Chuyển quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định thì việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển giao này không chỉ đơn thuần là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn bao gồm nhiều hình thức khác nhau, bao gồm:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thừa kế quyền sử dụng đất

- Tặng cho quyền sử dụng đất

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không? (Hình từ Internet)

Chuyển quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 một số khoản được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2013 và khoản 1 Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật quản lý thuế sửa đổi 2016 quy định về đối tượng không chịu thuế như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

…

5. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do Nhà nước bán cho người đang thuê.

6. Chuyển quyền sử dụng đất

7. Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thuỷ sản; tái bảo hiểm.

...

Như vậy, chiếu theo quy định trên, khi chuyển quyền sử dụng đất thì không phải chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Điều này có nghĩa là các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất sẽ không bị đánh thuế GTGT, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người chuyển nhượng và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

Cập nhật mới: Hiện hành, Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 đã hết hiệu lực từ ngày 01/07/2025 và được thay thế bởi Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.

Căn cứ tại Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng như sau:

Đối tượng không chịu thuế

...

6. Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

8. Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thủy sản; tái bảo hiểm; bảo hiểm các công trình, thiết bị dầu khí, tàu chứa dầu mang quốc tịch nước ngoài do nhà thầu dầu khí hoặc nhà thầu phụ nước ngoài thuê để hoạt động tại vùng biển Việt Nam, vùng biển chồng lấn mà Việt Nam và các quốc gia có bờ biển tiếp liền hay đối diện đã thỏa thuận đặt dưới chế độ khai thác chung.

...

Theo quy định trên thì xác định được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng thuộc nhóm đối tượng không phải chịu thuế GTGT.

Khi chuyển quyền sử dụng đất phải chịu thuế TNCN không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng.

Theo đó, mức thuế TNCN người bán nhà ở xã hội phải đóng được tính bằng công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%

Như vậy, mặc dù hoạt động chuyển quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc cá nhân hoàn toàn miễn trừ nghĩa vụ thuế.

Do đó, nếu cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN, trừ các trường hợp được miễn thuế TNCN sau đây:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

(căn cứ theo khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014).

Cập nhật mới: Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực thi hành, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú sẽ áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 (tức ngày 01/01/2026)

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Theo quy định trên, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu nhập thuộc nhóm thu nhập chịu thuế TNCN.