|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH LÂM ĐỒNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 35/2025/QĐ-UBND
|
Lâm Đồng, ngày 11 tháng 11 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH CÁC YẾU TỐ VỀ XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG
Căn cứ Luật Tổ chức
chính quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành
văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15;
Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số
64/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai
31/2024/QH15; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số
31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15;
Căn cứ
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số
226/2025/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Theo đề nghị của Giám
đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường;
Ủy ban nhân dân tỉnh
ban hành Quyết định Quy định các yếu tố về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn
tỉnh Lâm Đồng.
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định các yếu tố về
xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
Điều 2. Điều khoản chuyển tiếp
Đối với những dự án xác định giá đất cụ thể đã có Thông báo của Hội đồng
thẩm định giá đất, cơ quan quản lý đất đai tiếp tục thực hiện trình Ủy ban nhân
dân cùng cấp phê duyệt theo quy định tại thời điểm có Thông báo, không phải xác
định lại giá đất theo các tiêu chí và yếu tố được ban hành tại Quy định kèm
theo Quyết định này.
Điều 3. Điều khoản thi hành
1. Quyết
định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành.
2. Các Quyết định
sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành:
a) Quyết định số
62/2024/QĐ-UBND ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận
(trước sắp xếp) quy định một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí
phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bình Thuận (trước sắp
xếp).
b) Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND ngày 08 tháng 11
năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Nông (trước sắp
xếp) quy định một số nội dung cụ thể áp dụng phương pháp định giá đất trên
địa bàn tỉnh Đắk Nông (trước sắp xếp).
3. Chánh Văn phòng Ủy ban
nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh; Giám đốc các Sở,
ban, ngành thuộc tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường và đặc khu Phú
Quý; Thủ trưởng các tổ chức, đơn vị và cá nhân có liên quan căn cứ quyết định
thi hành./.
|
Nơi nhận:
- Văn phòng Chính phủ;
- Các Bộ: Nông nghiệp
và Môi trường, Tài chính, Xây dựng;
- Vụ Pháp chế - Bộ Tài chính;
- Vụ Pháp chế - Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp);
- Website Chính phủ;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng;
- Ủy ban MTTQ tỉnh Lâm Đồng;
- CT, PCT UBND tỉnh (đ/c Yên);
- Như Điều 3;
- Báo và Phát thanh
truyền hình Lâm Đồng;
- PCVP UBND tỉnh
(đ/c Duệ);
- Trung tâm Thông tin (VP UBND tỉnh);
- Trung tâm Hạ tầng và Công
nghệ số tỉnh;
- Trung tâm lưu trữ lịch sử tỉnh;
- Lưu: VT, KTTH, NNMT(Hn).
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lê Trọng Yên
|
QUY ĐỊNH
CÁC YẾU TỐ VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM
ĐỒNG
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển
của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý
nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ
sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn
xác định giá đất.
3. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Chương II
MỘT
SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN KHI XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT CỤ THỂ THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT KHI
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Điều 3. Một số yếu tố ước tính doanh thu phát
triển và chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng
dư
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc
hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự
án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp
trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu
tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng,
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ
quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6 Điều này để ước tính doanh thu phát triển và
chi phí phát triển của dự án.
2.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án nhà ở liền kề, biệt thự (Phụ lục I kèm theo).
3.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án phân lô, bán nền (Phụ lục II kèm theo).
4.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án nhà ở cao tầng (trừ nhà ở cao tầng cho thuê) (Phụ lục
III kèm theo).
5.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm
công nghiệp (Phụ lục IV kèm theo).
6.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án thương mại dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (trừ
đất ở, đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp) (Phụ lục V kèm theo).
7.
Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng sân Golf (Phụ lục VI kèm theo).
Điều 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất
cụ thể trên địa bàn tỉnh
1.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a)
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao
thông; điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của
thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi
trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương.
b)
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; điều kiện
giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt
đường, điều kiện về địa hình; thời hạn sử dụng đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương.
c) Ngoài
các yếu tố quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều này, trường hợp có phát
sinh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ thì Tổ chức tư
vấn xác định giá đất đề xuất để Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể tỉnh xem xét,
quyết định.
2. Mức độ
chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể (Phụ lục VII kèm theo).
3.
Nguyên tắc điều chỉnh đối với mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất: Thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 6 Điều 4
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Chương III
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 5. Trách nhiệm tổ chức thực hiện
1.
Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, Giám đốc các Sở: Tài chính, Nông nghiệp và
Môi trường, Sở Xây dựng, Trưởng Thuế tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường
và đặc khu Phú Quý; thủ trưởng các sở, ban, ngành và các tổ chức, cá nhân có
liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quy định này.
2.
Trong quá trình triển khai thực hiện Quy định này, căn cứ tình hình thực tế của
địa phương và các quy định pháp luật liên quan, Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ
trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh sửa đổi,
bổ sung cho phù hợp.
3. Tổ chức thực hiện định
giá đất chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, đầy đủ, trung thực,
khách quan của kết quả tư vấn định giá đất.
4. Chủ đầu tư các Dự án
xác định giá đất có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các hồ sơ liên quan cho cơ quan
có chức năng quản lý đất đai để phục vụ công tác xác định giá đất theo quy định
và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra chậm trễ trong việc xác định giá
do không cung cấp đầy đủ hồ sơ, thiếu sự phối hợp trong quá trình thực hiện.
5. Cơ quan thuế có trách
nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến hợp đồng thuê đất, thuê tài sản,
thuê sàn thương mại, thuê đất trống... đã thực hiện thủ tục thuế, phí, lệ phí
khi có đề nghị từ tổ chức thực hiện xác định giá đất.
6. Cơ quan thống kê có
trách nhiệm cung cấp thông tin về chỉ số tiêu dùng nhóm Nhà ở và vật liệu xây dựng
cho tổ chức thực hiện xác định giá đất.
7. Ủy ban nhân dân
các xã, phường và đặc khu Phú Quý nơi có đất cần xác
định giá có trách nhiệm phối hợp cung cấp và thu thập thông tin, tài liệu, số
liệu liên quan đến công tác định giá đất với tổ chức xác định giá đất.
8. Sở
Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Xây dựng, các
Sở, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các phường, xã và đặc khu Phú Quý kiểm
tra, theo dõi việc thực hiện Quy định này./.
PHỤ LỤC I
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ
PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở LIÊN KỀ, BIỆT THỰ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
I. Dự án có quy mô dưới 10 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 03 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: Năm thứ nhất 30%;
năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện
dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 30 %;
năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 5% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,20% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 03 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: Năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
II. Dự án có quy mô từ 10 ha đến dưới 20 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 04 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%;
năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 20%
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 10%; năm thứ năm 30%, năm thứ
sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 10%; năm thứ năm 30%, năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 5% tổng doanh thu.
b) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,20% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 04 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%;
năm thứ tư 20%.
III. Dự án có quy mô từ 20 ha đến 50 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 05 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%;
năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0 %; năm thứ tư 0%; năm thứ năm 30%, năm thứ
sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 0%; năm thứ năm 30%, năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 5% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,20% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 05 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 20%;
năm thứ tư 10%; năm thứ năm 10%; năm thứ sáu 10%.
IV. Dự án có quy mô trên 50 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ ba kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 06 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%;
năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 10%, năm thứ sáu
10%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ lấp
đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ nhất
0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0 %; năm thứ tư 0%; năm thứ năm 0%, năm thứ sáu
30%, năm thứ bảy đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 0%; năm thứ năm 0%, năm thứ sáu 30%, năm thứ bảy đến hết thời gian thực
hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 5% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,20% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 06 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 20%;
năm thứ tư 10%; năm thứ năm 10%; năm thứ sáu 10%.
PHỤ LỤC II
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ
PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN PHÂN LÔ, BÁN NỀN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
I. Dự án có quy mô dưới 05 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 02 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 50%;
năm thứ hai 50%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện
dự án 65%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 30%;
năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 4,67% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,26% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
II. Dự án có quy mô từ 05 ha đến dưới 20 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: Tính từ năm thứ hai kể từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 03 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 30%;
năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ lấp
đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ nhất
0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 10%; năm thứ tư 30%; năm thứ năm đến hết thời
gian thực hiện dự án 65%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 10 %;
năm thứ tư 30%; năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 4,67% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,26% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
III. Dự án có quy mô từ 20 ha đến 50 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 04 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%;
năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 20%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ lấp
đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ nhất
0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 10%; năm thứ năm 30%, năm thứ sáu
đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 10%; năm thứ năm 30%, năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 4,67% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,26% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
IV. Dự án có quy mô từ trên 50 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ ba kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 05 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%;
năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 0%; năm thứ năm 30%; năm thứ
sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 0%; năm thứ năm 30%; năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 65%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 4,67% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,26% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 03 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: Năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
PHỤ LỤC III
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH
THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở
CAO TẦNG (TRỪ NHÀ Ở CAO TẦNG CHO THUÊ)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
I. Dự án có quy mô dưới 500 căn hộ
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời điểm
bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 02 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 50%;
năm thứ hai 50%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 30%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba hết thời
gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 2% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
II. Dự án có quy mô từ 500 đến 1000 căn hộ
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời gian
bán hàng: 03 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 30%;
năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 20%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba hết thời
gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 2% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 03 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
III. Dự án có quy mô trên 1000 căn hộ
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Thời
gian bán hàng: 03 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 30%;
năm thứ hai 30%; năm thứ ba 40%.
d) Tỷ lệ
lấp đầy:
- Tỷ lệ
lấp đầy công trình hạ tầng xã hội có kinh doanh (trừ dịch vụ bãi đỗ xe): năm thứ
nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm thứ tư 30%; năm thứ năm 50%, năm thứ
sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
- Tỷ lệ
lấp đầy dịch vụ bãi đỗ xe: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 0%; năm
thứ tư 30%; năm thứ năm 50%, năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 2% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 04 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%;
năm thứ tư 20%.
PHỤ LỤC IV
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU
PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP
(Ban hành kèm theo Quyết định số
35/2025/QĐ-UBND)
I. Dự án có quy mô dưới 75 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước cho thuê đất.
b) Thời
gian bán hàng: 03 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 40%;
năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 10% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 03 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
II. Dự án có quy mô từ 75 ha đến dưới 250 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước cho thuê đất.
b) Thời
gian bán hàng: 04 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c) Tỷ lệ
bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 30%; năm thứ
tư 30%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 10% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 04 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%;
năm thứ tư 20%.
III. Dự án có quy mô từ 250 ha đến 500 ha
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước cho thuê đất.
b) Thời
gian bán hàng: 05 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c) Tỷ lệ
bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ
tư 20%; năm thứ năm 20%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 10% tổng doanh thu.
b) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 05 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%;
năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%.
IV. Dự án có quy mô trên 500 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
a) Thời
điểm bắt đầu bán hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được nhà nước cho thuê đất.
b) Thời
gian bán hàng: 06 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
c)
Tỷ lệ bán hàng qua các năm: năm thứ nhất 16%; năm
thứ hai 16%; năm thứ ba 16%; năm thứ tư 16%; năm thứ năm 16%; năm thứ sáu 20%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh: 10% tổng doanh thu.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 06 năm tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d) Tiến độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất
20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 10%; năm thứ năm 10%; năm thứ
sáu 10%.
PHỤ LỤC V
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH
THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ, CƠ SỞ SẢN XUẤT PHI NÔNG NGHIỆP
(TRỪ ĐẤT Ở, KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP)
(Ban hành kèm theo Quyết định số
35/2025/QĐ-UBND)
I. Dự án có quy mô dưới 10 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
Tỷ lệ lấp
đầy: tính từ ngày được nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất. Tỷ lệ lấp đầy qua các năm như sau: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 40%; năm
thứ ba 60%; năm thứ tư đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh:
- Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2% tổng doanh thu.
- Chi
phí quản lý vận hành: bằng 10% tổng doanh thu.
Đối với
các dự án đầu tư khách sạn, resort, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng (với mục
đích cho cho thuê), nhà hàng, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc
thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành tại Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,18% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
II. Dự án có quy mô từ 10 ha đến dưới 50 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
Tỷ lệ lấp
đầy: tính từ ngày được nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất. Tỷ lệ lấp đầy qua các năm như sau: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 30%; năm
thứ ba 50%; năm thứ tư 60%; năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh:
- Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2% tổng doanh thu.
- Chi
phí quản lý vận hành: bằng 10% tổng doanh thu.
Đối với
các dự án đầu tư khách sạn, resort, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng (với mục
đích cho cho thuê), nhà hàng, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc
thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành tại Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,18% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 02 năm tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 50%.
III. Dự án có quy mô từ 50 ha đến 100 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
Tỷ lệ lấp
đầy: tính từ ngày được nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất. Tỷ lệ lấp đầy qua các năm như sau: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 20%; năm thứ
ba 30%; năm thứ tư 40%; năm thứ năm 50%, năm thứ sáu đến hết thời gian thực hiện
dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh:
- Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2% tổng doanh thu.
- Chi
phí quản lý vận hành: bằng 10% tổng doanh thu.
Đối với
các dự án đầu tư khách sạn, resort, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng (với mục
đích cho cho thuê), nhà hàng, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc
thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành tại Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,18% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 03 năm tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d) Tiến
độ xây dựng qua từng năm: Năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
IV. Dự án có quy mô trên 100 ha
1.
Một số yếu tố ước tính doanh thu
Tỷ lệ lấp
đầy: Tính từ ngày được nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tỷ lệ lấp đầy qua các năm như sau: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba
30%; năm thứ tư 40%; năm thứ năm 50%, năm thứ sáu 60%, năm thứ bảy đến hết thời
gian thực hiện dự án 70%.
2.
Một số yếu tố ước tính chi phí phát triển
a) Chi
phí kinh doanh:
- Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 2% tổng doanh thu.
- Chi
phí quản lý vận hành: bằng 10% tổng doanh thu.
Đối với
các dự án đầu tư khách sạn, resort, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng (với mục
đích cho cho thuê), nhà hàng, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc
thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành tại Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định.
b) Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh): 13,18% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất, thửa đất cần định giá.
c) Thời
gian xây dựng: 04 năm tính từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d) Tiến độ xây dựng
qua từng năm: Năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư
20%.
PHỤ LỤC VI
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH
THU PHÁT TRIỂN VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG SÂN GOLF
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
I. Một số chỉ tiêu ước
tính chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
Thời gian xây dựng: Theo
tiến độ thực hiện dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ
trương đầu tư.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ
đều cho từng năm.
Trường hợp tiến độ xây dựng
xác định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì xác định theo văn bản
chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Chi phí quản lý vận
hành:
Chi phí quản lý vận hành
bằng 60% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án (đã bao gồm thuế
tiêu thụ đặc biệt và chi phí quảng cáo bán hàng).
3. Chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng
14% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
II. Các yếu tố khác
hình thành doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: Tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này doanh thu chỉ phát sinh sau
khi kết thúc thời gian xây dựng.
Số lượt người chơi:
- Trong thời gian xây dựng
số người chơi bằng 0.
- Năm đầu tiên sau khi kết
thúc thời gian xây dựng (theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) số người chơi do đơn
vị tư vấn xác định giá đất điều tra, khảo sát đề xuất báo cáo Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.
2. Thời gian bán hàng:
theo thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
PHỤ LỤC VII
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2025/QĐ-UBND)
I. Quy định chung
Mức điều chỉnh tỷ
lệ (%) chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất cần
định giá với thửa đất so sánh Mức điều chỉnh tỷ lệ (%) chênh lệch tối đa của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh
tăng hoặc giảm không quá 30% nhưng giá đất của
thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá
đất ước tính không quá 15% đảm bảo quy định tại khoản 8 Điều
4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Tổ chức
tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm đề xuất mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều
chỉnh bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường hoặc qua số liệu thống
kê trong ngân hàng dữ liệu của Tổ chức tư vấn xác định giá đất, số liệu được thể
hiện tại Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất
phi nông nghiệp
1. Vị
trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
-
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến
trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, du lịch; chợ, trường học, bệnh viện,
khu vui chơi giải trí, các điểm nút giao thông huyết mạch của tài sản định giá
và tài sản so sánh: không quá 20%.
-
Các thửa đất (lô đất), khu đất đối diện công viên cây xanh, khu thể thao, hồ nước,
chợ, trung tâm thương mại: điều chỉnh không quá 10% so với các thửa đất tiếp
giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
2. Điều
kiện về giao thông
Các thửa đất (lô đất),
khu đất có 2 mặt tiền trở lên: Giá đất tăng không quá 20% so với các thửa đất
tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
Các thửa đất (lô đất),
khu đất tiếp giáp đường giao thông 2 chiều và 1 chiều (trừ tại vị trí điểm nút
giao thông): mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
Loại đường (kết cấu đường
nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với Dự án, khu đất, thửa đất
theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá
10%.
Độ rộng đường tiếp giáp của
Dự án, khu đất, thửa đất: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
3. Điều
kiện về cấp thoát nước, cấp điện
Khu vực cấp nước, cấp điện
ổn định hay không ổn định: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
Tình trạng
ngập úng khi lượng mưa lớn: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
4. Diện
tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
Diện tích: khi xác định
giá đất cho một dự án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích khác nhau
thì khi xác định giá lấy một lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị
trí cụ thể làm cơ sở xác định giá đất để từ đó đề xuất tính toán cho các lô còn
lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng: Mức điều chỉnh không quá
10%.
Kích thước, gồm: mặt tiền,
mức điều chỉnh không quá 5%; chiều sâu, mức điều chỉnh không quá 5%.
Hình thể: mức điều chỉnh
không quá 10%.
5. Các yếu
tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Hệ số sử dụng đất: mức điều
chỉnh chênh lệch không quá 5%.
Mật độ xây dựng: mức điều
chỉnh chênh lệch không quá 10%.
Số tầng cao công trình, tầng
hầm: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
Đối với loại hình kinh
doanh khách sạn: tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá
thêm tiêu chí: số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số
sao): Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
6. Hiện
trạng môi trường, an ninh
Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm
không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải trong phạm vi
bán kính dưới 4km: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
Mật độ dân cư, tình trạng
an ninh khu vực: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
7. Thời
hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất còn
lại: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
Đối với
đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): không điều chỉnh.
8. Các yếu
tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn
hóa, phong tục tập quán của địa phương: điều chỉnh theo tình hình thực tế tại địa
phương. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.
III. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất
nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
2. Vị trí, đặc điểm thửa
đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: mức điều
chỉnh chênh lệch không quá 20%.
3. Độ rộng đường: điều chỉnh
tối đa không quá 10%.
4. Kết cấu đường, cấp điện,
cấp nước: điều chỉnh tối đa không quá 10%.
5. Thuận lợi về mặt tiền
tiếp giáp: điều chỉnh tối đa không quá 10%.
6. Điều kiện về địa hình:
điều chỉnh tối đa không quá 10%.
7. Thời hạn sử dụng đất,
trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức
giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không
căn cứ vào thời hạn sử dụng đất: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
8. Các yếu
tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong
tục tập quán của địa phương: căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định
giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất: Mức
điều chỉnh chênh lệch không quá 20%./.