Công văn 10657/BTC-QLCS giải đáp vướng mắc về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ra sao?

Công văn 10657/BTC-QLCS giải đáp vướng mắc về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ra sao?

Ngày 21/7/2026, Bộ Tài chính ban hành Công văn 10657/BTC-QLCS năm 2026 TẢI VỀ triển khai thực hiện quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Ngày 31/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký); trong đó có nội dung quy định về tính hoặc tính lại, thu, nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở.

Ngày 28/4/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định 1037/QĐ-BTC về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành về trình tự, thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ và có Công văn 5759/BTC-QLCS ngày 07/5/2026 gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đôn đốc triển khai thực hiện Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ.

Bên cạnh đó, ngày 08/06/2026, Bộ Tài chính đã có Công văn 7713/BTC-QLCS gửi Thuế các tỉnh, thành phố (tại nơi nhận có Ủy ban nhân dân, Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố) để hướng dẫn cụ thể về phạm vi, đối tượng áp dụng của c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tài chính vẫn nhận được phản ánh vướng mắc, kiến nghị của Ủy ban nhân dân, Sở Tài chính một số địa phương, người dân về việc áp dụng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội và khoản 2 Điều 12, Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ; Về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

(1) Tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định về việc xửlý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15; theo đó, người sử dụng đất được tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới và thực hiện xử lý bù trừ chênh lệch giữa tiền sử dụng đất xác định theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và số tiền người sửdụng đất đã nộp theo thông báo của cơ quan thuế.

- Tại điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị định 78/2025/NĐ-CP ngày 01/4/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định:

Thủ tục hành chính trong văn bản quy phạm pháp luật

...

2. Thủ tục hành chính quy định trong văn bản quy phạm pháp luật phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

...

e) Bảo đảm quy định đầy đủ, cụ thể các bộ phận tạo thành của thủ tục hành chính theo pháp luật về kiểm soát thủ tục hành chính. Trường hợp không quy định đầy đủ, cụ thể các bộ phận cấu thành thì giao cơ quan có trách nhiệm quy định trong văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan đó

...

Tại khoản 6 Điều 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP) của Chính phủ quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như sau:

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

...

6. Quy định quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trong quy định về thủ tục hành chính về đất đai.

Quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai được quy định căn cứ quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và quy định về trình tự, thủ tục tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này; trong đó quy định cụ thể thời hạn kể từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất , hoặc kể từ thời điểm nộp hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan ký hợp đồng BT (trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT) hoặc cơ quan, người có thẩm quyền được giao nhiệm vụ phải chuyển Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định rõ thời hạn cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác định và quyết định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền tại địa phương trong từng bước thực hiện thủ tục; thời gian tối đa thực hiện các thủ tục; thành phần hồ sơ phải nộp, trong đó có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có); các mẫu thực hiện thủ tục hành chính phải quy định rõ các thông tin bắt buộc làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (trong đó có thông tin về giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thời gian miễn một số năm; các khoản được trừ vào nghĩa vụ tài chính; thông tin về biến động quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Trong thời gian chưa ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai quy định tại khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc quyết định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đối với từng trường hợp cụ thể.

...

Căn cứ quy định trên, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố có trách nhiệm:

- Quy định quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai; trong đó, có quy trình luân chuyển hồ sơ về việc tính, tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Quy trình luân chuyển hồ sơ nêu trên được quy định căn cứ quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất và trình tự, thủ tục tính, thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan chức năng tại địa phương thực hiện việc tính, thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và thực hiện xử lý bù trừ chênh lệch giữa tiền sử dụng đất xác định theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và số tiền người sử dụng đất đã nộp theo thông báo của cơ quan thuế.

(2) Đối với việc hoàn trả khoản tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo chính sách mới và tiền sử dụng đất theo chính sách cũ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về quản lý thuế hoặc pháp luật khác có liên quan.

Công văn 10657/BTC-QLCS giải đáp vướng mắc về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ra sao?

Thời hạn nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là khi nào?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP quy định thời hạn nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

- Thời hạn nộp tiền thuê đất lần đầu, thời hạn nộp khoản tiền người nộp thuế phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất:

+ Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền, người nộp thuế phải nộp 50% tổng số tiền phải nộp theo thông báo;

+ Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền, người nộp thuế phải nộp 50% tổng số tiền phải nộp còn lại theo thông báo;

- Thời hạn nộp tiền thuê đất chênh lệch tăng đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế điều chỉnh, bổ sung.

Lưu ý về mốc thời gian đăng ký thuế và khai thuế theo Nghị định 252/2026/NĐ-CP?

Dưới đây là các mốc thời gian khi đăng ký thuế và khai thuế từ 01/07/2026 theo Nghị định 252/2026/NĐ-CP như sau:

(1) Đăng ký thuế lần đầu

CSPL: điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

Người nộp thuế thuộc đối tượng đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật Quản lý thuế 2025 thì thời hạn đăng ký thuế lần đầu là 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh căn cứ đăng ký thuế theo quy định.

(2) Đăng ký người phụ thuộc

CSPL: điểm a.4 khoản 3 Điều 6 Nghị định 252/206/NĐ-CP.

Trường hợp cá nhân trực tiếp đăng ký thuế lần đầu cho người phụ thuộc, thời hạn đăng ký thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm tính thuế để được tính làm người phụ thuộc để được giảm trừ gia cảnh.

(3) Thay đổi thông tin đăng ký thuế

CSPL: điểm e khoản 3 Điều 6 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

- Người nộp thuế đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế khi có thay đổi thông tin đăng ký thuế thì phải thông báo cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thông tin thay đổi;

- Người nộp thuế là cá nhân khi thay đổi thông tin về họ và tên, số định danh cá nhân, ngày tháng năm sinh (đối với người Việt Nam), hộ chiếu (đối với người nước ngoài) thì thời hạn thay đổi thông tin đăng ký thuế là 20 ngày làm việc (riêng các xã miền núi vùng cao, biên giới, hải đảo là 30 ngày) kể từ ngày thay đổi trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, ngày ghi trên hộ chiếu.

- Trường hợp cá nhân có ủy quyền cho tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập thực hiện đăng ký thay đổi thông tin đăng ký thuế cho cá nhân và người phụ thuộc thì phải thông báo cho tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thông tin thay đổi; tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập có trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý thuế chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ủy quyền của cá nhân;

(4) Thông báo tạm ngừng hoạt động, kinh doanh

CSPL: điểm g khoản 3 Điều 6 Nghị định 252/2026/NĐ-CP

- Đối với người nộp thuế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, thông báo hoặc yêu cầu tạm ngừng hoạt động, kinh doanh thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền gửi văn bản cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp người nộp thuế trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ban hành văn bản. Thời gian tạm ngừng hoạt động, kinh doanh là thời gian được ghi trên văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

- Đối với người nộp thuế không thuộc trường hợp trên thì người nộp thuế thực hiện thông báo tạm ngừng hoạt động, kinh doanh đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp chậm nhất là 01 ngày làm việc trước khi tạm ngừng hoạt động, kinh doanh. Cơ quan thuế có thông báo xác nhận gửi người nộp thuế về thời gian người nộp thuế đăng ký tạm ngừng hoạt động, kinh doanh chậm nhất trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của người nộp thuế. Người nộp thuế được tạm ngừng hoạt động, kinh doanh không quá 12 tháng đối với 01 lần thông báo;

(5) Khai thuế theo từng lần phát sinh

CSPL: khoản 1 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

Đối với loại thuế khai theo từng lần phát sinh, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, trừ trường hợp phải khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã cho từng lần phát sinh theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 Luật Quản lý thuế 2025.