|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH BẮC NINH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
32/2026/QĐ-UBND
|
Bắc Ninh, ngày 15
tháng 5 năm 2026
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY
ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ
THỂ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng số 43/2025/QH15;
Căn cứ Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
102/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền
địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai;
Căn cứ Nghị định số
226/2025/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số
49/2026/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị
quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ
khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số số
50/2026/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Nghị Quyết số
254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc Hội quy định một số cơ chế, chính sách
tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình số 370/TTr-SNNMT ngày 30 tháng 3 năm
2026;
Ủy ban nhân dân ban hành
Quyết định quy định một số chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác
định giá đất cụ thể và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối
đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quyết định này quy định một số
chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định,
quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có
liên quan trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Điều 3. Thời gian bán hàng,
tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
Trường hợp thời gian bán hàng,
tỷ lệ bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được
quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết
định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự
án thì thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ thực hiện theo các văn bản đã nêu trên.
Trường hợp trong chủ trương đầu
tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự
án đầu tư không quy định thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời điểm bắt đầu
bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để ước tính doanh thu phát triển của dự
án thì quy định như sau:
1. Đối với dự án đầu tư khu dân
cư, khu đô thị, khu nhà ở
a) Thời gian bán hàng (n).
Dự án có quy mô dưới 10ha: n=1
năm; quy mô từ 10ha đến dưới 20 ha: n=2 năm; quy mô từ 20 ha đến dưới 30 ha:
n=3 năm; quy mô từ 30 ha đến dưới 50 ha: n=4 năm; quy mô từ 50ha trở lên: n=5.
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng,
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: từ năm thứ nhất của dự án.
c) Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp
đầy: được phân bổ đều trong các năm bán hàng.
2. Đối với dự án xây dựng nhà
chung cư với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết
hợp sử dụng hỗn hợp.
a) Thời gian bán hàng (n).
Dự án có quy mô dưới 100.000 m2
sàn xây dựng: n=1 năm; Từ 100.000 m2 đến 150.000 m2 sàn xây dựng: n=2 năm; từ
trên 150.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng: n=3 năm; từ trên 200.000 m2 sàn
xây dựng: n= 4 năm
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng,
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: từ năm thứ nhất của dự án.
c) Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp
đầy: được phân bổ đều trong các năm bán hàng.
Điều 4. Thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Trường hợp thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng được quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực
hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi
phí phát triển của dự án thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thực hiện
theo các văn bản đã nêu trên.
Trường hợp trong chủ trương đầu
tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự
án đầu tư không quy định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính chi
phí phát triển của dự án thì áp dụng như sau:
1. Thời gian xây dựng (m), tiến
độ xây dựng.
Thời điểm bắt đầu xây dựng được
tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
a) Dự án khu dân cư, khu đô
thị, khu nhà ở
Dự án có quy mô dưới 10ha: m=1
năm; quy mô từ 10ha đến dưới 20 ha: m=2 năm; quy mô từ 20 ha đến dưới 30 ha:
m=3 năm; quy mô từ 30 ha đến dưới 50 ha: m=4 năm; quy mô từ 50ha trở lên: m=5.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều
trong các năm xây dựng.
b) Đối với dự án xây dựng nhà
chung cư với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết
hợp sử dụng hỗn hợp.
Dự án có quy mô dưới 100.000 m2
sàn xây dựng: m=1 năm; Từ 100.000 m2 đến 150.000 m2 sàn xây dựng: m=2 năm; từ
trên 150.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng: m=3 năm; từ trên 200.000 m2 sàn
xây dựng: m= 4 năm
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều
trong các năm xây dựng;
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Đối với các dự án thực hiện tại
các phường: được tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại điểm
b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa
đất, khu đất cần định giá.
Đối với các dự án thực hiện tại
các xã: được tính bằng tỷ lệ 20% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại điểm
b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa
đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp dự án thuộc địa bàn
cả phường và xã áp dụng như dự án thực hiện tại các phường.
3. Chi phí kinh doanh, gồm:
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được xác định bằng
1% tổng doanh thu quy về hiện tại;
b) Chi phí quản lý vận hành
được xác định bằng 30% doanh thu quy về hiện tại áp dụng cho dự án sản phẩm
kinh doanh là thương mại, dịch vụ.
c) Trường hợp khi ước tính
doanh thu phát triển đã loại trừ các chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản
này trong khi lựa chọn thửa đất so sánh thì không tính đến các chi phí tại điểm
a, điểm b khoản này khi ước tính chi phí phát triển.
Điều 5. Quy định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
1. Vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất: tiêu chí hình thành bao gồm: khoảng cách gần nhất đến tài sản so
sánh; khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, du lịch, chợ,
trường học, bệnh viện.
2. Điều kiện về giao thông: độ
rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường: tiêu chí hình
thành bao gồm: loại đường (nhựa, bê tông, đất); độ rộng đường (bao gồm cả vỉa
hè); Số mặt đường tiếp giáp (bao gồm đường, ngõ), cụ thể:
a) Các thửa (lô) đất tiếp giáp
hai mặt đường hoặc một mặt đường và một mặt thoáng giá đất tăng 10% tính theo
giá đất tại đường giao thông có giá cao nhất;
b) Các thửa (lô) đất tiếp giáp
hai mặt đường một mặt thoáng hoặc tiếp giáp ba mặt đường hoặc các lô đất tiếp
giáp một mặt đường hai mặt thoáng, giá đất tăng 15% tính theo giá đất tại đường
giao thông có giá cao nhất;
c) Các thửa (lô) đất tiếp giáp
bốn mặt đường hoặc tiếp giáp ba mặt đường một mặt thoáng hoặc tiếp giáp hai mặt
đường, hai mặt thoáng hoặc tiếp giáp một mặt đường ba mặt thoáng giá đất tăng 20%
tính theo giá đất tại đường giao thông có giá cao nhất;
d) Các thửa (lô) đất đối diện
một mặt thoáng giá tăng 5% so với các lô đất tiếp giáp một mặt đường ở cùng vị
trí.
đ) Các thửa (lô) đất tiếp giáp
hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, bãi rác, khu xử lý chất thải, khu
chăn nuôi tập trung thì giá đất giảm 10% tính theo giá đất tại đường giao thông
cùng vị trí.
e) Mặt thoáng tại điểm a, điểm
b, điểm c, điểm d khoản này được hiểu là mặt tiếp giáp hoặc đối diện với công viên,
khu cây xanh, khu mặt nước, khu trung tâm thương mại, khu văn hoá, giáo dục, y
tế, thể dục thể thao, khu vui chơi giải trí, trụ sở cơ quan, bãi đỗ xe.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện (các yếu tố hạ tầng): tiêu chí hình thành bao gồm: khu vực cấp nước,
thoát nước, cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác.
4. Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất: tiêu chí hình thành bao gồm: diện tích thửa đất, khu
đất; mặt tiền thửa đất, khu đất; chiều sâu thửa đất, khu đất; hình thể thửa đất,
khu đất.
5. Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng gồm: tiêu chí hình thành bao gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng,
chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng
hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt (nếu có), tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng tầng nổi và sàn
sử dụng tầng hầm.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh: tiêu chí hình thành bao gồm: bụi, ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước;
gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải; nằm trong khu dân cư đông đúc hay thưa
thớt; tình trạng an ninh khu vực.
7. Thời hạn sử dụng đất: tiêu
chí hình thành bao gồm: Thời gian còn lại thực hiện Dự án; đất lâu dài hay đất
có thời hạn.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh
doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá
bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất: tiêu chí hình thành bao
gồm: gần khu danh lam thắng cảnh, khu du lịch; Đền Chùa; nghĩa trang, nghĩa địa.
Điều 6. Mức độ chênh lệch
tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài
sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 50%.
2. Điều kiện về giao thông: Điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều
chỉnh không quá 30%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện (các yếu tố hạ tầng): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản
so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 50%.
4. Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
5. Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới
hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu
có): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm
định. Mức điều chỉnh không quá 30%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm
định. Mức điều chỉnh không quá 30%.
7. Thời hạn sử dụng đất: Điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức
điều chỉnh không quá 30%.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh
doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá
bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc
giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá
30%.
9. Mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều
này do Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Hội đồng thẩm định giá xem
xét, quyết định.
Điều 7. Quy định chuyển tiếp
Đối với các trường hợp áp dụng phương
pháp thặng dư để định giá đất đến ngày quyết định này có hiệu lực thi hành đã
được Hội đồng thẩm định giá đất thông qua thì tiếp tục trình cơ quan, người có
thẩm quyền quyết định giá đất theo phương án đã được thẩm định.
Điều 8. Điều khoản
thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực
kể từ ngày 25 tháng 5 năm 2026.
Bãi bỏ Quyết định số
21/2024/QĐ-UBND ngày 30 tháng 8 năm 2024 của UBND tỉnh Bắc Giang Quy định một
số chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND
ngày 11 tháng 9 năm 2024 của UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành quy định một số chỉ
tiêu cụ thể để thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
2. Trong quá trình thực hiện
Quyết định này nếu phát sinh khó khăn vướng mắc, các tổ chức, cá nhân và cơ
quan có liên quan kịp thời phản ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng
hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định.
3. Giám đốc Sở, Thủ trưởng cơ
quan thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, Trưởng Thuế tỉnh, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã,
phường và các tổ chức, cá nhân có liên quan căn cứ Quyết định thi hành./.
|
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Đào Quang Khải
|