THUẾ - KẾ TOÁN

Phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

18:26 10/05/26

Yếu tô then chốt để xác định đó là cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú không nằm ở thời hạn thuê dài hay ngắn hạn mà có hay không dịch vụ đi kèm phục vụ sinh hoạt, nghỉ ngơi.

>> Công ty mới thành lập miễn thuế 3 năm hay doanh thu dưới 1 tỷ

>> Thời điểm lập hóa đơn hàng xuất khẩu 2026 theo Nghị định 70

1. Phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà (nhà trọ, nhà ở, kho bãi,... mã ngành 6810) và dịch vụ lưu trú (nhà nghỉ, homestay, khách sạn,… mã ngành 5510, 5520, 5530 và 5590) sẽ không căn cứ vào tên gọi do người nộp thuế tự đặt mà sẽ căn cứ vào bản chất của hoạt động kinh doanh đó.

Hay nói một cách dễ hiểu, không phải cứ gọi là “cho thuê phòng trọ” thì mặc nhiên xác định là hoạt động cho thuê tài sản, hoặc không phải cứ ký hợp đồng theo tháng thì đương nhiên không phải là dịch vụ lưu trú.

Cho thuê nhà (thuê tài sản) và dịch vụ lưu trú khác nhau căn bản về bản chất dịch vụ, thời gian lưu trú và nghĩa vụ thuế. Cho thuê nhà là giao tài sản cho khách thuê dài hạn tự quản lý, trong khi dịch vụ lưu trú (khách sạn, homestay, căn hộ dịch vụ) cung cấp nơi ở ngắn hạn kèm dọn phòng, lễ tân và các tiện ích khác.

Yếu tố then chốt để xác định đó là cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú không nằm ở thời hạn thuê dài hạn hay ngắn hạn, thời hạn thuê không phải tiêu chí pháp lý quyết định phân loại hoạt động.

Yếu tố then chốt là có hay không dịch vụ đi kèm phục vụ sinh hoạt, nghỉ ngơi. Ví dụ có dịch vụ (dọn phòng, lễ tân, giặt ủi, quản lý...) thì xác định là dịch vụ lưu trú, dù thuê theo tháng hay năm. Ngược lại, nếu không có dịch vụ, chỉ bàn giao tài sản thì là hoạt động cho thuê tài sản.

Dưới đây là bảng phân biệt hoạt động cho thuê nhà (thuê tài sản) và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026:

Tiêu chí so sánh	Thuê nhà (thuê bất động sản)	Dịch vụ lưu trú
Bản chất	Chuyển quyền sử dụng nhà/phòng ổn định	Là việc kinh doanh các cơ sở lưu trú du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác theo hình thức nghỉ theo giờ, nghỉ qua đêm và hoạt động trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch.
Dấu hiệu nhận biết	- Người cho thuê chỉ bàn giao tài sản, không tổ chức phục vụ sinh hoạt hay lưu trú. - Người thuê toàn quyền sử dụng tài sản, chủ nhà không can thiệp sinh hoạt hằng ngày. - Không kèm các dịch vụ mang tính phục vụ cá nhân như dọn phòng, thay ga, lễ tân, quản lý ra vào. - Điện, nước, internet thường tính riêng theo mức tiêu thụ, không gộp trọn gói.	- Cung cấp chỗ ở cho khách du lịch, khách vãng lai; - Cung cấp chỗ ở cho công nhân, sinh viên có tổ chức dịch vụ; - Cung cấp chỗ ở kèm ăn uống, dọn phòng, giặt ủi, bảo vệ, lễ tân; - Các mô hình Airbnb, homestay, nhà nghỉ, khách sạn.
Thời hạn thuê (không phải tiêu chí quyết định)	Dài hạn (tháng/năm)	Ngắn hạn (ngày/giờ)
Doanh thu tính thuế	Doanh thu chủ yếu là tiền thuê; điện, nước, internet thu hộ, thu tách, không hưởng chênh lệch có thể không tính gộp.	Toàn bộ tiền thu từ khách, kể cả điện, nước, wifi, vệ sinh vi cả dịch vụ khác đều phải tỉnh vào doanh thu chịu thuế.
Cách tính thuế	- GTGT: 5% - TNCN: 5% (áp dụng với phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm)	- GTGT: 5% - TNCN: 2% (áp dụng với phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm) >>Tổng tỷ lệ thấp hơn, nhưng doanh thu tính thuế rộng hơn.
Nghĩa vụ pháp lý	Không bắt buộc đăng ký kinh doanh, chỉ cần đăng ký mã số thuế	Phải đăng ký kinh doanh, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiệnPCCC, an ninh trật tự.

>>TẢI VỀ<< 40 câu trả lời về thuế hóa đơn hộ kinh doanh 2026 của cục thuế tại Hội thảo "Giải pháp giúp hộ kinh doanh kê khai thuế đúng, an tâm tuân thủ, phát triển bền vững"

Phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

(Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Một số trường hợp nhầm lẫn khi phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

Thứ nhất, cho thuê theo tháng nhưng vấn bị xác định là dịch vụ lưu trú.

- Có trường hợp cho thuê căn hộ, ký hợp đồng theo tháng, nhưng giá thuê đã bao gồm điện, nước, internet, đồng thời có người dọn phòng định kỳ và hỗ trợ khách trong thời gian ở.

- Dù hợp đồng ghi thuê dài hạn, cơ quan thuế vẫn xác định đây là hoạt động có tổ chức dịch vụ, thuộc kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Thứ hai, gọi là “nhà trọ” nhưng vận hành như homestay.

- Một số cơ sở treo biển cho thuê phòng trọ, song khách ra vào theo ngày, có sổ theo dõi lưu trú, dọn phòng và thay ga sau mỗi lượt khách.

- Trong các trường hợp này, tên gọi không có giá trị quyết định, mà bản chất hoạt động được xác định là dịch vụ lưu trú.

Thứ ba, cho thuê qua Airbnb nhưng tự kê khai như cho thuê tài sản.

- Có cá nhân cho thuê căn hộ qua Airbnb, cho thuê theo ngày, có dịch vụ dọn phòng, nhưng vẫn kê khai theo hoạt động cho thuê tài sản.

- Khi cơ quan thuế rà soát, đối chiếu dữ liệu từ nền tảng, loại hình được điều chỉnh lại là kinh doanh dịch vụ lưu trú để tránh kê khai sai và nguy cơ nộp trùng thuế.

Thứ tư, ký hợp đồng dài hạn với doanh nghiệp nhưng vẫn là lưu trú.

- Một số hộ kinh doanh ký hợp đồng 6 đến 12 tháng cho doanh nghiệp thuê phòng cho chuyên gia, nhưng có lễ tân, bảo vệ, dọn phòng và quản lý ra vào như cơ sở lưu trú.

- Dù thời hạn thuê dài và bên thuê là doanh nghiệp, hoạt động này vẫn bị xác định là dịch vụ lưu trú.

Thứ năm, tách hợp đồng để thay đổi loại hình nhưng không được chấp nhận:

Có trường hợp hợp đông ghi là cho thuê nhà, nhưng các dịch vụ dọn phòng, giặt ủi lại thu riêng.

Khi kiểm tra thực tế, cơ quan thuế gộp toàn bộ doanh thu và xác định bản chất là kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Trên đây là toàn bộ nội dung phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026.

Nguồn: Thuế cơ sở 12 tỉnh Thanh Hóa.

3. Cách tính thuế, khai thuế cho thuê tài sản 2026

Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT.

Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo cách công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) x 5%

Xem chi tiết tại: Phương pháp tính thuế, kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản của hộ kinh doanh

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.