|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH CÀ MAU
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
13/2026/QĐ-UBND
|
Cà Mau, ngày 22
tháng 02 năm 2026
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ
PHÁT TRIỂN KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CÀ MAU
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số
87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15, Luật số
47/2024/QH15, Luật số 58/2024/QH15;
Căn cứ Nghị quyết số
254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính
sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm
quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất
đai;
Căn cứ Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số
49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ hướng dẫn Nghị quyết
254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc
trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình số 124/TTr-SNNMT ngày 06 tháng 02
năm 2026; ý kiến thống nhất của Thành viên Ủy ban nhân dân tỉnh đã được Văn
phòng Ủy ban nhân dân tỉnh tổng hợp tại Công văn số 626/VP-NNXD ngày 14 tháng
02 năm 2026;
Ủy ban nhân dân ban hành Quyết
định Quy định một số yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển khi
xác định giá đất theo phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn tỉnh Cà Mau.
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
Quyết định này quy định cụ thể
một số yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển khi xác định giá đất
theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Cà Mau theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất; các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi,
bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Chương II
QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ
KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Điều 3.
Nguyên tắc áp dụng
1. Căn cứ vào tiến độ đã được
xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để xác định thời gian bán hàng;
thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng;
tiến độ xây dựng.
2. Trường hợp
trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu
tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian
bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian
xây dựng; tiến độ xây dựng thì thực hiện quy định tại Điều
4, 5, 6, 7, 8, 9 Quyết định này.
3. Năm thứ 1 của dự án được
tính từ thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 4. Các
yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương
pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng theo hình thức phân lô
bán nền
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ bán hàng
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 200 nền
|
Năm thứ 1
|
30%
|
100%
|
|
Năm thứ 2
|
70%
|
-
|
|
2
|
Từ 200 đến dưới 300 nền
|
Năm thứ 1
|
10%
|
80%
|
|
Năm thứ 2
|
40%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
50%
|
-
|
|
3
|
Từ 300 đến dưới 400 nền
|
Năm thứ 1
|
10%
|
70%
|
|
Năm thứ 2
|
30%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
40%
|
-
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
-
|
|
4
|
Từ 400 đến dưới 500 nền
|
Năm thứ 1
|
5%
|
60%
|
|
Năm thứ 2
|
20%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
30%
|
10%
|
|
Năm thứ 4
|
30%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
15%
|
-
|
|
5
|
Từ 500 đến dưới 1.000 nền
|
Năm thứ 1
|
5%
|
40%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
40%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
30%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
-
|
|
6
|
Trên 1.000 nền
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
5%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
30%
|
|
Năm thứ 4
|
25%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
10%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 5%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu
đất cần định giá.
Điều 5. Các
yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương
pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng nhà biệt thự, nhà ở liền
kề, nhà độc lập
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ bán hàng
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 100 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
20%
|
100%
|
|
Năm thứ 2
|
80%
|
-
|
|
2
|
Từ 100 đến dưới 200 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
10%
|
80%
|
|
Năm thứ 2
|
40%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
50%
|
-
|
|
3
|
Từ 200 đến dưới 300 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
5%
|
60%
|
|
Năm thứ 2
|
20%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
40%
|
10%
|
|
Năm thứ 4
|
35%
|
-
|
|
4
|
Từ 300 đến dưới 400 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
5%
|
40%
|
|
Năm thứ 2
|
15%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
30%
|
10%
|
|
Năm thứ 5
|
30%
|
-
|
|
5
|
Từ 400 đến dưới 500 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
5%
|
30%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
25%
|
10%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
10%
|
|
Năm thứ 6
|
20%
|
-
|
|
6
|
Từ 500 đến dưới 1.000 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
25%
|
|
Năm thứ 3
|
25%
|
25%
|
|
Năm thứ 4
|
25%
|
15%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
5%
|
|
Năm thứ 6
|
10%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
10%
|
-
|
|
7
|
Trên 1.000 căn nhà
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
15%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
10%
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
10%
|
|
Năm thứ 7
|
10%
|
-
|
|
Năm thứ 8
|
10%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 7%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu
đất cần định giá.
Điều 6. Các
yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương
pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng nhà chung cư
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ bán hàng
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
50%
|
|
Năm thứ 2
|
40%
|
50%
|
|
Năm thứ 3
|
40%
|
-
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
-
|
|
2
|
Diện tích sàn xây dựng từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
40%
|
|
Năm thứ 2
|
30%
|
40%
|
|
Năm thứ 3
|
30%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
3
|
Diện tích sàn xây dựng từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
30%
|
|
Năm thứ 2
|
20%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
20%
|
-
|
|
4
|
Diện tích sàn xây dựng từ 300.000 m2 trở lên
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
10%
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
15%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 10%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu
đất cần định giá.
Điều 7. Các
yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương
pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng văn phòng, cơ sở thương
mại dịch vụ
1. Các yếu
tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
50%
|
|
Năm thứ 2
|
50%
|
50%
|
|
Năm thứ 3
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 4
|
65%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
70%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
75%
|
-
|
|
Từ năm thứ 7 trở đi
|
80%
|
-
|
|
2
|
Diện tích sàn xây dựng từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
40%
|
|
Năm thứ 2
|
40%
|
40%
|
|
Năm thứ 3
|
50%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
55%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
65%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
70%
|
-
|
|
Từ năm thứ 8 trở đi
|
75%
|
-
|
|
3
|
Diện tích sàn xây dựng từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2
|
Năm thứ 1
|
0%
|
30%
|
|
Năm thứ 2
|
35%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
45%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
50%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
55%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
65%
|
-
|
|
Từ năm thứ 8 trở đi
|
70%
|
-
|
|
4
|
Diện tích sàn xây dựng từ 300.000 m2 trở lên
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
30%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
40%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
45%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
50%
|
10%
|
|
Năm thứ 6
|
55%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 8
|
65%
|
-
|
|
Từ năm thứ 9 trở đi
|
70%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 15%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu tư
xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất
cần định giá.
2. Đối với các dự án đầu tư
khách sạn, khu nghỉ dưỡng, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính
đặc thù thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính
doanh thu và chi phí phát triển trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án
giá đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
3. Các yếu
tố hình thành nên doanh thu phát triển chưa được quy định trong Quyết định này
thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ trên cơ sở dữ liệu thị trường để chứng
minh các tỷ lệ cho phù hợp tình hình thực tế tại địa phương cho từng dự án.
4. Diện
tích thương phẩm là diện tích kinh doanh bao gồm cả tầng hầm.
a) Việc ước tính doanh thu phát
triển căn cứ trên cơ sở diện tích thương phẩm theo hồ sơ dự án được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
b) Trường hợp diện tích thương
phẩm theo dự án chưa xác định thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất trong
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể xem xét, quyết định.
Điều 8. Các
yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương
pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu
công nghiệp
1. Đối với
trường hợp chỉ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật:
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 75ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
50%
|
|
Năm thứ 2
|
20%
|
50%
|
|
Năm thứ 3
|
30%
|
-
|
|
Năm thứ 4
|
30%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
2
|
Từ 75ha đến dưới 200ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
30%
|
|
Năm thứ 2
|
15%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
20%
|
40%
|
|
Năm thứ 4
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
10%
|
-
|
|
3
|
Từ 200ha đến dưới 500ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
15%
|
30%
|
|
Năm thứ 4
|
15%
|
30%
|
|
Năm thứ 5
|
20%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 8
|
10%
|
-
|
|
4
|
Từ 500ha trở lên
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
10%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
10%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
15%
|
20%
|
|
Năm thứ 5
|
15%
|
20%
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
15%
|
-
|
|
Năm thứ 8
|
10%
|
-
|
|
Năm thứ 9
|
10%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 10%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu
đất cần định giá.
2. Đối với
trường hợp đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình trên đất:
|
Stt
|
Nội dung
|
Thời gian bán hàng/thời gian xây dựng
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 75ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
30%
|
|
Năm thứ 2
|
40%
|
30%
|
|
Năm thứ 3
|
50%
|
40%
|
|
Năm thứ 4
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 5
|
65%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
70%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
75%
|
-
|
|
Từ năm thứ 8 trở đi
|
85%
|
-
|
|
2
|
Từ 75ha đến dưới 200ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
20%
|
|
Năm thứ 2
|
30%
|
20%
|
|
Năm thứ 3
|
40%
|
30%
|
|
Năm thứ 4
|
50%
|
30%
|
|
Năm thứ 5
|
55%
|
-
|
|
Năm thứ 6
|
60%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
65%
|
-
|
|
Từ năm thứ 8 trở đi
|
80%
|
-
|
|
3
|
Từ 200ha đến dưới 500ha
|
Năm thứ 1
|
0%
|
10%
|
|
Năm thứ 2
|
25%
|
10%
|
|
Năm thứ 3
|
30%
|
20%
|
|
Năm thứ 4
|
40%
|
30%
|
|
Năm thứ 5
|
45%
|
30%
|
|
Năm thứ 6
|
50%
|
-
|
|
Năm thứ 7
|
55%
|
-
|
|
Từ năm thứ 8 trở đi
|
75%
|
-
|
|
4
|
Từ 500ha trở lên
|
Năm thứ 1
|
0%
|
15%
|
|
Năm thứ 2
|
20%
|
15%
|
|
Năm thứ 3
|
25%
|
15%
|
|
Năm thứ 4
|
35%
|
15%
|
|
Năm thứ 5
|
40%
|
20%
|
|
Năm thứ 6
|
15%
|
10%
|
|
Năm thứ 7
|
15%
|
10%
|
|
Từ năm 8 trở đi
|
10%
|
-
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: 3% doanh thu.
Chi phí quản lý vận hành: 15%
doanh thu.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà
đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh bằng 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu
đất cần định giá.
Điều 9. Một
số yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo
phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng hỗn hợp (nhiều mục
đích sử dụng đất)
Đối với dự án hỗn hợp (nhiều mục
đích sử dụng đất) thì doanh thu và chi phí phát triển cho cho từng loại hình được
xác định theo quy định tại các Điều 3, 4, 5, 6, 7 của Quyết định
này.
Chương
III
QUY ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ĐỂ XÁC ĐỊNH MỨC
TƯƠNG ĐỒNG NHẤT ĐỊNH, CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Điều 10. Đối
với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm của thửa đất,
khu đất
Tiêu chí xác định là khoảng
cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục
vào đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí, nghĩa trang,
nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng. Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều
chỉnh không quá 30%.
2. Điều kiện về giao thông
a) Độ rộng mặt đường (bao gồm
cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không
quá 20%.
b) Về kết cấu mặt đường (lấy
kết cấu mặt đường chuẩn là đường nhựa bằng 100%): Điều chỉnh tăng
lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
c) Về tiếp giáp mặt tiền đường (lấy
chuẩn là tiếp giáp 01 mặt tiền đường bằng 100%): Điều chỉnh tăng lên hoặc
giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
a) Điều kiện cấp nước (gồm:
tốt, trung bình, kém). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy chuẩn
là điều kiện cấp nước tốt bằng 100%).
b) Điều kiện thoát nước (gồm:
tốt, trung bình, kém). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy chuẩn
là điều kiện thoát nước tốt bằng 100%).
c) Điều kiện cấp điện (gồm: ổn
định, trung bình, không ổn định). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (lấy
chuẩn là điều kiện cấp điện tốt bằng 100%).
4. Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích: Điều chỉnh tăng
lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
b) Về độ rộng mặt tiền: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
c) Về chiều sâu: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
d) Về hình thể: Điều chỉnh tăng
lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh là 15%.
5. Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng
gồm hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với
mức điều chỉnh là 15%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống, với mức điều chỉnh không quá 15%; trong đó:
a) Các thửa đất, khu đất có khoảng
cách ngoài phạm vi bán kính 1.000m so với khu vực gồm khu công nghiệp; điểm tập
kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa
thì không điều chỉnh.
b) Các thửa đất, khu đất có khoảng
cách trong phạm vi bán kính 1.000m so với khu vực gồm khu công nghiệp; điểm tập
kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa
thì điều chỉnh 15%.
c) Đảm bảo về an ninh trật tự
thì không điều chỉnh.
d) An ninh trật tự chưa tốt thì
điều chỉnh 15%.
7. Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ
trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các
chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất
Ngoài các yếu tố quy định tại
các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 của Điều này, Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề
xuất yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất (nếu có). Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống, với mức điều
chỉnh không quá 20%.
Điều 11. Đối
với đất nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi (lấy chuẩn là năng suất, sản lượng tốt bằng 100%)
a) Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống với mức điều chỉnh không quá 20%. b) Cách thức điều chỉnh so với thửa đất,
khu đất cần định giá:
Năng suất, sản lượng tốt thì
không điều chỉnh.
Năng suất, sản lượng trung bình
thì điều chỉnh 10%.
Năng suất, sản lượng kém thì điều
chỉnh 20%.
2. Vị trí, đặc điểm của thửa đất,
khu đất
Tiêu chí xác định là khoảng
cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
3. Về điều kiện giao thông phục
vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
a) Độ rộng mặt đường (bao gồm
cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không
quá 20%.
b) Về kết cấu mặt đường (lấy
kết cấu mặt đường chuẩn là đường nhựa bằng 100%): Điều chỉnh tăng
lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
c) Về cấp đường, cấp kênh: Điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
4. Thời hạn sử dụng đất, trừ đất
nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất
nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ
vào thời hạn sử dụng đất.
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống với mức điều chỉnh không quá 20%.
5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất
đề xuất yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất (nếu có). Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống với mức
điều chỉnh không quá 20%.
Điều 12.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, Tổ chức tư vấn xác định
giá đất đề xuất tại Báo cáo thuyết minh việc điều chỉnh giá của thửa đất so
sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc được quy định tại khoản 6 Điều 4 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ
sung tại điểm đ khoản 2 Điều 1 của Nghị định 226/2025/NĐ-CP
và không vượt quá mức chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được quy
định Điều 10, Điều 11 của Quyết định này; trình Hội đồng thẩm
định giá đất xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 13.
Hiệu lực thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực kể
từ ngày 22 tháng 02 năm 2026.
2. Các quy định sau đây hết hiệu
lực kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành:
a) Quyết định số
65/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau quy định
một số yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi
xác định giá đất theo phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn tỉnh Cà Mau.
b) Quyết định số
04/2025/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bạc Liêu quy
định các yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển để
áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ
chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Bạc
Liêu.
Điều 14.
Điều khoản chuyển tiếp
Đối với phương án giá đất cụ thể
đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh thống nhất thông qua trước ngày
Quyết định này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng quy định tại Quyết định
này.
Điều 15. Tổ
chức thực hiện
1. Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể cấp tỉnh, cấp xã có trách nhiệm thực hiện theo quy định tại Quyết định này
và các quy định khác có liên quan khi tổ chức thẩm định theo quy định.
2. Sở Nông nghiệp và Môi trường
chủ trì, phối hợp với các các Sở: Tài chính, Xây dựng; Thuế tỉnh Cà Mau và Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức triển khai thực hiện Quyết định này theo chức
năng, nhiệm vụ được giao, lĩnh vực và phạm vi quản lý nhà nước của từng đơn vị.
3. Cơ quan thống kê, cơ quan
chuyên môn về nông nghiệp và môi trường có trách nhiệm phối hợp cung cấp thông
tin phổ biến liên quan đến năng suất, sản lượng cây trồng, vật nuôi để làm cơ sở
đánh giá năng suất, sản lượng (tốt, trung bình, kém) khi có đề nghị của
tổ chức thực hiện định giá, xác định cấp kênh, khi có đề nghị của tổ chức thực
hiện định giá.
4. Cơ quan thuế phối hợp cung cấp
thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ;
các khoản chi phí ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và các thông tin
khác liên quan theo chức năng quản lý.
5. Sở Xây dựng có trách nhiệm
phối hợp xác định cấp đường, khi có đề nghị của tổ chức thực hiện định giá.
6. Ủy ban nhân dân cấp xã tại
nơi có thửa đất, khu đất cần định giá có trách nhiệm phối hợp xác định tình
hình an ninh trật tự tại khu vực và các thông tin tài liệu liên quan đến công
tác định giá đất thuộc thẩm quyền theo quy định của pháp luật, khi có đề nghị của
tổ chức thực hiện định giá.
7. Tổ chức định giá đất chịu
trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin,
tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất,
tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tính chính xác, trung thực,
khách quan của kết quả tư vấn định giá đất theo quy định tại Quyết định này và
các quy định của pháp luật có liên quan.
8. Trong quá trình thực hiện, nếu
có phát sinh vấn đề khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị có liên
quan kịp thời phản ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, nghiên cứu,
đối chiếu quy định, báo cáo, tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét,
quyết định.
Điều 16.
Trách nhiệm thi hành
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân
tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Giám đốc các Sở: Nông nghiệp
và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Trưởng Thuế tỉnh Cà Mau; Thủ trưởng các sở,
ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường; tổ chức và cá nhân có
liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 16;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cục KTVB&TCTHPL Bộ Tư pháp;
- Vụ Pháp chế - Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- TT: Tỉnh ủy, HĐND tỉnh;
- Ủy ban nhân dân tỉnh;
- BTT Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh;
- Đại biểu HĐND tỉnh;
- Các sở, ban, ngành cấp tỉnh;
- Các Tổ chức chính trị - xã hội cấp tỉnh;
- UBND các xã, phường;
- Cổng Thông tin điện tử tỉnh;
- Lưu: VT, Tài, M.A321/02.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lâm Văn Bi
|