DOANH NGHIỆP

Điểm mới theo cách tiếp cận từ thu nhập trong chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Tham vấn bởi luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Minh Quốc

08:02 14/06/24

Thông tư 32/2024/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành có hiệu lực ngày 01/07/2024 có những điểm mới trong cách tiếp cận từ thu nhập thay thế cho Thông tư 126/2015/TT-BTC

>> Tra cứu hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu

>> Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường từ ngày 01/7/2024

Thông tư 32/2024/TT-BTC được Bộ Tài chính ban hành ngày 16/05/2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2024. Cụ thể bao gồm những nội dung mới sau đây:

1. Thay đổi tên gọi Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Thông tư 32/2024/TT-BTC có sự thay đổi tên gọi từ “Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” thành “Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”. Ngoài ra đối với cách tiếp cận từ thu nhập, đã bãi bỏ cụm “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10” và “(ký hiệu: TCGVN 10)” trong tên gọi.

2. Có điều khoản riêng quy định một số nội dung cụ thể

Căn cứ Điều 1, Điều 2 và Điều 3 Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam, những nội dung phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng được quy định tại điều khoản riêng.

3. Những điểm mới về nội dung

3.1. Bổ sung đối tượng áp dụng (Quy định tại khoản 3 Điều 2 Chuẩn mực)

Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

3.2. Rút gọn cách giải thích từ ngữ (Căn cứ khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 3 Chuẩn mực)

- Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

- Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại.

- Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu).

Toàn văn File word Luật Doanh nghiệp và văn bản hướng dẫn năm 2024

Tiêu chuẩn Thẩm định giá

Điểm mới theo cách tiếp cận từ thu nhập trong chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

(Ảnh minh họa – Nguồn từ Internet)

3.3. Thay đổi trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập (Theo Điều 4 Chuẩn mực)

(i) Giải thích ngắn gọn trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập, cụ thể:

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

(ii) Bổ sung trường hợp loại trừ, bao gồm:

- Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

- Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

3.4. Thay đổi cách giải thích ký hiệu trong công thức (Căn cứ Điều 5 Chuẩn mực)

I: thu nhập thuần từ tài sản (thay cho thu nhập hoạt động thuần)

3.5. Thay đổi cách xác định thu nhập thuần do tài sản mang lại (I) (Điều 6 Chuẩn mực)

- Loại bỏ cụm từ “thẩm định viên” trong nội dung hướng dẫn.

- Thay đổi từ công thức sang văn bản đối với “thất thu không sử dụng 100% công suất và độ rủi ro thanh toán”

- Rút gọn nội dung giải thích “chi phí hoạt động”.

- Bổ sung cách tính “tổng thu nhập tiềm năng”.

3.6.Thay đổi cách xác định tỷ suất vốn hóa ( R ) (Quy định tại Điều 7 Chuẩn mực)

Loại bỏ phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Thay đổi cách giải thích phương pháp so sánh và phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu từ công thức sang văn bản.

3.7. Thay đổi công thức áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (Theo Điều 8 Chuẩn mực)

(i) Công thức chung:

(ii) Công thức trong một số trường hợp cụ thể:

- Đối với dòng tiền một giai đoạn, dòng tiền hàng năm bằng nhau và bằng hằng số là A, t → n

- Đối với dòng tiền hai giai đoạn:

* Trường hợp dòng tiền hàng năm khác nhau đến năm n, từ năm n + 1 trở đi ổn định, t → ∞.

* Trường hợp dòng tiền hàng năm khác nhau đến năm n, từ năm n + 1 trở đi tăng trưởng đều với tốc độ là g%/năm (với g < r) và t → ∞:

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

g : Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền

Ngoài ra, thay đổi cụm từ “ước tính” bằng cụm từ “xác định”.

3.8. Rút gọn nội dung xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n) (Điều 9 Chuẩn mực)

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

- Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.

Độ tin cậy của các thông tin thu thập được trong giai đoạn dự báo.

- Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để tài sản thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định và có thể tính được giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

3.9. Thay đổi cách xác định giá trị tài sản cuối kỳ dự báo (Vn) (Điều 11 Chuẩn mực)

- Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý, xử lý tài sản hoặc giá trị thị trường của tài sản tương tự tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

- Trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng công thức xác định Vn đối với dòng tiền hai giai đoạn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Chuẩn mực Thẩm định giá.

3.10. Thay đổi cách xác định tỷ suất chiết khấu ( r ) (Điều 12 Chuẩn mực)

Thay đổi từ công thức sang văn bản, cụ thể:

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền, các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh từ tài sản thẩm định giá và việc sử dụng tài sản thẩm định giá trong tương lai.

- Tỷ suất chiết khấu có thể giống nhau hoặc khác nhau tại các năm dự báo. Việc xác định tỷ suất chiết khấu phải có căn cứ, lập luận, phụ thuộc vào cơ sở giá trị thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, loại tài sản thẩm định giá, tuổi đời kinh tế của tài sản hoặc giai đoạn nắm giữ tài sản, sự khác biệt về địa lý, tỷ giá (nếu có) và loại dòng tiền được xem xét.

- Tỷ suất chiết khấu được xác định thông qua các thông tin từ thị trường và bằng một trong các phương pháp: phương pháp thống kê tỷ suất sinh lời trung bình của các tài sản tương tự trên thị trường; chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC); mô hình định giá tài sản vốn (CAPM).

Lưu ý: Loại bỏ Phụ lục số 01 - Ví dụ về xác định tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email khoinghiep@thuvienphapluat.vn.

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.