thực
hiện, nguồn vốn thực hiện, trình tự thủ tục thực hiện,... sẽ được cụ thể tại Kế
hoạch tổng kiểm tra rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung
cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội được UBND Thành phố ban hành; trên cơ sở
đánh giá, thống kê đầy đủ các chung cư cũ trên toàn địa bàn và căn cứ thực tiễn
triển khai, tình hình diễn biến của dịch bệnh Covid-19, cơ quan được giao chủ
trì thực hiện Kế hoạch báo cáo, đề xuất UBND Thành phố xem xét điều chỉnh, bổ
sung tiến độ, bổ sung danh mục phát sinh đảm bảo tính linh hoạt, khả thi đồng
bộ với Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và Kế hoạch triển khai thực
hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
- Yêu cầu, nội dung kiểm định, đánh
giá chất lượng nhà chung cư theo quy định (Điều 7 và Điều 8 Nghị định số
69/2021/NĐ-CP) theo đó phải xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà
chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ trên cơ sở đánh giá chi tiết về:
+ Các kết cấu chịu lực chính của công
trình nhà chung cư xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ,
không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư;
+ Tình trạng nguy
hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình nhà chung cư và tình trạng hư
hỏng không đáp ứng yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn (QCVN 01:2021/BXD về quy
hoạch xây dựng, QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, QCVN 07:2016/BXD về các công
trình hạ tầng kỹ thuật, QCVN 06:2021/BXD về an toàn cháy cho nhà và công
trình,...) hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần
phải phá dỡ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng, yêu cầu về cải tạo, chỉnh
trang đô thị của một trong các yếu tố về: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy
chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ.
- Giao UBND cấp huyện khẩn trương:
(i) tiếp tục rà soát, thống kê danh mục, số liệu hiện trạng chung cư cũ trên
địa bàn để thiết lập hồ sơ phục vụ công tác quản lý; phối hợp Sở Xây dựng để bổ
sung kịp thời vào Kế hoạch khảo sát, kiểm định và Kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ; (ii) rà soát, lập Kế hoạch bảo trì, đảm bảo an toàn sử dụng
nhà chung cư trên địa bàn theo từng năm; (iii) khẩn trương thực hiện di dời các
chủ sở hữu ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm theo chỉ đạo của Thành phố tại các
Quyết định số 2928/QĐ-UBND , số 2932/QĐ-UBND ngày 05/7/2021 về việc ủy quyền
thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn của UBND Thành phố, Chủ tịch UBND Thành
phố liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư cũ trên địa bàn Thành phố; (iv) thường xuyên tổ chức kiểm tra, giám sát, xử
lý kịp thời các hành vi vi phạm trật tự xây dựng, gây mất an toàn tại các nhà
chung cư cũ trên địa bàn quản lý.
2. Lập, phê duyệt quy hoạch chi
tiết chung cư cũ:
- Ban hành Kế hoạch nghiên cứu lập
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội (gọi tắt là Kế hoạch lập quy hoạch) theo quy định tại các Điều
4,12,13,28 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ và quy định
hiện hành19. Tiến độ
hoàn thành phê duyệt Kế hoạch lập quy hoạch dự kiến trong tháng 12/2021. Nội
dung Kế hoạch lập quy hoạch phải có các nội dung chủ yếu sau:
(1) Định hướng, giải pháp quy hoạch
đối với 03 mô hình cấp độ (khu chung cư cũ quy
mô ≥ 2ha lập đồ án quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500;
nhóm chung cư cũ quy mô < 2ha lập Tổng mặt bằng; tập hợp các chung cư cũ
độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng + đề
án quy gom nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ để tái định cư tại chỗ trên địa bàn cấp xã, cấp huyện)).
Trong quá trình lập, thẩm định, phê
duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư phải
tuân thủ các quy định tại: Luật Quy hoạch đô thị năm 2009; các Nghị định của
Chính phủ: số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư (Điều 12, 13), số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập, thẩm định, phê
duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 và Nghị định số
44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015; Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ
Xây dựng về quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng,
quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù; các quy định khác
của Nhà nước và Thành phố có liên quan. Đồng thời xác định rõ: (i) phạm vi,
ranh giới dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư theo quy định
tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ; (ii) phạm vi, ranh giới các ô đất
trong khu chung cư dự kiến xây dựng quỹ nhà tạm thời (tạm cư) hoặc tái định cư
tại chỗ tại các quỹ đất trống, quỹ đất thuận lợi hiện có (nếu có) có thể giải
phóng mặt bằng để thực hiện trước (theo hình thức “cuốn chiếu”); (iii) phương án quy hoạch, kiến trúc đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế theo
quy định tại Khoản 1, Khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ; (iv) giải pháp
quy hoạch hoặc quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã
hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và
gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Nghị định
số 69/2021/NĐ-CP .
(2) Dự kiến tiến độ hoàn thành lập,
trình duyệt quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng, đề án quy gom toàn bộ các khu
chung cư, nhà chung cư trong Quý IV/2023, chia làm 04 đợt, trong đó:
+ Đợt 1: lập, thẩm định, phê duyệt
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 04 khu chung cư/nhóm chung cư cũ
có nhà nguy hiểm cấp D trên địa bàn quận Ba Đình (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc
Khánh; Bộ Tư Pháp) và 06 khu chung cư/nhóm chung cư có tính khả thi (Kim
Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và rà
soát 14 dự án đang triển khai để đôn đốc, hoàn chỉnh công tác lập quy hoạch đối
với dự án đủ điều kiện tiếp tục theo quy định. Xem xét Đề án quy gom tái định
cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm (UBND quận Hoàn Kiếm đã
xây dựng Đề án); các khu chung cư cũ, nhà chung cư cũ có tính khả thi cao theo
kết quả rà soát, đề xuất của UBND các quận, huyện trong quá trình triển khai kế
hoạch. Dự kiến tiến độ hoàn thành trong Quý IV/2022.
+ Đợt 2: lập, thẩm định, phê duyệt
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Tổng mặt bằng đối với khoảng 15 Khu/nhóm chung
cư cũ và tối thiểu khoảng 30% các nhóm/nhà chung cư độc lập
trên địa bàn các quận, huyện, thị xã. Dự kiến tiến độ hoàn thành trong Quý I/2023.
+ Đợt 3: lập, thẩm định, phê duyệt
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Tổng mặt bằng đối với khoảng 22 khu chung
cư/nhóm chung cư cũ và tối thiểu khoảng 30% các nhóm/nhà chung cư độc lập trên địa bàn các quận, huyện, thị xã. Dự kiến tiến độ hoàn thành trong Quý
III/2023.
+ Đợt 4: lập, thẩm định, phê duyệt
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các khu/nhóm chung cư cũ còn lại và các
khu chung cư cũ được bổ sung trong quá trình tổng kiểm tra, rà soát, tổ chức
lập quy hoạch; hoàn thành lập, phê duyệt quy hoạch khoảng 40% các nhóm/nhà
chung cư độc lập còn lại trên địa bàn các quận, huyện, thị xã. Dự kiến tiến độ
hoàn thành trong Quý IV/2023.
04 đợt lập quy hoạch nêu trên sẽ được
triển khai linh hoạt, đồng thời, đồng bộ (quá trình triển
khai thực hiện có thể xem xét điều chỉnh danh mục trong từng giai đoạn, đảm bảo
tính khả thi, phù hợp điều kiện thực tế; ưu tiên triển khai trước đối với chung
cư cũ có điều kiện thuận lợi, khả thi thực hiện và có đề xuất dự án của UBND
cấp huyện, nhà đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư nhằm đẩy nhanh tiến độ). UBND
cấp huyện có trách nhiệm chủ động rà soát, khảo sát, phân loại, cập nhật, bổ
sung (nếu có), bổ sung các khu/nhóm/nhà chung cư cũ có tính khả thi cao vào danh
mục các khu/nhóm/nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố trong quá trình thực hiện
và vào các Đợt nêu trên để kịp thời thực hiện tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch
chi tiết nhằm đẩy nhanh tối đa công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên
địa bàn Thành phố.
(3) Đơn vị thực hiện:
+ UBND Thành phố giao: Sở Quy hoạch -
Kiến trúc, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, UBND cấp huyện và các Ban quản lý dự
án của Thành phố, sở, ngành Thành phố, các nhà đầu tư (đã được giao chủ đầu tư)
là đơn vị chủ trì tổ chức phối hợp nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt
bằng các khu/nhóm/nhà chung cư cũ và đề án quy gom tái định cư các chung cư cũ
độc lập đơn lẻ trên địa bàn phạm vi cấp xã, cấp huyện theo
quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP và các quy định pháp luật hiện hành có
liên quan; thực hiện quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch theo
Điều 13 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Cụ thể từng nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch
sẽ được xác định tại Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết được phê duyệt,
theo quy định phân cấp và nhiệm vụ UBND Thành phố giao để đáp ứng các yêu cầu
thực tiễn, tính cấp thiết, sẽ được bổ sung, điều chỉnh, cập nhật trong từng
Đợt, giai đoạn phù hợp quy định pháp luật hiện hành.
+ Sở Quy hoạch - Kiến trúc: là cơ
quan chủ trì, tổ chức thẩm định, trình UBND Thành phố phê duyệt đối với nhiệm
vụ và đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với các khu vực có quy mô > 2ha);
chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình (đối với khu vực có
quy mô <2ha).
(4) Trình tự, thủ tục lập, thẩm định
và trình duyệt quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng thực hiện theo quy định tại
Điều 13 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và quy định của pháp luật về quy hoạch đô
thị.
(5) Nguồn vốn thực hiện, nội dung chi
tiết, danh mục các chung cư cũ triển khai nghiên cứu lập quy hoạch trong các
đợt/giai đoạn sẽ được cụ thể tại Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được UBND
Thành phố ban hành và bổ sung linh hoạt đáp ứng tình hình thực tiễn triển khai
từng giai đoạn, công việc, nhiệm vụ cụ thể, đáp ứng yêu cầu cấp thiết, đảm bảo
tính khả thi, hiệu quả, đúng quy định, đẩy nhanh tiến độ, chất lượng.
- Đồng thời với quá trình nghiên cứu
lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cơ quan được giao tổ
chức lập quy hoạch chi tiết có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chính quyền
địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên quan khảo
sát, xác định: (i) phạm vi, ranh giới phần diện tích đất thuộc diện được miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi
dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 25 và
điểm c khoản 3 Điều 28 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ; (ii) các phần diện tích theo
quy định tại Điều 21, 22 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP: diện tích hiện trạng căn
hộ cũ (ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ
điều kiện để cấp Giấy chứng nhận), diện tích khác trong nhà chung cư của các tổ
chức, cá nhân, nhà nước; diện tích hiện trạng nhà tầng 1 để kinh doanh; diện
tích nhà sử dụng chung; diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở của công
trình nhà ở riêng lẻ (nếu có) trong phạm vi, ranh giới dự án; diện tích đất, diện
tích sàn xây dựng trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức;
diện tích đất, diện tích sàn xây dựng công trình thuộc sở hữu nhà nước; (iii)
các diện tích khác theo quy định tại Điều 20, 21, 22 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP
ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Cải tạo, xây dựng lại chung
cư cũ:
- Ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố - Đợt 1 (trên cơ sở Kế hoạch kiểm
định và Kế hoạch lập quy hoạch) theo quy định tại Điều 11 Nghị định
69/2021/NĐ-CP và quy định hiện hành (trong đó bao gồm Kế hoạch tạo lập quỹ nhà
ở tạm thời theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 69/2021/NĐ-CP); dự kiến
ban hành trong tháng 12/2021. Nội dung Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ được thực hiện với quan điểm toàn diện, đồng bộ, có trọng điểm, bao gồm:
(1) Lập danh mục chung cư cũ cần thực
hiện cải tạo, xây dựng lại đồng bộ, toàn diện; với 03 nhóm: (i) Nhóm các dự án
đang triển khai (chuyển tiếp từ giai đoạn trước năm 2021); (ii) Nhóm dự kiến
khởi công xây dựng trong giai đoạn 2021-2025 (sau khi có kết quả kiểm định toàn
khu hoặc đối với nhóm nhà chung cư, nhà độc lập, đơn lẻ); (iii) Nhóm thực hiện
công tác chuẩn bị đầu tư để triển khai giai đoạn tiếp theo.
Lựa chọn triển khai ban đầu 10
khu chung cư cũ giai đoạn 2021-2025; Trong đó dự kiến lựa chọn 06 khu có
tính khả thi cao như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh
Xuân Nam, Nghĩa Tân và 04 khu có nhà nguy hiểm cấp
D (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp); rà soát bổ sung triển khai
đối với khu chung cư có nhà nguy hiểm, hư hỏng nặng và nhà chung cư đơn lẻ nguy
hiểm, hư hỏng nặng (có phát sinh trong quá trình kiểm định) còn lại trên địa
bàn Thành phố. Xem xét triển khai Đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư
cũ độc lập, đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.
Với các dự án nằm trong Danh mục 14
dự án đang triển khai, thực hiện rà soát, đánh giá, trường hợp dự án đủ điều
kiện tiếp tục triển khai thì đôn đốc, hướng dẫn đẩy nhanh tiến độ hoàn thành
trong giai đoạn 2021 ÷ 2023. Kiểm tra, rà soát, có phương
án và kế hoạch tháo gỡ đối với dự án cải tạo, xây dựng lại Khu chung cư Nguyễn
Công Trứ đang triển khai dở dang.
Xác định tiến độ công tác chuẩn bị
đầu tư, tiến độ khởi công, thời hạn hoàn thành của từng dự án; Cụ thể (Đợt 1),
với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong
trước hoặc trong Quý IV/2022 thì có thể tổ chức lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện
dự án, thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư dự kiến trước hoặc trong Quý I/2023, dự kiến khởi công trước hoặc trong Quý II/2023.
Với các chung cư cũ còn lại (Đợt 2, Đợt 3 và Đợt 4) triển khai thực hiện song
song đồng thời theo kế hoạch trong khoảng thời gian trên và trong những năm
tiếp theo; khuyến khích chung cư nào hoàn thành xong trước kiểm định và quy
hoạch thì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư triển khai trước.
Trên cơ sở thực tiễn quá trình triển
khai, diễn biến của dịch bệnh Covid-19, cơ quan được giao chủ trì thực hiện Kế
hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (Sở Xây dựng) báo cáo, đề xuất UBND
Thành phố xem xét điều chỉnh tiến độ, điều chỉnh hoặc bổ sung danh mục nhà
chung cư, khu chung cư cũ phát sinh mới trên cơ sở kết quả tổng rà soát của
UBND các quận, huyện, thị xã trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Đồng thời, trên cơ sở tiếp nhận thông tin
các nhà đầu tư từ văn bản/phiếu chuyển của UBND Thành phố hoặc đề xuất trực
tiếp của nhà đầu tư, cơ quan được giao chủ trì thực hiện Kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư cũ có trách nhiệm kiểm tra và giới thiệu đến UBND quận,
huyện, thị xã nơi có nhà chung cư để xem xét thực hiện quy trình lựa chọn chủ
đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định và cập nhật vào
Kế hoạch để triển khai.
(2) Thời gian phá dỡ nhà chung cư:
đối với khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng lại
nhà chung cư đầu tiên của khu, dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng các
nhà chung cư còn lại trong khu.
(3) Dự kiến các nguồn vốn thực hiện
đối với từng dự án cụ thể, trong đó có cả trường hợp nhà chung cư thuộc diện
Nhà nước trực tiếp thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định số
69/2021/NĐ-CP .
(4) Tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm
cư) theo các phương thức như: (i) sử dụng các quỹ nhà tái định cư có sẵn của
Thành phố; (ii) đầu tư xây dựng mới bằng vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư
phát triển Thành phố làm nhà ở tạm thời phục vụ GPMB dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư; (iii) mua nhà ở thương mại làm nhà ở tạm thời; tuân thủ các
hình thức tạo lập nhà ở tạm thời theo quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP .
(5) Phân công trách nhiệm các cơ
quan, đơn vị liên quan thực hiện Kế hoạch.
Nội dung chi tiết sẽ được cụ thể tại
Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được UBND
Thành phố ban hành, đảm tính thống nhất, đồng bộ với Đề án này. Định kỳ 06
tháng/01 lần, Sở Xây dựng rà soát cập nhật, bổ sung Kế hoạch đối với các nhà
chung cư có kết quả kiểm định theo đúng quy định tại các Điều 9, 10 và 11 Nghị
định số 69/2021/NĐ-CP .
Giao UBND cấp huyện chủ trì: (i) lập,
phê duyệt Kế hoạch bảo trì, cải tạo chất lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn cấp
huyện để tuyên truyền, hướng dẫn các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư thực
hiện cải tạo sửa chữa, duy trì chất lượng các nhà chung cư theo quy định tại
các Điều từ 86 đến 91 Luật Nhà ở ngày 15/11/2014; (ii) Xây dựng, ban hành Kế
hoạch và tổ chức di dời các chủ sở hữu, chủ sử dụng ra khỏi các nhà chung cư do
sự cố, thiên tai, cháy nổ hoặc đã có kết quả kiểm định nguy hiểm, hư hỏng nặng
mà phải phá dỡ khẩn cấp đảm bảo an toàn cho người dân theo các Quyết định số
2928/QĐ-UBND và số 2932/QĐ-UBND ngày 05/7/2021 của UBND Thành phố về việc ủy quyền một số quyền hạn về tổ
chức lập, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, ban hành và tổ
chức di dời, cưỡng chế di dời theo quy định của Luật Nhà ở.
4. Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư:
- Thành lập Tổ công tác của UBND
Thành phố để xây dựng, trình UBND Thành phố ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu
tư và các cơ chế chính sách cụ thể thuộc thẩm quyền của Thành phố, dự kiến
thành lập Tổ công tác tháng 12/2021 ÷ 01/2022. Tổ công tác Thành phố có trách
nhiệm căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 4 và điểm đ khoản 3 Điều 28 Nghị định số
69/2021/NĐ-CP , nghiên cứu xây dựng, trình UBND Thành phố
ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư và quy định cơ chế chính sách cụ
thể thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố. Trong đó quy định cụ thể: (i) tiêu chí
để lựa chọn chủ đầu tư; (ii) trình tự, thủ tục tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự
án triển khai cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ theo các hình thức quy định
tại Điều 14,15,16 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ; (iii) hệ số bồi
thường “K” từ 1-2 theo quy định điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ;
(iv) trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; tổ chức thực hiện GPMB; thu hồi, giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án; (v) cơ chế ưu đãi về vốn, đất đai, đầu tư, kết nối
hạ tầng và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Quy định 03 hình thức lựa chọn nhà
đầu tư theo quy định tại Điều 14, 15, 16 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP , gồm: (1)
Các chủ sở hữu thống nhất lựa chọn, (2) Đấu thầu lựa chọn, (3) Nhà nước trực
tiếp đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
- Đối với hình thức đấu thầu lựa chọn
theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP: Giao Sở Xây dựng lập danh
mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ
đầu tư, báo cáo UBND Thành phố phê duyệt, công bố danh mục; Giao UBND cấp huyện
hoặc Ban Quản lý dự án của Thành phố tổ chức lập, trình phê duyệt chủ trương
đầu tư theo quy định để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Giao Sở Xây dựng
là bên mời thầu và chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án
theo quy định.
- Đối với hình thức Nhà nước trực
tiếp đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ: Giao Sở Xây dựng báo
cáo UBND Thành phố quyết định đầu tư, quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án theo
quy định tại Điều 16 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
- Tiến độ tổ chức lựa nhà đầu tư thể
hiện trong Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được UBND Thành phố ban
hành; trên nguyên tắc sẽ được thực hiện song song đồng thời khi quy hoạch chi
tiết, tổng mặt bằng khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ hoặc đề án, dự án quy gom
tái định cư chung cư cũ độc lập, đơn lẻ được cấp thẩm quyền phê duyệt.
5. Về công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường, hỗ trợ
tái định cư, nhà ở tạm thời (tạm cư):
Thành lập Hội đồng thẩm định của UBND
Thành phố (Sở Xây dựng dự kiến trình UBND Thành phố thành lập trong tháng
12/2021 ÷ 01/2022) hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện thành
lập Hội đồng thẩm định của địa phương (UBND cấp huyện dự kiến thành lập trong
tháng 12/2021 ÷ 01/2022) để xem
xét, thẩm định, trình cấp thẩm quyền phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung theo quy định tại Điều 20, 21, 22 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP , với những
nội dung chính sau:
- Trên cơ sở quy định của Nghị định
số 69/2021/NĐ-CP , quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng khu/nhóm/nhà chung cư cũ
hoặc đề án, dự án quy gom tái định cư chung cư cũ độc lập đơn lẻ được cấp thẩm
quyền phê duyệt, căn cứ vào điều kiện cụ thể từng khu vực, tính khả thi, tính
toán hiệu quả đầu tư (điểm hòa vốn) của từng dự án, UBND Thành phố quyết định
hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần (không được phép vượt quá 2 lần) diện tích sử
dụng căn hộ cũ, được xác định theo nguyên tắc sau:
+ Hệ số K giảm dần từ ngoài vào khu
vực nội đô;
+ Xác định hệ số K đối với từng dự án
trên cơ sở xác định điểm hòa vốn của dự án và trong mọi trường hợp, nhà đầu tư chỉ hưởng lợi nhuận định mức theo quy định (tuân thủ các
quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư); xác định điểm hòa vốn theo phương pháp thặng dư
trên nguyên tắc tổng chi phí thu được từ dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ trừ đi tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án từ khi được
chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đi vào vận hành khai thác (các chi
phí đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật).
- Quy định các hình thức tái định cư:
(i) khi tại địa điểm cũ không xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình
khác; (ii) Quy định đối với các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích nhà kinh doanh;
(iii) quy định các trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ;
(iv) quy định đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ; (v) quy định đối với nhà ở,
công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước; (vi) quy định đối với trụ sở, nhà
làm việc và các công trình xây dựng khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ
chức.
- Quy định việc thực hiện giải phóng
mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư, tổ chức cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế di dời
theo quy định tại Điều 17, điểm d khoản 3 Điều 28 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ,
các quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai và quy định pháp luật hiện hành có
liên quan.
Dự kiến thành phần Hội đồng thẩm định
Hội đồng thẩm định của UBND Thành phố gồm đại diện: các Sở (Xây dựng, Quy hoạch
- Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Tư
pháp,...), UBND cấp huyện (nơi có nhà chung cư cũ) và các cơ quan, đơn vị liên
quan; trong quá trình triển khai tùy theo từng dự án, dự kiến mời thêm đại diện
các Bộ (Xây dựng, Tài Nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư...).
Thành phần Hội đồng thẩm định của cấp huyện do UBND cấp huyện chủ động thành
lập và tổ chức triển khai thực hiện.
6. Về tạo lập quỹ
nhà ở tạm thời (tạm cư):
- Bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ
sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải
được xác định rõ trong phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhà ở tạm thời
tuân thủ quy định tại Điều 23 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP .
- Trên cơ sở Kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ, quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ,
lập Kế hoạch tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (có thể nghiên cứu, xây dựng trong Kế
hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để triển khai đảm bảo tính đồng bộ)
theo các phương thức như: (i) sử dụng các quỹ nhà tái định cư có sẵn của Thành
phố; (ii) đầu tư xây dựng mới bằng vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát
triển Thành phố làm nhà ở tạm thời phục vụ GPMB dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư (dự kiến đầu tư xây dựng tại 05 khu đất đã hoàn thành và đang triển
khai công tác GPMB: (1)- Khu đất Xây dựng nhà ở TĐC phục vụ GPMB khu di dân Đền
Lừ III tại nhà CT4, CT5, quận Hoàng Mai; (2)- Khu đất tại Nhà A, D phường Trần
Phú, quận Hoàng Mai; (3)- Khu đất 5.B1 khu Đông Hội, huyện
Đông Anh; (4)- Khu đất tại điểm X1, phường Phú Thượng,
quận Tây Hồ; (5)- Khu đất tại X2 Kim Chung, huyện Đông Anh; đồng thời tiếp tục
rà soát các quỹ đất có khả năng đầu tư trên địa bàn Thành phố); (iii) mua nhà ở
thương mại làm nhà ở tạm thời; tuân thủ các hình thức tạo
lập nhà ở tạm thời theo quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP .
7. Thực hiện các chính sách ưu đãi
Thực hiện chính sách miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất,... theo quy định
của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và quy định pháp luật hiện hành
có liên quan.
Quá trình lập, thẩm định quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc Tổng mặt bằng) và đề án quy gom tái định cư phải có
tính toán đánh giá sơ bộ hiệu quả tài chính dự án đầu tư, trường hợp nếu dự án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không cân đối được tài chính (kể cả điều
chỉnh quy hoạch) thì tùy từng dự án cụ thể UBND Thành phố xem xét, quyết định,
trong đó ưu tiên tập trung thực hiện theo 02 phương án:
1- Phương án 1: thực hiện theo hình
thức quy gom tái định cư, bao gồm cả trường hợp quy gom nhóm chung cư cũ (giảm
tối đa hệ số K), kết hợp tái định cư bằng tiền, kể cả trường hợp chủ sở hữu căn
hộ tại tầng 1 nhận tiền thay vì thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại dự án.
2- Phương án 2 (nếu Phương án 1 không
khả thi): xem xét, giải quyết 01 trong 02 trường hợp.
(i) Trường hợp 1: Báo cáo cấp có thẩm
quyền xem xét, quyết định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền
chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất có nhà chung cư cũ sau
quy gom để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án (theo quy định tại
Khoản 6 Điều 25 về cơ chế ưu đãi đất đai của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP).
(ii) Trường hợp 2 (nếu Trường hợp 1
không khả thi):
- Báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét cho
chủ đầu tư vay vốn với lãi suất ưu đãi (tối đa không vượt quá 70% giá trị xây
lắp và thiết bị của dự án từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố: như quy định tại
điểm a, khoản 4 Mục II Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007);
- Giảm tối đa diện tích căn hộ (tương
đương với diện tích căn hộ cũ nhân (x) hệ số K = 1 hoặc diện tích căn hộ nhỏ từ
45-60m2/căn);
- Thành phố xem xét đầu tư xây dựng
các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới quy hoạch
khu/nhóm chung cư cũ bằng vốn đầu tư công (dự án thành phần) với những công
trình thuộc trách nhiệm đầu tư của nhà nước theo đúng quy định pháp luật;
- Kiến nghị cấp có thẩm quyền cho
phép áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể: “Chủ
đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế
thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh
doanh, được miễn thuế trong 04 năm, kể từ khi có
thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo; đối với
diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng. Đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại
chỗ cho các hộ dân xem xét miễn lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” như đối với ưu
đãi theo quy định trước đây, tại điểm b, khoản 4 Mục II Nghị quyết số
34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007.
- Thành phố thực hiện dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư theo Điều 6 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021
của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trường hợp cần điều chỉnh
quy hoạch để đầu tư xây dựng các công trình công cộng (công viên, vườn hoa,
công trình đầu mối hạ tầng, công trình công cộng khác mà khu vực đang thiếu/quá
tải) thì thực hiện Phương án bồi thường như đối với GPMB các công trình công
cộng trên địa bàn Thành phố theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai.
8. Các công tác khác có liên
quan
Đồng thời với việc hoàn thiện và ban
hành “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội”,
UBND Thành phố Ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Nghị định số
69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư để triển khai một số nội dung như: Tổ chức tập huấn, tuyên truyền, vận động,
phổ biến Nghị định đồng thời với phổ biến triển khai thực hiện Đề án. Đồng thời
với việc xây dựng các kế hoạch triển khai các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm kèm
theo phân công trách nhiệm cụ thể cho các Sở ngành, quận, huyện, thị xã và các
cơ quan liên quan theo nguyên tắc “5 rõ”, có lộ trình (tiến độ) triển khai cụ
thể đối với từng nhiệm vụ. Xây dựng các quy định theo thẩm quyền của UBND Thành
phố theo quy định tại Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP nhằm thể chế
hóa 08 nhiệm vụ và giải pháp đã nêu ở trên.
Chương V
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
I. Thành lập Ban chỉ đạo, quá trình thực hiện
- Ngày 20/4/2021, Thành ủy có Quyết
định số 947-QĐ/TU thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành
phố. Ngày 10/5/2021, UBND Thành phố có Văn bản số 1400/UBND-ĐT giao Sở Xây dựng
là Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo, phối hợp Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các
Sở, ngành Thành phố xây dựng, trình UBND Thành phố phê duyệt các kế hoạch có
liên quan để tổ chức triển khai thực hiện.
- Ngày 11/5/2021, Ban Chỉ đạo cải tạo
chung cư cũ đã họp để triển khai các nhiệm vụ tại Quyết định số 947-QĐ/TU của Thành ủy (xây
dựng Quy chế hoạt động, phân công nhiệm vụ các thành viên Ban Chỉ đạo, phân
công nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện và các
đơn vị liên quan triển khai thực hiện Đề án).
- Ngày 12/5/2021, UBND Thành phố có
Thông báo số 334/TB-UBND Kết luận cuộc họp Ban chỉ đạo cải
tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố tại cuộc họp về việc triển khai công tác
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, trong đó Ban chỉ đạo
đánh giá cao quá trình nghiên cứu, xây dựng, hoàn chỉnh Đề án của Sở Xây dựng (cơ
quan chủ trì) và các sở, ngành Thành phố, đơn vị liên quan; trên cơ sở ý kiến của
các đồng chí Phó Trưởng Ban, thành viên Ban chỉ đạo, giao Sở Xây dựng tiếp tục
nghiên cứu, bổ sung, hoàn chỉnh Đề án.
- Ngày 02/7/2021, Ban Cán sự Đảng
UBND Thành phố có Tờ trình số 478-TTr/BCS trình Thường trực Thành ủy, Ban
Thường vụ Thành ủy xem xét, thông qua chủ trương đối với nội dung "Đề án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”; Trong đó có
kiến nghị kiện toàn Ban Chỉ đạo với tên gọi "Ban chỉ
đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” để phù hợp
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và bổ sung Thành viên Ban Chỉ đạo là Giám đốc Sở Tài
chính và Cục trưởng Cục Thuế.
- Tiếp thu chỉ đạo của Thường trực
Thành ủy tại cuộc họp ngày 31/8/2021, Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố có Tờ
trình số 714-TTr/BCS ngày 31/8/2021 trình Thường trực Thành ủy, Ban Thường vụ
Thành ủy xem xét, thông qua chủ trương đối với nội dung “Đề án cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
- Tiếp thu chỉ đạo của Ban Thường vụ
Thành ủy tại Thông báo số 485-TB/TU ngày 01/9/2021, Ban
Cán sự Đảng UBND Thành phố có Báo cáo số 723-BC/BCSĐ ngày 01/9/2021 báo cáo Ban
Chấp hành Đảng bộ Thành phố cho ý kiến chủ trương đối với nội dung “Đề án cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
- Ngày 08/9/2021, UBND Thành phố có
Tờ trình số 192/TTr-UBND trình HĐND Thành phố thông qua
“Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
- Ngày 10/9/2021, Ủy ban MTTQ Việt
Nam thành phố Hà Nội có Thông báo số 114/TB-MTTT-BTT về ý kiến phản biện xã hội
đối với Đề án; Ban Đô thị - HĐND Thành phố có Báo cáo thẩm tra số 52/BC-HĐND ngày 11/9/2021 Tờ trình, dự thảo Nghị quyết về “Đề án cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
- Ngày 20/9/2021, Ban chấp hành Đảng
bộ thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TU về “Đề án cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
- Ngày 20/9/2021, UBND Thành phố có
Báo cáo giải trình bổ sung số 256/BC-UBND về ý kiến thẩm tra của Ban Đô thị -
HĐND Thành phố và ý kiến phản biện xã hội của Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà
Nội đối với “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà
Nội”.
- Ngày 23/9/2021, HĐND Thành phố ban
hành Nghị quyết số 25/NQ-HĐND về việc thông qua “Đề án cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”, giao UBND Thành phố tiếp thu các ý
kiến thẩm tra và ý kiến của đại biểu HĐND Thành phố để hoàn thiện và phê duyệt,
triển khai thực hiện.
- Ngày 18/10/2021, Ban Thường vụ
Thành ủy có Quyết định số 1594-QĐ/TU về việc kiện toàn Ban Chỉ đạo cải tạo
chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
II. Phân công nhiệm vụ
1. Sở Xây dựng:
Là cơ quan thường trực thực hiện Đề
án. Chủ trì cùng các cơ quan, đơn vị liên quan tổ chức nghiên cứu, xây dựng: Kế
hoạch tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; Kế
hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; Kế hoạch tạo lập quỹ nhà ở tạm
thời (tạm cư); Kế hoạch triển khai thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Chủ
trì nghiên cứu, tham mưu đề xuất UBND Thành phố thành lập: Hội đồng đánh giá kết quả kiểm định
để ban hành kết luận kiểm định; Hội đồng thẩm định Phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (của UBND Thành phố); Tổ công tác của
Thành phố để: nghiên cứu, trình UBND Thành phố ban hành các
tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nghiên
cứu, xây dựng quy định cơ chế chính sách thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố
trình cấp có thẩm quyền ban hành; rà soát các cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến
khích đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Thành phố đã ban hành để đề
xuất sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách đặc thù của Thành phố đảm bảo phù hợp
quy định của pháp luật20.
Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn, rà soát,
hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện thực hiện theo quy định, đẩy
nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố và các
nhiệm vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
2. Sở Quy hoạch - Kiến trúc:
Chủ trì tổ chức xây dựng, trình UBND
Thành phố ban hành Kế hoạch nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải
tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chủ trì cùng Hội
đồng thẩm định quy hoạch xây dựng Thành phố tổ chức thẩm định, trình phê duyệt
Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc Tổng mặt bằng, phương án kiến
trúc công trình). Phối hợp với UBND cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở
Xây dựng xác định phạm vi, ranh giới dự án làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết;
đôn đốc, hướng dẫn UBND cấp huyện các
thủ tục về tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết đảm bảo tiến độ
theo kế hoạch được phê duyệt. Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm
vụ và quyền hạn, rà soát, hướng dẫn, đôn đốc các đơn vị đẩy nhanh tiến độ lập
quy hoạch và các nhiệm vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
3. Sở Kế hoạch và Đầu tư:
Chủ trì cùng Sở Tài chính bố trí kế
hoạch vốn thực hiện: (i) lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng mặt bằng và
phương án kiến trúc, đề án quy gom; (ii) lập, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu
tư; (iii) tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu; (iv) đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực
hiện. Chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan: (i) khẩn trương rà soát, báo
cáo UBND Thành phố phương án và kế hoạch triển khai cụ thể đối với Dự án cải
tạo, xây dựng lại Khu tập thể Nguyễn Công Trứ đang triển khai theo chỉ đạo của
UBND Thành phố; (ii) Chủ trì, hướng dẫn UBND cấp huyện và các cơ quan, đơn vị
liên quan thực hiện bố trí kinh phí lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng
mặt bằng và phương án kiến trúc, đề án quy gom,... Chịu trách nhiệm thực hiện
theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm vụ UBND Thành phố giao có
liên quan.
4. Sở Tài chính:
Chủ trì tham mưu, báo cáo UBND Thành
phố bố trí vốn sự nghiệp kinh tế chi thường xuyên cho công tác kiểm định nhà
chung cư cũ theo Kế hoạch kiểm định và Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ. Phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư bố trí kế hoạch vốn thực hiện: công tác
lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc và
công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Chủ trì, hướng dẫn UBND cấp huyện
và các cơ quan, đơn vị liên quan thực hiện bố trí kinh phí kiểm định. Chịu
trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm vụ
UBND Thành phố giao có liên quan.
5. Sở Tài nguyên và Môi trường:
Chủ trì cùng UBND các quận, huyện,
thị xã nơi có nhà chung cư cũ rà soát, báo cáo UBND Thành phố đưa các dự án,
nhà chung cư cũ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, của Thành
phố để thực hiện; chủ trì hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư; xác định phạm vi ranh giới dự án cải tạo xây dựng
lại chung cư cũ để thực hiện chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy
định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và quy định hiện hành; chủ trì thực hiện thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
định. Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các
nhiệm vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
6. Sở Tư pháp:
Chủ trì tổ chức kiểm tra, xác định sự
cần thiết, sự phù hợp của việc ban hành các văn bản quy định, quyết định, ủy
quyền của Thành phố, thẩm quyền ban hành cơ chế chính sách phù hợp quy định
hiện hành về ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Chịu trách
nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm vụ UBND
Thành phố giao có liên quan.
7. Cục Thuế Thành phố:
Chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính
nghiên cứu, đề xuất chính sách ưu đãi về thuế đối với dự án cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ để đưa vào Quy định của Thành phố về cải tạo xây dựng lại nhà
chung cư. Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và
các nhiệm vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
8. Công an Thành phố:
Chỉ đạo lực lượng công an các cấp đảm
bảo an ninh trật tự trong quá trình triển khai thực hiện các dự án và tổ chức
cưỡng chế di dời, phá dỡ, thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm
vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
9. Quỹ Đầu tư phát triển Thành
phố:
Phối hợp với Sở Tài chính, Sở Kế
hoạch và Đầu tư và các cơ quan liên quan nghiên cứu chính sách cho vay ưu đãi
và bố trí nguồn vốn cho các nhà đầu tư được vay vốn thực hiện dự án cải tạo xây
dựng lại chung cư cũ theo quy định Nhà nước, Thành phố; cho vay vốn đối với chủ
sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch
diện tích theo quy định Khoản 2 Điều 26 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Chịu trách
nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm vụ UBND
Thành phố giao có liên quan.
10. UBND các quận, huyện, thị
xã (nơi có nhà chung cư cũ):
- Chủ động nghiên cứu, xây dựng đề
án, chương trình, kế hoạch, quy trình để tổ chức thực hiện thuộc thẩm quyền
(nếu có) theo các nhiệm vụ, giải pháp của Đề án này để tổ chức triển khai công
tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn quản lý.
- Chủ trì tổng rà soát, thống kê các
khu chung cư, nhà chung cư trên địa bàn do mình quản lý, theo đó đề xuất các cơ
quan chủ trì xây dựng Kế hoạch về kiểm định, lập quy hoạch chi tiết để tổng
hợp, báo cáo UBND Thành phố xem xét, bổ sung mới, điều chỉnh Danh mục các khu
chung cư, nhà chung cư cho phù hợp thực tế. Trong quá trình triển khai các kế
hoạch, trường hợp cần điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo phù hợp tiến độ triển khai
thực tế cần khẩn trương báo cáo, đề xuất với cơ quan được giao chủ trì thực
hiện các kế hoạch để tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định.
- Chủ trì, phối hợp với các cơ quan,
đơn vị liên quan tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, tổng hợp trình UBND Thành phố xem
xét, quyết định. Chủ trì thành lập Hội đồng thẩm định Phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời (của UBND cấp huyện) và tổ chức phê
duyệt theo quyết định ủy quyền của UBND Thành phố 21.
- Bố trí vốn ngân sách và chủ trì tổ
chức thực hiện: (i) khảo sát, thống kê, phân loại, kiểm định 22 các nhóm chung cư cũ, nhà chung cư cũ độc lập đơn lẻ trên địa bàn theo
kế hoạch chung của Thành phố; (ii) lập, trình thẩm duyệt Quy hoạch xây dựng chi
tiết 1/500 hoặc lập tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình theo phân
cấp; (iii) lập và ban hành Đề án quy gom tái định cư, cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ trên địa bàn phường, quận quản lý; (iv) chủ trì tổ chức thực hiện
công tác giải phóng mặt bằng dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; (v) chủ
trì với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi
trường và các đơn vị liên quan đề xuất việc đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ
tầng trong hàng rào dự án và kết nối khu vực ngoài hàng rào dự án.
- Chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch
- Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định phạm vi ranh giới các dự án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quản lý trong quá trình lập Quy
hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc lập tổng mặt bằng và phương án kiến trúc.
- Chủ trì tổ chức lập, phê duyệt: Kế
hoạch cải tạo chất lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn, Kế hoạch bảo trì, đảm
bảo an toàn sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo từng năm; Kế hoạch và tổ
chức di dời các chủ sở hữu, chủ sử dụng ra khỏi các nhà chung cư do sự cố,
thiên tai, cháy nổ hoặc đã có kết quả kiểm định nguy hiểm, hư hỏng nặng mà phải
phá dỡ khẩn cấp đảm bảo an toàn cho người dân theo các Quyết định ủy quyền của
UBND Thành phố 23 và tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các chủ
sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư thực hiện cải tạo sửa chữa, duy trì chất lượng
các nhà chung cư theo quy định tại các Điều từ 86 đến 91 Luật Nhà ở 2014; thường
xuyên tổ chức kiểm tra, giám sát, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trật tự
xây dựng, gây mất an toàn tại các nhà chung cư cũ trên địa bàn.
- Chủ trì, tổ chức lập hồ sơ đề xuất
chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về đầu tư trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án theo
Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được UBND Thành phố phê duyệt; trình
Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định. Đối với trường hợp này, UBND cấp huyện chủ
động bố trí nguồn vốn ngân sách để thực hiện các thủ tục theo quy định.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo Đề
án này và quy định của pháp luật. Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng,
nhiệm vụ và quyền hạn và các nhiệm vụ UBND Thành phố giao có liên quan.
III. Về thông tin, tuyên truyền,
giám sát
1. Huy
động cả hệ thống chính trị tập trung quyết liệt, thống nhất thực hiện để đẩy
mạnh, phát huy tối đa hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp
luật đến từng khu chung cư cũ, tổ dân phố, từng hộ dân về các chủ trương, chính
sách pháp luật của Nhà nước và Thành phố (kể cả chính sách đặc thù) để cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời tổ chức tuyên truyền, vận động tạo sự đồng
thuận của người dân, xã hội trong di dời các hộ dân ra khỏi các nhà chung cũ
nguy hiểm, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố;
xem đây là nghĩa vụ, trách nhiệm chung trong công cuộc xây
dựng, tái thiết đô thị.
2. Đề
nghị Ban Tuyên giáo Thành ủy: Chỉ đạo các cấp ủy đảng xây dựng Kế hoạch tuyên
truyền, vận động chuyên đề đối với cán bộ, đảng viên và nhân dân tạo sự đồng
thuận của xã hội về chủ trương, chính sách của Thành phố cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị, phát triển kinh tế đô thị;
lồng ghép nội dung truyền về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong các buổi
sinh hoạt chuyên đề tại các đảng bộ cơ sở, chi bộ nơi có chung cư cũ; phát huy
tính tiền phong, gương mẫu chấp hành chủ trương, chính sách cải tạo, xây dựng
lại chung cư cũ đối với cấp ủy, đảng viên.
3. Đề
nghị Ban Dân vận Thành ủy: Chỉ đạo các đoàn thể chính trị - xã hội thực hiện
tốt, hiệu quả công tác dân vận trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ.
4. Đề
nghị HĐND Thành phố, Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội: chỉ đạo tổ chức
công tác giám sát định kỳ thực hiện Đề án; Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà
Nội chỉ đạo Ủy ban MTTQ các cấp phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để
vận động nhân dân tuân thủ pháp luật; giải quyết khiếu nại, tố cáo đảm bảo
quyền làm chủ của nhân dân trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; tổ
chức thực hiện phản biện xã hội, tạo sự đồng thuận của các tầng lớp nhân dân
trong việc xây dựng, ban hành cơ chế sách sách cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ của Thành phố.
5. Tổ
chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP , UBND Thành
phố giao nhiệm vụ các sở ngành, UBND cấp huyện tổ chức thực hiện dự kiến hoàn
thành trong Quý I/2022:
- Sở Xây dựng chủ trì, mời Cục Quản
lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng tổ chức tập huấn cho các sở
ngành, UBND các quận, huyện, thị xã, các nhà đầu tư triển khai thực hiện quy
định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ;
- Sở Thông tin và truyền thông chủ
trì cùng các đơn vị liên quan tổ chức tuyên truyền Nghị định số 69/2021/NĐ-CP
trên các phương tiện thông tin đại chúng (Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội,
Báo Hà Nội mới, Báo Kinh tế & đô thị, Cổng thông tin điện tử của UBND Thành
phố); Tổ chức các cuộc tọa đàm (bao gồm cả hình thức trực tuyến), các bài viết tuyên
truyền Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và các chủ trương, chính sách của Thành phố
về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ;
- UBND các quận, huyện, thị xã phối
hợp với Sở Xây dựng tổ chức tập huấn, hướng dẫn UBND các xã, phường, thị trấn,
tổ dân phố, người dân các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và chủ trương
chính sách của Thành phố.
6. Chủ
tịch UBND các địa phương có chung cư cũ: Tổ chức công bố công khai kế hoạch,
quy định của Thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên Cổng thông tin
điện tử của UBND cấp quận, huyện, phường, xã và đến các khu dân cư trên địa bàn
nơi có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; tổng hợp các ý kiến phản hồi
của người dân, gửi Sở Xây dựng để tổng hợp chung, báo cáo UBND Thành phố.
Chương VI
KẾT LUẬN
Đề án cải tạo chung cư cũ trên địa
bàn Thành phố với kết quả nghiên cứu, đánh giá, tổng hợp quá trình cải tạo, xây
dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố nhiều năm qua, báo cáo đánh giá
những khó khăn vướng mắc, những kiến nghị đề xuất cơ chế chính sách, quan điểm,
mục tiêu, nhiệm vụ và các giải pháp cần thực hiện, tổng hợp đồng bộ các nội
dung quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa
bàn Thành phố thống nhất xác định việc xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại
chung cư cũ trên địa bàn Thành phố là giải pháp tổng thể, đồng bộ, hiệu quả,
đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố để
ổn định đời sống nhân dân, hướng tới mục tiêu chỉnh trang, tái thiết xây dựng
đô thị văn minh, hiện đại.
Trên cơ sở tiếp thu ý kiến chỉ đạo
của: Thường trực Thành ủy tại Hội nghị ngày 31/8/2021, Ban Thường vụ Thành ủy
tại Thông báo số 485-TB/TU ngày 10/9/2021 Kết luận của Ban Thường vụ Thành ủy
về Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Nghị
quyết của Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội số 06-NQ/TU ngày 20/9/2021; ý kiến phản biện xã hội của Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố
Hà Nội tại Thông báo số 114/TH-MTTQ-BTT ngày 10/9/2021; ý kiến thẩm tra của Ban
Đô thị - HĐND Thành phố tại Báo cáo thẩm tra số 52/BC-HĐND ngày 11/9/2021; Nghị
quyết của HĐND Thành phố số 25/NQ-HĐND ngày 23/9/2021 về việc thông qua “Đề án
cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”; trên cơ sở Đề
án đã được Sở Xây dựng chủ trì cùng các Sở, ngành Thành phố tiếp thu hoàn
chỉnh, UBND Thành phố ban hành “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội” để triển khai thực hiện theo quy định.
Trên cơ sở nhiệm vụ, nội dung công
việc được giao tại Đề án, Giám đốc, Thủ trưởng các Sở, ban, ngành, Chủ tịch
UBND các quận, huyện, thị xã và các cơ quan, đơn vị có liên quan theo chức
năng, nhiệm vụ chỉ đạo triển khai thực hiện; hằng năm báo cáo kết quả thực hiện
gửi Sở Xây dựng trước ngày 30 tháng 11 để tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố.
Trong quá trình thực hiện, nếu có khó
khăn, vướng mắc, các Sở, ban, ngành, UBND các quận, huyện,
thị xã và các cơ quan, đơn vị có liên quan có văn bản gửi Sở Xây dựng tổng hợp,
báo cáo UBND Thành phố./.