TỔNG HỢP quy định mới về đất đai, sổ đỏ từ 01/01/2026 mà người dân cần nắm rõ?

TỔNG HỢP quy định mới về đất đai, sổ đỏ từ 01/01/2026 mà người dân cần nắm rõ?

Ngày 26/06/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết 216/2025/QH15 về kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Nghị quyết 216/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 đến ngày 31/12/2030.

Bên cạnh đó, ngày 11/12/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 11 tháng 12 năm 2025.

Theo đó, tại Nghị quyết 216/2025/QH15 và Nghị quyết 254/2025/QH15 đã quy định một số điểm mới có lợi hơn cho người dân. Trong đó, đáng chú ý nhất là các quy định về thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở; quy định về tách, hợp thửa đất; trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu; quy định về xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Dưới đây là TỔNG HỢP quy định mới về đất đai, sổ đỏ từ 01/01/2026 mà người dân cần nắm rõ:

Thứ nhất, liên quan đến thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2026, các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp tại Nghị quyết 55/2010/QH12 (được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết 28/2016/QH14 và Nghị quyết 107/2020/QH14) sẽ được kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2030.

Về đối tượng và thời hạn được hướng dẫn chi tiết tại Điều 2, Điều 4 Nghị định 292/2025/NĐ-CP.

Thứ hai, liên quan đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở thì theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, kể từ 01/01/2026, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thì chỉ phải nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất trong phạm vi diện tích nằm trong hạn mức hoặc 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức ưu đãi này chỉ áp dụng trong trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở và chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Đối với trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đất vườn sang đất ở mà diện tích xin chuyển vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Thứ ba, liên quan đến điều kiện tách, hợp thửa đất thì trước đây, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Tuy nhiên, theo Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, kể từ 01/01/2026, bên cạnh trường hợp việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng thì người sử dụng đất được tách thửa, hợp thửa khi được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho sử dụng lối đi chung để kết nối với đường giao thông công cộng, điều này giúp giải quyết được việc có nhiều thửa đất muốn tách thửa, hợp thửa nhưng không giải quyết được do không tiếp giáp trực tiếp với với đường giao thông công cộng.

Ngoài ra, kể từ 01/01/2026 thì người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không còn bắt buộc thực hiện tách thửa như thời điểm hiện tại và việc hợp các thửa đất không còn bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Thứ tư, về trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu thì tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung 2 trường hợp được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu từ 01/01/2026, bao gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024;

(2) Trường hợp đất được giao để quản lý quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 mà thuộc quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 thì được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Thứ năm, về xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì theo khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, kể từ ngày 01/01/2026, người sử dụng đất đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp như trước đó.

Theo đó, có thể thấy kể từ 01/01/2026, hệ thống chính sách đất đai đã được điều chỉnh theo hướng tăng quyền lợi - giảm gánh nặng thủ tục và chi phí cho người dân.

*Trên đây là thông tin TỔNG HỢP quy định mới về đất đai, sổ đỏ từ 01/01/2026 mà người dân cần nắm rõ?

TỔNG HỢP quy định mới về đất đai, sổ đỏ từ 01/01/2026 mà người dân cần nắm rõ? (Hình từ Internet)

Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026?

Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Do đó, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026 phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. TẢI VỀ

(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 227 Luật Đất đai 2024.

Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất gồm những ai?

Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2024 như sau:

(1) Người đại diện theo pháp luật của tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; người đứng đầu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.

(2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác của xã, phường, thị trấn; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa giao quản lý, sử dụng.

(3) Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.

(4) Người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

(5) Cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.

(6) Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.