Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Công thức tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà 2026 mới nhất?

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Công thức tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà 2026 mới nhất?

Trong năm 2026, nhiều quy định mới về thuế đối với hoạt động cho thuê nhà đã được áp dụng, khiến không ít cá nhân còn băn khoăn về cách tính thuế cho thuê nhà 2026 theo đúng quy định.

Việc nắm rõ cách xác định doanh thu chịu thuế, ngưỡng doanh thu phải nộp thuế cũng như công thức tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sẽ giúp người cho thuê thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ, tránh sai sót khi kê khai với cơ quan thuế.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026 cùng công thức tính thuế mới nhất để người đọc dễ dàng tham khảo và áp dụng.

(1) Cách tính thuế TNCN phải nộp khi cá nhân có hoạt động cho thuê nhà 2026:

Tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

[...]

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

[...]

Trong đó, mức quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 là 500 triệu đồng.

Như vậy, cá nhân cho nhà năm 2026 (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thì chỉ nộp thuế thu nhập cá nhân khi có doanh thu vượt trên 500 triệu đồng.

Theo đó, công thức tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê nhà năm 2026 có doanh thu vượt trên 500 triệu đồng như sau:

Lưu ý:

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Sau đây là một số ví dụ cụ thể:

Ví dụ 1: Trường hợp phải nộp thuế TNCN

Ông A cho thuê một căn nhà với giá 60 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 12 tháng trong năm 2026.

Doanh thu cho thuê nhà trong năm = 60 triệu x 12 tháng = 720 triệu đồng/năm.

Vì doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, ông A phải nộp thuế TNCN đối với phần doanh thu vượt mức 500 triệu đồng.

Thuế TNCN phải nộp = (720 triệu − 500 triệu) x 5% = 11 triệu đồng

=> Như vậy, trong năm 2026 ông A phải nộp 11 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà.

Ví dụ 2: Trường hợp không phải nộp thuế TNCN

Bà B cho thuê một căn nhà với giá 35 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 12 tháng trong năm 2026.

Doanh thu cho thuê nhà trong năm = 35 triệu x 12 tháng = 420 triệu đồng/năm.

Vì doanh thu không vượt quá 500 triệu đồng/năm, bà B không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

=> Do đó, bà B không phải nộp thuế TNCN từ việc cho thuê nhà trong năm 2026.

(2) Cách tính thuế GTGT phải nộp khi cá nhân có hoạt động cho thuê nhà 2026:

Theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đối với cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đồng thời, theo Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC thì thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà áp dụng mức thuế suất 5%.

Như vậy, cách tính thuế GTGT cho thuê nhà năm 2026 đối với cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu trên 500 triệu đồng như sau:

Sau đây là một số ví dụ cụ thể:

Ví dụ 1: Trường hợp phải nộp thuế GTGT

Ông A cho thuê một căn nhà với giá 50 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê trong 12 tháng của năm 2026.

Doanh thu cho thuê nhà trong năm: 50 triệu x 12 tháng = 600 triệu đồng/năm.

Vì doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, ông A thuộc diện phải nộp thuế GTGT.

Thuế GTGT phải nộp = 5% x 600 triệu = 30 triệu đồng

=> Như vậy, trong năm 2026 ông A phải nộp 30 triệu đồng tiền thuế GTGT từ hoạt động cho thuê nhà.

Ví dụ 2: Trường hợp không phải nộp thuế GTGT

Bà B cho thuê một căn nhà với giá 30 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 12 tháng trong năm 2026.

Doanh thu cho thuê nhà trong năm = 30 triệu x 12 tháng = 360 triệu đồng/năm.

Vì doanh thu không vượt quá 500 triệu đồng/năm, bà B không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.

=> Do đó, bà B không phải nộp thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà trong năm 2026.

*Trên đây là thông tin Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Công thức tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà 2026 mới nhất?

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2026? Công thức tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà 2026 mới nhất? (Hình từ Internet)

Hướng dẫn địa điểm khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản?

Tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hướng dẫn địa điểm khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản 2026 như thế nào?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP như sau:

Điều 8. Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

[...]

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

a) Trường hợp khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;

b) Trường hợp khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế trừ trường hợp khai thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này;

c) Trường hợp khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo;

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

[...]

Theo đó, thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản 2026 trong trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân có thể lựa chọn một trong hai cách kê khai sau:

(1) Kê khai thuế 2 lần trong năm tính thuế

Lần 1: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế (2026).

Lần 2: Chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo (31/01/2027).

(2) Kê khai thuế 1 lần theo năm tính thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế (31/01/2027).

Lưu ý:

Nếu tổ chức thuê tài sản của cá nhân và khai, nộp thuế thay, thì thời hạn kê khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê trong hợp đồng.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.