BẤT ĐỘNG SẢN

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

16:29 20/06/26

Dưới đây là tổng hợp các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026 theo Luật Xây dựng 2025.

>> Quy định về nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng từ ngày 01/7/2026

>> Hướng dẫn nghiệm thu công việc xây dựng từ ngày 01/7/2026 theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP

1. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026 bao gồm:

(i) Công trình bí mật nhà nước;

- Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách

- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt

- Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt

- Công trình xây dựng tạm theo quy định Luật Xây dựng 2025

- Công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

(ii) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(iii) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên

Công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

(iv) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án

Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

(v) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo. công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

(vi) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.

(vii) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và không thuộc một trong các khu vực:

+ Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố

+ Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.

+ Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.

+ Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

(viii) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định trên phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại khoản (i), công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:

- Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại khoản (ii) và (iii).

- Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các khoản (i), (iv), (v), (vi), (vii) và (viii).

Như vậy, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ 08 trường hợp nêu trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.

(Căn cứ Điều 43 Luật Xây dựng 2025)

Trên đây là các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Thời gian cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026 được quy định như sau:

- Công trình nhà ở riêng lẻ (bao gồm cả cấp mới, điều chỉnh, cải tạo): Trong vòng 07 ngày làm việc.

- Công trình còn lại (cấp mới, di dời, có thời hạn): Trong vòng 10 ngày làm việc.

- Công trình còn lại (điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo): Trong vòng 09 ngày làm việc.

- Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép: Trong vòng 05 ngày làm việc.

Cụ thể, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 54. Trình tự, nội dung xem xét cấp, điều chỉnh, cấp lại, gia hạn giấy phép xây dựng

1. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 46 Luật Xây dựng năm 2025 được thực hiện trực tuyến tại cổng Dịch vụ công quốc gia; trường hợp do sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo hình thức trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích, cụ thể như sau:

….

b) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn của cơ quan có thẩm quyền đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong thời hạn 07 ngày làm việc; đối với các công trình còn lại: thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, di dời, có thời hạn của cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 10 ngày làm việc, thời gian cấp điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo trong thời hạn 09 ngày làm việc. Thời gian gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 05 ngày làm việc.

Theo đó, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn của cơ quan có thẩm quyền đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong thời hạn 07 ngày làm việc

Đối với các công trình còn lại: thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, di dời, có thời hạn của cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 10 ngày làm việc, thời gian cấp điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo trong thời hạn 09 ngày làm việc.

Thời gian gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 05 ngày làm việc.

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 44 Luật Xây dựng 2025, điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với các loại giấy phép mới, giấy phép sửa chữa cải tạo di dời công trình, giấy phép xây dựng có thời hạn, bao gồm:

(i) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

(iii) Thiết kế xây dựng bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; thực hiện đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm: Quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới nhất 2026 theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.