Những điểm mới Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai?

Những điểm mới Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai?

Ngày 15/08/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Những điểm mới Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai bao gồm:

[1] Thay đổi thứ tự ưu tiên lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh (trong việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh)

Theo quy định mới tại điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã trong địa bàn hành chính cấp tỉnh...;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

[2] HĐND tỉnh quyết định tăng/giảm giá các loại đất theo thực tế

Theo quy định khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP thì:

2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

a) Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

b) Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

Theo đó, từ 15/8/2025, HĐND tỉnh bên cạnh căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất cần căn cứ tình hình thực tế để quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

[3] Thay thế Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 71/2024/NĐ-CP bằng Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP

[4] Bổ sung quy định "Xử lý trường hợp đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án mà có sự thay đổi về quy hoạch, mốc giới, hướng tuyến"

Tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 7a vào sau Điều 7 Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn xử lý trường hợp đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án mà có sự thay đổi về quy hoạch, mốc giới, hướng tuyến.

[5] Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

Tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất.

[6] Bổ sung quy định về thứ tự ưu tiên khi lựa chọn địa điểm tái định cư:

Cụ thể, khoản 6 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định:

Địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây:

a) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi;

b) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư;

c) Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

[7] Chính thức bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP

Cụ thể, tại điểm a khoản 2 Điều 9 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất sẽ hết hiệu lực. Cũng tức là kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025 sẽ bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP

[8] Sửa đổi 4 phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP gồm:

- Phương pháp so sánh (Điều 4): Sửa đổi quy định về cách xác định giá của thửa đất so sánh

- Phương pháp thu nhập (Điều 5): Sửa đổi các yếu tố trong phương pháp nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường

- Phương pháp thặng dư (Điều 6): Sửa đổi để phù hợp với các quy định mới liên quan đến chi phí phát triển dự án bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7): Sửa đổi và bổ sung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phù hợp với điều kiện thực tế.

[9] Bổ sung hướng dẫn căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư

Cụ thể, khoản 6 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 44 vào sau Điều 43 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hướng dẫn: Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

[10] Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất được sửa đổi bởi điểm b khoản 9 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP như sau:

4. Thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

a) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, quy định mới đã bỏ thẩm quyền của UBND cấp huyện, bổ sung thẩm quyền mới cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Những điểm mới Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai? (Hình từ Internet)

Nguyên tắc sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Nghĩa vụ của công dân đối với đất đai là gì?

Căn cứ theo Điều 25 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ của công dân đối với đất đai như sau:

- Chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai.

- Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất.

- Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.