Luật Đất đai mới nhất có cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Luật Đất đai mới nhất có cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Theo quy định hiện hành Luật Đất đai mới nhất 2025 là Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) với phạm vi điều chỉnh như sau:

Quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Việc sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất và theo nguyên tắc quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024. Theo khoản Điều 31 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 178. Đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng

[....]

3. Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật này; được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp sử dụng đất trồng lúa thì thực hiện theo quy định tại Điều 182 của Luật này.

Người sử dụng đất nông nghiệp ngoài việc được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định thì còn được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đồng thời tại khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP giải thích công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp là công trình phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản; kho chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động; trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông nghiệp.

Như vậy, trường hợp xây nhà để ở thì không thuộc loại công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được phép xây nhà trên đất nông nghiệp nếu chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định.

*Vừa rồi là thông tin về Luật Đất đai mới nhất có cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Luật Đất đai mới nhất có cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp không? (Hình từ Internet)

Chuyển đất nông nghiệp lên đất ở để xây nhà trên đất nông nghiệp có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có chuyển đất nông nghiệp như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ

[...]

Theo đó tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Lưu ý: Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có được cấp sổ đỏ mới hay không?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 17 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định như sau:

Điều 13. Thông tin về biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

[...]

17. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện như sau:

a) Chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất thì thể hiện: “Chuyển mục đích sử dụng từ đất ... thành đất ... (ghi loại đất trước và sau khi được chuyển); nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành ...(ghi nguồn gốc sử dụng đất sau khi chuyển mục đích), thời hạn sử dụng đến ... (ghi thời hạn sau khi chuyển mục đích) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;

b) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất dẫn đến tách thửa thì thể hiện: “Thửa đất đã tách thành các thửa ... (ghi số hiệu các thửa đất mới hình thành), chuyển mục đích sử dụng thửa đất số ... diện tích ... m2 (ghi số hiệu và diện tích thửa đất chuyển mục đích sử dụng) thành đất ... (ghi loại đất sau khi được chuyển), theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Tại trang sổ địa chính của thửa đất mới hình thành nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện: “Được tách từ thửa đất số ... (ghi số thửa đất trước khi tách) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Tại trang sổ địa chính của thửa đất mới hình thành mà chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện: “Tách từ thửa số ... (ghi số thửa trước khi tách), chuyển mục đích từ đất ... (ghi loại đất trước khi được chuyển mục đích) thành đất ... (ghi sau khi được chuyển mục đích) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích trong thửa đất có đất ở và loại đất khác trong cùng thửa đất mà không tách thửa theo quy định thì thể hiện: “Chuyển mục đích sử dụng ... m2 từ đất ... (ghi loại đất trước khi chuyển) thành ... (ghi loại đất sau khi chuyển) theo Quyết định số …, ngày .../.../... (đối với trường hợp chuyển mục đích phải xin phép) hoặc theo văn bản ngày .../..../.... (đối với trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép); nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành ... (ghi nguồn gốc sau khi chuyển); thời hạn sử dụng đất: ... theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Ví dụ: “Chuyển mục đích sử dụng 100m2 từ đất trồng cây hằng năm thành đất ở theo Quyết định số 689/QĐ-UBND ngày 29/7/2024 của Ủy ban nhân dân huyện Hải Hậu; nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành giao đất có thu tiền sử dụng đất”; thời hạn sử dụng: Lâu dài, theo hồ sơ số...

[...]

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải cấp sổ đỏ mới (Giấy chứng nhận) mà chỉ cần xác nhận thay đổi trong sổ đỏ hiện tại. Cụ thể, tại phần chuyển mục đích sử dụng đất cần nêu rõ chuyển toàn bộ, một phần hay một phần diện tích thửa đất từ đất có mục đích sử dụng hiện tại thành đất muốn chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.