Tra cứu hỏi đáp Hợp đồng mua bán

Xin Ban biên tập cho tôi hỏi, khi nào hợp đồng mua bán hàng hóa được coi là xác lập bằng văn bản?

Xin Ban biên tập cho tôi hỏi, pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về hình thức của hợp đồng mua bán hàng hóa?

Tôi là người ngoại tỉnh đang công tác tại Hà Nội. Cách đây 2 năm, tôi mua 1 căn nhà cấp 4 nhưng chỉ có hợp đồng mua nhà, xác nhận của UBND xã. Hợp đồng như vậy có được coi là hợp lệ hay không?

Tôi dự định mua một căn nhà. Xin cho biết hợp đồng mua bán nhà cần phải có nội dung gì để tránh những rắc rối khi thực hiện?

Tôi có ký hợp đồng mua căn hộ chung cư với chủ đầu tư, trong hợp đồng có ghi tiến độ thanh toán làm 6 đợt; đợt 6 ghi giá trị bằng tiền việt và tương đương với đô la. Khi thanh toán đợt 6 sẽ tính theo tỷ giá đô la tại thời điểm thanh toán đợt 6. Tôi hỏi hợp đồng dân sự như vậy có vi phạm pháp luật về Pháp Lệnh Ngoại Hối không? Người hỏi: Nguyễn Văn Tiến ( 03:44 06/09/2014)

Ông Nguyễn Quang Lộc locheco@yahoo.com h ỏi Kính gửi Sở TNMT! Chúng tôi là chủ của 31 căn hộ trong tòa nhà A2, chung cư 151A, Nguyễn Đức Cảnh, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Qua hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Công ty cổ phần 118, nay là Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng hạ tầng Alphanam chúng tôi đã sở hữu 31 căn hộ nói trên được hơn 5 năm, tuy nhiên đến nay chúng tôi vẫn chưa được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”. Chúng tôi đã nhiều lần yêu cầu Bên bán (Công ty cổ phần 118) thực hiện đúng cam kết theo khoản 2, điều 5 của Hợp đồng mua bán chung cư: “Bên bán có trách nhiệm bàn giao giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho Bên mua sau khi Bên mua thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng”. Nhưng đến nay Công ty 118 vẫn chưa cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” với các lý do: - Công ty cổ phẩn 118 đã tiến hành làm thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” cho các hộ dân nhiều đợt, tuy nhiên do 31 hộ còn lại chưa nộp hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ nên các hộ này phải tự tiến hành các thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”. - Công ty cổ phần 118 – Chủ đầu tư dự án nhà ở 151 A, Nguyễn Đức Cảnh đã giải thể, không lưu giữ hồ sơ, không có tư cách pháp nhân, không còn con dấu vì vậy không thể làm thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” cho 31 hộ dân còn lại. Vì lý do trên, chúng tôi đã chủ động lập hồ sơ xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”, tuy nhiên do không có được những giấy tờ theo quy định của pháp luật do Bên bán cung cấp nên chúng tôi không thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”. Căn cứ Nghị quyết số: 30/2012/QH13 của Quốc hội về cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất (GCN) vào ngày 21/6/2012, chúng tôi đã mang hồ sơ xin cấp quyền sở hữu nhà lên nộp trên Phòng Địa chính phường Tương Mai, tuy nhiên Phòng Địa chính phường Tương Mai không tiếp nhận với lý do: Phường chưa nhận bàn giao bất cứ hồ sơ (mặt bằng, sơ đồ...) về khu nhà Momota (Alphanam) nên phường không được phép thụ lý hồ sơ, phường chỉ thụ lý hồ sơ của những khu nhà khi có bàn giao của quận. Là chủ sở hữu hợp pháp của những căn hộ nêu trên và luôn hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thuế với nhà nước, chúng tôi kính mong Sở Tài nguyên môi trường Hà nội hướng dẫn các thủ tục cần thiết để chúng tôi có được “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” theo đúng quy định của pháp luật. Mong sớm nhận được hồi âm của Quý cơ quan!

Câu hỏi ông: Mai Đình Sơn; địa chỉ: maisonhd10@gmail.com Kính gửi Giám đốc sở tài nguyên môi trường TP Hà Nội, tôi có mua một miếng đất 43,2m2 tại Tổ 1, tt Quang Minh, Mê Linh, Hà Nội, ngày 28/9/2015 tôi và bên bán sau khi đã thỏa thuận giá cả xong thì đến phòng công chứng số 9, tại Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh làm hợp đồng chuyển nhượng, vì vợ tôi mới sinh con nên còn phải ở quê Thanh Hóa nên không thể có mặt để cùng ký kết hợp đồng mua bán mà chỉ có mình tôi chịu trách nhiệm làm thủ tục sang tên sổ đỏ, mọi văn bản giấy tờ đã đầy đủ theo quy định của pháp luật. Ngày 30/9/2015 tôi đến phòng tài nguyên môi trường huyện Mê Linh để làm thủ tục sang tên sổ đỏ, cán bộ làm việc đã xem xét và nhận hồ sơ của tôi và hẹn đến ngày 20/10/2015 đến để nộp thuế và lấy sổ, tuy nhiên đến ngày 02/10/2015 thì có cán bộ của phòng tài nguyên môi trường huyện Mê Linh gọi cho tôi nói là hồ sơ mua bán đất của tôi không hợp lệ, bên mua cần phải có chữ ký của cả vợ. Khi tôi hỏi là có cách giải quyết khác được không, thì cán bộ này nói có cách khác để giải quyết vấn đề này nhưng còn phụ thuộc vào sự nhiệt tình của tôi đến đâu????. Tôi cũng có gọi hỏi lại phòng công chứng số 9 Thành phố Hà Nội và hỏi một số luật sư tư vấn về đất đai để hỏi lại thì cũng được tư vấn hồ sơ của tôi như vậy là hoàn toàn hợp lệ và đúng pháp luật. 1. Vậy xin hỏi Giám đốc sở tài nguyên môi trường Hà Nội, hợp đồng mua bán đất của tôi như vậy đã hợp lệ và đúng pháp luật chưa? 2. Phòng tài nguyên môi trường huyện Mê Linh sau khi xem xét tiếp nhận hồ sơ của tôi đã đầy đủ thủ tục rồi và hẹn ngày đến làm việc thì có được thông báo lại là không hợp lệ không? 3. Như cán bộ của Phòng tài nguyên môi trường huyện Mê Linh nói là có cách khác để giải quyết thuận lợi công việc thì cần phải có sự nhiệt tình của tôi là như thế nào?

Vợ chồng tôi là chủ sở hữu một ngôi nhà, định chuyển đi nơi khác sinh sống, nên làm giấy tờ bán nhà nhưng chưa làm thủ tục ở cơ quan chứng thực và sang tên trước bạ, người mua đã đưa đủ số tiền đặt cọc và cam kết khi đã ổn định chỗ ở, vợ chồng tôi quay lại nhận đủ tiền và làm nốt thủ tục trao nhà. Song vì lý do khách quan vợ chồng tôi phải quay về sống ở ngôi nhà cũ nhưng người mua không cho vào nhà với lý do nhà đã bán rồi. Vợ chồng tôi không có chỗ ở, đã nhiều lần đề nghị được hoàn trả tiền đặt cọc để lấy lại nhà nhưng người mua không đồng ý. Xin hỏi hợp đồng mua nhà đã có hiệu lực chưa?

Ngày 15/3, A (có trụ sở tại TP HCM - VN) gửi cho B (Hàn Quốc) một đề nghị mua 50 màn hình LCD với giá là X. Trong đề nghị nêu rõ B có thời hạn trả lời là 10 ngày kể từ ngày nhận đề nghị. Đề nghị được gửi qua đường bưu điện. Ngày 25/3 B mới nhận được đề nghị và ngày 27/3 B gửi trả lời cho A theo đó B đồng ý với đề nghị của A, nhưng quy định thêm điều khoản theo đó A tự thuê xe vận chuyển hàng. A nhận được thư của B vào ngày 6/4 và gọi điện đến B thông báo chấp nhận yêu cầu của B, nhưng đề nghị giảm giá hàng. B không đồng ý mức giảm đó và đề nghị một mức giá khác. A không đồng ý và để B suy nghĩ trong 7 ngày. Nếu B đồng ý thì giao hàng cho A trong 7 ngày đó. Quá 7 ngày, B không trả lời. (Giả sử Luật áp dụng là Công ước Viên 1980 về mua bán hàng hóa quốc tế). Câu hỏi: Giữa A và B đã hình thành hợp đồng chưa? B có VP Hợp đồng (nếu có) với A nếu không không giao hàng cho A? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trên, biết rằng trong đề nghị giao kết của A có điều khoản theo đó, đưa tranh chấp của 2 bên ra Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt nam - VIAC?

Xin luật sư cho biết, với một hợp đồng mua bán hàng hóa tôi cần thỏa thuận về những nội dung gì?

Tôi muốn bán một căn nhà tại TP.HCM. Tôi có thể mua mẫu hợp đồng mua bán nhà tại phường, quận hay phòng công chứng? Thủ tục mua bán bắt đầu từ đâu? Việc đóng thuế hay lệ phí trước bạ thực hiện thế nào?

Ngày 7/11/2011 tôi có cho bà D mượn số tiền 700 triệu, ngày 12/11/2011 bà bỏ trốn. Ngày18/11/2011 tôi làm đơn ra tòa, bà D điện về và nói là tôi làm đơn lên công an tỉnh để bà trả hết tiền và được giải quyết nhanh hơn tòa. Tôi tin lời bà và làm đơn ra công an, đến ngày 23/12/2011 bà trả cho tôi tại công an 25% của số nơ. Số tiền còn lại nhiều quá tôi phải gởi đơn tiếp lên tòa và tòa đã kê biên ngôi nhà của bà. Nhưng ngôi nhà đã được bán trong thời gian tôi gửi đơn và chờ giải quyết ở công an tỉnh. Ngày 17/12/2011 đã công chứng mua bán nhà, đến ngày 30/12/2012 mới sang tên đổi chủ. Ngày 27/12/2011 tòa có quyết định cấm việc mua bán ngôi nhà trên. Tôi cũng đã nộp tiền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tại tòa. Xin hỏi: Bà D là thủ tục công chứng bán ngôi nhà nhưng chưa chuyển quyền sở hữu cho người mua thì ngôi nhà trên có thuộc quyền sở hữu của bà D nữa hay không? Việc kê biên trên có hợp lệ cho tôi được giữ nguyên quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không? Tòa có bảo về quyền và lợi ích cho tôi hay không? Gửi bởi: ngo hong ky

Tôi đang tiến hành mua lại 1 chung cư của vợ chồng anh A ở TpHCM để ở. Tuy nhiên, chung cư này đến cuối năm nay (2012) bên vợ chồng anh A mới được cấp Giấy chứng nhận. Bởi vậy, hiện nay vợ chồng tôi và vợ chồng anh A làm hợp đồng mua bán căn hộ với số tiền là 1,3 tỉ (tương đương với số tiền Công ty bán cho vợ chồng anh A cách đây 1 năm). Anh A đề nghị: Cuối năm 2012 khi có sổ đỏ thì anh A sẽ làm hợp đồng mua bán chỉ 200 triệu thôi, vì anh A nói là: để cả vợ chồng anh A và vợ chồng tôi đều không phải đóng thuế nhiều. Tôi rất bất ngờ về điều này vì nếu chỉ làm giấy mua bán có 200 triệu thôi thì phần thiệt thòi dĩ nhiên là thuộc về vợ chồng tôi, vì sau này nếu tôi muốn bán lại mua căn khác rộng hơn thì rõ ràng với giá 200 triệu thì người mua lúc đó sẽ làm khó dễ cho vợ chồng tôi. Kính mong luật sư giải đáp giúp thắc mắc này để vợ chồng tôi yên tâm không bị thiệt thòi với hợp đồng mua bán căn hộ chỉ 200 triệu. Chân thành cám ơn! Gửi bởi: Nguyễn Trọng Hùng

Chủ sở hữu tài sản có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình ký kết Hợp đồng bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất (việc ủy quyền phải bằng văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền). Gia đình tôi đang định cư tại Mỹ. Sắp tới chúng tôi định về Việt Nam để bán nhà. Vậy ai trong gia đình tôi có thể quay về Việt Nam đứng tên để làm giấy tờ bán nhà? Mẹ tôi đã trở thành công dân Mỹ, vậy mẹ tôi có thể đứng tên không? Thủ tục bán nhà cần những giấy tờ gì?

Năm 2001, tôi mua một căn nhà với giấy viết tay được những người hàng xóm chứng nhận. Người bán, vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay thấy giá đất tăng cao, đã kiện đòi lại. TAND địa phương chấp nhận và tuyên buộc tôi phải trả căn nhà này. Như vậy đúng hay sai?

Tháng 2/2011, gia đình tôi có bán một mảnh đất cho 1 người bà con xa. Vì là chỗ quen biết nên gia đình tôi và bên mua chỉ làm hợp đồng mà không ghi thời hạn giao tiền và giao giấy tờ đất. Bên mua cũng Đến đã đặt cọc số tiền trị giá 1/3 giá trị mảnh đất đó và họ hứa là sau 15 ngày sẽ giao đủ toàn bộ số tiền. Đến nay, nhà tôi đang cần số tiền đó để cho em gái tôi đi du học, nhưng mẹ tôi có hỏi đi hỏi lại bên mua vẫn hẹn và không thanh toán số tiền còn lại vì lí do họ chưa có tiền. Trong khi giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn do gia đình tôi giữ và chưa tiến hành thủ tục sang tên hay chuyển nhượng. Vậy tôi xin hỏi luật sư, nếu gia đình thôi muốn trả lại tiền cọc để bán đất cho người khác thì có được không không? Gia đình tôi có phải bồi thường hợp đồng hay không? Nếu có thì số tiền bồi thường chiếm bao nhiêu % giá trị hợp đồng?

Hiện nay đã có luật nhà ở mới ngày 25/11/2014. Ngoài ra Chính phủ đã ban hành nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn một số điều luật nhà ở. Sau đó NHNN đã ban hành thông tư 26/2015/TT-NHNN về việc hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong nội dung thông tư có nhắc tới " Việc nhận thế là là quyền phát sinh từ HĐMB thực hiện theo nghị định 99 và luật nhà ở", tuy nhiên của nghị định 99 và luật nhà ở đều không đề cập đến "quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán". Vậy xin được hỏi, hiện nay có được nhận thế chấp là quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán hay không? Ngoài ra, các phòng tài nguyên môi trường hiện nay không nhận đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do chưa có hướng dẫn? Vậy phải làm như thế nào? Trân trọng cảm ơn Gửi bởi: Trần Lực

Tôi có cầm sổ đỏ mang tên tôi cho một người làm tín dụng đen. Khi cầm tôi và người đó đã ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Tôi có viết giấy viết tay giao kèo giữa tôi và người đấy là tôi vay 500 triệu và hẹn đến 2 tháng sau tôi phải hoàn trả cho người đấy. Nhưng đúng ra tôi chỉ cầm vay có 400 triệu và nhận được 340 triệu. 60 triệu đã bị người đấy cắt lãi trước. Trong giấy viết tay đấy, tôi cũng có viết "nếu tôi trả lại số tiền đã viết trong giấy đúng hoặc trước thời gian đã hẹn thì mọi giấy tờ hợp đồng mua bán của tôi và người đấy không có hiệu lực trước pháp luật", giấy viết tay có chữ kí của 2 bên nhưng không có người làm chứng. Tôi muốn hỏi, nếu người đấy mà sang tên đổi chủ sổ đỏ của tôi luôn (trước thời gian đã hẹn trả tiền) thì tôi có bị mất miếng đất trên không? Nếu xảy ra kiện cáo thì sẽ như thế nào? Liệu tôi có bị mất miếng đất dù có khả năng trả tiền cho người đấy hay không? Tôi có bao nhiêu % đòi lại được miếng đất?

Tôi đến Phòng công chứng làm thủ tục mua bán xe thì được yêu cầu đến UBND phường xác nhận: tại thời điểm mua xe, chủ xe chưa đăng ký kết hôn với ai (hiện nay thì chủ xe đã kết hôn). Vậy tôi xin hỏi: Việc xác nhận hợp đồng mua bán xe phải được công chứng ở đâu? Yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân của Phòng công chứng như tôi đã trình bày ở trên có đúng không?